今天是澳洲传统的复活节,孩子们最开心了。我们这期就来聊聊孩子的话题。现在澳洲房价这么高,贷款这么贵,很多年轻人到了30岁还都没有买到人生第一套房子。但是有这么一小群青少年,在父母的正确引导下,还没到18岁就开始投资澳洲房产,等大学毕业,已经妥妥有了好几套房子成了人生赢家。2021年墨尔本的8岁女孩Ruby和哥哥姐姐一起凑了零用钱,加上父母的资助,购买了一套4房别墅,到现在3年时间已经增值$289,000. Ruby也成为了澳洲最年轻的房产投资者。早早就把大富翁游戏里面买地,盖房,收过路费的投资理念,活生生地搬到了现实生活中。差距怎么这么大呢?在澳洲未成年人买房可行吗?究竟好不好?澳洲的开挂人生,到底是从卷学习开始还是从卷房子开始?影片后面我还会回应上期节目【澳房策289】的酸民留言。
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超级女儿和超级老爸
Ruby平时不买糖不买玩具,零用钱全都攒下来,加上14岁哥哥Angus和13岁姐姐Lucy,三个人零用钱,给爸爸写的新书打包快递赚到的“第一桶金”,一共投资6000块,加上父母赞助和贷款担保,买了一栋地处墨尔本Clyde的4房全新别墅,三个孩子名字都在房产合同上。当时是2021年,正好是市场上涨期,同时利率很低的时候。可以说这个时间点采得非常准。房子买到手671,000澳币,现在市场价96万澳币,仅仅3年时间。房子涨价的部分,已经被套现,准备买下一套投资房了,而最近又赶上墨尔本房市低点,没准儿又被他们踩中时机。
2021年刚买房子的时候,由于利率非常低,这套房子是正向现金流。也就是说除去所有房产持有费用,每个月还有净收入。看到这,各位可能在想了,怎么人家孩子知道攒钱,知道买房,还能买对房子呢?其实最大功臣是她老爸。一位50岁的墨尔本房产投资公司老板。这老爸财商在线,财力在线,还愿意身体力行花时间教育孩子怎么投资,才有了这么出色的孩子。
被问到为什么会让孩子学习买投资房,这位超级老爸的回答让我特别有感触。夫妻两有3个孩子,10年之后,他们都到了该自己搬出去住或者成家买房的年龄了。澳洲房价涨得那么快,到时,没个20-30万首付,连个最小的房子都买不到,即使父母能帮一点,恐怕还是要推迟到30甚至35岁之后才能买第一套房子。既然这样,还不如现在就教孩子怎么投资房产,趁着房子没涨起来,用更小的成本帮他们一把,让他们增长财商的同时,用房子涨价的部分再继续买房,扩大房产数量和增值幅度,等长大了,想要买套像样的自住房,不但首付攒够了,没准儿还能有剩。澳洲别墅类房产差不多7-10年翻一倍。第一套67万的房子,到时候应该价值140万。这钱不就有了么。同时孩子的赚钱思维也已经被培养好了,一辈子不愁。
我只能说,这超级老爸太厉害了。夫妻两在20多岁的时候买了第一套投资房,目标定的是财富自由。现在他们两个每周工作4小时,每年放假4个月到处度假,活成了人生赢家。他们没有选择很多中国父母的惯用方法,冒着孩子财商废掉的风险,自己买房子自己投资,留钱给孩子,而是留给孩子能赚钱的脑子,其实这点是最关键的。
那么在澳洲青少年买房可以吗?有哪些讲究,要注意哪些事情呢?
澳洲青少年买房
在澳洲18岁以下未成年人是可以买房子的,也不必加上父母名字。但是有几个问题。
1.卖家可能不愿意卖。有人说有钱还不卖吗,对啊。未成年人跟你签合同买房,那在签合同和房产交割之间,仗着自己是未成年人,说自己没有行为能力,毁约还不给罚金怎么办呢?怎么能保证这种赖皮的事情不发生?新州为例,未成年法(Minor Act)规定,必须找独立于买卖双方的第三方律师,或新南威尔士州受托人监护人(NSW Trustee & Guardian)出具证明,确定:未成年人了解合约的真实目的和法律效力;自愿进入合约;购房价格没有明显过高(证明人需收到估价师的正式报告)但是在实践之中,卖家还是倾向于不卖给未成年人。
2.有没有银行愿意给未成年人贷款。当然父母可以作为贷款担保人,把还款的责任揽过来,但还是有些银行不接受这种安排的。
3.政府补贴。未成年人买房一般很难获得政府的买房补贴。比如首次置业补贴,或者印花税减免。长大了买下一套房子的时候,大概率也没法使用首次置业补贴了。当然前提是到那个时候还有补贴。
4.税收影响。个人所得税方面,如果现金流为正,就是租金大于包括贷款利息在内地所有费用,这部分所得需要缴纳澳洲最高税率。在46%左右。所以我认识的朋友房子买在未成年孩子名下的人,都要去把房子操作成现金流平衡或者负现金流来避税。
资本增值税方面也是一样的税率。所以房子买在未成年人名下,你必须提前确定孩子年满18岁以后再卖掉,要不然的话,税缴的有点多。
5.如果夫妻关系变化,或者孩子太叛逆,可能这套房子就跟你没什么关系了。
所以有一部分父母会选择使用信托结构为孩子持有房产,父母作为受托人,孩子作为受益人。信托比较灵活同时也有点复杂,感兴趣的朋友可以看看【澳房策265】有详细解说。在建立信托之前一定要咨询一下会计师,律师,或者财富规划师。
说了这么多我们做个小结。明知道麻烦,为什么还是有父母把房子买在孩子名下,而不是等孩子上班挣钱了,再帮孩子出点首付的钱呢?1,现在的澳洲房子越来越贵,悉尼的房价收入比已经来到了13.3倍,虽然还没有台北的29倍和北京的50倍吓人,但是10-15年之后孩子需要买房的时候,这个倍数肯定会再次提高,甚至有可能翻倍,因为别墅类房产价格7-10年就能翻倍么。那还真不如现在就用更少的成本把房子买起来,怎么算也要比10-15年以后再买房更轻松吧。2,培养孩子的责任感和赚钱的脑子,也就是财商。在买房的过程中,孩子耳濡目染,为什么这套房子能挣钱,另一套不行,为什么租金回报率没有资本增值重要,如何跟中介打交道,怎么去计算房产投资的可行性,什么时候把equity拿出来再买下一套。这些概念甚至现在不少30多岁40岁的人都完全不懂。天天补课不就是为了孩子上好学校,将来能挣钱么?但是好学生上社会一样买不起房子啊。所以早点给孩子财商教育,其实比卷学习卷补课更重要。
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我现在来回应一下【澳房策289】的留言。上期讲到澳房VS美股哪种投资好,结论是不贷款的情况下,美股年化收益11.08%,澳房6.70%,如果加了杠杆,也就是房贷,澳洲房产年化将会达到12.71%, 至于如何得出这些数字的,好较真儿的杠精们,自己去刷一遍【澳房策289】。这个结果一出来,评论区又炸锅了。我印象特别深刻的是,有一位朋友留言说“买股票也能贷款加杠杆, margin loan 了解一下”,其实这就引出了一个特别深入的话题, 追缴保证金VS澳州法拍屋 是一回事吗?澳洲房价真的不会跌到0吗?我会帮你解开一个长久的误区,究竟哪种贷款模式绝对不能碰。
“Margin Loan” 是“保证金贷款”的意思,说白了就是借钱买股票,买到的股票抵押给借你钱的券商。比如你想买20000块的股票,券商要求最少放50%的现金进去,初始保证金(IMR)要求是50%。买股票用了自己10000块和券商借给你的10000块。
当然借钱就要给利息,比如澳洲联邦银行证券部CommSec的保证金贷款利率一般比房贷高2%,利息按天算。假设股票增值25%,你卖出股票能拿回25000,还掉券商10000,自己剩15000。所以股票上涨25%,你的回报是50%,增加一倍。但是如果股票下跌25%会怎么样呢?
首先你的股票价值变成了15000。其中券商的10000不变,你的自有资金只剩下5000。而保证金比例就变成了5000/15000=33.3%。假设券商设置的最低保证金是35%。保证金价值不够了,就会触发炒股届闻风丧胆的“追缴保证金”(Margin Call)。这时,你有两种选择,1,乖乖交钱把保证金比例提高到35%,2,券商强制清仓,卖掉你的股票,自己先拿10000,剩的给你。如果被强制清仓,账面亏损就会变成实际亏损。10000本金变成5000,亏损50%。如果发生像是纳斯达克上市的“丽翔教育”,3天股价下跌88%的情况,会怎么样呢?同样的例子,20000股票价值还剩下2400. 券商清盘,自己拿到2400,你一分钱本金拿不回来,还得倒找券商7600。所以说借钱炒股真的可以输掉底裤。
而澳洲房贷性质完全不一样。一般贷款8成,自有资金2成。澳洲房产历史上还没有3天房价下跌88%的情况发生。只要不是在矿业小镇,不是疫情期间的大学附近的公寓,甚至连1年内下跌20%例子我都没见过。我们假设下跌20%,会发生什么情况呢?1,只要你正常还贷款就没事,2,如果不能还贷款,银行会给宽限期,3,如果宽限期过了,银行会把房子拿去法拍。卖掉之后银行先拿钱,剩下的你再拿。我截稿时间为止,整个澳洲的法拍屋不到50套,其中还有一大部分是没人管的老广告。相对与澳洲在售房产数量,比例可以忽略不计。
所以,我想跟那位开头留言“股票也能贷款”的朋友说一句,借钱买股票和贷款买房根本就是两回事,风险可以说是两个极端。包括借钱买股票,做空,差价合约,期权,day trading,这些都是给金融界一小部分精英玩儿的高风险游戏,而贷款买房是每个人都可以参与的长期安全的投资模式,没有任何可比性。
当然有一种贷款买房的模式我非常反对,每次我们VISION会员提出来,我都会直接否定掉。那就是超低首付超高杠杆买房。悉尼墨尔本都有过这种情况,开发商为了推房子,说是为了圆一部分没钱人的有房梦,就会联合中介搞什么2%首付5%首付这种营销模式,剩下的钱银行和开发商借给他,甚至搞 “提高合同价+返现+提高valuation+骗银行贷款” 套路。这种房产一般都是高于市场价没什么人敢碰的房子,同时受众是一帮没什么存款,赚钱能力也不太行的人。当然也有人就愿意支付LMI保险,去贷款95%的。如果首付是5%,房价下跌10%,又正好没钱还贷款,你就要去卖房还贷或者银行法拍。卖掉房子,银行回款90%,你不但5%拿不回来,损失掉印花税,还要再还给银行5%。所以开超高杠杆的买房族也真的有可能底裤都输掉的。为了有房梦,开超搞杠杆买房,真的值吗?
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