澳洲永久居民，如果在新州悉尼买了房子，每年的6月7月禁止出境！擅自出境要罚款好几万澳币，而且没有上限！之前我们专门出了一期节目具体讲解了这个反人性件事，但是当时有好多收到罚单的朋友还在跟新州地税局扯皮的过程中，我们公司法务也在替几个VISION会员申请协调，还没有结果。但是，现在已经有结果了，尘埃落定，条款解释经过更新，已经非常清晰。对于有些人是好事，对另一些人来说情况可能更糟。本期影片的内容比较烧脑，建议先收藏起来，然后多看几遍。我尽量用最简单的方法，帮您做逐一梳理。那我们废话不说，直接上干货。
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这周我带队去珀斯考察房产市场，做实地探访，帮助我们VISION会员寻找好的投资房源。当天行程是去珀斯最北端一路考察新区发展和建设情况，往Yanchep和Two Rocks走。正开着车欣赏沿途风景呢，我们团队的法务顾问David从悉尼打来电话，说最近的几个VISION会员的案子有结果了。这几位会员都是澳洲永久居民PR，一年中没有在澳洲住满200天，收到新州地税局(Revenue NSW)发出的账单，催收地税附加(Land Tax Surharge)，大家不想交，就是这个事情有结果了。这都是我们自己VISION会员的真实案子。新州地税局还改了条文，让整个事情更清晰，我想跟David不停联系地税局协调，是有直接关系的。
整件事情是因为一位“一对一付费咨询”的朋友自身的经历引起的。他是澳洲永久居民PR，因为去年6月份回国3周，今年初收到了新州地税局(Revene NSW)的账单，税务项目名称是地税附加(Land Tax Surcharge)，金额6万澳币。这就是最近大家听到很多的，PR必须 “连续住满200天” 的真实案例了。没反应过来的别急，你接着听。
在新州悉尼，房子买到手之后，持有成本里面有2项非常重要的税收，一个是地税(Land Tax)，还有一个是地税附加(Land Tax Surcharge)。这两项税收都是根据持有房产土地价值的比例征收，针对不同买家身份，居住属性和地价高低，有一些豁免的项目和额度。
地税 (Land Tax)
地税，适用于本地人和外国人。住在新州的外国人也可以使用地税起征点，和自住房地税豁免。所以即使你人不在澳洲，也可以使用地税起征点，少交地税。如果你买房自住还可以使用自住房地税豁免。但是我们今天的重点不是地税，而是地税附加。
地税附加 (Land Tax Surcharge) 针对外国人(Foreign Person)
我们直接拿新州地税局(Revenue NSW)网站原文来讲解，原文跟我们之前出【澳房策284】节目时候已经有所变化。我们按照更新后的原文解释。
Foreign Owner Surcharge = Land Tax Surcharge = Surcharge Land Tax，一个事情3个叫法。跟上次做节目的时候没变化，看来他们在设计法条和措辞的时候，就不是为了让人容易理解去做的。也不知道是不是故意的，非要把人绕晕，然后自己掌握执法尺度。我们以下统一叫做“地税附加”(Land Tax Surcharge)
说的是外国人 (Foreign Person) 买新州房子，土地价值部分，除了地税之外，还要再征收地税附加，同时地税和地税附加这两个税种互不相关，单独衡量。
值得注意的一点是，因为联邦政府跟许多国家有税务协定，所以有几个国家的公民在新州买房子，不管人住不住新州，都不用缴纳地税附加。包括新西兰，芬兰，德国，印度，日本，挪威，南非和瑞士。不过这个免税条款可能会出现改变，因为新州地税局说，联邦层面的法律已经有所变化，这几个国家公民以前和以后在新州买房，在未来年度可能还是需要缴纳地税附加。这里面通篇没有提到中国，所以免地税附加这件事情，现在跟中国人没关系，稍微有关一些的是持有新西兰护照的华人。
顺便说一下另外一种税务，印花税附加(Stamp Duty Surcharge)，就是外国人在买房子的时候，支付的额外印花税，新州地税局(Revenue NSW)给这项税务起的官方名字叫“Surcharge Purchaser Duty”，反正我是叫不惯，我们频道为了清晰，都统一叫Stamp Duty Surcharge。在24年4月8日以后，包括新西兰这8个国家的公民也要开始交了。澳房策会时刻关注进展，看看有没有有涉及中国公民，及时跟大家更新，现在回到主题。
地税附加是针对外国人 (Foreign Person) 所征收的，那首先就涉及到，在征收地税附加这件事情上，怎么算是外国人。注意各个税种征税环境中，“外国人”的定义可能不同，需要区别对待。好较真儿的朋友，可以自己去新州地税局(Revenue NSW)官网上查询RulingG009。
在地税附加的环境里，澳洲公民不是外国人可以先排除。而永久居民(PR)，如果在当年12月31日前的12个月里面(就是整个日历年), 累计住满200天, 注意是“累计住满”, 那就不用缴纳地税附加了。
比如PR在国内有生意，一年来来回回往返，但是年底一算账，365天里面一共有210天住在澳洲，那你就不用交地税附加。如果没有达到要求，你就被分类为外国人，就要交自住房和投资房所有土地价值加总的4%的地税附加，每年交一次。举个例子，王先生是PR，在悉尼有一套200万地价的别墅用来自住，还有几套地价加总150万的投资房，如果没有累计在澳洲住满200天的话，地税附加，不管是不是自住房，都需要地价加总参与计算，没有起征点，也就是(200万+150万)*4%, 算下来每年缴纳14万澳币。注意这只是地税附加，没有考虑地税。
对于持有多套和多人持有，这次也出台了规定。就是每套单独算，然后加总。同时还要考虑每个持有人占有房产所有权比例，按照比例征收。
凡是别墅，联排别墅，公寓楼，甚至是空地，只要是民宅居住用途的，不管土地上有没有房子，土地部分的价值都要参与地税附加的计算。需要特别说明的一点是，联排别墅和公寓楼也是有土地价值的，一般在市政费账单上有写。
下面就到了最关键的地方了，到底是累计200天，还是连续200天，怎么豁免，时间线又是怎么样的呢？
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经过更新的网站信息和我们客户实例验证，我们认为规则现在已经很清晰了。以下是我们的看法，并不一定适合所有人的情况，想要确认个人情况，建议直接打电话给新州地税局去问，有时候针对特殊情况会给一些特殊照顾。
为了方便说明，我们还是用上面王先生的例子。王先生是PR，在新州有200万地价的自住房，150万地价的投资房。如果2023年没有“累计住满200天”，2024年1月份就会收到新州地税局(Revenue NSW)的账单，催收14万澳币。计算方法是(200万+150万)*4%=14万。这个时候王先生有2种选择，1是直接交钱认怂，2是在2024年3月31日前提出申请，去豁免自住房部分的地税附加。如果选择第2种，仍然需要缴纳投资房部分的土地税附加150万*4%=6万，因为这部分没有任何豁免的条款。其次自住房地价部分的土地税附加不用交，但是要满足2024年在澳洲自住房内，连续住满200天的条件，注意这次是连续住满了。这样原本应该缴纳的自住房地税附加200万*4%=8万，就不用缴纳了。同时，因为2024年也满足了“累计住满200天”的条件，因为连续住满那肯定已经累计住满了，是个包含的关系，2025年1月不会收到任何地税附加的账单。
其实除了PR还有另外2类人同样需要注意，就是临时配偶签309/820，和退休签410/405。规则和PR相同。
所以影片标题中的6-7月不能离开澳洲是怎么回事呢？我们假设王先生想要在2024年去申请自住房的土地税附加豁免，那就必须在2024年连续住满200天。要不然，就是从1月1日一直住到7月中旬才够200天，要不然就是6月中旬住到12月31日满足200天。比如你在6月30日离开澳洲1星期，那不好意思，无论怎么算，2024年你都不可能满足连续住满200天的条件，就没法得到豁免了。所以我们说6月7月别出国。
当然这都是在你前一年没有达到“累计住满”200天，并且还想要在次年申请自住房地税附加豁免的情况下，才会发生的事情。如果你每年都能累计住满200天，就完全不用缴纳包括自住房和投资房的地税附加了。
这次新州地税局(Revenue NSW)网站更新之后，比较地道的地方是，制作了一个网页版地税附加计算器，上线之后，大家可以用用。这就杜绝了任何猜测。想知道自己用不用缴纳地税附加，缴纳多少，算一下就知道了，很简单。计算器5月15日之后上线。
比较值得注意的有几点。1, 我们说的所有事情只针对新州，跟澳洲其他州领地不相关。2, 只要每年都满足累计住满200天，就没事，3，以上只是针对地税附加，跟地税没关系，时间上的限制跟比如PR移民监也没关系，都需要单独衡量。4，地税和地税附加这个事情，不归会计管。虽然叫做“税”，但是收取的机构是新州地税局Revenue NSW。就像是你收到的市政费账单，水电账单一样，收到了账单交钱就好。看不懂账单就打电话给新州地税局问。会计一般只管国税，就是跟Australian Taxation Office (ATO) 相关的税收，比如说个人所得税，企业所得税之类的。房产中介，物业管理，一般不懂，也没有解释的义务，最多在你的指示下交钱。至于这个地税附加收得对不对，跟地税局理论，这个事情不归人家管。所以地税和地税附加是一个三不管地带。
在我看来，会计分2种，第一种是被动型，就是绝对不跟你多说一句话，你有事问她才会说，不主动给你任何税务建议。我管这种叫做文员式会计。所有房产投资者遇到这种会计，个人建议直接解雇，因为对你增加投资回报没有好处。第二种是主动型，可以根据你的情况，主动给出税务建议，税务规划，省税策略，也叫税务架构咨询。这种最好。澳房策VISION会员匹配的都是做税务规划的会计师。同时我们把类似地税的咨询业务也承担了起来，为会员提供一站式服务。其实这就是我们澳房策VISION会员服务的巨大优势之一，所有的法律法条规定等等，都是第一时间知道，并且在事先会作出回避动作，让您的房产投资组合赚钱的效率更高。
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