【澳洲房产】新西兰房价暴跌! 5年空欢喜, 房价跌回原点, 降息也救不了! 澳洲房市会步新西兰后尘？【澳房策369】
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疫情之后，新西兰经历了全球最快的房市价格暴涨期，快的时候一年大盘涨价30%。但是高点之后的房价一路下跌。截止我们影片发稿为止，房价已经跌回疫情前的水平，而且还在下跌趋势之中。可以说这5年下来，做了一场过山车，空欢喜一场。关键是新西兰经过多次降息，还是没有见到房市好转的迹象。很多朋友看到最近澳洲房价大盘开始上涨，心里都会有点担心，澳洲房市会不会像新西兰一样一蹶不振呢？降息到底能不能让澳洲房价持续上涨？还有些一贯看衰房市的朋友说，澳洲早晚会重蹈新西兰的覆辙。为了搞清楚这个问题，我做了大十几个小时的调研，发现了一个完全被人们忽略的底层要素，而这个要素就是判断澳洲和新西兰房市命运的关键所在。
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过山车式的新西兰房价
我们直奔主题，来看看新西兰房价。截止2025年5月底，新西兰房价大盘比疫情时期的高点下跌了16.3%。当然每个城市下跌的程度不同，跌得最多的是惠灵顿，暴跌23.9%，基督城下跌幅度比较小只有6%，但是所有城市的房价现在都要低与疫情高点。
从年线图里面能很清楚地看到，新西兰大盘走势跟奥克兰基本一致，谁让奥克兰代表了新西兰30%的房市规模呢。房价在疫情之后的2020年逐渐起飞，到了21年5月左右到达阶段性增幅高点，年增幅一度达到了30%，然后增幅开始下滑。21年10月左右进入下跌区间，23年4月的年跌幅差不多20%。这个情况用暴涨暴跌形容一点都不夸张吧。之后的跌幅减缓，23年年末到24年年初微涨，之后又进入了下跌区间，直到现在。
而澳洲的情况在疫情初期到2024年10月这段时间，跟新西兰的趋势差不多，但是具体的涨跌数字就完全不一样了。澳洲房价大盘最高年涨幅25%左右，而最大年跌幅差不多7%。也就是说上涨得跟新西兰差不多，下跌只有新西兰1/3，而24年初重新回到上涨区间之后，澳洲房价大盘到现在一直在涨，新西兰却再次回到下跌区间。
5年累积下来到现在，整个澳洲房市大盘增值43%，而新西兰房市大盘已经回到的疫情前水平。可以说，财富来得快，去得更快，白折腾一场。
相邻的两个国家，文化相似，经济上有千丝万缕的联系。到底是什么造成了房价走势的巨大差别呢？
1.房价可负担性
新西兰在2022年后进入了持续挤房市泡沫时期，到现在还没挤完。为什么呢？就是因为房价在疫情头两年长得太高了。调查显示，截止2022年，新西兰中位房价和中位家庭收入比是11.2倍，排名全球第二，仅次于香港的23.2倍。当年的澳洲是8倍，加拿大6倍，美国5倍。
随着房价下降，到了2025年，新西兰房价收入比降到了7.7倍，全球排名第3。香港还是第一，14.4倍，澳洲9.7倍，加拿大5.4倍，美国4.8倍。在数字上看，香港，加拿大，美国，新西兰的房产可负担性，在过去的3年中变好了。也就是说房价相对收入下跌了。而澳洲房子相对收入变得更贵。不过显然对于新西兰人来说，现在的房价还是太贵，人们还是买不起，但是澳洲房价在变贵的过程中，而且人们还更愿意买了，这到底是为什么呢？
2.房贷利率
在疫情期间，各国都经历了严重的通胀。为了打击通胀，各国先后进入了加息周期。新西兰通胀最高7.3%，澳洲7.8%。而新西兰央行利率最高达到5.5%，澳洲只有4.35%。换句话说新西兰加息加得太狠，而且维持在高点的时间也比澳洲要长。
房贷利率方面，新西兰一度达到8.6%。这个利率下还能买房子的人，可能贷款比例要很低，现金很多才行，但是人们哪有那么多现金呢。澳洲房贷利率最高的时候也就6.4%。这也是新西兰房价下跌比澳洲更狠的原因之一。
3.失业率
衡量济好不好，人们能不能赚到钱的一大因素是失业率。新西兰在疫情爆发初期，失业率一度达到5.3%，之后政府刺激经济，失业率降低到3.3%左右，而2022年到现在，失业率一路飞涨到5.1%，几乎打平了疫情爆发最严重时期的水平，你应该能想像出来现在新西兰的就业市场有多萧条吧。
而澳洲在疫情初期失业率冲到7.5%，之后一路下跌保持低位在4.1%附近，大大低于疫情高峰，也低于疫情之前。就业市场相当稳定，想找工作的人几乎都能找得到。
另外新西兰无论在真实工资还是在工资增幅上，都远远落后于澳洲。澳洲人有工作，赚得多点，自然消费能力要更高，能买得起相对更贵的房子。
4.房市规模
新西兰的房市大起大落，澳洲反应没那么大，还保住了疫情期间到现在的大部分房市增值幅度，这是为什么呢？一个重要因素就是房市规模。截止今年5月份，新西兰房市市值1.64万亿，澳洲房市市值是11.4万亿，足足大了7倍。你可以把新西兰看成澳洲的第9个州领地，首府看成是奥克兰，因为人最多，其他地方都是小镇。而在澳洲，相当于这样规模的房市有好几个。每个房市都有不同的周期，此消彼长，而整体上看是在上涨的。所以那些说新西兰房市下跌就是澳洲未来的人，你要再想想了。如果维州房市下跌，整个澳洲房市大盘就一定会下跌吗？
5.政府的态度
还有一个很多人忽视的要素。澳洲联邦政府希望房价长期一直上涨。原因很多。比如澳洲房市对于经济的重要程度，联邦政府参议员们几乎都持有很多套房子。而新西兰政府的态度不一样，他们更希望让增长慢下来甚至让房市整体下跌，来提高房产可负担性。这两种截然不同的顶层思维，直接决定了政府对于房市的态度，而态度会反应在政策制定层面和执行层面，最终反应在房价上。
其实上面的5个要点，还都只是开胃菜，想要了解澳洲房市和新西兰房市为什么走上不同的道路，还要深挖最底层的要素，人口迁徙和移民。
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新西兰人口与移民
新西兰人口一共530万，还没有新州人多。人口总数一直在增长，但是增长靠什么呢？2024年全年，新西兰人口一共增加48500人。其中净出生21400人，占44%；净移民27100人，占56%。好像也没有特别依靠移民。但是每年的净移民人数是随时在变的，有时多有时少，自然出生却在稳定减少。根据新西兰统计局自己的预估，到了2070年，如果移民水平均衡，人口将会上涨到750万；如果完全没有移民，人口将会下降到510万。所以说新西兰人口增长全靠移民一点也不过分。那么从2020年疫情到现在，新西兰移民人数都发生了什么变化呢？
2019年底，新西兰净移民人数达到了当时的历史最高点。但是一场疫情让净移民人数在12个月之内直接归零。而2021年3月到2022年10月的一年半间，净移民数量一直是负值。随后的一年之内，新西兰打开国门，迎来了13万5千净移民，有史以来最高。截止今年4月份的12个月里面，新西兰净移民只有2万1千人，是除了疫情之外，过去十年的历史最低。你想想移民数量不是历史最高，就是10年最低，房价做一回过山车也就容易理解了吧。
有人可能会说：“那不对啊，新西兰2020年3月19日封国，2022年8月1号全面开放，欢迎新移民。这段时间没有新移民进来，房价为什么先是暴涨，然后又暴跌呢？” 疫情封国期间不只是一个国家的房价在涨，世界上主要发达国家房子都在涨。人口数量不变，房价还上涨，那就只有一个金融的因素。疫情初期新西兰也要救经济，出台了各种刺激政策，还大幅度降低了利率。实际上就是政府借钱，发给老百姓，再让大家疯狂贷款。人们有了钱干什么呢？当然买房子了。所以房价一路狂飙, 在2020年5月到2021年11月期间房价上涨了44%。紧跟着通胀暴涨，政府为了打击通胀和过热的经济，开始了加息周期。新西兰是所有OECD国家中加息最早加得最快最高的国家之一。紧接着房贷利率飙升。同时在疫情初期放松的 “LVR贷款比例限制” 又重新回归，再加上取消负扣税，让新西兰房价一路下跌。直到打开国门才迎来房价的转机。这一波周期跟澳洲是一模一样，同一个剧本。但是之后的剧本就不一样了，随着新西兰经济持续下滑，失业率升高，国内赚不到钱，越来越多的人选择离开新西兰。
截止今年4月的一年时间里，新西兰净移民数量跌到2万1千人。不是新西兰公民的净移民，增加6万7千人，包括来到新西兰的12万人和离开的5万3千。这个还能理解，你再看看新西兰公民干了一件什么事情。有7万新西兰公民离开，2万5千回来。新西兰公民数量净减少4万5千，那这些人都去哪里了呢？你猜对了，基本都来澳洲了。为什么呢？当然因为经济原因了。新西兰房价高，工作少，工资低，经济又没有什么起色，也难怪要到澳洲来避一避。
如果按照国家来源看移民数量的话，就更清晰了。在用蓝色表示的2019年，印度，中国，南非人来到新西兰的多，新西兰本地人有些离开了，但是数量很均衡。到了黄色表示的2024年，发生了根本改变。印度移民暴涨，菲律宾移民暴涨，中国移民涨得少点，再看看新西兰人，离开的人数差不多相当于这三个国家来到新西兰人总数的6成。到了用红色表示的2025年就更夸张。印度移民数量比24年下降了6成，中国移民下降了2成，菲律宾移民下降了7成，而离开的新西兰人，数量居然没变。
如果持续发展下去，没准会发生那种情况，其他国家的人来新西兰，新西兰人来到澳洲，来个大换血也说不定。你想想，人都跑了，经济和房价能好么，没人就别谈房价。当然新西兰政府这几年逐步收紧了移民政策，比如对与技术移民提高了语言，教育，工作经验要求，申请永久居民或者家庭团聚都变得更难了。这也是移民新西兰人数变少的原因之一。
澳洲在吸引移民方面从来就没发过愁，只要政府愿意，1年放个100万人进来不是问题，有的是人愿意来澳洲。归根到底就是看澳洲相对那些移民原来的国家是不是更好，生活会不会更轻松，赚的是不是更多。新西兰对于移民的吸引力就差很多了。移民新西兰的人数，有时候政府也没法控制，人家不来新西兰那能怎么办呢。只要澳洲无条件接纳新西兰人来工作，新西兰人就会来工作，因为收入差距太大。如果新西兰没有大量移民涌入, 房价就起不来。只要澳洲对新西兰敞开大门，新西兰的房价想要上涨就会有压力。而对澳洲来讲，人多了，房价有上涨动力。只有新西兰变富有了, 人们赚得比澳洲人多了, 这样新西兰人才会回去支撑新西兰房价。
澳洲房市会步新西兰后尘吗
讲了这么多，我们尝试回答一下影片开头提出的问题。新西兰房市不好，澳洲会不会也跟着下跌呢？我想通过以上的分析，每个人心中都有了自己的答案。其实我在很多期节目里面都讲过，我看涨澳洲房市20年，这个看法始终不变，有兴趣的朋友可以翻翻我前几期的节目。用超级简化的方法来理解澳洲房市，只要移民数量够，房市就不会出大问题。如果移民数量不够，或者没有移民，房市可能短期不出问题，就像疫情初期关闭国门，政府开闸放水印钞的时候一样，但是长期看房市不一定能撑住。
在澳洲和新西兰对比这件事情上，我个人的看法是澳洲不会受到新西兰房市的影响。新西兰房市的规则在澳洲不适用。为什么呢？很简单，就因为澳洲是个不同的国家。
国家间的房产市场无法比较，就像国家之间的政治体制，经济特征，资源特点，人口和地理分布都无法比较一样。比如你按照国内的经验，还想着在墨尔本市中心买小户型公寓投资，在买的那一刻，就基本注定了赔钱。即使在澳洲国内，各个州领地房产市场周期和特点都有可能完全相反，甚至同样州领地隔壁区的房产市场都有可能完全不一样。国家间房市相比是毫无意义的。澳房策的观点是，房价上涨和下跌的道理虽然相同，都是取决于供给和需求力量对比，但是供给和需求双方背后各个要素的基本情况和走势，在不同的房产市场中几乎完全不同。
人们的心理就是这样，觉得自己原来居住的环境里应该这样投资房产，应该这样处理人际关系，应该这样看经济和政治，然后就觉得这个道理拿到整个地球的每一个角落都适用。或者在原来的环境有过一些对生活的总结，认为自己懂了，到了新环境不愿意承认自己不懂，不愿意从头学习，还想以“懂王”自居。我只能说这是一厢情愿。这类人，自己原来住国内，现在来澳洲，想要用国内的方法在澳洲投资房产；或者原来住在墨尔本，想要用投资墨尔本房产市场的方法投资悉尼，我觉得会有3种结果，1,赔钱，然后不敢跟人家说，2，赔钱，敢跟人家说，但只是停留在抱怨层面，没有踏下心来清空原有思维模式，重新学习；思想上希望改变，但是行动不变，3，赔钱之后来找澳房策解决问题。我们已经遇到了好多VISION会员是这类情况的。一上来我就问他们，你们早干什么去了？赔了钱，赔了时间，绕了一大圈，然后来找我整理烂摊子。一开始就来找我多好。为什么不找我呢？说到底还是思维的问题，没有认识到自己正在完全不懂的领域做投资，也没有认识到房产投资是个专业，需要付费才能获得好的服务。
我还接触过一类朋友，在澳洲工作不错，1年能赚个15-25万澳币。在工作领域那没得说，配得上兢兢业业和精英两个词，也知道要去做房产投资，但就是没有行动。为什么呢？就是没有分清主次。在澳洲打工，你是没法脱离中产的。澳洲的中产是什么样？一天累死累活，赚钱看着挺多，但是小一半交税了，算是给政府打工。贷款买自住房的人，还要在剩下的钱里面拿出相当一部分还房贷，算是给银行打工。一个人给老板，给政府，给银行同时打工，钱让人家赚了，自己没剩下多少，感觉是当牛马还很有成就感一样。澳洲普通人想赚钱，想要脱离牛马生活，没别的辙，只能买房子。一个房子一年赚的钱，比你赚的工资都多，还什么都不用你做。所以什么才是正确的行为模式呢？即使是要请不拿工资的假期，也要去市场上看房子买房子做好投资，这才是真正奔着赚钱去的人应该做的事。欢迎您到澳房策官网了解VIP服务VISION会员，一站式澳洲房产投资托管。您工作赚钱，我们帮您投资房产。
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