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【澳洲房产】布里斯班最佳房产投资城区Top10 | 布里斯班买哪里?



你是不是想要在布里斯班投资房产,但是不知道从何开始呢?随着布里斯班申办2032奥运会尘埃落定,人们对布里斯班的关注度也越来越高。都抢着去布里斯班投资买房。我们悉尼和墨尔本最佳房产投资城区已经讲过了。这次给大家补齐,Alex老师优选,布里斯班房产投资城区10佳。尤其最后一个城区需要隆重介绍,请您一定要看完。


在澳洲,论城市规模,除了悉尼和墨尔本,就要数布里斯班了。到目前为止,布里斯班房产市场是在澳洲上涨最迅速的市场之一。最近澳洲房产数据分析网站CoreLogic显示,布里斯班房产中位价在过去3个月中上涨6.2%,过去1年累计上涨14.8%。整体来看布里斯班别墅类房产表现远远好于公寓。公寓过去12个月上涨只有2.3%。最近西太平洋银行Westpac预测2022年到2023年布里斯班房市会上涨超过20%。再加上悉尼和墨尔本房产可负担性降低,也就解释了为什么这么多人现在抢着去布里斯班投资。


在悉尼和墨尔本10佳城区那2期影片中,我们详细讲解了分析的基础,如果你还没有看过的话,我把链接留在视频右上方和影片描述栏,大家点进去看看。我简单带着大家回顾一下。我们澳房策团队用的分析方法都是基于20年历史数据,综合考虑时事,经济,政治,人口因素,对未来做出推测。很幸运,过去的推测大部分是准确的,当然也有不对的时候。所以还是要声明一下,各位在购买投资房产的时候,如果想要咨询,一定要找专业人士,比如说律师,财富规划师,会计师等等。房产中介不包含在我所说的专业人士之中。这里每一个领域的专业人士都对自己的领域很熟悉,但是对其他可能不太了解。所以你可能要咨询3-4个不同专业领域的人,才能得出综合结论。我到是各个领域都懂得一些。可以找我做1V1咨询,一步到位直接解决投资问题。


城区投资前景分析基础-长期稳定


在我们筛选布里斯班10佳投资城区的时候,遵循了几个理念。第一,我们尝试在分析的时候不抓热点,不看短期,而从长远的投资角度分析各个城区以及房产投资前景。这样的区一般都有很自然的人口构成,对于预测未来涨势更有根据。第二,我们这次分析的都是在布里斯班CBD直线距离20公里范围内的城区,并不包括传统的布里斯班近郊和新开发区。所以布里斯班的西区北区南区和一些高增长新城区并没有出现在这次的投资城区列表中。第三,这个列表并不适合所有的投资者,因为各有各的情况和目标,大家需要酌情挑选。


疫情催生的新概念-20分钟社区


常看我频道的人肯定知道这个20分钟社区概念。由于这次的疫情,澳洲各个城区的可居住性,和人们居住的习惯都发生了改变。以前人们大都想要居住在方便,并且有公共交通可以直达布里斯班CBD的城区。但是疫情给人们带来的新习惯变成了,人们都想要居住在出行20分钟内就有所有的生活和工作设施的区域,日常工作也更倾向于居家办公。在这里生活的人们,根本不用去CBD或者其他城区,就能完成生活和工作的所有事情


考量房产投资的重要因素-人口分布


在分析区域前景的时候,必不可少的一项就是分析人口的素质,教育程度,工作熟练度,因为这都是和收入直接相关的。如果收入高,那么购买房产的能力和更换更好住宅的意愿也会更高。区域需求增加,自然房价就会上涨。我们在前两期悉尼和墨尔本10佳房产投资城区里面讲过。澳洲统计局把澳洲人的工作技能水平分为5个级别。最高级别是1级,需要有本科以上学历或者5年工作经验。之后每一个级别,人们的学历,经验和收入都要更低一些。所以懂得1级工在布里斯班的分布,在做宏观区域分析的时候就显得非常重要了。



大家可以看一下图。其中1级工分布超过1半的区域用红色表示。我们看到,跟悉尼和墨尔本分布不太一样,布里斯班1级工超过50%的区域绝大多数在布里斯班河北区,南区只有West End, Hawthorne 和 Bulimba,向西扩展到Anstead,西北到Upper Brookfield,CBD正北到Grange。各位喜欢的城区有没有包含在里面呢?


布里斯班最佳房产投资城区Top10


我们已经了解了分析的基础方法,现在就给出这10个房价长期稳定增长的区域。我们以下的列表里面的区域特点都是,1,离市中心直线距离20公里内;2,家庭平均收入超过澳洲平均水平;3,需求供给比例大于1,4,适合生活和散步,5,属于当地的20分钟社区。这些区域排名不分先后顺序。


Top 10-1. New Farm + Teneriffe



这两个区放在一起说,就是因为他俩紧挨着。离布里斯班CBD也就1公里距离,在布里斯班河北岸,是一个小半岛,这里90%是别墅,完美避开了高层公寓。离中密度的商业区Fortitude Valley也就几步路程。区域内有Teneriffe Park,New Farm Park,Merthyr Park三个公园,适合散步。这里几乎是布里斯班最完美的通勤区。因为距离市中心非常近,又适合安静生活,绝对闹中取静。New Farm别墅均价200万澳币,过去10年平均年上涨4.2%,5年累计上涨26.6%。公寓均价64万澳币,10年平均上涨1.5%,5年累计9.8%


Top 10-2. Hawthorne + Bulimba



这两个区也是邻居,就在New Farm以东,隔一条布里斯班河。注意大家不要把布里斯班的Hawthorne区和墨尔本的Hawthorn区搞混,末尾差一个字母e。这里是布里斯班老牌富人区之一。距离市中心4公里,驾车需要17分钟。由于这里地处布里斯班河南岸,想要进入市区必须走Wynnum Road,所以早晚高峰有些堵。但是也带来了世外桃源的感觉。这里的土地供应量非常少,基本没有什么中大型开发项目。别墅均价135万澳币,过去10年每年平均上涨3.9%。公寓均价68万澳币,过去10年,年平均上涨1.9%。


Top 10-3, Wilston + Grange



Wilston 和 Grange这两个区又是挨着的。都属于布里斯班内北区,距离CBD直线4公里。比较乡村风,适合居住。这里的社区概念非常浓郁,学区非常优秀。这里在过去还是蓝领工人住宅Cottage居多,现在已经建造了很多现代别墅。Wilston比较大的优点是有一个火车站,还有新建的Northern Busway。布里斯班机场扩建对Wilston和Grange来说都是好消息。别墅均价130万,过去5年累计涨幅22.5%。公寓均价42万,5年累计涨幅3.6%。


Top 10-4, Ashgrove,



Ashgrove 是布里斯班的内西北区,也是布里斯班传统中产区,学校好,购物方便,这里有众多公园和体育场(包括高尔夫球场)和原始森林,给了Ashgrove绿色、草木茂盛的氛围。在过去几年也建成了一些精品公寓小区,但是大多数Ashgrove当地人还是倾向于在别墅居住。别墅均价120万澳币,过去5年累计上涨42.1%,非常可观。公寓很惨过去5年下跌1.7%


Top 10-5, Keperra



Keperra 有火车站,交通比较方便,区内有购物中心,还有一个很漂亮的高尔夫球场。这里算不上是高尚社区,但是个人认为是布里斯班房产性价比很高的区。这里的居住人口偏年轻化,只有25-30岁左右。Keperra别墅均价只有61万澳币。周租金470,过去5年累计上涨21.1%。


Top 10-6, Stafford



Stafford是昆士兰州最受欢迎的郊区之一,这里的物业一直十分抢手。在70万左右价格范围,Stafford居然离很多设施非常近,比如购物中心,学校,医院。它在布里斯班CBD正北7公里,开车和做公交上班也不算远。Stafford近些年的房产市场需求旺盛,价格稳定上涨。Stafford别墅均价在71万澳币,过去5年累计增值17.2%。


Top 10-7, Taringa



Taringa是内西区传统好区,很多人一直去旁边Indooroopilly的学校,但是听说要建新小学,所以校区可能会变。但是这不影响Taringa房产投资。这里离布里斯班CBD直线距离5公里,有火车站,而且临近布里斯班河。别墅均价110万澳币,过去5年累计增值21.5%。


Top 10-8 Holland Park



这又是一个年轻人聚集的区域, 在布里斯班以南7公里。你一听这个名字就跟公园有关。没错这里被大大小小10几个公园围绕。想找绿地的话,你就来对地方了。这里学区良好,有些小店,生活舒适安逸。Holland Park别墅均价86万澳币,过去5年累计增值27.7%


Top 10-9, Tarragindi



这里的老房推到重建非常受欢迎。如果你对大地旧房,翻新,加建,分地感兴趣的话,这里是不二之选。Tarragindi地域比较小,但是设施很齐全。距离CBD只有7公里,开车,公交都很方便。这里的别墅均价91万澳币。过去5年上涨26.8%。


Top 10-10, Ipswich



现在要讲一个我个人很喜欢的一个区。你可能很意外,为什么我会在Top 10入选一个离布里斯班CBD,30公里的超远的西区。因为我们的Top 10 是投资榜单。Ipswich也是一个老区了,最近几年因为开发,房价上涨非常快。Ipswich是一个小块区域,有火车站,也是Ipswich市政区的中心。随着Ipswich发展,它附近的各个小区域发展也非常迅速。比如Redbank,Flinders View 等等吧。但是这些都属于半开发区,我们以后有机会再讲。Ipswich 别墅均价42万澳币。而过去5年累计增值42.4%。稳稳跑赢前9个所谓的富人区和好区,包括Ashgrove。


我们国内有粉丝,想在澳洲找投资房产,又不能太贵,我就选了几个开发区,但是人家一律因为离开市中心CBD太远的理由,拒绝了。但是事实上,这些区域本身都有自己的市中心,绝对不会去布里斯班市中心上班的。远根本不是问题。而且投资回报非常好。所以说国内的人想要在澳洲投资房产赚钱,怕是很难,挨宰也怨不得别人。因为他们都不愿意学习,不愿意接受不同的事物,到澳洲选房也坚持国内那一套。必须离CBD近,那我只能呵呵了。


希望以上信息对您的房产投资有所帮助。请各位观众老爷点赞订阅,打开小铃铛。这样你就不会错过我们每周的精彩影片了。也欢迎您加入我们的澳洲房产买家群,加群方法在影片描述栏。我是澳洲Alex老师。下期影片不见不散。














布里斯班2032奥运会整体规划


在分析布里斯班2032奥运会对房产市场带来的影响之前,我们必须要先了解一下这次奥运会的整体规划。这次奥运会的28个主要项目规划中,包括了在昆士兰州东南部的32个场地。这些场地分布在三个主要区域,其间由主要的交通枢纽链接。布里斯班将会拥有22个场地。在布里斯班河区域包含5个主要场馆。布里斯班板球场将会主办开幕式和闭幕式。布里斯班会展中心承办奥运会4个类别,和残奥会5个类别的比赛。布里斯班市中心区,包括CBD水上运动中心,用来举办游泳和水球比赛。布里斯班奥运村会建在布里斯班河北岸Hamilton,可以容纳14000名运动员。布里斯班西南会新建Ipswich体育场。


黄金海岸提供6个场地。其中两个在Broadbeach,包括Broadbeach Park 体育场,和黄金海岸会展中心。Southport 的Broadwater Parkland将会提供铁人三项,马拉松,游泳等项目场地。Coomera唯一场地是Coomera 室内运动馆。黄金海岸的运动员村将会建在Robina Town Centre旁边,容纳2600运动员。走路7分钟即可到达黄金海岸体育场。阳光海岸提供4个场地。足球比赛将会在几个城市的体育场进行,包括Toowoomba,Townsville,Cairns,和之前两届奥运会的场地,悉尼和墨尔本。


怎么样,是不是高大上?也难怪现在就有不少中介和开发商开始打着布里斯班奥运会的旗号宣传自己的房产了。因为大家的意识之中全都是,奥运会=房产涨价。但是实际情况跟我们想的一样吗?我们必须深挖一下布里斯班奥运背后的故事。


奥运会赚钱还是赔钱?



人们都觉得开奥运会是稳赚不赔的买卖,但是如果你看完下面的图还会这么想吗?2000悉尼奥运会预算是32亿美元,最终支出69亿,超支1倍;2004年雅典奥运会预算30亿美元,实际支出160亿,超支4.3倍;2008北京奥运会预算200亿美元,实际花费450亿美元。2012年伦敦奥运会预算50亿,实际支出180亿,直到最近的2016年里约奥运,超支都在1倍到4倍。我们透露一下,本次布里斯班奥运会的官方预算是50亿美元。你猜这次会超支多少呢?



有人可能说了,预算超支就超支呗,只要这钱能赚回来就好了,我只能说你太天真了。那么我们看看历届奥运的收入情况。北京奥运会收入36亿美元,净亏损414亿。显示一把祖国繁荣强大,中国14亿人,每人掏200块就好了,还是被迫掏的,各位看官觉得有意义吗?请在留言区留下你的看法。伦敦奥运收入52亿美元,净亏损128亿,这些收入中的电视转播权收入,有一半要被国际奥委会拿走。


奥运给地方政府带来的财政压力


花钱建造场地好像是迎接奥运天经地义的事情,但是涉及到又大又贵的场地在奥运之后可能不能充分利用的尴尬情况,这就是所谓的“白象”。这些场地通常都有着高额的维护费用,而使用的情况却非常少。悉尼奥运场馆每年的维护费用是3千万澳元,都是地方政府财政出钱,而这些钱都是纳税人交的。如果不用来维护场馆,可以用来做很多事情。希腊雅典奥运会场馆现在已经荒废,变成鸟不拉屎的地方。希腊奥运建场地的昂贵费用,直接加速了2014年希腊国家破产危机。2018年冬奥会场地在韩国的江原道, 地方政府因为要维护场地,每年财政赤字850万美元。1976年奥运城市加拿大蒙特利尔,因为举办奥运会欠的债直到2006年30年才还完。2014年俄罗斯索契冬奥会每年花费纳税人10亿美元还债和维护场地。举了这么多例子,我倒不是说,这次布里斯班奥运会一定会像其他国家一样背上沉重的债务。我只是说如果政府运营不好的话,非常有可能。按照以往奥运承办城市的前车之鉴,我觉得可能性很大。如果这种欠债的情况发生的话,对布里斯班的经济发展会有沉重打击。


布里斯班奥运会场馆分布


我们翻看了过去40年奥运会的账目资料,发现只有1984年洛杉矶奥运会是赚到钱的。大部分原因是洛杉矶奥运会更多依赖于当时已经在使用的场地。那么这次布里斯班的情况是怎么样的呢?



我们在影片开头简单介绍了一下奥运场馆。大家看这宣传片肯定很激动。但是如果你挖得再细一点,事情跟你想得可能完全不一样。奥运场馆分布大概在三个地方,分别是布里斯班,北面的阳光海岸和南边的黄金海岸。红色星号表示新建场地,绿色表示升级场地,蓝色表示使用现有场地。我们乍一看,蓝色的偏多。



这里是布里斯班场地的分布图。相应的详细信息,我们会放在会员App里面。没有加会员的朋友们可以看影片描述栏,或者到澳房策公众号和网站加免费会员领取福利。布里斯班市新建场馆,包括计划建在Herston的室内体育馆,在Roma Street Station的布里斯班体育场和The Gabba,就是板球场改建。布里斯班北面的Moreton Bay计划建造一个室内场馆,东区的Birkdale计划建造一个水上激流中心。这两个地区的市民强烈反对。认为只是要举办2天的活动,就要大兴土木,花这么多纳税人的钱。最后建不建的,还不一定呢。布里斯班西南区Ipswich正在新建一个体育场。剩下的17个场地都是使用现有的设施。值得注意的是,这个红色高亮地区布里斯班河北岸的Hamilton区。它被指定建造主要的奥运村,可以容纳14000名运动员。你猜的没错,会建造10几栋高密度住宅公寓楼。所以你想想等运动员撤了,这些同时上市的几千套房源,或者卖或者租,对房产市场会有什么影响呢?



阳光海岸体量比较小,而且只建造一个新的体育馆,我们就一笔带过了。不说也罢。现在看看黄金海岸。我们很多华人,尤其你在国内的话,听人宣传说什么黄金海岸像美国的迈阿密,长海滩各种酒店大楼,高端大气上档次,旅游度假好去处。我们先不说这些销售的说辞对不对,先看看这次奥运会对黄金海岸基建的影响。我们看一下图,所有黄金海岸的6个场地,全都使用现有设施。也就是说,奥运对黄金海岸一点影响也没有,没有任何新的基建。不过你还别说,唯一的安慰是计划筹建的奥运村,它就在Robina Town Centre和Cbus Super Stadium体育场之间。地点不错。这里计划建造可以容纳2600个运动员的社区,还是高密度公寓楼。运动员走后,同时上市销售和租赁。我稍微提一下,黄金海岸已经在2018年英联邦运动会的时候建成了一个运动员村,叫Smith Collective,也是住宅公寓小区,体量也是容纳2600人,地点在黄金海岸格里菲斯大学旁边。据说当年运动员走后,或租或卖,空置率比较高。


奥运会可以促进经济的假说


通常在城市申请奥运的时候,都会说举办奥运会可以大大提振当地经济,创造就业,刺激旅游业,积攒人气等等。但是事实是这样吗?美国3位经济学家对2002年盐湖城冬奥会做了定向研究,并且发表了论文。有兴趣的话,大家可以按照截图去下载原文。研究发现,盐湖城冬奥会短期内增加了7000个工作岗位,大概是政府申奥时候预估的10分之1,长期来看,并没有任何就业增长。因为奥运会兴建场地而创造的工作岗位是不可持续的。除非建造会场所在地失业率很高,大多数的工作机会都会给到已经被雇佣的人。2012年伦敦奥运会只有10%的工作机会给到了失业人口。经济学家还发现,奥运会对旅游业的影响有好有坏。安全问题,人口拥挤问题,高消费和住宿都让人们不太愿意去现场看比赛。这还没有考虑类似今年疫情的状况。这次日本东京奥运现场基本没有人看,不知道要赔多少钱了。总之,能够说明奥运会对承办城市经济发展有正面影响的证据确实不多。同时另外两位美国的经济学家发表了论文,证明奥运会在长期上看并没有增加承办国家的GDP。


布里斯班因为奥运会所以房价涨?



悉尼在2000年举办了奥运会,并且在1996年到2001年间,悉尼的中位房价上涨了88%。有很多人就把这波上涨归功于承办奥运会。多数人在研究到这里的时候,就停下了。但是常看我频道的您肯定知道我性格,遇到事情,我就好刨根问底。别人刨点就算了,我得往祖坟上刨。然后我就研究了一下同一时期其他澳洲城市的房产中位价涨幅。奇迹发生了。1996-2001这5年间,墨尔本均价上涨95%,超过奥运城市悉尼。同样的情况也发生在2006年在墨尔本举办的英联邦奥运会,2002到2007年5年间,墨尔本房产中位价上涨52%,而珀斯上涨135%,凯恩斯上涨123%。2018年黄金海岸举办英联邦运动会。黄金海岸房价5年上涨22%,同一时期,霍巴特上涨56%,新州Ballina上涨35%。所以,是不是可以下个结论,澳洲举办运动会的城市房价上涨跑不过同时期其他城市呢?


小结


讲了这么多,我来做一个小结。首先承办奥运会多半是要赔钱的,并且对增加就业,提高国家GDP一点作用也没有。如果布里斯班这次奥运会成本控制得好,当地纳税人可能不会持续偿还多年债务。新建的场馆如果安排妥当,使用率高,对经济可能会有一些帮助。因为布里斯班承办奥运会,所以房价大涨。这完全是瞎扯淡。而且可以说没有任何关系。因为房价涨不涨长期来看,还是取决于人口是否增加的。现在市场上充斥着很多因为奥运而冲向布里斯班买房的声音。我认为有可能短期有些涨幅。布里斯班CBD和黄金海岸,因为奥运村住宅公寓的批量供给,会对公寓市场价格有负面影响。整体上讲,布里斯班仍然是澳洲房产投资的好去处,但是,不要因为奥运去买房,必须是在你了解当地的供需关系和人口趋势之后再做决定。大家看完我的影片,如果再有人敢跟你说,来布里斯班买投资房吧,我们要开奥运会了。你大概可以在心里偷着笑,骂他傻X了。最后我想说,奥运会是个赔钱买卖,谁承办,谁倒霉。珍爱生命,远离奥运。如果你想了解澳洲投资房产,请您来参加我们的80分钟直播课程,绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。报名链接在影片描述栏。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。如果喜欢我们频道,请您点赞订阅。我是澳洲Alex老师,下期影片不见不散。



 

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