疫情后的移民潮给澳洲带来了生机生意和财富，但是人口暴涨也加重了澳洲房产市场压力，人们买不起房，租不起房已经成了常态，而悉尼就是最典型的例子。作为澳洲房价第一高的城市，悉尼房产市场危机已经持续了将近2年，没有任何改善的迹象。新州政府上周终于迈出了最关键的一步，决定在悉尼范围内首批新建3座迷你城市，高密度大开发终于拉开序幕。这对于普通上班族和我们房产投资者到底是好是坏，我们应该如何应对呢？悉尼公寓到底问题出在哪里，为什么这位买了8套公寓全款支付的大哥连续踩了20年的雷？
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悉尼流失30-40岁青壮年劳动力的速度，是吸引这些人来悉尼定居速度的2倍。根本原因就是悉尼的生活成本太高。很多悉尼中老年人回忆说当我年轻的时候，悉尼就是澳洲梦开始的地方。而现在的年轻人甚至连房子都租不起，买房子更是从愿望变成了幻想。因为房价相对于收入来说，实在太高了。而为了活得更好，人们纷纷逃离悉尼，而悉尼自然会停滞下来。对悉尼来讲，如果留得住年轻人，他们就会工作，会创业，会开饭店，开咖啡店，开公司，做贸易，包括创新，这才是经济发展的动力和创造财富的根源。如果不作出改变，年轻人持续流失的话，悉尼将在不久的将来，变成空巢老人的养老院。
为了解决这个棘手的问题，让房价涨得不那么快，至少要比工资涨得要慢，让年轻人买得起住得起，新州政府从供给端发力。现在已经走出了第一步。
新州政府刚刚确定在悉尼范围内建立3座微型城市，将会在火车站点附近，短期内向市场提供3万套公寓住宅，其中包括8%可负担性住宅，就是政府廉租房，并且在州政府全新规划法案加持下，加速完成。这些公寓都会建在交通站点附近，通勤时间更短，同时公寓全部以高层高密度形式开发。
1.Kellyville & Bella Vista
Kellyville和Bella Vista 将会提供20900套住宅。住宅的位置在Metro火车站两侧，主要是给目前的一些绿地的土地用途做变更(rezoning)，但是也涉及到了一些社区产权和独立别墅类型的房产。这些业主估计要开心了，因为自己房子价格又会上涨一波。
2.Hornsby
Hornsby 火车站附近将会新建5000套公寓。实际上就是把火车站两侧的矮层旧房子都拆掉重新建造高楼，同时加入底商。人住在这里出门走路就能购物，去火车站，医院离得也很近。Hornsby火车站之前已经有了一个规划，但是这次的规划全面更新，建造的房子更多，更高，更密，也将会提供更多的工作机会。
3.Macquarie Park
Macquarie Park 将会新建4600套公寓。这个规划我一点都不惊讶，因为Macquarie大学附近的公寓已经扎堆10多年了，再开发个几千上万套也毫不稀奇。我比较担心的是公共设施能不能负荷这么多人口短时间暴涨。比如医院会不会挤爆，警察够不够用，超市，幼儿园，交通都怎么办。州政府并没有给出具体解决方案。
“被”规划的这些市政府都能做什么呢？实际上只能发一发声，给点建议，走个过场，因为这是州政府的新政策，地方市政府能做的实际上不多。
目前的这3个微型城市，生活会比较方便的应该是Kellyville和Macquarie，因为在Metro 火车线上。今年8月跨海Metro线路就将会开通，从这两个站点到市中心都是直达不用倒车，所以会有非常多需要通勤的人选择住在这里。而Hornsby因为不在Metro线上，住的人可能更多在附近寻找工作机会，所以区域发展上会有一些阻力。
这三个地点也是传统的悉尼公寓重灾区。我的意思是公寓又多又密，未来开发储量还很大。市场供应近乎无限。现在州政府大力推广，在未来几年，公寓将会井喷一样推向市场。那这到底是好事还是坏事呢？
要看对谁来说。对于打工族自住需求来讲，再合适不过了。现在首次置业买家选择非常少。这些人工资赚得不算少，但是根本买不起房子，完全是供给和需求错位引起的。如果一堆房子同时推向市场，自然价格不会涨得太快，打工族去努努力，买得起房子的可能性肯定比现在高。这些年轻人有盼头了，就会留在悉尼打拼，为悉尼的经济做贡献，自然悉尼会蓬勃发展。对民生和经济都是好事。
但是对于投资者开说，可不是好事情。新州公寓的质量怎么样我想大家心里都有本账，后来行业整顿，搞出个iCIRT评分系统，给建筑商打分。逻辑是打分高，建筑商就更靠谱，建筑质量就会更好。但是在我看来，这种东西就是要不就不出事儿，要不就集体出事儿。在悉尼奥体公园大楼出事之前，没有人相信澳洲有些建筑商会违规操作，搞这么大事情出来。iCIRT的作用就是在尝试恢复大家的信心，但是到底效果怎么样，起码普通人是没有办法判断的。什么时候新州悉尼的建筑质量大家可以相信呢？就是跟堪培拉一样, 建筑质量和维护不仅仅是建筑公司的责任，而是直接关联到公司老板本人。现在的堪培拉刚通过法律，开发商建筑商老板个人将会对过去10年公司建造的房子负责。这个力度太大了，我真的不相信在这样的法律下，任何开发商建筑商老板，敢去偷工减料不按照规则建房。
我不知道现在市场上还有没有中介在卖公寓的时候吹嘘公寓投资很好，我总觉得在澳房策成立的4年里，我们已经努力去纠正很多人的错误观念了，但是肯定还是有不懂的人。公寓能涨价吗？涨价快吗？投资者买入公寓用来出租可行吗？如果做短租呢？未来的事情没人知道，但是我有一个现成的案例，可以帮大家理清思路，因为这个案例特别典型。投资澳洲公寓横跨过去20年和未来7年，涉及到一个人的几乎整个投资历程，直到养老。对于我们每一个人都会有很大的借鉴作用。这位客户是花了1000多澳币约了我1个小时咨询的，所以你一定要看完。只要看完就相当于你赚钱了。
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前两天有人定了我1个小时的1v1咨询。这位老哥我们就他叫老王，约好了时间之后，老王发了我不少资料，关于房子，贷款，现在的财务情况还有未来的目标。他现在单身没孩子，不工作，靠收租金生活。诉求是1, 多挣钱, 2, 不交税, 3, 早点还完贷款。这些诉求的最终目标是在黄金海岸养老。
资料看着都挺正常的，直到我看到房产细节这一块。老王手里8套房子，都是公寓，悉尼3套，墨尔本4套，黄金海岸1套。购买的时间从2002年到今年都有。前7套房子没有贷款，但是为了买黄金海岸这套房子，准备了大概150万贷款，等着2026年收房。顺便说一下，这第8套是一个非常著名公寓开发商的房子，2房高层朝大海，倒是很适合养老用。不过在投资方面来讲这8套房子都有问题。我们一起来看看问题在哪里。
我在咨询的过程中给前7套房子做了估价，结合现在的租金，和各种支出，通过我们澳房策的模型计算发现，目前的毛租金回报率在3.9%-8.4%之间。这个回报数字还是OK的，就公寓来说属于中等偏上的水平。但一个巨大的问题是房子的年龄。老王的房子持有很久了，最久的20多年，短的也有7-8年。物业费维修费几乎每年都在涨。所以在不考虑任何贷款利息支出的情况下，租金净回报率下降到2%-6.6%之间。这已经低于公寓的平均水平了。注意我还没有考虑贷款利息支出。另一方面这些房子的资本增值表现在每年1%到4.7%之间。还没有跑赢通胀，即使房子市场价格上涨了，价值变化并不大。我们还观察到这几套房子，只要租金回报高，对应的肯定是资本增值低，反过来也成立。再一次在实践中验证了澳房策的投资理论。
亲眼看到我的分析之后，大哥不甘心，还跟我说这些房子非常好，我就问好在哪里呢？他说这些房子位置好，邻居好，房型好。我就补了一句，啥都好，只有投资回报不好。我问大哥，说你知道现在银行定存的利率吗？大哥说5.5%吧，我说对。杀人诛心场面来了。我说你这些房子如果都是现金的话，存在银行赚得都更多，而且没有买房的印花税，持有房产的地税，卖房的中介费，多好。大哥听完愣了半天。
其实问题非常明显，就是没有去贷款。我们之前曾经做过节目具体分析，结论是，在澳洲投资房产，如果不贷款的话，还不如去买基金买股票，这也是澳房策投资理论中的一部分。贷款能够放大收益，而金融产品借钱一是难二是风险高，借钱炒股万一被Margin Call，真的会输掉底裤的。房贷相对金融贷款利率更低，是普通人能拿到的最便宜的杠杆。我倒不是说要无节制放大杠杆，而是适度适合，我们在给VISION会员做投资规划的时候，有一个很重要的环节，就是现金流分析和风险控制，保证房产无压力长期持有，不至于在利率高，还款压力大，房产市场下行的时候，还不上钱，被迫卖房，把账面亏损变成实际亏损。这个风险控制，我强烈建议每个人都加到自己的投资组合里面。
其实大哥并不是没有贷款，只是没有把贷款用好。他把其中3套墨尔本房产抵押贷款，拿到150万贷款额度，出来的现金放在对冲账户，等着去交割2026年黄金海岸的房产。开发商很有名，还做长租管理。听着挺好，但是隐藏的雷一般人是看不到的。我们先说贷款。
贷款的目的是要用较低的成本去博更高的收益，这个是底层逻辑。老王借了钱，给银行6.5%的利息，那这些钱就必须产生高于6.5%的收益才有意义。房子现在的市场价大概180万，开发商给出的长租报价大概1200每周，买家还要支付包括物业费在内的各种持有费用，只要不是负收益，我都会很开心的。有人可能说，房子本身还有增值呢。没错。但是黄金海岸是一个独立的房产市场，它的规律跟任何一个澳洲城市都不一样。这里的房市起伏比其他地方更大，涨的时候疯长，跌的时候也毫不吝啬。旅游和养老城市么，很正常。所以房子涨价在未来能有多少，很难判断。可能又有人说了，地点好，风景好，还是新房，高层，那做个短租，在黄金海岸至少能比长租多收1倍租金吧，那现金流不就起来了么？
在长租方面，这家开发商本身就做这个生意，所以如果业主把房子交给其他长租管理中介，开发商就有动力去找麻烦，因为整栋大楼的物业也是这家开发商的子公司在管理的。这种同行间的竞争绝对是赤裸裸的。那么长租管理其实选择就很少了。最近这家开发商收敛了一些，不太给其他长租公司找麻烦了，但是一阵一阵的没个准。
短租方面，在黄金海岸想把一间公寓做成Airbnb，按照正经的做法，几乎是不可能完成的任务。首先要跟黄金海岸市政府申请许可，这个申请实际上是地产开发的一个分支，更改房子使用目的(Material Change of Use), 把一般住宅用途改成短租用途。先要雇佣一个规划师(Town Planner)做文件，这就要几千块了。然后提交到黄金海岸市政府，审核费用7000-9000澳币。还不一定能批，批不下来费用不退，批下来之后你的市政费用账单会上涨7成。每年房子的持有成本又多了上千块到几千块不等。这是正经做法。不正经做法是什么都不去管，直接开始短租，管理得好没问题，因为市政府从来不会主动去审查短租许可，而是依赖举报。如果管理得不好，租客太吵，乱停车，乱丢垃圾，被邻居举报到市政府的话，市政府会先发一封信给你(Show Cause Notice)让你停止运营。如果继续运营而且被再次举报的话，会收到市政府罚单大概1500澳币。就这个原因，在黄金海岸短租中只有大概10%的业主申请了短租许可。
大楼的物业是开发商控制，那么如果这家开发商出来搞事情去举报的话，业主就会很难办，只是最近一段时间他们才不太理短租运营而已。也就是说老王的计划，等2026年收房，先租出去5年再搬进去养老，做长租的话，基本是负现金流，做短租也不一定好做，增值前景没法判断。
除了投资决策方面，其实在用人方面老王也有不少失误。比如说他的会计师就是给他做贷款的那个人。这件事情本身就很值得思考。我接触到的会计师同时做贷款的，确实有做得好的，但是不多。因为主业是会计，占用了很大一块精力，我们没法指望他们会实时更新贷款市场中比较好的产品，或者有心思坐下来为客户寻找最佳解决方案。这一点跟专业的贷款经纪人没法比。我能想到的唯一好处，就是贷款材料包装上比较给力。老王的会计师还跟他建议去建立一个自管养老金，每年往里面放多少钱。会计有资格做的，1是去建立自管养老金的操作，2是每年报税和安排审计，至于是不是应该建立自管养老金，和往里面放多少钱才是对客户最好，这些事情必须是财富规划师来做。这个会计师明显是不合规的，也有很大可能性让客户损失钱。让我印象比较深的是，老王跟我说贷款的原因之一是可以冲抵租金收入，少交点税。也不知道是不是这个会计师建议的，因为他就管贷款和报税么。抵税是正确的，但是为了少交税而去多交利息，说白了就是为了省一点钱而多花了更多钱。这脑回路一看就不是我们投资届的人。关键贷款也没有用在产生更多价值的投资上面。
我们在咨询中给的一部分建议是，无论任何原因非要持有这些房产的话，可以用短租的方式推高现金流回报，让房产投资跑赢通胀再说。如果要卖的话，一定要在咨询过财富规划师做完顶层计划之后，再决定什么时间点卖哪个房子，当然澳房策可以帮助处理这些资产，在市场上出售。同时我们已经开通了悉尼，墨尔本，布里斯班，黄金海岸和珀斯的短租业务，作为VISION会员增值服务的一部分，模式和架构已经非常成熟。即使您没有加入会员，也欢迎您到官网咨询。
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