如果这件事让澳洲政府做成功的话，恐怕整个澳洲房产投资逻辑都要重新改写了。澳洲总理和财长确认，很多澳洲房产投资者赖以生存的“负扣税”和“资本增值税减免”两项重要税收优惠正在经历重新审核，而且有可能为了缓解澳洲人面临的房产市场危机，被全面取消。取消之后，房产投资者的利润将会急剧降低，亏损加大，对很多房产投资者来说，持有投资房可能不再是一个好的选择。另外澳洲央行在本周决定维持利率不变，但是央行会议1天后出炉的澳洲通胀数据暴跌，很多媒体自媒体都说这回肯定提前降息了，几乎所有房产中介都开始宣传澳洲房产市场马上就要大涨了。降息真的会提前吗？房价真的会大涨吗？
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负扣税&资本增值税
这个负扣税和资本增值减免是什么东西呢？普通澳洲人买个投资房，注意自住房不行啊，只能是投资房，几乎所有投资房产生的费用，包括物业管理，地税，一大堆，都可以用来冲抵持有投资房时候的收入，也就是租金收入。如果你收入多，费用少，赚钱了，盈利的部分再交税。税率跟当年个人所得税一样。也就是把投资房净收入和个人收入加总，再用个人所得税率交税。
举个例子，如果你今年个人收入是10万澳币，个人所得税应该缴纳$22,788。投资房净收入5000, 那么这一年你个人总收入是10万5千，个人所得税应该缴纳$24,388。也就是说投资房给你赚的$5000里面，要拿出$1600来交税。税率32%。同一个例子，如果房子费用多，收入少，亏了$5000。当年个人收入就来到了$95,000, 个人所得税应该缴纳$21,188。亏损5000块，让你少交了$1600个人所得税。房子的投资亏损冲抵个人所得税税基，这就叫负扣税了。
但是这些都是实打实的出租亏损，你是要真金白银填进去的。如果考虑到折旧(depreciation)这种账面亏损, 退回来的税就会更多。比如一套新别墅第一年能折旧18000，能让你少交$5,760个人所得税。关键这钱你不用掏，只是房子折旧后账面价值亏损，房子本身还在增值。有了负扣税，原本房子是负现金流，很有可能通过退税，一下子变成了正现金流。这就是为什么澳洲高薪打工族特别喜欢买新房子的原因，因为折旧更多，能得到房价上涨好处的同时，每年都少交个人所得税。买房子也是打工族最重要的抵税方法，没有之一。
资本增值税减免是什么意思呢？你买投资房，持有超过一年以上，卖房比如赚了20万澳币，那么打5折，只需要计算10万澳币收入，把10万澳币加到当年个人所得上，一起交税就好了。澳洲房产买到后，我们一般都是建议VISION会员一直不卖，等到10-20年后再说，那时候100万的房子涨到300万都有可能。如果没有资本增值税减免，就要按照当年200万个人收入交税，有的话只按照100万交税，所以这个免税力度是相当大的。正因为有这个资本增值税减免，才有更多的人愿意在澳洲高利息和低租金回报的情况下，继续用负现金流持有房产，来博取未来房产高增值，和更少的增值税。所以说负扣税和资本增值税减免两个加在一起，绝对就是为房产投资者量身打造的，极大推动了房产市场投资活力，同时也为市场提供了更多的出租房源。
顺便说一下，海外人士一般没有澳洲本地个人收入，所以基本不适用负扣税，毕竟你交了税才能扣税么，只是能冲抵一些房子本身的租金收入。同时海外人士，没法享受资本增值税减免。
取消“负扣税”与“资本增值税减免”
在本期影片截稿的时候，澳洲财政部已经开始通过数据模型推演，负扣税和资本增值税减免可能给政府财政收入和房价带来的影响。这次讨论的起因是工党政府想要通过“Help To Buy”立法。就是政府出钱跟中低收入的人一起买房，政府最多出房价40%，买房人最少出房价2%，其余贷款。简单说就是政府入股，注意不是借钱给房东而是入股，卖房的利润部分也要按照比例分给政府。所以Help To Buy，也俗称 “政府下场炒房法”。
工党想要通过Help to Buy立法，需要参议院通过才行，那就必须取得绿党的同意。这时候绿党站出来捅了一刀，说“你要我支持Help To Buy可以，但是你工党必须取消负扣税和资本增值税减免并且冻结租金上涨，我才同意”。目前这条法案参议院“三读”，被推迟到今年11月。
2019年，工党的Bill Shorten曾经带着取消负扣税和资本增值税减免两项政策来竞选，但是输给了自由党的Scott Morrison。2015年同样输掉。今年年初的时候，绿党就用同样的办法逼了一次工党，当时工党表示坚决不会考虑，现在快到“Help to Buy”立法的最后一步，工党开始软化态度，很像他们的一贯作风。工党之前还推翻了“第三阶段减税计划”不变的承诺，一直说不会改，直到最后一天才说“不得不改”。所以这次传出风声来，我确实是有点担心的。
看到这里，你就应该明白，绿党是直接站在房产投资者对立面的，工党虽然打心底里不喜欢房产投资者，但是比较圆滑，而且善变，还会藏。明年5月份的大选，手里有选票的朋友需要开始关注了。
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澳洲央行按兵不动
上周美联储选择降息0.5%，加入了西方国家降息大军，而本周澳洲央行还是选择按兵不动，维持利率在4.35%。我阅读了央行会议决策全文，发现了几个非常重要的观察点，跟大家分享一下。
1.通胀还是太高
央行的说法是，通胀还是远远高于2%-3%的中点，就是比2.5%高太多了。没有达到央行的目标。衡量通胀的方法有很多，媒体上也有很多不同的说法。我想在这里总结一下，让大家未来能够看得清，不要被媒体和自媒体带偏。央行看的是底层基础通胀(underlying inflation), 衡量的标准是‘Trimmed Mean CPI’，衡量的指标是季度数据，时间长度是12个月。连起来说，央行决定降息的前提是，“Trimmed Mean CPI”季度同比接近2.5%。
我们翻回头看看最近媒体头条，说澳洲通胀降低到2.7%了，就要降息了，房产中介说，赶紧买房吧，就要涨了。大家这两天都应该被刷屏了吧。但是你仔细看看，就能发现问题。
这个2.7%是8月份CPI同比数据，所以既不是Trimmed Mean CPI 也不是季度数据，跟央行依赖的降息决策数据根本不是一回事。这个2.7%CPI也叫“Headline CPI”，我给翻译过来就是新闻头条CPI，字面理解，新闻总说它，因为这种衡量方法的波动非常大，媒体就有得说么。我们再来看看8月份通胀的细节，趋势还是不错的。
Trimmed Mean CPI 8月同比从7月的3.8%下降到3.4%。关键是持续了下降趋势。下一次季度通胀数据在10月30日发布，下一次央行议息会议在11月5日，年前还有一次在12月10日。所以理论上还是有可能在今年年底前开始降息的。但是可能性不太大而已。为什么呢？因为这次通胀下降的最主要原因是电价下降17.9%和油价下降7.6%，电价下降全都是因为政府补贴，所以是虚降，而其他商品和服务通胀变化并不大。
澳洲央行行长在议息会议中说，8月份通胀降低只不过是暂时性的，而且在短期“near-term”不会降息。央行预计通胀会在明年年底，政府电价补贴结束之后，会回到3.7%，电价暴涨47%。所以说今年年底前降息的可能性不大，未来降息周期中，利率也不会降低太多，想要回到之前那种2%利率的时代，基本没可能。
2.经济前景不确定
行长在会议中用重点篇幅讲了澳洲经济未来的不确定性。8月失业率保持在4.2%，并没有继续上升，但是高于2023年中期3.5%低点。说明失业率有上升的趋势，但是趋势并不明显。同时澳洲的生产效率下滑严重，单位时间产出的价值连续2个季度负增长，澳洲内部经济并不理想。而海外情况也不确定，很多央行都开启了降息周期，应对下滑的通胀和上涨的失业率。如果其他国家经济下滑的话，澳洲也会受到影响。尤其是在中国经济走弱，大宗商品比如铁矿石价格下降的情况下。
3.打击通胀是首要目标
我们都知道澳洲央行的两大目标是降低通胀和降低失业率。但是这次会议中央行明确说，目前失业率不是主要问题，首先需要应对的仍然是通胀。也就是说，即使因为保持高利率，让失业率冲高，也在所不惜。虽然其他国家央行已经转变方向，但是看样子澳洲央行在短期不太可能转向。
目前市场的预期是RBA将会在11月份降息0.25%，但是我的看法仍然是明年初开始降息。除非下次的通胀数据比预期更低，同时失业率数据比预期高很多。
至于降息之后澳洲房价会不会涨这个问题，大家可以看看【澳房策321】。
回应黑粉留言
最后我想回应一下澳房策频道最近的黑粉留言。我一般不会在澳房策里面点名的，但是这个情况非常典型，有不少人的思维跟这位黑粉是一样的。不管是任何观点，在任何渠道发表，都会影响其他人的思维，如果是正面的，那非常好，如果是负面的或者阻碍我频道上的澳洲房产投资者赚钱，那就是在无形中给造成别人损失。而意志不坚定，思维被影响的人，可能还浑然不知。所以我必须要点破，给您提个醒。这种看似无害的留言，其实破坏力非常大。
大家可以看看这条留言，简单说就是全球都完了，所以澳洲也完了。看一下头像和留言的内容什么萨姆法则，一看就是关心美国的人，我猜人就不在澳洲，也没买澳洲房子，哪有有房的希望房价下跌的呢？一个跟澳洲无关的人，来评论澳洲，这个就不靠谱了，说的是澳洲房产就完全超出他能力范围，关键还判断澳洲房价涨跌。这连澳洲经济学家，中央银行都猜不准的，他自信能猜准。这个蛋就扯大了。没有论据，没有经验，三言两语就敢说投资大方向的人，不是骗子，就是不再乎自己说了什么对别人有什么影响。关键他这条留言还有不少人点赞，实际上已经影响了别人的思维。
我在澳房策往期的节目里面不止一次讲过，一个房产投资者，听一个没买过房子，没有投资经历，没有赚过钱的邻居二大妈的建议，那肯定是“投资有风险，入市需谨慎”，还能有什么？如果二大妈懂，还有自信还有能力控制风险的话，她早就成了投资高手去赚钱了。二大妈你还能见到面，网上这种不知道是谁的留言，还真的有人信。其实这一点真的特别悲哀。为什么有那么多人天天赚死工资, 还不知道想辙多赚点钱？就是不愿意面对世界，去学习，去试错，就愿意听这些网上说世界毁灭的东西，因为反正世界都完了，就不用努力了。
其实我现在也看得很透，我频道是为了希望通过房产投资赚钱的人准备的。人们从不想投资房产，到想投资房产，这个转变的过程，并不是我频道的重点。投资的人，都是对投资标有信心，并且看涨的。不投资的人，肯定是看跌的，要不然就投了么。两方没有和解的可能性。所以再出现这类三言两语就来指明方向的留言，我会直接拉黑，以免影响我和我们频道粉丝的心情。
还有这条留言，迷之自信，借着独立思考这个好听的词，过来瞎说的，这类我们频道不欢迎，谁知道他有没有独立思考过，怎么思考的呢？我特别希望能有一个留言审核机制，就是在投资频道上按照投资多成功，来给留言分配权重，再给留言的人标注5颗星，星越多说明投资越成功。这样就能把所谓的“独立思考”“意见”这种东西按照值不值得参考划分开来，让大家不至于被带歪。
我在频道上展示的是真实的自我，人家攻击我，我有权利反击。打我一巴掌，我要追，打我那人说，你别打我啊，你打我就毁了你的光辉形象了。这不是赤裸裸甩流氓吗？就不能堂堂正正做个人吗？我不怕毁掉所谓的“光辉形象”，因为我想活得通透，不想装孙子。大家去品，凡是媒体自媒体上你看到的完美的形象，越完美越可怕，因为你不知道他背后隐藏了什么。我们澳房策频道主打的就是真实，包括我个人，包括我们讲的房产市场，全都有数据或者经验或者逻辑分析支持。希望各位真粉多多捧场。
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