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【澳洲房产】政府大撒币, 加速基建推升房价! 昆士兰(布里斯班)州预算案平淡背后隐藏的玄机! 房产投资者没有看到的机遇!【澳房策303】


布里斯班所在的昆州政府刚刚发布了全新的财政预算案。我们作为房产投资频道,政府把钱花在哪些基建和民生问题上,间接影响和决定未来1年当地房产市场走势。所以每年的4-6月都是我阅读各州预算报告的高峰期。这次昆州预算案又是上千页文件,AI加持之下,我不但看完了还省下不少时间。这次预算案对于民生来说绝对是一片大好,而表面上基建方面出彩的地方不多,如果你只看新闻,不去深挖的话还真看不出来。我帮大家总结好了,加入了自己的一些分析,帮您未来1年投资布里斯班房市打好认知基础。

 

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QLD预算案亮点

 

我们开门见山,先来快速看一下这次昆州财政预算案最广为流传的“爆点”。简单来说这次的预算案是为了应对昆州人的生活成本危机特别准备的,把能想到的,想不到的甚至你觉得好像没有必要花钱,都直接发给你了。

 

昆州所有家庭都会自动收到1300澳币电费补贴,直接冲减电费。昆州所有公共交通,车票船票轻轨票价一律平价5毛钱。顺便说一下新州悉尼,从我工作的Chatswood到CBD往返火车票就要8澳币。不知道新州车票价格什么时候能降下来,政府和政府之间差距太大了。昆州就连机场到市中心的Airtrain票价都直接降低了1半,不知道是不是想鼓励人们多去机场呢?我倒是觉得这个减免必要性不大。另外所有汽车的年检上牌费用降低了20%,这个很实惠,因为是每个人都没法避免的费用。还有一项是所有孩子都会获得政府的200澳币代金券,冲抵体育和娱乐活动费用,减轻家庭负担。


其中我们澳房策粉丝比较关注的是首次置业减免政策的变动。这个我具体讲一下。昆州对于首次置业者目前有两个印花税减免优惠,

 

First Home Concession

 

第一个是First Home Concession。如果是第一次买房子,买来是自住,房子交割之后1年内要搬进去住,没有在地球上任何一个地方买过房子,房价低于55万澳币...房子50万以下不用给印花税,50万到55万给一部分,最多能省下16000澳币。


在昆州,即使是外国人,也能拿到这项补贴,但是要注意外国人需要支付印花税附加。如果你想系统了解澳洲买房各种费用的话可以看看【澳房策296】

 

First Home Vacant Land Concession

 

第二个是,First Home Vacant Land Concession。跟上面那一项基本相同,只是针对的是买地建房中的土地价格部分,如果低于25万澳币,不用缴纳印花税,25万到40万之间缴纳一部分,最多节省7200澳币。另一个不同是在土地交割之后的2年内必须要住进房子里面,也就是说,建房必须要在土地交割之后的2年内完成。

 

这次的昆州财政预算案,提高的是以上两项的价格上限。First Home Concession上限从55万提高到80万,First Home Vacant Land Concession从40万提高到50万。能帮首次置业买家省下更多的印花税。人们能买的房子价格上限提高了,其实变相增加了首次置业者的购买力,前期真的会让首次置业者得到实惠,但是随着80万以下房产价格升高,我猜不出1年,这两项补贴很可能需要再次调整。你要是个经验老道的投资者,这回又能闻到机会了,你就想象一下,昆州哪些地方房价低于80万,顺藤摸瓜就好。


我们需要清楚的一点是,这两种Concession针对的都是买房产时的印花税的减免,跟昆州的First Home Owner Grant 完全不一样。First Home Owner Grant 是针对首次置业买家,如果买新房自住,而且房价低于$75万, 在2025年6月30日前签合同,一次性可以拿到3万澳币补贴。如果这两种补贴能够结合起来用,对于首次置业自住买家来说,真的是非常实惠。

 

听到这里,可能会有昆州本地或者跨州的投资者,挖空心思想,怎么能先买一套,拿到补贴再说。昆州政府的规定白纸黑字写得很明白,如果你在不符合规定的情况下,想偷鸡或者隐瞒不报,同时申请补贴,我是不建议的。如果政府查下来,一查就知道你买没买过房,或者有没有住在里面。规则很清晰明确,即使你先拿到钱,然后选择不守规矩,还是有机会被政府发现,不但让你补交税金还会有罚款,关键咱得给中国人长点脸啊,偷鸡这种事情不干比较好。



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Big Build

 

我们频道关注的是房产投资,那么预算案中在哪些基建项目上面花钱绝对是重中之重。

 

首先,昆州拨款55亿澳币修建阳光海岸铁路线第一期,这条线是从已有的铁路线分一支出来,一直修到阳光海岸市中心。将来就不用开车去,坐火车也可以去了,比去黄金海岸还方便。有了铁路,人气就会更旺,房子涨价顺理成章。只是铁路什么时候能能修好,就不好说了。


跟阳光海岸线一起升级的还有北海岸线,昆州政府将会投资10亿澳币,增设一条20公里的铁路,并且沿途升级各个站点和相关的公路交通枢纽。这是布里斯班北边的情况,来到南边,基建升级更多。

 

Coomera到黄金海岸将会拓宽道路,增加交叉点,Coomera现在已经住满人,去黄金海岸的路根本不够用,这项投资耗资30亿澳币,将会缩短交通时间,增加人气和经济效率。另外政府会注资12亿澳币修建黄金海岸轻轨第三期,

 

本来就很方便的黄金海岸,这下更加方便了。Logan地处布里斯班和黄金海岸之间,澳洲国内移民比较喜欢住,因为可以获得两边的就业机会,政府在这次预算案中斥资48亿澳币,订购65辆全新火车,并且在Logan和黄金海岸高速铁路上再花57亿澳币。


在布里斯班西边的Ipswich已经有了Springfield到Ipswich市中心的铁路升级规划,所以政府这次没有投入更多的资金,不过在Ipswich将会重点建设医疗设施,增加200个医院床位,扩建计划今年开始,预计将会增加1700个工作岗位,项目在2027年完成。最让我欣慰的是Ipswich TAFE将会免费培训6500名护士,为整个昆州提供人才。当然Ipswich还获得了很多其他方面的资金,发展医疗,教育,基建。感兴趣的话,大家可以到QLD预算官网查询。

这次预算案在普通基建上偏向于Ipswich, Logan和黄金海岸, 直接反应了当地的人口增长趋势。除了普通基建之外,预算案还专门为布里斯班2032年奥运会留出71亿澳币场地建设费。


布里斯班2032

 

这次布里斯班奥运主要使用的是现有场地,配合升级一部分场地和少量新建场地。虽然不像以前奥运会那样大兴土木,没有因为奥运会投入巨大的基建成本,但是投入也是相当可观的。那就涉及到了一个问题。

前几周我去布里斯班和黄金海湾接待台湾来的投资人,我们闲谈的时候就聊起布里斯班奥运会的事情,他们来投资就是看中了布里斯班的经济基础,未来趋势,当然也包括奥运因素。他们自己做过调研,说往届奥运前后5年时间,除了那次2004年希腊雅典奥运会对房价影响不大的特例之外,所有其他例子之中,房价全都暴涨。当时就把我兴趣勾起来,回到悉尼一研究,你别说,还真是这么回事。

 

奥运会城市房价上涨

 

举办奥运会有改变城市的发展预期和规划格局的作用。在奥运会举办之前,举办城市都能够得到国家财政支持,大规模的基建工程,完善包括交通、场馆设施、酒店产业和旅游业等其它业态的配套。随着基建工程的完工,城市板块的分工将更加明确,产业发展的基础也能得到改善。房地产是最大程度受益于奥运会经济的产业之一,奥运概念的带动和基建完善的刺激这些因素,不少房企热衷于竞买奥运场馆附近用地,带动举办城市的房价上涨。

 

对于“布里斯班2032举办奥运会所以房价将会暴涨”这种说法,我们听得很多了。2000年悉尼奥运,2004年雅典奥运,2008北京奥运,2012伦敦奥运,2016里约奥运,2021东京奥运,房价到底表现如何呢?

 

我们最熟悉的悉尼,奥运会前7年,1993年到2000年房价涨了67%


1997年到2004年, 雅典房价上涨了65%,奥运期间平平,奥运之后跌惨。

 

2001年到2008年,国内赶上加入世贸组织的东风,房价一路上涨,北京房价上涨了2.2倍。奥运之后的10年,北京房价又上涨了5倍,当然现在没有那么风光了。

 

2004年到2012年,伦敦房价上涨33%,奥运后的4年又上涨了64%,再之后有3波起伏。

 

2009年到2016年,里约房价上涨2.3倍,但是奥运期间正值巴西经济下行,国内局势动荡时期,限制了之后房价发展。

 

2013到2021年,东京房价持续上涨,奥运结束之后,因为日币下跌,国际资金涌入日本炒房,东京的房价开始爆发,到现在还是这样。

 

总结起来大致的规律是在奥运之前房价,离奥运越近,涨价速度越快,奥运期间达到顶峰,奥运结束之后,因为人和资源同时撤离有短暂的空窗期,再之后就要看城市本身对人的吸引力和经济发展这些基本因素来决定房价走势了。

 

我的看法,目前布里斯班房价上涨,并不是因为2032年Olympic,而是疫情之后国际国内移民爆发,房子供给量不足,和布里斯班相对其他城市比较便宜的房价导致的。奥运会对本地买家的影响力并不大,毕竟还有很多年。但是对于一些不了解布里斯班的国际买家很有吸引力,都想要提前布局,先把房子买了,因为猜测布里斯班房价会因为奥运上涨。

 

其实现在的澳洲房市还没有回到常态,移民数量高,建房速度低,利率高,房市还处在后疫情时代的振荡期,但是过几年之后影响消退,才会真正反映出奥运对于布里斯班房价的影响。当然我希望影响都是正面的。

 

还有一方面需要考虑的是,往年的奥运会基本都要大兴土木,国家对奥运城市巨额投资,但是布里斯班不一样,有80%的场地使用的现有场地,其中一些需要翻新扩建,一小部分新建。这些都是运动场馆场地,还没听说专门为奥运修一条铁路,公路,医院,这些不但是给奥运长脸也会改善民生,增加经济效率的基础设施。除了会建设几个公寓扎堆的奥运村之外,好像没有因为奥运新建的巨大工程。当然如果有更了解奥运的朋友欢迎留言具体补充一下。

当然政府还是投入了大笔资金的,这些资金会带动当地的旅游和建筑行业,不过也产生了奥运建筑和普通民用建筑之间争夺人力资源的问题。之前1年多,布里斯班就有好多大型民用社区开发项目的审批和建筑环节,被奥运相关的事情给耽误了。

 

你要是问我布里斯班房价会不会因为奥运涨价,我的回答是,我最不擅长的是预测,因为这件事情是大师干的,我是老师不是大师。我擅长的是根据各种因素合理推测。我能看到的是布里斯班未来10年人口增长的要素是存在的,现在的城市拓展和各个市区之间的连接越来越紧密,把通勤时间大幅度缩小,增加就业机会,布里斯班房价长期看涨。但是到底是不是因为奥运会才涨价,这个真的不好下判断。

 

至少奥运让更多的人知道布里斯班,了解布里斯班,对于国际投资有强大的吸引力。只要别像东京奥运会那样倒霉,赶上疫情,拖延1年不说,开得一点存在感都没有,就好了。

 

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