澳洲最新人口数据刚刚出炉，截止2024年3月底，澳洲人口已经超过2700万。能干活儿的人多了，可以为澳洲经济注入活力，但同样需要基建和住房跟得上。在深挖了这次人口数据中，澳洲8个州领地自然出生，国际移民，州际移民之后，我发现几个城市的人口流动发生了量变，其他城市发生了质变，而这种人口流动方向一旦改变，将会持续几年甚至10几年，对各个城市的房价走势产生重要影响。虽然人口并不能直接决定房价，但也是房价走势中最重要的决定因素之一。为什么说澳洲房价可能会进入波动期？人口数据预测了8个首府城市房价的3大趋势。未来澳洲房产市场走势可能会反常识。
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澳大利亚统计局最新的全国和各州人口增长数据显示，截至2024年3月底，澳大利亚的人口超过2700万。24年第一季度，澳洲人口增加了164,000人，一年内澳洲人口增加了615,000人，增长率是2.32%。其中自然净出生，就是出生减去死亡，105,000人，净海外移民，就是移入人口(immigration)减去移出人口(emigration)，是509,000人。净海外移民占总人口增加数量的83%。
资料来源: ABS
虽然人口增长非常快，但是相比于2022-2023财年的创纪录人口增长水平，速度稍微下降了一点。自然出生变化不大，主要的变化是稍微下降的海外移民数量。
澳洲季度同比人口增长率 | 资料来源: ABS
光在第一季度，来澳洲的净海外移民就有133,000人。比前一个季度增加25,000人，但由于大学开课，第一季度是一年中净海外移民数量最高的。相比于去年3月，减少了大概3万人。根据23-24财年前三个季度的人数推演的，整个财年净海外移民将会超过40万，虽然比去年少了一些，但也是有记录以来财年净移民第二多的一年。所以净移民数量确实已经在下降了，但是没有下降太多。
以上是整个澳洲的人口数据，我们看到了大趋势。如果把数据按照8个州领地分别列出来，我们就会看到非常明显的细分趋势，揭示了各个州领地未来可能的人口变化和房价变化。
8州领地人口增长细分
资料来源: ID
首先要恭喜维州，人口已经达到了700万，虽然跟新州还是有一些差距，但是听说如果把范围放在“大墨尔本”对比“大悉尼”地区，墨尔本已经成为澳洲人口最多的城市，只是对于“大墨尔本”和“大悉尼”范围的定义还没有达成一致意见。不过墨尔本第一就第一吧，反正也没有奖金拿。
其次我们看看前三个州，新州850万人口，维州700万人口，昆州550万人口。有没有发现这三个州跟其他州领地人口明显拉开距离。我们认知之中，大城市就只有悉尼墨尔本，但是布里斯班有脱离第二梯队加入第一梯队的趋势。加入之后，布里斯班房产市场的投资规律也会更接近悉尼和墨尔本。人口排名第四的是西澳，300万人，然后是南澳190万。
西澳已经连续第二个财年成为人口增长最快的州，增长率为3.11%，所有人口增长组成部分都呈正增长。但其中73%增长来自海外移民，没办法，谁让西澳的移民政策好呢？同时西澳也吸引了大部分北领地，塔州和南澳流出的人口，自然出生率排在8个州领地第一名，因为年轻人相对更多。这点跟塔州完全相反。塔州是老龄化喜欢清静的退休人口比较多，所以不会有太多自然出生人口。
维州人口增长率来到了2.72%，在整个澳洲排名第二，维州在净海外移民保持稳定的同时，州际移民数量从疫情期间的负值已经翻正，说明了解澳洲的本地人，已经开始逐渐意识到维州的吸引力，相对新州，昆州，西澳，南澳，首领地，机会更多，房价更便宜，物价也不高。单就这一点，就比新州悉尼的潜力要大很多。现在墨尔本房价全澳洲倒数第三，很便宜，如果州际移民趋势能够持续下去，墨尔本房价就又多了一分上涨的原动力。
自然增长
自然增长是出生人数超过死亡人数的部分，对所有州领地来说都是正数。自然增长直接反应了当地的人口年龄分布。随着人口老龄化，自然增长最终可能会变成负值，就像日本和中国一样。塔州现在就非常接近这种情况，由于人口平均年龄比较高，去年净自然增长只有321人。在未来几年内变成负值也说不定。塔州年轻人，一般首选去悉尼墨尔本赚钱打拼，其他州领地年龄比较大的人可能去塔州养老，出去的多，回来的少，所以历年的州际移民都是负值。如果没有国际移民加持，塔州人口将会下降。那里的新建房又不多，如果人一下子多了，又没法马上建那么多房子出来。所以更好的国际移民政策，一般认为是房价上涨的直接推动力。所以就塔州房价问题，只要时刻关注移民政策，就能占个先机。
海外移民
自从疫情后边境重新开放，海外移民数量暴涨，离境人数相对低，净海外移民成为所有州和领地人口变化的最大组成部分。西澳海外移民占人口增加总数比例是所有8个州领地最高的。结合有限的房源，也难怪房价上涨速度连续5个月2%破了记录。我们还没有观察到西澳洲人口流入的结构性变化，所以在未来中短期，西澳房价趋势大概率会持续。
新州在今年拥有最大的净海外移民人数，增加了168,148人。但是新州房价最近正平盘，每月上涨在0.5%之内。因为供给量相对较多，同时新州房价已经超过普通人的可负担范围。最容易卖掉的房子是低端便宜的房子，和高端房产，有钱人，什么时代都不缺。
维州海外移民数量其实也不少。但是目前房价是负平盘状态，每个月的房价下跌速度在0.5%以内。具体分析大家可以看看【澳房策310】和【澳房策321】
州际移民
州际移民是三个人口变化部分中，唯一在不同州领地，有正有负之分的。新州一直都是负州际移民，截至2024年3月的一年也不例外，新州有31,000人流失到其他州，其中最主要流向了昆州。昆州几乎录得了相同的正州际移民数量，增加了30,000人。对于新州人来说，昆州离得近，气候好，阳光充沛，人口密度不算高，房价便宜，消费稍微低一些，同样工作，赚的钱也一点都不少，州政府还经常有财政盈余，可以补贴幼儿园，电费等等，我住新州我都羡慕。只要新州房价一直高企，就会一直流失人口到昆州，支撑昆州房价。
阿德莱德的州际移民从疫情期间的正增长已经变成现在的负增长，说明很多人开始去外州讨生活。已经有越来越多的南澳人意识到，好像其他州的房价更便宜，机会更多，所以纷纷离开。同时阿德的自然出生并不多，只是在大量海外移民的加持下，人口才获得了1.5%左右的增幅，也不是很高。这个人口增速，本来很难支持阿德的高房价，但是新房建设速度拉垮人为推高了房价。
维州过去有时是强烈的负增长，有时是强烈的正增长。在2020年和2021年的疫情封锁期间，维州有大量的州际移民流失（主要流向昆州和西澳），之后逐渐回落至大约持平。2024年第一季度是维州自2019年12月以来首次出现正的州际移民的季度，使得截至3月的一年略微呈正增长（增加了537人）。
西澳的州际移民是所有州中变化最大的，自疫情以来，增长强劲，截至3月的一年增加了10,000人。再加上强劲的海外移民和自然增长，使得西澳成为人口增长最快的州，而且西澳州际移民的势头在疫情后并没有减弱。
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澳洲式放水(量化移民)
Quantitative Peopling
澳洲在过去2年经历了疫情之后的大规模移民潮，澳洲的人口增速创下了过去20年的最高记录，上涨的人口中有8成来自净海外移民。虽然新移民都带着钱来到澳洲，把澳洲整体的GDP数值拉高，让政府避免了在澳洲GDP数字上丢脸，但是成本也非常高，包括基础设施匮乏，人均生活水平倒退15年，和人均GDP连续6个季度衰退，以及我们频道观众最为熟知的，房租和房价暴涨。
在几乎所有西方发达国家之中，澳洲人口增长速度名列前茅。
有一些经济学家把澳洲目前通过人口增加实现总体经济增长，而个体财富缩水的情况称为“庞氏骗局”，因为澳洲经济发展需要不断吸收更高质量和数量的海外移民，来补充澳洲本身缓慢的经济发展。澳洲经济是依靠更多的人撑起来的，并不是依靠提高个体生产效率(Productivity), 而后者才是经济发展最健康的动力。根据澳洲生产力委员会报告显示，澳洲2022-2023年生产效率下降了3.7%，之前的5年年化平均上涨只有0.2%。
如果把时间线拉长来看，澳洲目前的生产效率跟2016年持平。而美国在同一时期生产效率提高了14%。刚刚推出的打工族下班断联法，将会进一步拉大这种差距，毕竟澳洲人喜欢打工族有更多的权利，享受生活。简单说就是不干活儿还得过的舒服，哪有那好事儿啊。既然向往这种生活方式，就要学会承担这种生活方式对经济和个人财富产生的负面效果。其实政府靠移民获得经济增长我是可以理解的，因为靠澳洲本地人，经济也涨不起来么。
这种靠移民获得经济增长的方式，叫做“量化移民”Quantitative Peopling，跟“量化宽松”(Quantitative Easing), 有点像。量化宽松是印钱放水刺激经济，而量化移民是通过放行更多的移民申请刺激经济。
澳洲经济不好，就需要引进大量移民。移民又是带着购买力来的，那房价自然上涨。所以我们在现实生活中，会感受到，澳洲经济这么差，房价还在上涨。是不是太不合常理了？这就是经济学有意思的地方了，很多我们认为是常识的东西，并不符合事实，而事实通常是反直觉的。澳洲经济好不好，跟房价涨跌没有直接关系。还要看供需双方的力量对比才能定论。
只要澳洲人还保持懒惰，不管是在干活儿还是在生孩子这件事情上，澳洲就必须依靠海外移民，澳洲房价就一直有上涨的动力。澳洲人根深蒂固的思维，一代人之内很难改变，所以至少在我退休之前，澳洲房产市场我都整体看涨。在这期间，财富方面，没房子的人，会被有房子的人远远甩下，而没人能够改变经济大环境和澳洲自身的规律。
我已经做澳房策频道4年了，非常清楚，无论我说房价上涨，还是房价下跌，都肯定会有人站出来骂。听到我说澳洲房价下跌，站出来骂的，多数是房产中介和贷款中介，有时候是开发商和建筑商，为什么呢？因为他们不希望房价下跌，跌了生意就不好做了。(注意，这里的下跌是指短期周期调整，长期澳洲房价一直上涨)。听到房价上涨出来骂的，一般是在澳洲没房子的人，你想想哪个有房的人希望房价下跌呢？这些在澳洲没房子的人，有一部分是人不在澳洲，跟澳洲没有任何利益关系，只是纯出来骂人的，这种一般我懒得理。我人在澳洲还可以天天骂美国总统呢？可是谁理我啊？还有一部分是人在澳洲，想买房子，但是手里钱不够，希望房价下跌，然后赶紧买房上车。买房之前有人说房价上涨，他能跟你玩儿命，因为他买房更难了么。买房之后说房价下跌，他还跟你玩儿命，因为他不想亏钱么。所以说人性也就那么回事，在我频道上骂人的留言，大家不要太当真。
我最欣慰的事情，还真不是赚了多少钱，而是有我不认识的朋友，在我3年之前的影片下面留言，说当时看了我的节目，说市场上涨，冲出去买了好几套，稳稳抄底。算下来，只要没踩雷，到现在涨了1半到1倍应该不成问题，都在酒里了。所以那些听我说房价上涨就跳出来骂人的人，您请自便吧。我去服务那些认可澳房策价值的朋友还服务不过来呢。
最后说一句，我最钦佩的人，就是看得清方向，想在澳洲买房，钱不够，但是在努力赚钱拼搏的朋友。祝您早日买房，跟着澳房策频道一起赚钱。
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