【澳洲房产】澳洲住房供应崩盘真相曝光! 政客们集体封口, 不敢承认! 没有人能帮你解决房价可负担性问题! 无论谁当选, 房价都会一路上涨! 【澳房策357】
- 澳房策
- 5月1日
- 讀畢需時 11 分鐘
无论大选谁获胜，都不会有任何人能让澳洲住房供应危机得到缓解。政客们可以随便说，但是数字是不会骗人的。接下来我要讲的，是从数字，统计，历史和经济规律入手，分析整个澳洲房产市场的底层逻辑，一路带着你得出一个清晰的结论。无论你是刚刚开始了解澳洲房产市场，还是已经买了多套房产；无论是笃定澳洲房产市场的未来，还是不知道现在应不应该入市，这期影片你一定一定要认真看完。10几分钟学到的东西，比你自己到处收集信息和试错，要便宜太多，简单太多。
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本周六澳洲大选就要出结果了，对两党澳洲房市的相关政策对比感兴趣的朋友可以看看《澳房策355》澳洲房产市场的各项要素的发展规律和惯性跟哪个党执政关系不大，房价可负担性问题都不可能轻易得到解决。为什么这么说呢？
澳洲的住房行业对整个国家的经济来说极其重要，因为房地产行业上下游关系到了18个行业的兴衰繁荣，附带关系到澳洲本地就业率。说起来应该重点发展重点关注，鼓励竞争提高效率吧，但事实恰好相反。澳洲政府效率部门的统计资料显示，澳洲住宅房产建筑效率在过去的30年间下降了53%。就是说同样的建筑人数，花同样的时间建房子，30年前能建2套，现在只能建1套。但是经济中的其余部分生产效率却提高了49%。这还不最可怕的部分，接下来才是重点。
目前，在澳洲可以用来出租的房产数量比10年前少了37%，可供出售的房产数量也比10年前减少了25%。也就是说无论从买和卖的角度，还是从出租的角度看，房产供应量的问题都非常严重。那这是供给端。在需求端的问题比供给端还要大。过去10年中澳洲人口增长了300万，增幅12.6%。住房供应在减少，而人口在增加。这300万新增人口中，有54%来自海外净移民。
我们都知道，澳洲移民数量一直在增加，尤其是在疫情解封之后。我并不是反对移民，我自己也是移民。移民对于澳洲的经济是非常重要的，但是有个词叫做“可持续性”。搞一堆难民，和某国那种压缩包式的移民，这就没意思了。为什么呢？对澳洲经济没好处，还要占用澳洲资源，拉低其他人的生活水平。这一点从澳洲疫情后人均GDP连续7个季度下跌就能看出来。
这么多人来到澳洲，我们需要匹配同等规模的基础设施和住房供给，才不至于让大家没房子住。人多房子少，人们就开始竞争买房，出高价，房价自然上涨，高到澳洲很多普通人再也买不起房子。这样搞下去，澳洲经济迟早完蛋，因为根基不牢。
现在我来给大家看一组数字，然后我们再汇总所有信息，尝试得出结论。如果你很担心现在的房产市场，看不清方向的话，这个分析和总结的过程对你非常重要。
UDIA住房指数
我们先来聊一个很多人可能没听过，但其实非常关键的指标——UDIA住房指数，也叫 UHI。这个指数每三个月发布一次，它不是随便编的，而是结合了各种真实数据来源，帮我们抓住新房市场的三大动向：买房的人多不多、房子盖得快不快、建房的成本涨没涨。你可以把它看成一个“温度计”，专门告诉我们新房市场是升温了，还是降温了。对于买房、投资，甚至是政策制定者来说，这都是一个非常重要的参考工具。
目前UHI综合指数是90，说明需求大于供给。这个指数整合了很多因素。我们先看需求方面。
目前的需求指数是108，而长期平均指数是101，虽然在过去的2年中需求指数在缓慢下降，但仍然比长期平均值要高得多。如果结合供给来看，问题就更加尖锐了。
目前的供给指数是94，低于长期平均指数100。2022年以后一直是这个情况。再加上新房批文减少，开建数量减少，建筑成本上涨，可供出租房源减少，供需不平衡被放大了很多倍。
有人说了，现任政府不是想要大幅度提高供给，想要5年建造120万套房子吗？5年120万套，那每个季度就要开建60000套才行。而根据澳洲统计局数据，2024年第4季度开建数量只有42000套，比计划少了30%。政客说归说，做归做，数字不会骗人的。
2020年爆发疫情，当年下半年开始，澳洲政府给买家补贴，让建筑行业走出低谷，开建量暴增，但是在那之后就一路下降，开建量就没有再达到政府目标。如果政府全力推进供给的情况下，开建量还是低于目标30%，我不认为下一届政府能够创造奇迹，澳洲整个系统的能力也就这样了。
这张图就更能说明问题了。红线代表的是澳洲人口增加幅度，蓝线代表新房供给量。在过去40年里面的大部分时间，人口增幅都要高于新房供给，只是程度不同。尤其是在疫情之后，澳洲人口暴涨，但是房子供给量却大幅度下降。这种情况下，房价不涨都怪了。疫情之后，为了应对危机，政府大幅度降息，还大量印钱给补贴，所以人们买房，房价开始飞涨。但是通胀也跟着涨了起来，这时候开始提高利率打击通胀。正巧当初人们买房时候签署的建房合同，在利率最高的时候，需要开建。这时候建筑材料和人工价格都涨了一大波，原来签的建筑合同价已经没法覆盖成本，很多建筑商干脆主动倒闭。市场中的建筑商少了一堆，自然能建出来的房子变少。而那些勉强能支持下去的建筑商，又因为批文问题，基础设施问题，找不到工人等等，开建量打了折扣。政府又放了一大堆移民来到澳洲。这就是我们今天看到的房产供应量不足的根本原因。
把所有的因素分类整理一下，得出了需求和供给双方各自的要素，以及这么多数据分析和逻辑的结论。
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在需求方面，澳洲家庭规模变小。比如原本一个家庭5口人，现在大家都想自己出去住，一个家庭可能平均变成4口人了，这样出去住的那个人就需要一个房子。澳洲统计局的资料是，1988年澳洲平均家庭人数是2.8，到了2023年变成了2.5。所以说即使是没有移民，澳洲也需要更多的房子。
其次没有移民的情况下澳洲人口也是在增加的，虽然不多，但总是在增加的。有人就有住房需求。再考虑到每年净增加的新移民，这种更多人，带来的原始住房需求就更大更稳固了。
在供给方面，这几年的建材价格上涨，人工价格上涨，建筑商数量下降，政府基建跟公司抢工人，建筑工人生产效率下降，土地供给少，可建土地审批太慢，这些因素都在或多或少压制着住房供给端。让供给落后需求越来越多。
我们还没考虑金融因素, 每次发生经济问题，比如疫情，比如次贷危机，政府都要印钱放水去冲淡对经济的影响，水放出去了，但是却收不回来。直接反应就是通胀越来高，任何用相同货币标价的商品和服务都会变得更贵，也包括房产。过剩的资金就需要蓄水池，在美国，这个蓄水池是股市，在澳洲就是房市。所以你能看到澳洲房价上涨的速度一定会超过通胀。
政策因素也起了决定性作用。政府的理念是帮助买不起房子的人买房子，具体怎么做呢？降息，降低贷款还款评估缓冲，给首次置业补贴，减免印花税，给新的税务政策让自住房贷款利息也能抵税。说到底都是在刺激需求，而不是供给。而回看澳洲过去30年的房市历史，每次政府给出刺激政策，房市都会出现一波大涨，没有例外。
以上这些事实和分析，就是为什么澳房策长期看涨澳洲房市的原因。当然我知道一说澳洲房市会涨，肯定有很多杠精跳出来，那我把常见的杠精言论挑出来跟大家分享一下。
杠精言论
人们都买不起了, 房价还能上涨吗？澳洲人买房子确实有负担，但是这个比例是多少呢？根据澳洲政府统计资料显示，截止2021年底，澳洲有67%的人有房，其中1半没有贷款。31%的人租房，其中大部分跟私人业主租。
你再看看新闻报道，90%澳洲普通人买不起房子。误导性有多强。怎么那67%已经买房的人你也给算进去了是吧。31%租房的人里面还有一大堆不想买房的和买不买都行的，你怎么不说呢？
所以说“人们都买不起房了”，这句话它就特别没有营养。说这句话的人只是希望房价能下跌一点，然后自己赶紧买一套而已。再说，买不买得起，你用工资衡量当然不行了。夫妻两个人的钱你算了吗，双方4位父母给的钱你算了吗？政府给的补助，银行放松的贷款，这些都算了吗？人们想买房肯定能找到解决方案。除非你一年赚5万澳币，一定要住市中心豪宅，那没辙。
还有人说“房价不可能一直涨”。这句话我大体同意，但是说得太含糊。你可以把澳洲看成一个整体市场，也可以把各个州领地看成各自的市场，甚至某个城市和某个区域都可以看作一个市场。各个市场短期都有涨有跌，但是长期看呢？二战之后到现在，澳洲房价涨了75年。
最近30年更是涨得越来越快。那未来会不会涨呢？房价上涨的底层逻辑，这个在影片前半段讲过了。只要底层逻辑没有变，要素没有变，未来房价就会一直涨。
有些不在澳洲或者刚来澳洲的朋友可能会说“中国房价都跌了，澳洲也不远了”。讲这个话的人，我个人认为，完全不懂得澳洲房产市场，可能连澳洲在哪里都不知道，当然也看不到两个国家制度和经济规律的区别。中国土地国有，澳洲土地私有；中国人口下降，澳洲人口上涨；中国人喜欢住公寓，澳洲人喜欢住别墅，当然还有其他区别，我就不一一细说了。即使是悉尼和布里斯班的房产市场投资逻辑都不一样，何况是对比澳洲和中国呢？根本就没得比。
还有些人“怕背贷款就不去买房”。个人习惯无可厚非，但是在澳洲赚钱变富有，可能就跟你没关系了。澳洲靠着那点工资想翻身，我认为不可能。为什么一定要贷款买房，简单说，1不贷款一般人买不起房，2贷款能增加杠杆增加现金收益率，3贷款能让你控制更多房产赚钱速度加快。再说是租客的租金和ATO的退税帮你还贷款，除非你买了个大坑，要不然赚钱几乎是板上钉钉的事情。怕背贷款就不去买房的人，我的总结是，要不然就是已经退休养老了，要不然就是年轻人还在“享受当下”的心里时期，完全不为以后打算，再不就是甘于现状不愿意动脑筋多赚钱。
有一类很经典的留言回复说“我是中介，所以我说房价涨”。首先我不是房产中介，澳洲的房产中介分成三种，1，二手房中介，这个是最传统的，你在社区街边拐角看到开门市的房产中介公司，他们专门卖二手房。向卖家收钱，拿到一套二手房源拼命卖给所有人。2，一手房中介，这个是华人房产圈很常见的打鸡血团队作战模式，就像是售楼处，或者通过拉关系找客人，卖楼花卖新房的中介，向开发商或者建筑商收钱。拿到房源拼命卖给所有人。3，买家中介，按照买家的需求找房谈价促成交易，向买家收钱，找到一个区比较熟悉，拼命推给所有买家。澳房策是会员制公司，我们不卖房，卖的是会员。加入会员以后，我们帮会员制定投资策略，贷款策略，信托和养老金策略，然后按照策略在全澳范围内帮助会员找房子，可以是新房，可以是二手房，可以是联排，可以是独立屋，要看哪种房子最适合会员，完全不受到以上三种中介的生意模式的限制，可以完全为会员着想。你可以把澳房策理解成做财富管理的公司，但是产品是澳洲任何地方任何种类的房产。
其次“职业”和“说法”有个先后顺序。市面上很多做自媒体的房产行业从业人士，确实是因为从事房产行业，所以说房产会涨价。而我是看到了澳洲房产市场的数据，历史，底层逻辑，认为澳洲房市长期看涨，才在2020年成立的会员制公司澳房策，同时我们的观点和投资理念都是有事实和数据背书的。这是完全不同的因果关系，别搞混了。
你想想，一个国家哪有可能会人人买得起房子呢？中国人人买得起吗？美国人人买得起吗？不是吧。社会中有一部分人买不起房子是很正常的事情。可能有人觉得住房是人们的基本生存权利，但是你为什么要买房呢，租房也是有房住啊，住在政府公屋里面也是有房住啊，不住在城市搬去乡下也可以啊。在澳洲的经济规律框架下，没有任何政府能够全面解决房产的可负担性问题，让任何想买房的人买得起房。换了谁执政，长期看，房价都会上涨。与其天天想着政府给提供这个条件那个权利，不如靠自己多赚钱，跃升阶层，赚更多的钱，去获得更好的条件。而在澳洲，对于普通人来说，没有什么比买房子转钱快了。
还有人说澳洲房价终将崩盘。可能吧，但是我不认为在未来10-20年，澳洲房产市场的规律会改变。有这20年时间，我的会员早就通过房产投资达到财富自由了。20年之后的事情再说吧。
退一步想，我有时候也懒得劝人家买房。我只说事实，买不买看您各位的意愿。我说的房产市场规律懂的人自然懂，不懂的也不用懂。千万别所有人都来买房，如果都来买的话，我和我会员的投资房租给谁去呢？
欢迎大家参加本周六悉尼时间晚上8点，北京时间6点的澳房策月度直播，90分钟的直播里，我会帮大家详细分析，澳洲房产市场4月走势，大选尘埃落定之后的房市走势，澳洲经济形势，国际形势，以及众多最近全新的房市观察点，直播间只能容纳100人，每期都有报名报不上的，所以大家现在就可以在官网直播页面预约订位或者私信后台报名。YT频道可以在影片说明栏报名。
如果看到这里了，请您点赞订阅，把本期影片转发给您好朋友。刚开始接触澳洲房产的朋友记得一定要看看这本书《澳房策略》详解澳洲房市历史, 规律和投资“黄金21法则”，官网有售。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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