【澳洲房产】澳洲央行即将大幅度降息! 4大银行已经提前行动“降低”贷款利率! 下一个澳洲房市超级周期快来了? 澳洲房产圈实在太乱, 打假也打不完!【澳房策356】
- 澳房策
- 4月23日
- 讀畢需時 11 分鐘
澳洲四大商业银行最近全部修改了利率预期，认为澳洲央行将会在5月份开启大幅度降息周期。这次预期调整比市场预估大得多。其实这些银行有的已经开始抢跑，提前降低贷款利率了。如果四大银行预测的央行利率走向正确的话，将会推升普通人贷款能力。这种贷款能力提升将会如何影响澳洲房价走势，四大银行更改预期的底层逻辑是什么，未来18个月房产投资者应该如何应对市场变化呢？
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RBA降息理由
澳洲央行RBA在2月19日降息0.25%，当时降息的原因大家可以在RBA会议记录里面找到。简单说，通胀自从2022年达到高点以来已经大幅度下降，总供给和需求更接近平衡。同时劳动力市场很强，失业率并没有进一步升高。私人需求增长很低，工资压力有所缓解，所以通胀更有可能持续性接近2%-3%目标范围。那次会议里面，央行行长还提到了海外前景的不确定性。比如地缘政治和美国方面的关税政策。
到了4月1日，RBA决定维持利率在4.1%不变。原因是什么呢？当时全球都盯着美国总统川普的关税政策，计划在4月2日上线。大家都认为全球贸易秩序，真的要变天了。就在这一天，美国财政部长贝桑特可能会亲手按下“全球关税战”的启动键。白宫在这个问题上不断摇摆、信息混乱，不仅引发了市场的极度不安，还点燃了华尔街的恐慌情绪。短短六周内，美股五度收跌，亚洲和澳洲股市也全面下挫。市场像一只受惊的鸟，任何风吹草动都能引发连锁反应。当然这是后来的事情，4月1日澳洲央行做决策的时候，并不知道4月2日美国的关税政策到底会如何实施，也不知道会如何影响市场和国际贸易以及后续的各国经济。当时澳洲GDP数据刚刚回暖，通胀又在降温，贸然出手可能得不偿失，最终RBA选择按兵不动。
在那之后，市场走势已经越来越明确。现在的通胀问题已经是过去式，并不需要在利率决策中再次考量。因为美国对各国，尤其是中国的关税会造成各种廉价商品涌进澳洲，实际上对澳洲通胀有进一步打压的作用。关税对失业率的影响也不大，因为澳洲本来就没什么制造业。除非中国那边因为关税战，经济受到影响，减少基础设施投资，减少购买澳洲原材料，影响澳洲赚钱。但是现在看来，中国在刺激市场和放水的路上越走越远，向澳洲采购量即使减少也不会太多。即使澳洲经济受到影响，澳洲这边救市，房市照样往上涨。这一整套经济规律我们在过去几期节目中详细解释过了，感兴趣的朋友可以回看一下。
那么市场对于5月20日RBA降息的预测是怎么样的呢？我们可以看一下“ASX RBA Tracker”这个工具。在4月9日这天，市场预期RBA将会在5月20日100%降息。从4月2日到4月9日这段时间，因为川普的对等关税政策，股市暴跌，闹的全世界不得安宁，人们担心的情绪在4月9日这天达到了顶峰。但是在当天深夜川普宣布对全球几乎所有国家关税暂停90天，用这段时间去跟各个国家谈判，这下子市场的情绪稍微得到了安抚。到了4月17日，认为RBA将会在5月20日降息的比例降低到了62%，但是这个数字仍然几乎笃定了RBA会在5月降息。
金融市场还预测2025年年底，澳洲央行利率将会降低到3%左右，比现在低了1.1%。大概是3-4次降息，每次0.25%-0.5%。说完了金融市场预期，四大银行对于RBA利率走势是如何预期的呢？
4大银行降息预期
CBA预测5月降息0.25%，到明年2月RBA利率将会降低到3.35%，降息3次。Westpac和ANZ的预测跟CBA一模一样。比较激进的NAB，预测5月RBA降息0.5%，连降5次，到2026年2月降低到2.6%。如果真是这样的话，降息的力度就太大了。显而易见的就是能给已经有贷款的人省下很多利息还款。如果NAB预测的5月降息0.5%成真的话，60万贷款额度每个月能省$181澳币，1年就是$2,172。100万贷款额度每个月能省$302，1年就能省下$3,624。从现在的RBA利率4.1%降低到2.6%，总共降1.5%的话，100万贷款1年最多能省下$15,000。那么人们省下来这些钱都会怎么用呢？降低利率是如何一步步影响人们的消费心理和房产市场的呢？
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根据用法和想法的不同，我把投资者分成3个等级，1级比较保守比较小白，3级最高。1级投资者一旦省下钱来第一个想到的是，省下来就是赚到了，既然赚钱了就应该用来消费，然后去旅行，吃大餐，买东西。这类人占大多数，投资上不见得有成绩，但是好在刺激了澳洲整体消费，对经济有推升作用。2级投资者赚到了钱不是用来消费，而是用来再投资，但是钱不够买房子，所以会去存款或者搞点金融投资。3级投资者你跟他说降息可以少还利息，他第一个想到的不是能省下多少利息还款，而是降息能够提升多少贷款能力，然后最大化使用这多出的贷款量去买更多的房子。资深的房产投资者都是这么玩儿的。在其他情况都不变的情况下，利率降低1%，个人贷款能力就能多出7-10%。
我们在2022年经历过的利率上涨期，我想大家还都记忆犹新。 利率一旦开始上升，人们的贷款能力减少，利息还款增加，房产持有成本上升，钱包没那么鼓了，自然要开始省吃俭用，降低消费，减少投资。房价就会出现下行的压力。当然具体是不是下降，还要看很多其他因素，比如移民数量，房屋供给和政府的刺激政策等等。
在利率下降周期，我们见到的情形大体上是相反的。人们看到利率开始逐渐下降，利息还款变少，房产持有成本降低，贷款量上升，自然会花更多的钱去跟别人抢房子，那房价就有上升的动力。2月份降息之后，澳洲房市明显开始止跌回升，这就是当下最好的例子。
如果5月份真的再次降息，房市的活力就会完全回归，再发展下去就会出现FOMO那种害怕失去的心里，人们闭着眼睛抢房，出现完整的下一波澳洲房产市场上涨周期。不过在大家做出决策之前，还有几个要点需要留意。
1.关税政策的影响还是有一些不确定性。对于关税和澳洲经济以及澳洲房市关系感兴趣的朋友可以看看【澳房策354】
2.各个银行的预测大多数的时候方向正确，程度不准。偶尔也有方向猜错的时候。比如对上面4大银行降息的预测文章原文是在4月10日发出来的，就在川普关税政策让大家最担心的时候，随后川普就宣布了暂缓关税实施90天。之后的市场反弹大家也都知道了。4大银行在4月11日之后的市场预测，据我所知还没有更新。
3.金融市场对于5月20日RBA降息的预测值降低，但还是有62%的可能性。我自己的猜测是降低0.25%有可能的。
在众多不确定性面前，唯一的确定性就是如果澳洲降息，澳洲房价大概率将会上涨。按照以往的经验，降息1%大概相当于房市上涨10%，历史上也有上涨15%的时候。所以我们投资者未来18个月怎么做呢？如果你是自住买房，随时可以入手，反正要住10-20年。只是记得不要超过预算去装修房子，这些投下去的钱都是你的消费，而不是投资。手里面有投资房的朋友尤其是正在卖的那些，能挺住的话，就再挺挺，没准儿利率下降够多，持有成本下降，你就不用卖了。随着市场好转，你再买的话，可以多赚点钱。除非房子本身就不是好的投资房，持有越久赔得越多赚得越少。未来18个月想要买房投资的朋友，现在就可以准备起来了。很可能新一波市场就要到了。
4大银行提前降息了吗？
这期影片还有点时间我说说最近我刷到的一条短视频，这条视频真的让我气到不行。反映了澳洲房产领域所有短视频平台上面内容的通病。
这条视频说澳洲四大银行降息了，比澳洲央行行动还要快，说明澳洲房产市场将要暴涨，而且央行降息也不会太久了。这条短视频流量还挺高。我就在想，这么大的事情，我怎么压根儿就没听说呢？做了严谨的核实之后发现了问题! 澳洲的房产中介为了赚钱打打广告我能理解，生意么，但是咱造谣就不好了，不但愚弄了广大不懂行的受众，还让中介行业更不受人信任不受人尊敬。咱们看看这个短视频是怎么说的，问题在哪里。
这个视频说澳洲央行RBA还没有大幅度降息，Westpac西太银行就开始大幅度降息了，自住房贷款利率一口气砍了1.05%，投资房更猛，直接下调1.4%，相当于RBA降息4-5次。投资客这下真的笑开花...
经过核查, 这个信息是来自与一篇新闻。短视频的内容和这篇新闻前半部分讲得差不多。但是后半段就没有任何提及。文章后半段说，广告性利率下降了，让消费者觉得自己占到便宜。那这个是怎么回事呢？我就拿Westpac官网上的利率做个例子。
左边那个是Variable Rate 6.14%，就是你到银行分部去问现在利率是多少，银行员工告诉你的利率。这个就跟买东西是一样的，你问东西多少钱，卖家给你先报个价，或者叫要价。等你真正申请贷款了，最终拿到的真实利率，根据贷款额度不同，一般比这个要低，比如目前Westpac的真实利率在5.8-5.9%左右。所以这个6.14%是银行要价，5.8-5.9%是成交价，中间是有个折扣的。右边那个Comparison Rate 6.51%是什么意思呢？就是把贷款产品在利息之外的所有费用, 比如年费之类, 加进去，按照贷款期限一算，得到的利率。但是一般没有参考价值，因为客户不会老老实实在同一个银行呆25-30年，期间的利率也会有变动。
所以那条新闻说的是什么呢？我翻译一下。Westpac把贷款利率要价，降低了1%-1.4%，而实际的成交利率并没有改变。也就是说，Westpac结结实实给自己打了一波广告，靠着愚弄大众，在没有给出任何真实价值的情况下，给自己拉客。就好比，这双鞋原价是990，现价770。但是实际成交价还是550没变。跟这个是一个逻辑，就是个广告效果而已。结果就被这些短视频利用，帮Westpac打了广告，还顺便让看了这些短视频的人脑子坏掉，但是短视频制作者的流量上涨，也找到了更多的潜在客户。这就是事情的全貌。
这条短视频的问题在哪里呢？
1.没有经过事实核查。我认为这一点是做内容的人最基本的素质。视频里面给出的信息如果都不是真的，这条视频根本就没有存在的意义。尤其是跟投资相关，会直接影响受众盈利还是受损失的内容。
2.写视频脚本的时候到底是没看完信息来源，比如说这个短视频参考的新闻，还是明知道整篇新闻文章内容的情况下，只挑对自己最有利的一部分来做视频？这个短视频的制作者是个房产行业从业人士，当然有更多人买房就能赚更多钱，所以说利率下降房价上涨，当然是对自己有利了。那么这种行为就叫做“只给一部分信息”，让大家的思维向着有利于短视频制作者的方向发展。
3.廉价的小编+AI批量短视频模式。我觉得这条视频是小编写的，画面一看就是AI制作，身体的动作很僵硬，动作和语气不匹配，没准儿连声音都是AI制作的。你要是信息正确，分析到位，也行，连这个都没有。这么低质量的视频，居然消费的人群还不少，我看这条有很多的点赞和转发。有时候觉得很多消费短视频的人群也挺可悲的。看不出来是AI，分不清信息是不是正确，思维上可能也一般。可能什么质量的内容，找到的就是什么质量的客户群吧。
4.短视频平台无法避免的弊端。
首先人们没有耐心，一个短视频你能坚持看5秒钟都算是有自制力的人，那短视频当然就按照你们的习惯去制作，只能去讲一个要点，而且开头必须把你的注意力抓住。为了这个事情，有底线的人至少能给你事实，虽然只是一部分事实。没底线的人，就开始借题发挥，或者纯造谣了。根据我自己对澳洲房产自媒体行业的了解，没底线的人多，尤其在短视频平台上。
其次你想在短视频平台上学到知识，是一件不可能的事情。因为知识需要体系，需要框架，而短视频平台只能给你一个“要点”，你自己去拼框架。我认为这是个不可能完成的任务。
你怎么去理解短视频平台上的澳洲房产行业相关的内容和账号呢？它就是一个所有房产行业从业人员去抢客人的地方。原来是在线下，大街上，样板房门口，商场摆摊，去抢客人。中介之间互相骂，互相接发检举，这都是家常便饭，直接动手的我自己见过好几次，为什么？就为了抢客人。现在这一套都搬到短视频平台了，能不混乱吗？
那么大家怎么去解决上面的问题呢？个人建议是到油管等长视频平台。一个视频10多分钟，你能看出来这个频道内容的逻辑，是不是基于事实，能够做出比较客观的判断，更容易学到知识。这才是了解澳洲房产的最佳渠道。
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