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【澳洲房产】澳洲房产的终结! 30年后的富人住豪宅穷人住贫民窟, 还是澳洲人人都能实现澳洲梦买得起房子? 如果房价无法负担, 谁还会买呢? 没有人买房,那房价会下跌吗?【澳房策261】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


在今年经济学人评选的世界最宜居城市排行榜上,仅次于奥地利维也纳和丹麦哥本哈根,澳洲墨尔本和悉尼分列第三第四名,因为这两个城市有世界领先的医疗,福利,养老体系,自然与人文环境,非常适合生活,给这两个城市开启了美颜滤镜。但是在现实之中,墨尔本和悉尼生活成本大幅度上涨,人们真实工资退回到了2008年水平,其中住房方面,房租和房价暴涨,越来越多的人买不起房子。悉尼更是以13.3倍年收入的房价位列世界主要93个城市房屋最不可负担榜第二名,仅次于香港。过去的20多年时间里,澳洲人工资上涨了181%, 而房价却上涨了294%。我想澳洲的房价和工资走势背离,放在任何一个国家都是非常严重的社会问题。但是如果人们都买不起房子了,为什么房子还越来越贵呢?这样发展下去,房价的最终章到底是什么呢?未来30年,到底是房价一路上涨造成终极的贫富差距,就像印度孟买一样有钱人住豪宅,没钱人住贫民窟,还是房价最终崩盘,每个人都能实现自己的澳洲梦呢?


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“没人买房”房价还会上涨吗?


房价越来越高的同时人们收入下降,买不起房子。那么没人买房了,是不是房价就会下跌呢?完全不是。


第一,房产可负担性和你会不会去买房没有直接关系。房产可负担性的衡量标准是房价年收入比。房子变得不可负担就是房价收入比变高了,房价相对于收入更贵了。根据悉尼先锋晨报的统计,从1981年到2021年的40年间,悉尼别墅可负担性或者说房价收入比,从5倍上涨到了14倍,墨尔本是10.3倍。工资上涨6倍,而悉尼房价上涨了将近17倍。也就是说在1981年购买房屋持有到2021年,其实相当于一个人赚了4份工资。而没有买房的人只能赚1份工资。


但是为什么房产可负担性越来越差,在过去的40年中还是有大把人买了房子呢?因为你买一套价值50万的房子,并不需要攒50万的现金,只需要攒20%的首付也就是10万就可以了,剩下的80%有银行帮你。目前澳洲平均周薪1838,换算成年薪是10万澳币。那么一年能存下来多少钱呢?


Canstar的统计数据显示,全澳洲有25%的人根本存不下钱,26%的人能存下10%,大平均是澳洲人每年可以存下5000澳币。也就是说,想要在不改变收入和支出习惯的情况下,需要20年才能存够10万首付。但是今天50万的房子,按照年化增值7%计算,20年后的价格来到了193万,首付需要38万6千,攒钱速度远远追不上房价上涨速度。所以按照目前的情况,想要通过攒钱买到房子,非常不现实。


有人说了,即使是工薪阶层不是还有很多人买了房子的吗?对的,那是因为除了银行承担了房价的80%之外,可能你的父母承担了一部分首付,工薪阶层是有外援的。即使没有父母帮忙,政府也有各种帮买政策,从贡献10%到18%不等,最低只需要支付2%首付就可以买到房子了。也就是说,你攒钱的速度低于房价涨幅50倍,也能买到房子。虽然房子价格一直在涨,房子赚钱的速度比你快,但是买房的门槛却一降再降。一旦有人买不起房子,买房的门槛就降低去迎合他们,原来是20%首付,一路降低到目前最低2%首付,按照这个趋势,难道未来要出现0首付吗?


首付门槛降低有人觉得是政府的功德,但是我不这么看,因为首付越低,对买房人和银行的风险就越高。申请2%首付的人,都是没什么钱的人,这些人财力本来就很低,又开了这么高的杠杆,房价上涨还好,一旦房价下跌超过2%,同时又因为压力不得不卖房,即使房子卖掉了,也还是欠银行钱,这房子就妥妥变成了负资产。


第二个没人买房,房价还是会越来越贵的原因是移民。


总听人说没人买得起房,但是这些大多数情况下是对于澳洲本地人来说的,澳洲本地人买不起,移民还是买得起的。来到澳洲的人什么都带得过来,只有房子带不来。澳洲又是个注重人才的地方,移民澳洲的人都是能为澳洲作出贡献的人,他们在原来的国家都已经是高学历或者高技术的人才,有些家底的,比澳洲本地人的竞争力和财力本来就高,所以即使澳洲本地人买不起,移民还是买得起,继续推高房价。


第三个理由是澳洲本地富人


在澳洲30-40年前, 用极低价钱买房的人,几乎不用贷款,即使有,现在也早就还完了,房子价格涨了17倍,现在正是卖房套现养老的好时机,这些人可能会换一个小房子,或者直接搬到其他房价和生活成本更低的城市,比如布里斯班或者珀斯养老,手里面还能剩一大笔现金。所以会推动适合养老的区域或者城市的房价。在悉尼和墨尔本买不起房子的人,也有一定可能性搬去其他城市,降低生活成本,让生活幸福感提升。这就是为什么布里斯班几乎每年都是澳洲国内移民数量最多的目的地的原因。现在的市场情况中,房产投资者还没有发挥出能量,原因是贷款成本太高,一旦贷款利息下降,就是大批投资者冲入市场推高房价的时候。


所以说即使房价一路走高,可负担性一路降低,还是会有大批人买房,不会出现那种所谓的大家都买不起房,所以都不买房,房价就会下跌的情况。但是问题是虽然有很多人买得起房子,买不起房子的人同样多。有房子的人会通过房产增值越来越富有,没有房产子的普通人人只能越来越穷。这种越来越大的贫富差距会不会引起社会动荡,最终导致房价大幅度下跌,或者有没有可能贫富差距逐渐缩小,让更多人能进入房产市场买得起房子,实现澳洲梦呢?


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均贫/均富/贫富差距


贫富差距一直是人们特别关心的话题,毕竟这个事情大到关乎社会稳定,小到关乎个人利益。在现今的澳洲社会中,有不少人认为,贫富差距就是由于不平等造成的。但是事实真的是这样吗?其实贫富差距可能只是自然定律而已,即使是机会均等也会有贫富差距。


中国经济学家李迅雷在《全球贫富百年变局》一文中,模拟了市场中的交易行为。假定总共有200个人参与这个游戏,每个人的初始财富值都是100元,绝对的平均分布。在每一轮游戏中,每个人将自己的1元钱随机送给另一个人,并且每个人获得钱的概率都相同。然后重复这个游戏2万次。


结果显示,随着游戏次数的不断增加,财富在人群中的分布越来越不平均。当游戏玩到2万次的时候,财富最多的20%的人,占有了接近50%的社会总财富。这种由少数人掌握多数财富的分布,在统计学上叫幂律分布,也叫做帕累托分布,是以著名经济学家帕累托(Vilfredo Pareto)的名字命名。


然而现实中人与人之间是有天赋差异的,一部分人可以比普通人更聪明、更努力或者运气更好,为了更贴近现实,李迅雷修改一下游戏规则,假定每个人的初始财富是不一样的,但每一轮获得收入的机会是均等的,考察初始财富值对最终财富分布的影响。


结果显示,初始财富最少的“穷”人,最终只有13%能够进入到“富”人的行列;初始财富最多的“富”人,最终只有5%会“堕落”为穷人。纯粹从概率上来说,即使在最公平的规则下,“屌丝逆袭”也很困难,而富人穷困潦倒的概率也很低。财富的变化具有很强的“路径”依赖性,个体间贫富差距打破的难度是很大的。


在现实中贫富差距极端的例子包括了赌博,一个赌桌上大家机会均等,筹码均等,全凭运气,最后的结局一定是一个人赢光所有的钱,大富翁的游戏结局也类似。所以说贫富差距其实自然存在。


当然我并不是赞同扩大贫富差距,而是说即使是在客观平等的情况下也会自然产生贫富差距。从效率上讲一定程度贫富差距是好事。关心社会贫富差距的人,尤其是自己在贫这一端的人,可能会问,既然已经知道贫富差距这么大了,为什么不解决呢?现代社会中只有三种国家,有贫富差距的国家(世界上绝大多数国家),和均贫的国家(朝鲜),均富的国家我还没有见过。


均富带来的问题是追求财富的动机减弱。如果我通过自己努力或者承担风险,比如创造一个发明、开发一个新产品,所得到的财富大部分被高税收拿走,那我为什么要努力,或者说去承担风险。如果不需要努力我就能过上体面的生活,那我没必要去工作。干多干少一个样,干好干坏一个样,就像人民公社体制下的中国,根本没有办法释放出生产的积极性,结果就是均贫。


回到买房这个话题上,从有澳洲的那一天起, 就有人买得起房子,有人买不起房子。现在政府出台政策帮助人们买房是符合人性的好事,但是并不能从整体上提升经济效率,相反会降低人们工作和产出的积极性,经济产出整体下滑,社会福利负担加重。富人税收将会提高,失去创造价值的动力。所以有时经济效率和人性是完全对立的,放在我们生活之中,房产投资者会被买不起房子的人骂成吸血,买不起房子的人会被有房一族骂不思进取。一个不学无术,不上班,成天酗酒的人,说自己买不起房子,社会不公平,社会应该帮他实现买房的理想吗?所以帮谁不帮谁只是人们内心的想法而已,并没有一个客观的标准。一个极端是只有富人拥有房屋,穷人只能住贫民窟,就像印度孟买那样,另一个极端是即使是不工作躺平的人,也应该获得社会帮助,住得起跟富人一样的豪宅。在现实之中的问题只是如何掌握程度,让社会偏向哪一边而已。


澳房策观点


我自己的看法,1,澳洲的贫富差距将会越拉越大,有钱人更加有钱,拥有的房产数量越来越多,没钱的人越来越没钱,房子更贵,时间拖越久越买不起房子。直到极端的贫富差距出现,导致一场深刻的社会变革,改变分配制度。但是到底是什么时候,我觉得会很久,甚至在我们有生之年不会见到。


1,是因为澳洲的政治体制和自由度,随着几十年前超低价格买入房产的人越来越少,他们的政治影响力和选票数量将会越来越少,取而代之的是1980年代90年代2000年代出生的,买不起房子的愤怒年轻人,他们将会用自己手里的选票为自己谋求利益,让自己的生活变得更好,其中最重要的一个方面就是住房问题。所以澳洲代表富人和生意主的自由党,和代表打工族和普通人利益的工党轮流执政,本身就是对社会矛盾的一种缓和。2,我们忽略了社会技术和生产效率革新对人们财富很生活水平的影响。比如所历史上的三次工业革命,第一次工业革命让机器生产代替的手工,极大增加社会产出,第二次工业革命发明了电力和内燃机,让距离不再是问题,第三次工业革命发明了计算机原子能,让科技转化成生产力的速度大大加快,除了这三个教科书上的工业革命,我觉得还要加上第四次科技革命的2000年互联网技术普及,和现在正在经历的第五次人工智能技术革命。每一次巨大进步都带来了社会结构,生活方式,生产效率的巨大变革,增加了社会的总体财富。一旦社会总体财富增加,虽然还是有贫富差距,但是毕竟原来的穷人赚得也更多了,所以会大大延缓出现极端贫富差距的时间。所以房价还是越来越贵,贫富差距还会越拉越大,至少可预见的未来将会是这个结果。盼望房价崩盘的人,最里面说对房产市场没信心,房价未来肯定下跌,把问题都归咎于房产投资者成天口诛笔伐的人,我想很大一部分都是因为钱不够吧,如果钱够的话早就买了,毕竟农民起义打倒地主的的唯一目的,就是把地皮抢过来自己当地主而已。


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