最近刷到了英文圈都在热炒的澳洲房产投资最神奇的理论，“18.6年周期”。很多英文圈房产中介都说这是一生中读过的最重要的澳洲房产投资类书籍, “The Secret Life of Real Estate and Banking”。作者是澳洲墨尔本经济学者Phil Anderson。在这本书里Phil通过研究美国250年的房产市场涨跌历史数据，得出了一个惊人的结论，房产市场的“18.6年大周期”涨跌循环。这本书得到了英国经济学家Fred Harrison的书，“The Power In The Land”的启发，因为Fred通过研究英国350年房产涨跌历史，同样得到了18.6年大周期的结果，这真的只是巧合吗？不但是英文圈，中文圈也陆续有房产中介跳出来说大周期理论。我特别愿意研究。在查阅了大量资料之后，发现，这个周期理论有点意思，而且按照理论预测，2026年将会迎来澳洲房产市场一波大跌。
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18.6年周期理论
理论的基本观点非常简单，经济有周期，房产市场是经济的一部分，也有相应的周期。如果能够抓住周期，就能踩准市场的大方向，可以辅助房产市场买卖和持有的策略。本轮房产市场周期起点是2012年，当时刚刚经历过次贷危机，人们都还在消极的情绪中没有走出来，而政府希望经济能够快一点变好。如果把作者对于美国房产市场的分析，拿到澳洲房产市场来，也有很多点相符合。2012年之后到2019年这7年间，悉尼和墨尔本的房产市场在危机之后，很快进入加速上涨趋势，悉尼大盘上涨了73%，墨尔本上涨55%，如果落到单套别墅，价格翻倍的不计其数。
在12年到19年的7年小周期里面，政府支持经济发展，银行信贷放开，刺激了房市和股市上涨，直到涨到一定程度，涨不动了，迎来了一小段调整期，这个理论之中的澳洲房市调整期在2019年到2021年间。当然每次的调整期触发事件都不一样，上两次分别是1991年经济衰退和2000年互联网泡沫。这次是因为2019年全球经济放缓和2020年疫情。在每个18.6年大周期进行到35-40%的时候，都会出现类似的危机，人们抛售资产避险。在19年到20年间，全球房产市场普遍下跌，澳洲大盘下跌了2.3%，其他国家惨得多。不过很快就因为全球央行放水印钞，价格大幅度反弹，澳洲创下了房价1年上涨25%的记录。在疫情恐慌期买入房产的人，2-3年内，根据买的房产类型和城市不同，赚到了50%-100%。
虽然每个城市有些区别，之后的澳洲房市大盘一路上涨，虽然房价已经很高，但是有些城市和地区的房价还是可以负担的，所以这些城市的房价加速上涨，涨价幅度超过了大城市。在18.6年大周期中的第二个7年，房产市场一般会整体向上。珀斯，布里斯班，阿德莱德房价暴涨，有的翻倍，带动了整个澳洲房产市场大盘。
在大周期中第二个7年的末尾1-2年，我们一般会看到叫做“胜利者诅咒”(Winner’s curse)的资产价格暴涨期。因为在第二个7年进行到一半多的时候，投资者疯狂进入资产市场，包括股市和房市，把价格推得更高。这时候进入市场的，都是终于被市场走势说服的人，一般是之前的股市房市长期没赚到钱的人。比如在2012年投资阿德莱德，在2019年卖掉的人，几乎一分钱没赚到。这些人终于改变观点，开始进入市场了。这个时期因为资产价格暴涨和财富效应，人们都觉得自己有钱了，开始消费，买车，买奢饰品，公司大手笔投资，经济看起来一片大好。直到这一切戛然而止。开始有第一个人退出市场，逐渐有人意识到危险也开始退出，最后大家挤着跑，但还是跑不掉。在股市上叫做“剧院理论”，一屋子的人，只有最先跑的人能跑掉，剩下的必须互相踩踏才能逃出剧院大门。房产市场反应比较慢，因为卖房从准备到拿到钱也要3-6个月时间，趋势相似，程度不同。
18.6年周期理论中，把胜利者诅咒的这1-2年时间归结为最危险的时期，踩准了能赚大钱，踩不准就会赔大钱。在接下来的经济危机或者金融危机中，这些人的财富可能会大幅度缩水。然后市场又会进入下一个18.6年大周期。而理论预测房价本轮顶点就在2026年。
这就是大周期理论的一般理解了。那么这个理论中到底有什么问题，我们澳洲房产投资者需要特别留意呢？
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大周期理论适用澳洲房产市场吗?
1.深挖作者
Phil的书在2008年出版，正好是发生次贷危机的时候。但是在2002年就可以在作者网站上下载电子书了。所以成书是在2000年左右，距离现在有25年了。书中有没有包含最近25年市场的研究数据，是我的疑问之一。Phil还是两家公司的创始人，而这两家公司提供的服务是“生意/房地产/大宗商品周期预测服务”。你也可以理解成是先知服务，或者算命服务。我真的不认为有任何人知道未来市场发展。这也是疑点之一。
2.深挖书籍
这本书研究的是美国2000年之前250年房产市场历史数据，归纳整理，发现了一个18.6年周期。但是这跟澳洲有关系吗？数据来源不是澳洲，却硬要搬到澳洲，来指导澳洲投资者，这个本身就很扯淡了。就像是国内人在疫情前，投资市中心小户型，这套如果照搬来澳洲，那肯定赔钱。房产是有地域性的，每个国家的政治体制，经济，社会文化，地理，移民政策，全都不一样，房产市场的投资规律也完全不同。比如富爸爸穷爸爸作者罗伯特清崎的那套房产投资理论，拿到澳洲就根本没用，因为它只适用于美国市场的特定历史时期。其次澳洲范围内，有各种房产市场细分，八大城市各自都有独立的房产市场，就是悉尼的投资理论拿到布里斯班去也根本不适用，何况澳洲有15000多个地区(suburb), 难道18.6年规则适用与每一个地区，每一个council，每一个城市，每一个州吗？那是适用于公寓市场还是别墅市场呢？
3.读者接受度
我专门查了一下这本书的销量，说实话不怎么样，那位帮助Phil启蒙的英国经济学家的书，销量就更差了，没什么人看。还有一个很有趣的现象，书籍研究的是美国市场，但是你搜一搜社交平台和油管，在讨论这本书的人，几乎都是澳洲的房产中介。这一点也是非常神奇的。
4.起底
在我做调研的过程中，在其中一个澳洲的华人房产中介关于18.6年的影片中发现，他在讲解的时候引用了一张图，而且连出处都没说，直接拿过来就讲，没头没尾的。我特别搜索了这张图，发现首发在X平台上。发布的人是一个澳洲人，住在布里斯班。
他的生意是通过社交网络引流，让喜欢交易加密货币的人加入他的社群，加入的时候收钱，进去可能还要收钱吧。他自我介绍里面说了也投资房产。我其实不太理解，澳洲为什么会有一波人钟情于投资房产和加密货币的组合。房产属于长期稳定的投资品，而加密货币是短期波动超强的投机品。两种投资标的适用的投资理念完全不一样，处在风险的两个极端。很难想象，喜欢稳定的人同时喜欢1秒钟几万几十万几百万的刺激。在我看来，可能有些分裂。
根据多伦多大学和迈阿密大学的研究论文，持有加密货币的人，尤其是通过加密货币交易赚钱的人，更多显示出“暗黑”的性格。比如说自恋，马基雅维利主义，心理病态和虐待狂。如果你身边有喜欢加密货币的朋友，你可以对照一下，看看匹不匹配。看来我还猜对了，大概率是有点分裂的。
还有另一个中文圈的买家中介，直接就把人家英文圈中介关于大周期的影片翻译过来，做个影片，也不引用出处，还说自己是分析数据的人。哪有这么干的。
5.理论火爆的规律
这个18.6年理论在什么时候最火呢？房产市场不太好而且短期预期更不好的时候。这时候人们失去了信心，觉得房产市场价格短期将会下跌，而且未来看不清。担心的情绪，让人们没有办法作出买卖房产的决定。然后就会四处寻找信息，推测未来。正好在这段时间，房产中介们也没事做，客人少么，怎么能给大家信心呢？结果翻出来这本陈年旧书，渲染一番，说现在没事，未来会涨。其实也就是这么回事而已。这本书和这位作者，在08年次贷危机之后，火了一段。在疫情之后的第二波下跌，也就是从2022年3月开始，又火了一段，几个中文圈房产中介，是最近1年左右才把这本书挖出来。目的一样，给大家信心。所以我自己的总结是，这本书的周期理论，能不能指导实践先不说，能给人一些心灵鸡汤倒是真的。
小结
我个人认为，“18.6年周期”不适用与澳洲，因为研究的基础数据不是从澳洲获得的。同时澳洲根据不同的地理范围，有各自完全不同的市场周期，跟18.6年，依靠危机划分的时间点并不吻合，没有办法指导大家在某个城市，某个地区，购买某种房产。更多的只是心灵鸡汤，而且还都是房产中介喂给买家的。
“18.6年周期”即使适用澳洲房产市场，其实对我们澳房策的投资理念和VISION会员的投资方式也没有任何影响。我们的投资理念是澳洲房产市场，1. 短期有涨跌，长期一直涨；2. 抓时机不如抓趋势; 3.多买早买不卖；4.现金流红线控制; 5.跨州分散投资。这些都做到的话，大周期理论的影响其实可以忽略。
对各种周期理论，大家要持有谨慎参考的态度。我本人在投资的时候是从来不去参考别人的周期理论的，因为弄错了，赔钱的又不是那些经济学家，而是我们的付费VISION会员。我们会员入门之后，首先需要和我们策略师坐下来做90分钟策略会议，详细了解会员现状，未来目标，并且量身定制定10-20年的投资规划。包括什么时间点，用什么实体，购买什么房产，如何增加贷款额度，如何快速达到财务目标。我们根据会员自身情况匹配新房, 二手房, 商业房产, 甚至是房产开发信托基金，当然要看会员对风险的偏好程度了。到目前为止，我们澳房策VISION会员还没有买错房子赔钱的例子。
我做这一期节目，对澳房策本身好处不大，而是在贯彻我们澳房策成立的初心，就是让房产投资者能够看清市面上乱七八糟的信息，一眼洞穿。只要看明白了，就可以作出自己的判断。这就叫做知请决策。
网上充斥这各种信息，尤其是短视频平台，我一般不愿意出来打假，因为1是没必要，2是太多也打不过来。但是看到这么多人去点赞转发这种视频，看到这么多人又被洗脑，实在看不下去。在澳房策，我会告诉你我讲的是事实，还是我的观点，而且会提醒你作出自己的独立判断。
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