前两天朋友推给我一条视频，说的是一位悉尼小姐姐申请澳洲永久居民PR，在临时签证TR时期买了一套二手房自住，后来回国了，等拿到永居PR之后，再把房子租出去，结果吃到澳洲国税局ATO，一笔天价罚单10万澳币。借着分析这个典型案例，我们来一口气讲清楚，纯海外人士和澳洲临时居民TR, 包括我们熟知的学生签，工作签，配偶签等等，超过12个月签证持有人，在澳洲买房到底应该注意哪些事情，别因为不懂法，也不去主动了解法律，最终吃亏。
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ATO天价罚单
首先我们来捋一下这个案例的时间线。
这位悉尼小姐姐，拿的是澳洲188C临时签证，TR的一种，签证到期，可以转888C永久居民签，这个就是PR了。当然现在的888签证类型，由于澳洲移民政策的改变，已经几乎消失，但是在当年是相当火的“黄金投资移民签证”
小姐姐2017年6月23日拿到了联邦级别“外国投资审核委员会”FIRB的批准，可以在澳洲购买一套二手房，但是有几个条件。
1.在房产过户的时候不能有租客，
2.必须自住，
3.不再自住后的3个月内必须卖掉，
4.不再是临时居民 (Temporary Resident within the meaning of Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975) 后的3个月内必须卖掉，也就是188C失效之后3个月内必须卖，
5.任何形式出租都不可以，包括整租, 分租, 长短租, 偷着租，反正就是不能租，
拿到FIRB批准后，就在悉尼买了一套二手房自己住。2020年7月, 因为全球大感冒，小姐姐回国避风头去了，房子就空着没租。到了2020年10月, 188C签证过期，房子还是空着，也没卖掉。2023年底，小姐姐拿到了888C永久居民签，紧接着找了一家悉尼本地房产中介，把房子租出去了，租期一年，到2024年11月结束。
今年6月，小姐姐收到了澳洲国税局ATO的罚单。我补充说一下，FIRB是立法机构，ATO是执法和收钱的机构，在外国投资审核这件事情上两家合作，共同赚钱。这笔ATO罚单一共$93,900澳币。为什么罚款呢？罚单里面给出的罚款理由是,
1.在188签证到期的2020年10月31日之后，3个月没有卖掉房子，
2.没有把房子作为自住用途，
3.找了一家出租管理中介把房子租出去了，
违规的行为非常明确，一共有3点。FIRB获批的时候说临时签证到期3个月内要卖掉房子，可是没卖。规定房子必须要用做自住，但是人长时间没有在澳洲境内，所以肯定不是自住。规定不能出租，但是租出去了。小姐姐没有告知FIRB自己已经变成永久居民PR，FIRB还是认为小姐姐是签证过期状态。所以先不管和不合理的事，违反规定是没法跑了。罚款也就顺利成章。
但是有几个要点，在这个例子里面并没有明确说，我们掰开聊一下。
1.188C是当年的重大投资移民签，必须在澳洲有500万澳币投资，住宅房产还不算。所以小姐姐的财力是绝对OK的，买的房子也不能差。2017年在悉尼买的房子，如果是别墅的话，留到现在，已经翻倍，轻松赚个几百万澳币，罚点钱影响不大。我不知道小姐姐是不是明知道有罚款还违规，反正就是不卖房。不过结果是赚大发了。你换个方法想，钱赚到了，违规有那么重要吗？违规的成本实在太低了。如果您各位是这种情况的话，澳房策的观点是，你一定要在澳洲守法，但是你不守法，我也管不着你。
2. 2020年到2023年房子空着没租，会产生联邦空置税，如果您各位的房子在维州，还有一个维州空置税要交，这两个空置税互不相干。空置税这个问题不知道她后来怎么解决的，应该可以去申诉一下，因为当时澳洲国门都没开，想回也回不来么。
3. FIRB适用范围是全澳洲，FIRB并没有单独的自住房测试方法，而是依赖房子所在州对于自住房(Primary Residence)的规定。新州在这方面是最烦人的，PR要住满200天才算自住房，只要没有住满，FIRB就有理由罚钱。其他州各有各的规定，你房子在哪个州，就要查询该州的规定。
在澳洲买房都要经过律师，而让律师帮忙申请FIRB，要额外给钱，大概400-600澳币之间。当然也有人对自己有盲目自信，非要自己申请，结果申请错误，再去找ATO改信息，错过了买房的时机。改信息的流程需要2个月，改好了还要重新申请FIRB，就不如花钱让律师去申请，因为出错的几率小。另一方面对于律师来说，既然收了这个钱，就应该负责到底，不光是申请FIRB这个动作，对于FIRB相关的法条和可能发生的情况，也需要书面告知客户，这样才算是尽责。既然收钱就把事情做好。
买完房子之后，客户再次跟律师接洽，可能要等到后续卖房的时候了。但是卖房的时候，很多客人又会去随机找个律师，很可能新律师不知道当时的FIRB的事情，而原来的律师你又不联系，结果造成问题，吃罚单。
如果房子出租，在报税的时候一定会接触到会计师，而会计师也需要承担起相应的告知责任。这里的风险是你遇到会计师属于哪种。如果遇到的是不问不说话的会计师，像办公室文员一样只会闷头干活儿，多半根本不会想到FIRB这个事情。如果遇到的是资深会计师而且是善于做税务规划和主动建议的人，才有可能想到FIRB，同时给客户提个醒。但是据我所知，即使是后者，很多也没有FIRB相关的知识。
至于房产中介么，人家才不会管这些破事呢，卖完了房子就结束了（括号，只有极个别中介会替买家想着FIRB的事括号完了）。所以说FIRB申请获批之后守规矩这个环节，是个三不管地带。律师，会计师，中介全都不管。我号召各位律师，会计师，中介朋友们，如果你们有类似情况的客户，赶紧提醒他们一下，避免客户收到罚金。赚钱没问题，该赚的一定要赚，但是相应的责任也一定要负，别像好多律师，贷款经纪，房产中介一样，买卖成交以后，没有任何后续服务和提醒。但是话说回来，想要这些后续的服务，各位房产买家朋友们，需要为这样优质的服务多付一些费用。
所以说想要避免违反FIRB规则，吃到罚金，怎么办呢。
1, 在拿到FIRB批文电邮的时候，仔细把整个文件读一遍，里面的条文写得明明白白。华人就好先玩儿游戏，出了问题再读说明书。发现确实是自己的问题之后，又开始把责任推给别人。FIRB罚钱这个责任其实就是房产买家本人的，谁也怨不着。在澳洲投资，还不去主动了解投资相关的法律哪行呢？
2, 加入澳房策VSION会员，我们自己的会员一般不会出现像这种案例一样的情况，因为我们为每一位VISION会员，都做好了未来什么时间点做什么事的规划，每年还有一次投资组合重审会议，优化调整，有问题的话在会议里面能够发现和解决。
3, 万无一失，避免一切麻烦事儿，从根源上解决问题的方法，就是没有澳洲PR别买二手房。或者别卡在PR这关，赶紧加入澳洲国籍，入了籍就没这么多事儿了。
那么如果你没有变成澳洲PR，现在是纯海外人士或者TR，还想要买澳洲房子，到底需要注意那些事情呢？
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TR买房要注意
在澳洲临时居民也就是TR，定义非常广泛，包括我们熟知的学生签，工作签，配偶签等等超过12个月签证的持有人。而纯海外人士包括没有任何澳洲签证的人，和持有澳洲12个月以内短期签证的人，比如旅游，探亲，商务签，打工度假签。TR和纯海外买房最大的区别是，纯海外不能买二手房，而TR可以。
1.FIRB
纯海外和TR在澳洲买房首先要经过FIRB审核, 批准了才能买。不论在澳洲任何地方买住宅房产，都要支付这个申请费。同样是购买100万澳币房产, 每套新房征收$14,100，每套二手房征收$42,300。其实就是明告诉你，不是澳洲永久居民或者公民，不要买澳洲二手房。
其实这个FIRB申请费，对于海外投资者来说不是什么大钱，尤其是跟印花附加和其他持有费用比起来的时候。大家更关心的是什么时候支付，申请有没有可能被拒绝。一般情况下，FIRB申请的手续和支付，都是由过户律师来代劳的。先找房，然后下定金，等房产合同发到你的律师手里的时候开始申请FIRB就来得及。从FIRB申请费用出台到现在，我还没有遇到过申请FIRB被拒绝的情况，只要交钱就能过审。一般在交了钱之后的5个工作日就能批。批的方法是买家收到FIRB的正式电邮，里面有批准信，这封信一定要仔细阅读，注意留存，免得像前面的例子一样被罚钱。
2.印花税附加和地税附加
纯海外和TR需要支付比永久居民和澳洲公民更高的买房成本和持有成本，其中最重要的两项就是印花税附加和地税附加。关于这两点，感兴趣的朋友可以看看【澳房策296】了解澳洲买房总共17项成本。
3.新房VS二手房
纯海外人士只能买新房，而TR可以买新房也可以买二手房。二手房是所有权在个人手里面的房子，已经最少卖过一次了，也可能卖过很多次。新房包括各种公寓和联排别墅楼花，刚刚建好的公寓或者联排别墅现房，还包括土地别墅套餐。土地别墅套餐如果是2个合同的话，一本合同是土地合同，另外一本是建筑合同。印花税和印花税附加只是针对土地价格的，建筑合同没有这两项税收，所以土地别墅套餐有一定的税务优势。市面上还有那种只有一本合同的土地别墅套餐，那其实就跟公寓楼花是一个性质，你只要给个定金，开发商负责垫资先建起来，然后你再给开发商钱收房，但是这种单合同土地别墅套餐，一般比双合同同样的房子贵一些，因为里面的税务和持有成本对开发商来讲更多一些。单合同的土地别墅套餐比较少见，所以幻想着想要在全新别墅快建好的时候再去买的人，要祝你好运了。如果能找到这种房子，基本上都已经卖过一次，成为二手房，房子属于个人所有。简单说，不要幻想去找那种已经快要建好的全新别墅，因为基本找不到。
4.海外居民卖房预缴税
Foreign resident capital gains withholding (FRCGW)
海外居民在卖出价值高于75万澳币房产的时候，因为卖房子赚钱了，需要交给国税局ATO房产价值12.5%的预缴税，年底完税的时候多退少补。这里的“海外居民”跟我们上面提到的“纯海外”和“TR”完全不在一个系统。这里的“海外居民”是在国税局ATO的税务框架里面定义的，而“纯海外”和“TR”是FIRB在审核外国投资的时候所定义的。好较真儿的朋友请直接移步ATO网站阅读法条原文。
讲到这可能有人问了，我都决定撤离澳洲了，澳洲国税局又不能跨国执法，我不交这个税能把我怎么样。如果你这么想的话，恭喜你，这项税收设计的收钱方法，就是针对您的。在房子成交的时候，买家需要直接交给ATO这笔钱，而不是先交给卖家再由卖家交给ATO，这样就能杜绝卖家逃税的可能性。当年刚刚提出这项法条的时候，其实就是针对中国海外投资者卖房逃税这件事情，结果所有国家外国人现在都要多这一步麻烦事。
5.新州PR特别注意
在所有州领地之中，新州悉尼对于永久居民的待遇可能是最差的，别的事不说，就买房子这件事情上就有每年住满200天才算是居民这一条。如果没住满的话，即使是PR，房子也可能要缴纳针对海外人士的税收，比如地税附加。按照一个日历年200天计算，新州PR想要不交地税附加，在6月和7月没法出境，相当于被关在澳洲了。针对这个问题，大家可以看看【澳房策295】里面有详细说明。
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