
最近澳房策频道媒体平台的留言和直播之中,大家问得最多的就是“为什么墨尔本房子就是不涨价”,“墨尔本房子下半年能开始涨价吗”,“现在还能买墨尔本吗”,“要不要亏钱卖掉墨尔本房产去投资布里斯班或者珀斯”?因为现在墨尔本的房价已经跌到的全澳第4,只有1半人口的布里斯班都比墨尔本贵,照现在的趋势发展下去,今年10月份,大概300万人口的珀斯和150万人口的阿德莱德房子均价也会超过墨尔本,而墨尔本房价将会变成澳洲8大城市中倒数第3。墨尔本作为澳洲第2大城市,常年霸榜世界宜居城市排名,有那么多好学校,为什么房价就是涨不上去呢?什么情况的人,适合买墨尔本房产,什么情况不适合?风水轮流转,到底什么时候能迎来墨尔本房市上涨呢?
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墨尔本房市现状
如果从疫情开始的2020年3月算起,到现在,悉尼房价上涨28%,布里斯班上涨61%, 阿德莱德上涨64%,珀斯上涨66%,而墨尔本只有11.2%。墨尔本房市从2022年3月的高点以来,房价在2年半时间里面居然还下跌了3.9%。曾经在2023年2月开始有些上涨趋势,同年5月份开始,上涨乏力,又陷入了长达15个月的平盘期,最近的几个月中,墨尔本房价月度价格浮动在正负0.3%之间,目前的中位价是78万3千澳币。用我的话说,墨尔本房市这两年一直躺在那不动,乌龟都比他爬的快。




但是肯定有会有人问,同样是人口增长,移民数量增加,为什么别的城市涨价,而墨尔本就是不涨呢?你问到点子上了。为了研究这件事情,我们做了大量调研,结合市场第一手资料和我们对于澳洲政策和经济形势的理解,帮您一项一项讲解。
前提
在开始分析之前,我们需要了解一下前提。首先我说的墨尔本房价指的是墨尔本大盘,包含了所有区域所有房产类型的价格变化大平均。虽然墨尔本房产大盘表现不好,但是某套房产有可能表现非常出色,或者下跌得更多。第二,我们如下的分析不代表投资建议,您看我们的节目,根据节目内容去做房产投资决策,赔了钱别来骂我,赚了钱也不用分给我。自己对自己的行为负责就好了。

供给VS需求
分析一个范围内,比如说全国,或者维州,或者大墨尔本地区,甚至是一个墨尔本区域内的市政府的房价走势,最根本和最直接的决定因素就是供给与需求,一切价格都是由这两边的力量对比所决定的。如果需求更大,价格就会上涨,如果供给更大,价格就会下降。这就是自由市场机制。在供给端和需求端,又有很多不同的因素在决定双方各自的力量强弱。没有任何一个单独的因素能够决定房价。有人说利率下跌房价就会涨,真的吗?有人说房价在低谷就会补涨,真的吗?那是1年后就开始补涨,还是10年后呢?



这一整套认知体系,在澳房策建立的初期,就已经完成了,如果大家从头看澳房策节目的话,你绝对不可能问出这个问题来。我们根据从澳洲统计局ABS和CoreLogic收集的数据,单独做了模型,分析了各种因素对房价的影响,结论一致,没有任何一个单独因素可以决定房价涨跌,因为全都有反例。想看原版全国报告和各州报告的朋友可以在加入“澳房策基础会员”之后,在会员界面下载。
我们把供给和需求双方各自的几个最重要因素拿出来单独分析,看看墨尔本房价不涨到底为什么。什么时候能开始涨。
需求端-人口增长
墨尔本是澳洲人口第二大城市,仅次于悉尼。而且跟悉尼一样,人口增加的极小部分靠自然出生,一小部分靠国内移民,但是国内移民有时是正数,有时是负数,要看经济情况和政策,不太稳定。最稳定的力量是国际移民。

2023年全年,维州自然出生26600人,国际移民16万200跟新州差不多,这里要注意的是统计局计算国际移民的时候,把所有持有澳洲单次停留12个月以上签证的人,和已经在澳洲停留12个月以上的人都计算进去了。所以登陆的永久移民,中长期工作签证,打工度假签证,学生签证,通过延期可以续签的,这些都算作国际移民。



而维州国内移民是-275人,也就是说国内移民方面是在人口流失的。讲到这里你应该得出一个结论,人口增长房价可不一定涨啊。

从人口增加比例上看,维州2023年增加2.8%,超过悉尼的2.2%

有人可能问,墨尔本人口增长比例高于悉尼,为什悉尼房价涨,而墨尔本不涨呢?就是因为供给和需求双方力量综合对比,悉尼的需求力量相对较大,别着急,看完下面的分析你就懂了。
需求端-财富增长
有钱才有需求么,所有能不能买房的一大因素,是一个家庭手里面有多少钱,这个统计局没有直接的数据,但是从另一项数据可以看出来家庭开支的压力大不大。家庭能乱花的钱(discretionary spending), 术语叫做可自由支配支出,比如旅行,购物,高级饭店吃喝,休闲娱乐。这跟必须花的钱(non-discretionary spending),比如说房贷,水电煤气费,基本生活开销,直接相对。可自由支配支出越多,可以反映出一个家庭消费能力或者说财富更多。统计局2023年12月的数据显示,维州家庭可自由支配支出比1年前下降了1%,而新州下降了1.8%。

2024年5月份的数据显示维州比一年前下降2.1%,新州下降3%。

新州人好像更愿意勒紧腰带不去乱花钱了,而维州人的腰带勒得没那么紧。说明维州人在困难时期还是不忘消费,能多花就多花,不愿意把钱省下来去投资。客观上降低了买房的能力。
需求端-贷款量/利率
贷款量和利率这两个事情放在一起说,是因为联系非常紧密。绝大多数情况下,利率上升,同一个人能拿到的贷款量就会减少。比如一个人一年赚10万澳币,在1年浮动房贷利率3%的时候能贷款70万,而利率上升到6%只能贷50万,打个比方,数字不一定准。现在的澳洲央行利率是4.35%,而银行浮动房贷利率,自住房是6%左右。从2年多前进入加息周期以来,目前是澳洲利率的顶点,当然获得贷款的压力非常大。这让很多人本来可以买到100万的房子,现在只能买80万了。购买力降低,自然需求降低。

需求端-政策/补贴
对于房产买家来说,如果政府给更多的优惠政策,大家就愿意买房,这个道理再简单不过。但是维州现在有什么刺激大家买房的好政策呢?对没房没钱的澳洲本地人来说,可以5%首付买房,杠杆拉满,但是申请条件非常苛刻。

首次置业者,买75万以下新房,政府奖励10000. 印花税给点减免,也是一大堆条件在后边等着,这钱不是那么好拿的。


维州的印花税全澳最高,海外买家买房还要给8%额外印花税。说实话,我真看不见维州政府通过财政补贴,刺激人们买房的意愿有多强。倒是看到了扭扭捏捏少给点,但是该收的钱还是一分不少。


所以说需求端的力量本来就不怎么强,除了人口数量上涨了,其他都是负面因素。
供给端-二手房
我们再看看供给端。二手房方面, 截止2024年5月份,过去的12个月中,墨尔本房产的卖出速度,是在售房产数量的0.9%。也就是说供给量很大。1年中,新上市销售的房产数量98000套,而售出数量只有84000套,存量越来越多。


供给端-新建房
新房供给方面,墨尔本也不甘落后,2024年5月份,别墅审批增加1.4%,悉尼0.3%,墨尔本比悉尼多审批了1000套。公寓联排审批增加1.9%,悉尼增加1.5%,墨尔本比悉尼多批了500套。所以墨尔本的新房供给量相对于悉尼更高。

供给端-贷款量/利率
贷款和利率因素即是需求端因素也是供给端因素,利率上升造成持有房产的人,还款压力上升。虽然租金也在涨,但是墨尔本目前的租金回报率,也就是租售比,全国倒数第2,只有3.6%,相对与6%的利率来讲,负现金流几乎没有悬念。所以财务情况越来越差的房东,上市卖房的动力就更高了,直接的反应就是投资房上市销售量增加。当然租金回报低,并不是墨尔本独有,悉尼的情况也如此,但是悉尼为什么没有出现投资房抛售的情况呢?这跟墨尔本的政策和税收直接相关,这些额外的负担,压得墨尔本投资者喘不过气来。

供给端-政策/税收
墨尔本房产的持有成本越来越高,市政费,水费,物业费,地税,地税附加,空置税,叫得出名字叫不出名字的税收就有10多项。墨尔本房产的持有成本毫无疑问全澳最高。尤其是在2023年5月维州政府预算案,因为疫情欠债,开始10年还债计划,盯死了房产投资者之后,更是一发不可收拾。对于房产投资者的税务增加了5项。其中土地税起征点全澳洲最低只有5万澳币。就是说即使有一套便宜的公寓投资房,很可能也要开始缴纳土地税了。已经在缴纳土地税的人,费用打着滚往上翻。感兴趣的朋友可以看看【澳房策233】和【澳房策298】有详细说明。另一方面维州政府保护租客的法律也越来越严厉,房东不能随便赶走租客,不能随便加租。所有这些因素,都让房产投资者的盈利减少,亏损放大,亏掉的那部分钱,都进了维州政府口袋,也难怪维州投资房像烂白菜一样,没人想要。我们带领自己的VISION会员从2023年5月开始就已经全部撤离维州投资房市场,虽然当时的市场还在上涨,但是事实证明我们的决策是对的。

维州房产供给端的力量太大,新房建得比别人多,二手房拿出来卖的也多。对比疲软的需求端因素,很自然维州的房价起不来。其实维州房价在最近一年没怎么下跌,我就已经很惊讶了。我们已经了解了为什么维州房价是现在这个样子,那么维州房价未来会不会上涨呢?
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如何观察市场
其实想要判断市场形势,比较靠谱的方法就是时刻关注需求端和供给端的力量对比,但是因为要素太多,普通人可能没有时间像澳房策一样全面实时观测。所以我在这里面提几个窍门,大家可以参考一下。
1.清空率
最笨的方法就是看拍卖清空率。如果清空率连续上涨,就说明市场火爆,一般在75%左右是市场供需平衡点,超过80%一般就是卖家市场了,你会看到房价上涨很明显,因为这是直接反应供需双方力量对比的指标。但是问题是清空率是一个滞后指标(Lagging Indicator)。只有事情已经发生了,你才会看到。这时候才反应过来,开始准备贷款,开始准备找房,那离买到房子最少还要3个月,会错过一段时间的房价上涨,付出比原来更多的代价。但是好在可以买在新的市场周期中,上涨的早期,还是不错的。
2.利率
利率也是能够同时反应供需双方力量对比的指标。利率下降,说明买家能借到更多的钱,支付的利息变少,降低房产持有成本,那么买房的意愿和预算都会上升,所以需求上升。同时利率下降,降低了还款利息,减少了房东的持有成本,压力减轻,收益率上升,着急出手卖房的人就会变少,所以供给下降。这一升一降自然对推升房价有好处。利率指标是一个领先指标(Leading Indicator), 可以预见到房价走势。不过这种方法跟所有的领先指标一样,都有一定的错误概率,因为历史上看,利率和房价走势有过正向和反向相关的例子,所以还要结合其他因素作出综合判断。
3.政策
政策也是一个领先指标,因为出了政策之后,市场才会作出反应。你想想,如果政府大手笔支持买房的人,给钱,降低税收,这些都能够定向定量刺激市场中的一个群体。比如更好的首次置业政策,可以帮助更多的人进入房产市场买房。降低地税可以提升投资者信心,停止抛售,甚至转而买更多的投资房。移民政策利好,去墨尔本的移民留学生暴涨。这些都是房产市场上涨的信号。当然我认为最大的信号就是维州工党下台换别人执政,多搞搞经济发展,从根本上修补维州经济问题。
但是话说回来,为什么工党能当选?因为维州支持工党的人多啊,即使是工党把维州变穷,大多数人也是支持工党的?为什呢?因为支持工党的人本来就没什么钱,工党上台以后各种发钱,补贴,降房价,当然受欢迎了。只不过牺牲的是整体经济效率,让维州作为一个经济体,背上沉重的债务负担,最后还是每一个维州老百姓背锅。但是老百姓不在乎,能爽一时就先爽,等到大家都没钱了再选自由党上台,赚赚钱,加大贫富差距,房价涨一涨,然后再循环,所以维州的情况不是一两个人的问题,而是几百万人的人性,叠加在一起相互作用的结果,我不认为这个规律在我有生之年会改变。
4.豪宅市场
豪宅市场火爆几乎是澳洲任何城市任何一波房产市场大涨的最明确信号,我们在以往的市场观察中多次验证过。为什么呢?经济好商业繁荣,自然会创造出一批富人,这些人往往是一波市场大潮中,反应最快的人。有钱了干点什么呢?在澳洲能干的也就是买买房子,然后你就会听到各种新闻说,豪宅市场多么多么火爆。如果你只当个新闻听,那你就草率了。以往每次听到这类新闻,我的第一反应是看看经济数据,贸易数据和就业数据,因为老板们最先富起来,人家创业打拼,提供新的就业岗位,给经济做贡献,同时也是因为利率和政策环境比较宽松才能做到。这种繁荣逐渐会传递到中产,然后再到社会底层。那么一般就是在豪宅市场火爆3-6个月之后,房产市场大盘开始上涨。
那么墨尔本房产市场什么时候会开始上涨呢?简单说,我不知道,我希望它明天就开始涨,但是绝对不可能,因为决定供需平衡关系的各方面因素没有改变。我能看到的第一个契机就是澳洲降息,不过按照现在的形势,没准第一次降息要等到明年了。
墨尔本房子能买吗
讲了这么多,墨尔本的房子到底能不能买呢?要看情况。
1.如果你只想买1套自住房,没有其他买房需求, 而且不在乎升值,现在就可以买。因为墨尔本平盘阶段已经有一段时间了,现在是买方市场,没准还能侃侃价。反正赚不赚钱无所谓,自住房要持有个15年以上。自己住的舒服就好了,涨点更好,不涨也没事。
2.如果只想买1套自住房,没有其他买房需求,但是这套房子必须要升值才行,现在可以买,而且要去买你能买得起的最贵的别墅,还要持有15年以上,因为墨尔本近期大涨的可能行不大,但是长期看还是会有显著的增值的。当然如果你不满足于买入和持有策略,可以来参加我们的红石小型开发课,我们专门邀请了包括著名大型开发商,中型开发商,建筑师,城市规划师,金融法务领域专业人士,一共9位老师,制作了红石小型开发线上课程。对于1开2,一开多,中低密度感兴趣的朋友,一定不要错过。在澳房策官网已经上线,欢迎大家报名学习。
3.只想买自住房,升值之后,想要卖掉升级更大的房子,更好的位置。这种情况的话要看你想多久换房。如果希望2-3年内就换房,不要在墨尔本买,因为墨尔本房子升值没那么快。不如先在其他州投资房产,赚了钱,卖掉或者转贷,再在墨尔本买好的自住房。
4.想要长期投资多套房产实现财富自由,这个就是澳房策VISION会员可以帮助您实现的。刚开始建立投资组合的时候,需要买入高增值房产,涨价快,才能套出钱来,买下一套,快速扩大自己的投资组合规模。这种模式不适合墨尔本,因为涨价不够快,还是需要买其他州的投资房。
5.快退休了,想要买入房子收租金,获得高现金流。这是澳房策VISION会员后半段要帮您实现的,因为最终目标是财富自由光荣退休,那么退休之后要吃现金流么,所以前期买高增值,后期买高现金流,最后卖掉几套还完贷款就可以退休吃租金了。这种情况也不适合买墨尔本。珀斯或者布里斯班比较好,因为租售比高些。但是有一种情况除外,墨尔本有点特色的别墅,比如湖边,可以用来做短租,获得长租1.5倍到3倍的回报。我们专门为会员建立的短租管理网络现在已经涵盖悉尼,墨尔本,布里斯班,黄金海岸和珀斯,同时开放给非会员朋友。可以在澳房策官网咨询短租事宜。
最后我再来讲一个很奇葩的事情,“墨尔本房产抄底说”
墨尔本房产抄底说
过去的一段时间,如果你在墨尔本找房子的话,一定听过中介抛出一个“墨尔本房产抄底”说,现在是墨尔本房市最低点,马上就要上涨了,赶紧买,不买就亏了。就这种烂大街的小贩吆喝声,现在充斥着市场,意志不坚定的人,或者不懂得市场规律的人,没准就相信了。这种说法问题非常多。
1.你怎么知道现在是底呢?有没有可能出个什么事情,让墨尔本房产再次下跌呢?比如维州政府再给房产加个什么税,这个事情他们已经在过去的1年半时间里干过不止一次了。或者维州的学校突然找不到留学生了,现在联邦政府的留学生配额制度闹得沸沸扬扬,所以这个事情不是没有可能的。
2.如果现在的是底的话,这个底会持续多久呢?澳洲各个城市房产市场都出现过超长时间的平盘期。09-16年,珀斯,霍巴特,达尔文,阿德莱德,布里斯班全部平盘。就连悉尼在2008到2012年的涨幅也可以忽略不计。谁能保证这件事不会发生在墨尔本?


3.墨尔本未来如果发生房产市场反弹,是慢慢反弹,还是快速反弹呢?反弹什么时候开始,会持续多长时间呢?
对于这3个问题,我不认为任何人可以回答。如果有的话,肯定是骗子,如果你觉得骗子这个词不好听,你叫大师也行。我也不知道这三个问题的答案,因为我是老师,不是大师。我认为大师这个职业应该被取缔。可是偏偏一堆做自媒体的房产中介和买家中介都在充当“大师”的角色。
房产市场就不是赚快钱的地方,你希望它涨价,跟它涨不涨价一点关系都没有。所以大家还是要有平常心,多多关注市场,看长期,才能赚到稳定的收益。
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