巴黎奥运会今天正式开幕了。这次奥运会，巴黎下了血本超过100亿欧元，建设奥运场馆，修建铁路公路，奥运村，促进巴黎经济发展。但是今年巴黎房价暴跌10%，租金暴跌73%，奥运村不给配空调，2800套公寓还要在奥运后高于市场价40%卖给巴黎人。按理说巴黎办奥运会，房价应该暴涨啊，怎么会发生完全相反的事情呢？巴黎奥运房价惨成这样，2032年布里斯班奥运会，会不会重蹈覆辙呢？那些吹嘘奥运等于房价暴涨的人，是不是可以收敛一点了。
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巴黎房价
我对巴黎房价的认识只有一点点，因为我们一位VISION会员在巴黎投资了一套公寓，已经卖了1年没有卖掉，所以印象中巴黎房市最近不好。为了做这期影片，我第一步就是去法国国家统计局查数据，不看不知道，看了吓了一跳。
2024年第1季度，巴黎房价环比下跌1.6%，23年第4季度下跌1.8%，第3季度下跌1.1%。最新数据是今年5月28日发布的，只统计到今年第1季度。等第2季度和第3季度数据出来之后，巴黎房价15个月累计下跌幅度很可能达到10%。
而季度同比数据趋势相同，不论是别墅还是公寓，24年第1季度都比12个月前下跌了5%左右。注意这是大平均，巴黎也分富人区，中产区和穷人区，这个下跌比例在中产区和穷人区要严重得多，而富人区房价还是比较坚挺的。
2023年开始，巴黎房地产市场进入了下跌周期，二手房市场活力下降非常明显。2023年9月到11月之间，大巴黎地区(Île-de-France)成交量只有31,910笔，比去年同期的45,750笔减少了30%，比过去十年的平均水平下降了25%，市场特别低迷。
这种低迷主要是由于通胀上升，利率上升，经济下行所带来的家庭偿债能力恶化。但是房产市场活力下降对各个细分市场的影响并不平均。别墅的销售量下降更明显，同比下降了32%，而公寓则下降了29%。高端房产和拎包入住不用装修的公寓，在房产危机中保持价格稳定，有时甚至略有上涨。
2024年奥运会对巴黎房价的影响
随着2024年奥运会临近直到开幕，媒体上关于巴黎房产市场的预测就没有统一过。巴黎房产市场经历了一年的价格下降，跌幅为5.5%，受通货膨胀和利率上升的双重影响，平均价格跌破每平方米10,000欧元。这种情况与其他奥运主办城市，比如悉尼形成鲜明对比，2000年悉尼奥运会，4年内房价上涨了60%。
塞纳-圣但尼省(Seine-Saint-Denis)是奥运村所在地，是巴黎奥运主要受益者，因为有很多奥运投资和基础设施投入，房价有些上涨的动力。但是巴黎面临的挑战是，能不能逆转当前的负面趋势。伦敦和悉尼的例子说明，奥运会有很大可能推高房价，但是结果到底如何，还要看巴黎什么时候走出现在的阴影。奥运会可能吸引一波新的外国买家，特别是对豪华社区的物业感兴趣的人。
从巴黎申奥成功的2017年到现在2024年，7年间，房价大平均上涨了10%，如果趋势继续，再过一年就会变成8年上涨8%，因为现在是下跌市场么，这比通胀跑得还慢，妥妥地赔钱。但是奥运会对巴黎房产市场未来的影响现在没人能下定论。
巴黎房租
长租方面，巴黎租金一直在稳定上涨。2024年第1季度，巴黎都市圈租金环比上涨0.4%，23年第4季度上涨1.5%. 24年4月长租租金比12个前(同比)上涨1.9%
而从2017年到2024年，巴黎长租租金累计上涨只有6.7%，同样大幅度跑输通胀。
在短租方面，奥运期间的巴黎就变得特别奇葩。
这次奥运会前后迎来了1500万游客，巴黎房东们，早就按耐不住，想要抓紧这个赚钱的好机会。离奥运会开幕12个月之前，巴黎的短租Airbnb就开始挂出天价房。平均每晚住宿费上涨435到932美元。奥运大概40多天时间里面，房租平均上涨519%到829%。因为这种暴利的机会，很多巴黎人都搬去乡下父母或者岳父母那里挤挤，就是为了把自己的房子腾出来搞钱。其中巴黎市区3房公寓可以租到每晚1000欧元。
但是从2024年初开始，事情起了变化。看到暴利机会越来越多的人把房子腾出来做短租。随着供应量大幅度上升，和游客对高价并不买单，房东开始调整价格，一波一波价格战开打。从减价10%开始，打折力度越来越大，甚至有房东把原来挂出1000欧元一晚的公寓，直接降到每晚270欧元，27折才找到租客。这直接反应了市场供需关系的对比，想赚钱，也得有人愿意付才行。
巴黎奥运村
巴黎奥运村就在市中心以北7公里。 这项工程占地52公顷，相当于70个足球场那么大，全都是中高密度公寓楼，14500名运动员和残奥会9000名运动员就住在这里。 巴黎奥运村建在巴黎北郊塞纳·圣但尼省，而这里却是法国最贫困地区之一，25%的居民生活在贫困线以下。 地方政府希望借助奥运村项目的东风，提振当地的经济。但是当地人得到好处了吗？
根据规划，在巴黎奥运会结束后，投资奥运村项目的几家法国房地产公司将会把奥运村改造成一个可以容纳6000位居民的新社区，计划出售或出租2800套公寓和办公室。 改造后的新公寓的出售价格预计是每平方米7000欧元，而圣但尼目前平均的房价在每平方米5000欧元以下，也就是说要用40%溢价卖出。 显然不是当地居民能够接受的价格。能买得起的人不是富裕阶层就是海外投资人。但是当地的富裕阶层真的会选择这里吗？我猜买的可能是海外投资居多，因为他们不懂当地情况么。不过当这些公寓开始出售的时候，也需要按照当时的房产市场调整价格，毕竟现在的巴黎正在经历房产市场危机，而且没有任何好转的迹象。
讲了这么多，到底跟我们澳洲房产投资者有什么关系呢？这关系可太大了，2032年布里斯班奥运会，现在已经进入了7年准备期，同样是大部分场馆使用原有建筑，同样是建造大型奥运村，布里斯班真的能够凭借奥运红利，获得房产市场暴涨吗？
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如何观察市场
其实想要判断市场形势，比较靠谱的方法就是时刻关注需求端和供给端的力量对比，但是因为要素太多，普通人可能没有时间像澳房策一样全面实时观测。所以我在这里面提几个窍门，大家可以参考一下。
1.清空率
最笨的方法就是看拍卖清空率。如果清空率连续上涨，就说明市场火爆，一般在75%左右是市场供需平衡点，超过80%一般就是卖家市场了，你会看到房价上涨很明显，因为这是直接反应供需双方力量对比的指标。但是问题是清空率是一个滞后指标(Lagging Indicator)。只有事情已经发生了，你才会看到。这时候才反应过来，开始准备贷款，开始准备找房，那离买到房子最少还要3个月，会错过一段时间的房价上涨，付出比原来更多的代价。但是好在可以买在新的市场周期中，上涨的早期，还是不错的。
2.利率
利率也是能够同时反应供需双方力量对比的指标。利率下降，说明买家能借到更多的钱，支付的利息变少，降低房产持有成本，那么买房的意愿和预算都会上升，所以需求上升。同时利率下降，降低了还款利息，减少了房东的持有成本，压力减轻，收益率上升，着急出手卖房的人就会变少，所以供给下降。这一升一降自然对推升房价有好处。利率指标是一个领先指标(Leading Indicator), 可以预见到房价走势。不过这种方法跟所有的领先指标一样，都有一定的错误概率，因为历史上看，利率和房价走势有过正向和反向相关的例子，所以还要结合其他因素作出综合判断。
3.政策
政策也是一个领先指标，因为出了政策之后，市场才会作出反应。你想想，如果政府大手笔支持买房的人，给钱，降低税收，这些都能够定向定量刺激市场中的一个群体。比如更好的首次置业政策，可以帮助更多的人进入房产市场买房。降低地税可以提升投资者信心，停止抛售，甚至转而买更多的投资房。移民政策利好，去墨尔本的移民留学生暴涨。这些都是房产市场上涨的信号。当然我认为最大的信号就是维州工党下台换别人执政，多搞搞经济发展，从根本上修补维州经济问题。
但是话说回来，为什么工党能当选？因为维州支持工党的人多啊，即使是工党把维州变穷，大多数人也是支持工党的？为什呢？因为支持工党的人本来就没什么钱，工党上台以后各种发钱，补贴，降房价，当然受欢迎了。只不过牺牲的是整体经济效率，让维州作为一个经济体，背上沉重的债务负担，最后还是每一个维州老百姓背锅。但是老百姓不在乎，能爽一时就先爽，等到大家都没钱了再选自由党上台，赚赚钱，加大贫富差距，房价涨一涨，然后再循环，所以维州的情况不是一两个人的问题，而是几百万人的人性，叠加在一起相互作用的结果，我不认为这个规律在我有生之年会改变。
4.豪宅市场
豪宅市场火爆几乎是澳洲任何城市任何一波房产市场大涨的最明确信号，我们在以往的市场观察中多次验证过。为什么呢？经济好商业繁荣，自然会创造出一批富人，这些人往往是一波市场大潮中，反应最快的人。有钱了干点什么呢？在澳洲能干的也就是买买房子，然后你就会听到各种新闻说，豪宅市场多么多么火爆。如果你只当个新闻听，那你就草率了。以往每次听到这类新闻，我的第一反应是看看经济数据，贸易数据和就业数据，因为老板们最先富起来，人家创业打拼，提供新的就业岗位，给经济做贡献，同时也是因为利率和政策环境比较宽松才能做到。这种繁荣逐渐会传递到中产，然后再到社会底层。那么一般就是在豪宅市场火爆3-6个月之后，房产市场大盘开始上涨。
那么墨尔本房产市场什么时候会开始上涨呢？简单说，我不知道，我希望它明天就开始涨，但是绝对不可能，因为决定供需平衡关系的各方面因素没有改变。我能看到的第一个契机就是澳洲降息，不过按照现在的形势，没准第一次降息要等到明年了。
墨尔本房子能买吗
讲了这么多，墨尔本的房子到底能不能买呢？要看情况。
1.如果你只想买1套自住房，没有其他买房需求, 而且不在乎升值，现在就可以买。因为墨尔本平盘阶段已经有一段时间了，现在是买方市场，没准还能侃侃价。反正赚不赚钱无所谓，自住房要持有个15年以上。自己住的舒服就好了，涨点更好，不涨也没事。
2.如果只想买1套自住房，没有其他买房需求，但是这套房子必须要升值才行，现在可以买，而且要去买你能买得起的最贵的别墅，还要持有15年以上，因为墨尔本近期大涨的可能行不大，但是长期看还是会有显著的增值的。当然如果你不满足于买入和持有策略，可以来参加我们的红石小型开发课，我们专门邀请了包括著名大型开发商，中型开发商，建筑师，城市规划师，金融法务领域专业人士，一共9位老师，制作了红石小型开发线上课程。对于1开2，一开多，中低密度感兴趣的朋友，一定不要错过。在澳房策官网已经上线，欢迎大家报名学习。
3.只想买自住房，升值之后，想要卖掉升级更大的房子，更好的位置。这种情况的话要看你想多久换房。如果希望2-3年内就换房，不要在墨尔本买，因为墨尔本房子升值没那么快。不如先在其他州投资房产，赚了钱，卖掉或者转贷，再在墨尔本买好的自住房。
4.想要长期投资多套房产实现财富自由，这个就是澳房策VISION会员可以帮助您实现的。刚开始建立投资组合的时候，需要买入高增值房产，涨价快，才能套出钱来，买下一套，快速扩大自己的投资组合规模。这种模式不适合墨尔本，因为涨价不够快，还是需要买其他州的投资房。
5.快退休了，想要买入房子收租金，获得高现金流。这是澳房策VISION会员后半段要帮您实现的，因为最终目标是财富自由光荣退休，那么退休之后要吃现金流么，所以前期买高增值，后期买高现金流，最后卖掉几套还完贷款就可以退休吃租金了。这种情况也不适合买墨尔本。珀斯或者布里斯班比较好，因为租售比高些。但是有一种情况除外，墨尔本有点特色的别墅，比如湖边，可以用来做短租，获得长租1.5倍到3倍的回报。我们专门为会员建立的短租管理网络现在已经涵盖悉尼，墨尔本，布里斯班，黄金海岸和珀斯，同时开放给非会员朋友。可以在澳房策官网咨询短租事宜。
最后我再来讲一个很奇葩的事情，“墨尔本房产抄底说”
墨尔本房产抄底说
过去的一段时间，如果你在墨尔本找房子的话，一定听过中介抛出一个“墨尔本房产抄底”说，现在是墨尔本房市最低点，马上就要上涨了，赶紧买，不买就亏了。就这种烂大街的小贩吆喝声，现在充斥着市场，意志不坚定的人，或者不懂得市场规律的人，没准就相信了。这种说法问题非常多。
1.你怎么知道现在是底呢？有没有可能出个什么事情，让墨尔本房产再次下跌呢？比如维州政府再给房产加个什么税，这个事情他们已经在过去的1年半时间里干过不止一次了。或者维州的学校突然找不到留学生了，现在联邦政府的留学生配额制度闹得沸沸扬扬，所以这个事情不是没有可能的。
2.如果现在的是底的话，这个底会持续多久呢？澳洲各个城市房产市场都出现过超长时间的平盘期。09-16年，珀斯，霍巴特，达尔文，阿德莱德，布里斯班全部平盘。就连悉尼在2008到2012年的涨幅也可以忽略不计。谁能保证这件事不会发生在墨尔本？
3.墨尔本未来如果发生房产市场反弹，是慢慢反弹，还是快速反弹呢？反弹什么时候开始，会持续多长时间呢？
对于这3个问题，我不认为任何人可以回答。如果有的话，肯定是骗子，如果你觉得骗子这个词不好听，你叫大师也行。我也不知道这三个问题的答案，因为我是老师，不是大师。我认为大师这个职业应该被取缔。可是偏偏一堆做自媒体的房产中介和买家中介都在充当“大师”的角色。
房产市场就不是赚快钱的地方，你希望它涨价，跟它涨不涨价一点关系都没有。所以大家还是要有平常心，多多关注市场，看长期，才能赚到稳定的收益。
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