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澳洲买房8大优选法则!选房绝技+优先次序!澳洲买房必看干货!



2周前我们举办了悉尼粉丝线下见面会,来了40位铁粉,因为场地有限,后来的几位粉丝没有位置只能站着,说实话我特别感动。其中就有一位粉丝看了我的频道特地从加拿大飞来悉尼买房的。上来就跟我说,老师,您帮我挑一套朝南的。我当时楞了5秒钟。看来这位粉丝对地理不太熟悉,澳洲在南半球,朝北才有阳光。澳洲选房次序,往往是大家最容易忽略的。本期影片,我们就来总结在澳洲买房的8大优选法则,让大家快速在众多的房产中选出最棒的那一套。买房一定要搞懂优先次序。


1,类型优选


在澳洲,无论是自住还是投资,一般首选别墅。它空间大,家里人都有自己的房间,很舒服,还有院子可以种花种草,房子和地都是自己的,除了堪培拉之外都是永久产权,世代传承。投资上也是别墅涨价最快。其次是Villa,就是我们常说的别墅小区。这种房产和Townhouse一样都是Strata Title,共用地契。土地归小区所有。你没法自己改建。需要缴纳物业费。但是胜在,跟邻居一般没有公用墙,看起来是独立的别墅,空间很大,适合居住。投资上讲比别墅要差一些。第三类是联排别墅Townhouse。跟邻居有公用墙。你可以理解为空间稍微大一点的公寓。最后才是公寓类房产。投资上讲2017年到2021年公寓价格基本没动过,而有些区的别墅房产在2021年上半年价格翻倍。投资上目前来看没得比。一般的规律是,房子越适合居住,投资上来讲就会越好。不过这4类房产人们都有需求,关键是看你的预算。如果预算够的话,一定首选别墅。


2,区域优选



如果你的预算允许的话,首选一定是富人区。因为这些区域里面的教育资源充足,通常都在海边,风景宜人,适合居住。富人区的人均收入跟其他区也不在一个级别。有统计资料显示,房价越高的房产,涨价也越快。所以有钱一定要去富人区买房。关键是如果你没有那么高的预算,在穷人区和开发区之间怎么选。穷人区的特点是房价在绝大多数人可以接受的范围内,基础设施完善。但是问题是犯罪率高些,基础设施老化,最大的问题是穷人区的房价不怎么涨。开发区一般都离开市中心30-50公里以上,如果你要通勤到市中心的话,确实不方便,不过目前疫情已经改变了人们的生活,很多公司都允许居家办公。每一个开发区有自己的市中心,教育,医疗,购物设施等等都可以在开车20分钟的范围内解决,根本不用出去太远。开发区本身可能还不太完善,但是越不完善的地方,投资上来讲就越有前景。所以。选择开发区比穷人区要好。


3,静街优选



越适合居住的房子越抢手,投资回报也会越高。在适合居住这个概念内,是否安静是一个重要的考量因素。同样的房子,在大马路边上,你天天吃灰呼吸尾气,和在绿茵小路尽头的房子,鸟语花香,能是一个等级的么。在澳洲,街道的名称很多,什么Road,Street,Avenue是最常见的几种。街道的命名一般跟住户多少和离开交通远近有关。从最安静到最吵的街道名称排名一般是Close>Place>Crescent>Avenue>Street>Road。如果房子在公园旁边,被偷的几率高一些,在墓地旁边反倒好。因为一般墓地附近都有教堂。在教堂范围内偷盗的人会少很多的吧。澳洲本地人不介意住在墓地旁边,因为他们绝得很安静,适合居住。如果房子刚好在学校旁边,接送孩子的必经之路上,每天这两个时间段都会非常吵。如果你的房子在医院急诊,警察,或者消防附近,大半夜也可能不得安生。如果在火车站附近,不但吵,失盗频率会高很多。所以房子想不吵,最好离开区域内主要设施300米以上。


4,土地优选



土地不是越大越好的,一块土地上,归你说了算的土地越大,才越好。这就涉及到了两个概念,easement和covenant。这两个东西,都是对房东使用土地权力的限制。简单来说Easement就是别人使用你土地的权力,使用的时候你还不能拒绝。比如说你房子下面通排水管,后院有个维修井,人家自来水公司过来检修,你就得让人进到你家后院,这个入口上你还不能放别的东西,就跟防火门外不能放东西一个道理。Covenant就是前一个房东给后来房东设立的,新房东使用房产或者开发房产的限制。比如说,规定新建的房子只能用红色砖,不能用钢筋水泥。这些easement和covenant都可以在一个文件Certificate of Title上查得到。大家在购买前可以委托律师获取文件。最理想的情况就是不但土地可利用率高,而且土地价值占比高。我并不是说地大,而是土地价值占整套房产的比例大。因为投资角度来讲,土地升值,建筑贬值。当然土地价值占比越高越好。


5,地形优选



如果你想买的房子院里面有树,你得考虑一下。澳洲的树不是说砍就砍的,即使是长在你家院子里也不行。想砍,必须首先跟当地市政府申请,他们会问你为什么砍树,砍了树影响环境,如果树砍掉之后,会不会影响到邻居家的阳光,这棵树是不是名贵的受到保护的树种,树上有没有鸟巢,这些乱七八糟的事情。如果你家后院的树,超过6-7米,想砍,不花个8万澳币,3个月时间你砍不下来。买房子的时候如果是左右坡度的房子大家尽量不要选择,如果是前后坡度,尽量选择前低后高,这样的房子不容易积水,减少蚊虫滋生,而且排水比较好。


6,楼层优选



如果你想买高层公寓楼,又是自住的话,最好的选择是高一点的户型,通常房子高一点有更好的风景,自住更舒适,在出售的时候,也可以因为独特性获得更高的增值。其次是公寓楼里面的低层,因为底层价格往往比较便宜,离地面设施购物出行等等都会更方便。然后是中层,这里的公寓没有什么特点,既没有底层方便,又没有高层的景色。最后是超高层。近年来在澳洲修建的超高层大楼,如果遇到大风的天气,楼是会晃来晃去的。越往上晃得越厉害。结构钢梁还会因为晃动产生变形,发出特别可怕的声音,让人时刻都绝得楼会塌掉。所以这类的超高层个人并不建议购买。当然你要是觉得,有钱难买爷乐意,那你就当我没说过。


7,朝向优选