澳洲A级投资房怎么挑?A级投资房必须满足的14点!相信自己的判断!买房再也不上当!【澳房策干货】【澳房策196】



整个澳洲有1000万套住宅房产,总价值超过10万亿澳币,在任何时间,市场上都会有好几千套房产正在出售。虽然现在进入房产熊市,很多理性投资者还在根据自己的投资组合特点,积极寻找投资房。唯一的问题千万不要随便入场,因为并不是所有的房产都是好的投资房。本期影片我就来揭晓一下A级投资房需要满足的9大条件。遇到这种房子,不用考虑买就完了。这是澳房策过去多年投资经验积累和数据分析验证的结果。其中有1个条件非常重要,直接决定了投资房会不会为你赚钱。


澳洲一共有220万房产投资者,其中有1套投资房的占71%, 有6套或者以上投资房的人还不到1%。顶级投资者为什么能够成功呢,就是因为在投资理念和挑房子上与一般人完全不同。


在澳洲1000万套住宅里面,只有不到5%可以算得上A级投资房,要想了解澳洲什么房产才算得上是A级,我们必须要先给它下个定义。在我看来,凡是符合这5个条件的投资房就算是入围的好投资房了。


1.平稳持续的资本增值


就是说在房产上涨期,这些房子上涨得更快,在下跌期跌得少。10-15年长期的资本增值回报平均超过每年6%,当然也有人说是平均应该时7%或者10%。我们在实际操作中6%作为起点是比较理性的。


2.平稳的现金流


不论在任何的市场情况下租金收入不要有大起大落。我们并不要求一时租金很高,因为这样的房产租金往往不稳定,比如前两年澳洲大城市中心的3公里范围内公寓住宅,就因为疫情失去了大部分的新移民和留学生租客,导致租金大幅度下降,买了这些房子的投资者非常容易因为现金流问题,不得不在市场下跌的时候卖出止损,投资损失是一定的,只是多少的问题。所以现金流不要求很高,但是必须平稳。


3.容易变现


房子也叫不动产,顾名思义就是放在那里动不了。那为什么需要有能力快速变现呢?这就涉及到市场和银行对你房子的价值评估了。如果你突然需要用钱,而且是很急的那种,一般你只有两个选择,卖房子回款或者到银行去拿更多抵押贷款,行话叫Top-up或者refinance。如果房子上市销售,3-5个月都卖不出去,或者银行来了一看,估价不够高,贷不到更多的钱,怎么办呢?所以房子必须容易出手并且符合银行估价的口味才行。


4.容易管理


新的近交通的房子一般比较容易管理,不想很老的房子,不但要缴纳更高的保险,还要不时对房子修缮,如果是很旧的公寓楼的话,物业费也会缴纳更多,结构出现问题的几率会变大。房子离交通近,更容易出租,物业管理经理也愿意去定期检查房产,不至于偷懒,还方便你自己去查房一举三得。


5.税务优惠


税务问题记得要请教专业会计师,我在这里稍微提一下。投资房有很多的避税选项,尤其是针对新一点的房产和赚高工资的人来说。这是买房的时候,必须要附带的一个属性。自住房和自管养老金里面的持有的房产,资本增值税全免。


如果你挑选的房产符合上面5个属性,那就算是入围了。想要再往上升一级从入围选手里面的挑到A级房产,就必须要再符合以下几个属性。这些属性也是我们澳房策在帮助自己的VIP会员(VISION会员)挑选房产时候一直遵循的原则。


1.人口分布 (Demographic Pattern)


说人口分布可能很多人不理解。人口分布说的时某一个区的人都是什么文化背景,什么行业,是不是移民,是不是领取救济金的人群,什么年龄分布,这些人口方面的指标。在核查一个区域的人口分布然后买房的时候,需要挑选那种人口文化背景不是非常单一的,比如悉尼和墨尔本的某些老牌华人区,老越南区,等等,我个人建议是避开。这些地区的房价涨跌往往跟多数住户些国家的移民政策,经济形式,和外汇管制相关联,受到澳洲本地市场规则影响不太直接。除非一个澳洲本地人跟中国人结婚,被要求搬到华人区,他们不太会去主动买华人区的房子。房子买在华人区,将来出售的时候也大半是华人购买,直接把市场上另外95%的人筛选掉了。不太利于变现。尤其这两年中国国内经济和政策变动比较大,我们在华人区买房就更要慎重了。尽量挑选那种多元文化或者以澳洲本地人为主的社区。


如果一个区域新移民和留学生集中,对长期稳定投资也不一定是好事。比如在疫情期间,离市中心近,离学校近的区,几乎所有的新移民和留学生都离开了,造成这些区域租金几乎腰斩,空租率暴涨,房价下降。我到不是说疫情过后不能恢复,相反,这些区现在恢复得非常好,很多房价和租金都高于疫情之前。问题在于,如果在困难时期房东需要钱,去卖房子,就只能自己认栽,赔钱退场。这样一损失,未来3-5年想要恢复元气再去投资怕是困难了。房产投资要看长期,稳定为先。


在收入方面和职业方面很简单。如果这个区域里面住的都是医生律师软件工程师,他们收入水平远远高于澳洲平均收入,这个群体同样会吸引更多同行业的人来到区域买房,房产不愁不涨价。相反,如果这个区域里面住的人是拿政府救济的人,被安置的偷渡人口,有哪个在主流社会的人愿意去这里买房呢?房价上涨必定低于平均水平。


2.低空置率(Low Rental Vacancy)


空置率指标是另外一个比较明确的买房参考条件。一个区域里面空置率低,说明几乎没有空房在出租,租金上涨动力非常大,因为大家都想花更高的钱去竞争出租房,房子的租售比就会更高,投资者持有房产压力就更低,现金流平衡。这样的优质投资房市场,反过来会吸引更多的投资者过来买房,提升房价。所以低空置率的区更容易找到长期投资,既有现金流又有好的资本增值的投资房。


3.租售比(Rental Yield)


我们在投资房产的时候两大收入来源之一就是租金,另外一项是房价上涨。买房大多数情况下都需要贷款,还利息,再加上持有成本比如地税,物业费,维修费,保险,市政费,每个月的支出可不少,但是如果房子出租收来的租金够高的话,不但能冲抵大部分持有成本,还能有盈余,相当于持有房产每个月还有现金装到你口袋里。这种房产大家都喜欢。只是我们很难对比2套房子现金流相对于投入的资金哪个更划算。租售比这个衡量标准完美解决问题。它是每年总租金对比房价的比例,一般越高越好。在澳洲,全国房产平均毛租售比大概在3.7%。悉尼只有3%,墨尔本3.1%。也就是说价值100万的房子,每年能收到30000澳币的租金。注意这是还没有扣掉费用的情况下。现在银行利息在5.5%-6%之间,利息支出成了最大成本,找到正向现金流的房产已经非常困难。在澳房策投资理念之中,澳洲房产是一种高增值低现金流的资产,租金的唯一作用,就是让你持有房产更长时间来获得房子本身价格增长,这才是房产投资的真正目标和获利来源。所以在买投资房的时候可以参考租售比,但是不要一味追求高租售比,要多考虑房子本身长期的增值潜力。


4.基础设施和环境 (Facilities & Environment)


房子所在区域的基础设施是人们生活的基本保障。比如你买了一套房子家里有老人,但是医院却要开车40分钟才到,那有点急事,病情怕是要耽误了。年轻家庭准备要小孩,住得也最好离医院不太远。包括好公立学区,那都是有孩子的家庭优先考虑购入房产的标准,你买了将来绝对不愁卖。注意不要买在学区边缘,公立学校几乎每年都会根据入学人数调整学区边界,万一你按学区价买房,卖的时候房子却不在学区,那损失可不是几万几十万澳币能挡住的。还有出行必须的火车站,公车站,主干道,是不是在你家旁边,又不会吵到的位置,闹中取静就更好了。以上都是基本生活条件。再升一级,就需要考虑房子周围的环境,是不是有可以散步的林荫小路,幽静的公园,最好走几步路就到沙滩海岸,这种房子换了谁都喜欢,增值几乎是板上钉钉的事。


5.有限供给(Limited Supply)


所有的产品和服务都是这样,物以稀为贵。需求高但是供给低,自然价格就会提高。房子也是一样。比如说一套大别墅,占地2000平方,离市中心不远,有开发潜力,目前做商业短租,20个房间,每周租金15000。这种房子整个市区都找不到第二家。只要价格你能承担,我想很可能房子你都来不及看就去竞价了,想什么办法也要拿到手。再比如说,一套2房公寓,80平方,同一栋楼里有100套相同的户型,整个小区有5栋这样的楼,整个区域有3个这样的小区,未来还要再开发10个这样的小区。我想大多数人的想法会是,未来10年这样的房子买不买都行吧,反正价格也不会怎么变。换一个说法,如果房子只能建造一定的数量,并且有足够的需求,这就是房子本身升值的巨大动力之一了。有限供给的另一个角度是从销售环节来看。一个地区有多少套房产在售,多少套房产在一个月之内被消化掉。卖房速度更快的区域优先考虑。


6.自住比例(Owner-Occupied Housing Ratio)


自住比例是很多人买投资房最容易忽略的一个属性。在澳房策投资理念里面,只有超过50%的人口是自住,这样的区域才值得考虑投资。绝大多数的房子是拿来住的,也就是说自住买家在市场上占多数。如果一个房子符合自住的标准,出租和出售时候的受众群体就会更大。一个区域里面的自住人口更多,同时说明在市场下跌的时候,大家都不愿意出手卖房。而投资者多的区域,市场一旦变动,卖房可能就是第一选择,同时卖的人多了,房价自然明显下跌。所以我们建议购买投资房产要选在自住人口比较多的区域。


7.独栋别墅土地价值比(Land Value Ratio)


土地升值,建筑贬值,我想多数人都会赞同的吧。那么一栋别墅的土地价值占整套房子的比例更高,说明涨价的速度就会越快。注意我说的不是土地的绝对大小,而是土地价值占整套房产的比例要高。比如600平方土地上面200平方别墅,土地100万,房子40万,那么土地价值比就是100除以140=0.7,这样的房子在悉尼西南西北开发区比较多。但是另外一套土地300平方,别墅150平方,土地250万,房子30万,那么土地价值比就是250除以280=0.89,这样的房子多出现在离市区比较近的地方。明显第二套更值得投资。


8. 公寓联排看户型稀缺性(Scarcity)


如果投资公寓或者联排别墅,就没法看土地价值比,因为这些房子没有独立土地。所以只能看稀缺性。在歌剧院旁边20层楼顶层唯一一个180度水景看歌剧院和大桥的公寓,对比一个3000套公寓的小区里面有500套同样户型的2房公寓其中一套,你觉得哪套涨价幅度会更高呢?这就是稀缺性的力量了。


9.开发区10年前景(New Suburb Future)


在新开发区买房的逻辑跟以上所有方面又不同了。开发区看的是未来的人口流入,未来的基础设施,未来的人口分布...简单说,开发区的一切要看未来,只要是政府计划正在实施中,你就可以畅想未来了。这类开发区买得越早越好,没有什么设施的时候购买是最便宜的时候,能够拿到更大的增值空间。 您同意我的观点吗,欢迎在影片下面留言参与讨论。如果您喜欢本期影片,请您订阅频道,,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。



如果您想快速了解澳洲房产市场,给自己的房产投资做准备,请您参加我们的直播《选好投资房,开启创富之路》80分钟直播课程,绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。


现在加入澳房策会员!"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息,与志同道合的房产买家交流,系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利!


 

澳洲Alex,澳洲买房,澳洲房产,澳洲房產,澳洲房价,澳洲房價,澳洲房產,财务自由,財務自由,财富自由,財富自由,买房赚钱,澳洲赚钱,澳洲理财,投資理財,投资理财,澳洲理财课,澳洲生活,悉尼房产,悉尼生活,房产中介课程,展望地产课程,vision training, 澳洲,澳洲疫情动态,澳洲经济,悉尼买房,悉尼房价,墨尔本房价,墨尔本看房,澳洲地产2020,地产销售,房地产销售技巧,销售技巧,房地产如何赚钱,房地产经纪,房产经纪,地产经纪,房地产中介,房产中介,地产中介,房产投资,悉尼房价,墨尔本房价,布里斯班房价,阿德莱德房价,塔斯马尼亚房价,达尔文房价,堪培拉房价,佩斯房价,澳洲投资,澳洲房地产,澳洲买房,悉尼房地产,墨尔本房地产,悉尼房价,墨尔本房价,澳洲房价,澳洲地产,房产中介,房产销售,房产销售证书,房地产从业证书,