【澳洲房产】澳洲资本利得税暴击! PR和公民回国卖房收重税! 所有华人必看! 签合同那天你是非居民, 自住房免税整套作废, 同一套房从一分不交变成交十几万! 【澳房策462】
最后更新：2026-10-27
🔑 核心要点（TL;DR）
卖房签合同那天是非居民，自住房免税整套作废
法案把回国的人改成按天算指数化，涨得快反而多交
同一套悉尼房，回国后卖约交12.8万澳元，回国前卖为0
早一年回国，比晚一年回国多交约2.2万澳元
法案尚未通过，参议院委员会11月13日出报告
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2026年10月14日，澳洲联邦政府向议会提交了两份税改法案。对拿PR或澳洲护照回国的朋友，这轮澳洲资本利得税改革里最贵的一条没变：卖房签合同那天是非居民，自住房免税整套作废。同一套悉尼房子，有人零税，有人约交12.8万澳元。
我把两份法案共用的一百多页说明文件从头翻到尾，再用同一套房子算了几种回国走法。本文只算联邦税，不算州税。本文基于Alex老师在YouTube频道澳房策发布的深度视频整理优化：[前往YouTube观看完整视频→]
澳洲资本利得税改革这次改了什么？
第一批税改已经立法：2027年7月1日起，个人卖房的CGT五折改成指数化加30%最低税。10月14日提交的第二批法案，补的是信托、回国的人和新房三块。
指数化是把买房成本按通胀调高，只对真实涨幅收税。增值在2027年6月30日切成两段，之前那段打五折，之后那段按新办法算。
第一批税改2026年6月26日获总督御准。第二批一份是主法案，一份给信托定税率，10月15日送参议院经济立法委员会，11月13日出报告。截至2026年10月26日，法案尚未通过，也没有修正案。
信托方面，全权信托从2028年7月1日开始的财年起，净收入最低按30%交税，也可以三年内免税转成公司或固定信托。按说明文件的财务影响表，2029-30财年约增收43亿澳元。
日期 | 事件 | 对房主的意义 |
2026年5月12日晚7:30（AEST） | 联邦预算夜 | 负扣税和新房认定的分界点 |
2026年6月26日 | 第一批税改获总督御准（Act No. 49 of 2026） | 五折改指数化已经是法律 |
2026年10月14日 | 第二批两份法案提交议会 | 补信托、回国的人、新房三块 |
2026年10月15日 | 送参议院经济立法委员会 | 11月13日出报告，尚未通过 |
2027年7月1日 | 新规开始适用 | 增值按2027年6月30日切两段 |
2028年7月1日 | 全权信托最低税开始的财年 | 信托净收入最低按30%交 |
数据来源：澳洲议会法案页（Tax Reform No. 3 Bill 2026）、联邦立法登记网，截至2026年10月26日。
PR和公民回国卖房，税务局看的是什么身份？
税务局看的是卖房签合同那天的税务居民身份，不看交割日，也不看护照。在所得税上，拿PR和拿澳洲护照一模一样。
身份按税务局裁定TR 2023/1的几项测试判断：在哪生活，家安在哪，一年在澳洲待多少天。离开不到两年的，一般很难算在海外安了家。
签约那天是非居民，第一笔账就来了。2020年6月30日以后，不管房子哪年买的，自住房免资本利得税整套作废，住过多少年都不算，也不按比例给。
唯一的例外是人生事件测试：连续做非居民不超过6年，期间碰上绝症、配偶或未成年子女去世、离婚分居。规则见澳洲税务局：外国居民的自住房免税。
我给每个算例都先过五个问题：哪天买，买来干什么，持有期间身份变没变，哪天卖，房子在谁名下。
同一套自住房，为什么有人零税、有人交12.8万澳元？
差别只在签约那天是不是澳洲税务居民。虚构的王先生回国后在国内签约，约交12.8万澳元联邦税；回国前以居民身份卖，整套免税。
王先生2022年7月拿PR在悉尼买房自住，总成本100万澳元；2026年7月回国并把房子出租；2029年7月在国内签约，以140万澳元卖出。
临时回来住两个月再签约，一般不行，工作和家都在国内，税务局多半仍算非居民。真正搬回悉尼、半年后以居民身份签约，他离开两年半，还在六年离开规则内，又是零税。
太空人家庭按名下拆开算。王太太一直在澳洲，她那一半照样免税；王先生那一半约交5.3万澳元。家人都在澳洲的，税务局也有理由仍把他算作居民。
王先生的走法 | 卖房签约时的身份 | 联邦税（约） |
回国后人在国内签约 | 非居民 | 12.8万澳元 |
回国之前以居民身份卖 | 居民 | 0 |
临时回来住两个月再签约 | 一般仍算非居民 | 约12.8万澳元 |
2029年1月真正搬回悉尼，半年后签约 | 居民（离开两年半，在六年离开规则内） | 0 |
太空人家庭，夫妻各占一半 | 太太是居民，王先生是非居民 | 王先生那一半约5.3万澳元 |
澳洲资本利得税改革对回国的人是松绑还是加税？
听着像松绑，细算未必。第一批法律规定，2027年7月以后只要有一天是非居民，指数化一分不给；第二批改成按天算，做居民的日子占多少就给多少。
2027年以前那段，五折按居民天数折算，2027年7月1日以后才离开的保留完整五折。持482这类临时签证的日子，也不算居民的日子。
反转在于跟现行法的字面读法比。做过非居民的人虽然拿不到指数化，却不用切两段，整笔增值仍按居民天数打折扣。澳洲全国税务与会计师协会（NTAA）今年7月就指出了这个漏洞。
第二批法案把它堵上：2027年以后那段不再打折扣，只按天给指数化。指数化只扣掉通胀，房子涨得比通胀快，打折扣更值钱，所以涨得越多越吃亏。
版本 | 2027年以前那段增值 | 2027年以后那段增值 |
第一批法律（字面读法），做过非居民 | 不切两段，整笔按居民天数打折扣 | 同左，没有指数化 |
第二批法案，做过非居民 | 五折按居民天数折算；2027年7月1日后才离开的保留完整五折 | 不打折扣，指数化按居民天数给 |
一直是澳洲税务居民 | 完整五折 | 全额指数化，再按30%最低税补足 |
早一年回国和晚一年回国，投资房的税差多少？
以2027年7月1日为界，早一年回国的王先生约交12.8万澳元，晚一年回国的赵先生约交10.6万，一直留在澳洲的刘先生约交8.6万。
三人都在2022年7月拿PR买悉尼投资房，成本100万澳元，2029年7月以140万卖出。假设2027年6月30日值115万，之后两年通胀共涨6%。
王先生2026年7月回国。2027年以前那15万按四年居民打折，应税约9万；以后那25万一天居民没做，全额交税。合计约34万，非居民从第一块钱起按30%算，税约12.8万。
赵先生2028年7月回国。前段保住完整五折，剩7.5万；后段有一年是居民，指数化给一半，约3.5万，应税约21.5万。合计约29万，税约10.6万。
刘先生一直是居民，应税25.6万，按居民税率加2%医保税，约8.6万。赵先生多交的约2万，来自两处：指数化只拿到一半，非居民也没有18,200澳元的免税额。
回国时间 | 应税增值（约） | 联邦税（约） |
王先生：2026年7月回国 | 34万澳元 | 12.8万澳元 |
赵先生：2028年7月回国 | 29万澳元 | 10.6万澳元 |
刘先生：一直留在澳洲 | 25.6万澳元 | 8.6万澳元 |
我个人的看法是，为了这两万多块去改回国计划，这笔账值得再想想。它建立在法案原样通过的基础上，而回国是为了工作和家人。排时间线时，把2027年7月1日考虑进去就够了。
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回国后留着收租，卖房时为什么先被扣15%？
非居民的澳洲房租没有免税额，从第一块钱起按30%交，不交医保税。真正的冲击在卖房那天：买家交割时先扣下房款的15%交给税务局。
净租金一年2万澳元，人在国内每年约交6,000；留在澳洲、另有10万工资的人约交6,400，差不多。
2025年1月1日起签的卖房合同，不论房价都要预扣15%。王先生140万的房子，交割当天先被扣约21万澳元，差不多是十年的净租金。报完税多退少补，他能退回约8万，钱被压了一年多。
居民卖房，每个产权人各办一张清税证明（clearance certificate），交割前交给买家律师，就一分不扣，见澳洲税务局：澳洲居民与清税证明。非居民只能申请降低预扣比例，一般要28天左右。
净租金2万澳元的三种人 | 每年联邦税（约） | 原因 |
王先生，人在国内（非居民） | 6,000澳元 | 没有免税额，从第一块钱起30%，不交医保税 |
留在澳洲，另有10万工资 | 6,400澳元 | 这2万落在30%税档，再加2%医保税 |
留在澳洲，没有别的收入 | 基本为0 | 头18,200澳元免税，余下扣掉低收入抵扣后为0 |
什么样的房子算新房？楼花要看哪三个日子？
新房有四种情况，满足一种就算，前提是入住许可在2026年5月12日晚7:30（AEST）预算夜以后才第一次发出。算新房，负扣税不隔离，卖房还能二选一。
入住许可是房子盖好后政府批准住人的凭证。预算夜以前就发了入住许可的房子，哪怕是开发商卖的第一手，也不算新房。
新房有哪四种情况？
买一块空地，自己盖房
原来那块地上的住宅变多，比如拆一建三、每套独立产权
把不是住宅的楼改成住宅
从开发商或前业主手里买，交房离入住许可首次发出不超过24个月
第四种看的不是转了几手，而是交房日离入住许可首次发出有没有超过24个月，楼花（期房）一般算在这一种。
新房有哪六条待遇？
负扣税不隔离，出租亏损照样抵工资
卖房时二选一：五折，或指数化加30%最低税
选五折不用在2027年6月30日切两段，也不用估价
放在信托名下，也能选五折
回国的人同样能选五折，按整个持有期的居民天数打折
发证24个月以内转手，下一手仍算新房
一般涨得快的选五折，涨幅贴着通胀走的选指数化。负扣税另看签约日：预算夜以前签约的，算不算新房都保留；预算夜以后签约的二手房，2027年7月起出租亏损只能抵住宅的租金和卖住宅赚的差价。
开发商手里入住许可在预算夜以前就发了、当天还没卖掉的现房，发证后24个月内卖出，对买家也按新房算。
楼花看哪三个日子？
楼花记三个日子：签约、入住许可首次发出、交房。负扣税看签约日，算不算新房看后两个。下面三例都假设买家是澳洲税务居民、个人名下、买来出租。
例子 | 签约／发证交房 | 负扣税 | 算不算新房 |
例一 | 2022年1月签约；2026年1月发证并交房 | 保留（预算夜以前签约） | 不算：入住许可在预算夜以前 |
例二 | 2022年1月签约；工期拖到2028年1月发证并交房 | 保留（预算夜以前签约） | 算：发证在预算夜以后，交房在24个月内 |
例三 | 2028年1月签约；2029年1月发证并交房 | 有（算新房） | 算：整笔增值都能二选一 |
买房那天是482还是PR，卖房时差多少？
买房时的身份决定的是应税增值，五折和指数化按居民天数打多少折。持482买房的孙先生，比买房时已是PR多交约2万澳元。
孙先生2022年7月持482、经外国投资审批在悉尼买二手房自住，2025年7月拿PR，2028年7月回国出租，2029年7月在国内以140万卖出。
签约时他是非居民，自住房免税用不上。前段15万里，持482的三年不算居民，五折只按两年打，应税约12万；后段指数化给一半，应税约21.5万。合计约33.5万，税约12.6万。
李先生反过来。2022年7月他人在海外买了楼花，出租两年后，2024年7月移民入住，2029年7月以居民身份卖出。七年自住五年，约29%的增值要交税，加上30%最低税补的约2,400澳元，共约1.9万。
他的楼花2022年交房，入住许可在预算夜以前，不算新房。要是他以后回国、在国内签约，自住房免税照样整套归零。
人物 | 买房时／卖房签约时的身份 | 联邦税（约） |
孙先生 | 买时持482，卖时是非居民 | 12.6万澳元 |
孙先生（假设买时已是PR） | 买时PR，卖时是非居民 | 10.6万澳元 |
孙先生（一直留在澳洲） | 买时持482，卖时是居民 | 0 |
李先生 | 买时在海外，卖时是居民，自住五年 | 1.9万澳元 |
回国前签约卖房，先做哪三件事？
签约前能做的就三件事：排好时间线，留好凭证，提前处理15%预扣。最重的一格，是自住房要不要回国前以居民身份卖掉。
排时间线：每套房过一遍五个问题，写清签约那天是不是税务居民；新房再加签约、发证、交房三格
留凭证：买房合同、印花税、律师费、改良支出（包括加盖的奶奶房）、折旧表都别丢
处理预扣：居民签约前办好清税证明，人在海外的提前申请降低预扣比例
自住房要不要回国前卖，取决于你的现金流，以及以后还回不回澳洲住。不算新房、2027年6月30日还在手里的，要能证明当天的价值：请注册估价师出报告，或用政府的分摊公式推算，公式目前还是草案。
本文只算个人名下的房子。信托、自管养老金、继承，或在中国还要申报的情况，规则都不一样，要找专业的人。
常见问题 (FAQ)
离开澳洲那天，要先为澳洲的房子交一笔税吗？
不用。不再是澳洲税务居民那天，股票、加密币等资产会被视同按市价卖出先算税，也可以选择不这样算；澳洲房产不在其中，等真卖的时候才算。
30%最低税适用于哪些人？
只管当年任何时间是澳洲居民的个人，含临时居民，而且只管2027年7月1日以后的增值。领养老金等法定福利的那一年豁免。
二手房后院加盖奶奶房，能拿到新房待遇吗？
不能。没有独立产权的奶奶房，按法案说明文件算主房的附属建筑，跟车库、储藏室一个待遇。主房不算新房，奶奶房也跟着不算。
拆旧房建新房，算不算新房？
看住宅有没有真变多：拆掉能住的房子建回一套，不算；拆危房建一套，或拆一建多且每套独立产权，算。入住许可还得在预算夜以后首次发出。
土地别墅转手给第二个买家，还算新房吗？
满足两条就算：入住许可在2026年5月12日预算夜以后首次发出；第二个买家交房离发证不超过24个月。算新房，出租亏损照样抵工资，卖时可选五折。
非居民在澳洲的税率是多少？
外国居民税率是13.5万澳元以内30%，13.5万到19万澳元37%，19万澳元以上45%。非居民没有免税额，也不交2%医保税。
六年离开规则是什么？
搬离自住房后把房子出租，最长6年还能当自住房算，照样免资本利得税。前提是卖房签合同那天你是澳洲税务居民，签约时是外国居民就用不上。
第二批税改法案现在走到哪一步了？
法案已送参议院经济立法委员会，报告11月13日到期，截至10月26日没有修正案；反对党提出拖到2027年7月，在众议院以46比87被否决。
结论：澳洲资本利得税改革后，回国卖房的税单由什么决定？
决定回国卖房税单的是三件事：签约那天是不是澳洲税务居民，持有期间做了多少天居民，那套房在税法上算不算新房。
我自己的判断是，到2027年7月新规生效前，按天算指数化这一条大概率原样留下。变数在全权信托30%最低税，绿党和反对党都有意见。
我们VISION全天候投资体系有一条541法则：买房赚不赚钱，50%看地点，40%看持有时间，10%看入市时机。税改动的主要是那10%，别让它替你改人生计划。回国前找注册税务代理算一遍，更稳妥。
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算例说明：文中税额都是虚构、简化的算例，只算联邦所得税，不算州税、折旧和利息，按第二批法案原样通过计算，不构成税务建议。
关于作者
Alex老师，澳房策（AusPropertyStrategy）创始人，澳洲房产投资策略专家，悉尼大学会计硕士、MBA，曾任澳洲上市地产公司总经理。澳房策专注“一站式澳洲房产投资托管”。
我们的实操经验（2026年10月）：做本期时，我把一百多页的说明文件从头翻到尾，用同一套悉尼房子，把回国前卖、回国后卖、早走、晚走、太空人家庭、持482买房逐一算了联邦税。
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