欢迎来到澳房策，我是Alex老师。我们很多人都想要赶快还完房贷，早点退休，无债一身轻，可以做自己想做的事情，不用每天一睁眼，都有一笔贷款压在头上。还款压力大，每个人都有体会，可是很少有人真正算过要还完房贷，除了本金之外到底需要还多少利息。从1990年算起，澳洲房贷标准浮动利率平均5%，如果你有一笔50万的贷款，30年还款期内就要还掉$466,000 几乎相当于还了一套房子给银行。而最近因为通胀加息，银行利率已经来到6.3%，同一笔贷款30年内居然要还掉$615,000的利息。
不少人找银行问，到底怎么还贷款更好，固定利率还是浮动利率，要不要设置相应账户，但是银行不可能回答这些问题，1是银行员工不可以给你财务建议，2是他们自己可能也不懂，3是你需要的建议跟银行利益直接冲突，所以我们普通人一般只能在没有完全理解各种贷款产品和安排的情况下，随便挑一个选项继续往下走。如果你想要钻银行的空子，占银行的便宜，利用房产作为基础，合理合法避税增加投资收益，早点还完房贷的话，那今天这个影片你一定一定要看完。到我发布影片为止，市面上只有零零散散的碎片信息，不系统也不够深入。所以在跟澳房策贷款团队探讨之后，总结出了9个帮你快速还完房贷的方法。我敢说这期影片绝对能帮你省很多钱，甚至提前好几年甩掉债务负担。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
其实早点还完贷款的逻辑很简单，基本上有4个大方向，早点还，可以少还利息，多还点，可以更快还本，少赔点，通过降息和税务方法减少贷款相关支出，多赚点，通过金融和投资操作取得更多收益来还款。当然银行贷款经理或者客服是不可能跟你讲的。
银行贷款经理有绩效考核，放出多少贷款跟工资奖金直接挂钩。银行经理层一般3-5年就要轮换，所以整个银行的内部生态链都是按照短期效益，银行员工能马上赚到钱，银行股价上涨股东开心，来打造的。所以银行只会看短期，只会把最好的贷款产品和最低的利息给到新客户和最有钱的客户。而老客户和没钱的客户根本拿不到最好的贷款产品，一旦经办的贷款经理或者客户经理离职之后，对于没钱的老客户来讲，就像失去了整个银行一样，不会再有人理睬。想要在同一间银行拿到跟新客户一样的低利息，基本上没有可能。这在澳洲银行业里面叫做忠诚税(Loyalty Tax)。你越是对一家银行忠诚，越是长期客户，银行对你越差劲，给你更高的利息和更苛刻的条件。所以很多做过几次房贷的人都会选择每隔2-3年就去做一件重要的事，这也是能够帮你更快还完房贷的方法之一。
9. 转贷 (Refinance)
有人可能还不理解，为什么做过几次房贷的人都会选择每2-3年换1家银行呢？简单说，新银行为了开拓市场，对新客户一定会给额外照顾，有更低的利息，更优惠的条件，有时还会给几百上千块的现金返还，信用卡年费减免，谁让银行的机制就是短期效益和抢新客户呢？如果你打电话给老银行，说要降低贷款利息，他们根本不会理你，不，说这个话有些不公平，直到你获得了新银行的贷款批准，并且向老银行递交了(discharge form)告知他们你要离开的时候，老银行才可能会松松嘴，给你点甜头。
我们给澳房策自己VIP会员的建议都是，赚大钱的人直接找银行经理，赚小钱的人一定要找贷款经纪人。为什么呢？赚大钱的人自己有生意，每年流水几千万上亿，银行经理都巴不得天天粘着你求你再贷点款吧，只要银行有好的政策和贷款产品，放心，你是第一个知道的。但是对于绝大多数的普通人，最好还是找找贷款经纪人，因为他们知道各个银行不同时期的不同贷款产品，能帮你做筛选，不像银行员工只会跟你推荐自己银行的贷款。
但是话说回来，贷款经纪人也是利益驱动的。他们拿的佣金分成2笔，一笔头款，一笔是持续性的尾款。头款是在银行放贷的时候，银行支付给贷款经纪人的，金额在你签署的贷款合同上有写。尾款是按照贷款余额的一定比例，按时发放给贷款经纪，不多，但是有持续性。问题是如果2年之内你转去其他银行或者房子卖掉，经纪人拿到的头款需要退给银行。现在你知道为什么你买房之后，2年内贷款经纪跟你联系比较紧密，甚至是有求必应了吧。其实这就是为什么很多经纪人也在推荐要2年后再换银行的原因。所以“转贷”是更快还完贷款的一个方法，时常换换银行拿到更低的利息和更好的贷款条件。
8.使用100%对冲账户 (100% Offset Account)
如果你能有效使用对冲账户的话，利息支付就会少很多，同时还款额度不变，也就是说你每笔款项更多地偿还了贷款本金，所以能够提前还完贷款。如果你申请贷款的时候有申请开通对冲账户，在你的账号里面就会出现两个账户，一个是贷款账户比如你贷款100万，里面的数字就是-100万，说明你欠银行100万，还款利息是按照100万的%计算，或者说贷款的 “计息基础” (interest base) 是100万，每天计息。第二个账户就是对冲账户，如果你往里面存10万现金，那么神奇的事情发生了，你的计息基础不再是100万，而是100万减去10万，变成了90万。就好像你只从银行借了90万一样，当然利息还款就会减少。同时每次还款都是从对冲账户里面直接扣款，根本上杜绝了忘记还房贷的问题。
但是需要注意一点是，对冲账户一定要跟银行确认是不是100%对冲账户。一般只有在你贷款利息是浮动利息(Variable Interest Rate)的时候才能使用对冲账户功能。
7.用对冲账户收工资 (Salary to you Offset Account directly)
如果你的主要收入来源是工资，一定一定要用对冲账户收工资，包括奖金，佣金，和所有收入最好都用对冲账户收。有人说那我原来收工资的账户不变，之后把钱转到对冲账户里面不就好了吗？有什么区别呢？房贷利息是每天计算的，你早一天往对冲账户里面放钱，就少交一天的利息。很多人在工资打到原来工资卡以后，出去买东西，吃饭，消费，到了月底可能没剩下多少钱了，到每月还房贷的时候才想起来，应该往对冲账户里面打钱的，但是过去那么多天的利息就没法冲抵掉了。我把对冲账户看成就是我的日常账户(Day to Day Account), 有任何钱进账，直接进到对冲账户，需要支出了，直接从对冲账户里面付掉，尽量让收入早点进入对冲账户，并且多呆一些时间。这样长期坚持下来，又能省下一大笔房贷利息支出。
6.善用信用卡（Use Credit Cards Wisely）
在房贷套餐里面可能会附带一张信用卡，很多人觉得没用，在其他银行也没有信用卡，因为从来都不用，还想着把信用卡消掉，省下信用卡的年费，觉得信用卡就是刺激人们多消费的祸根。信用卡对于一些人来说，确实刺激了消费，让人们去买那些本来负担不起的商品，然后陷入高利息还贷款的陷阱。但是如果你能善用信用卡，其实能够让你早点还完贷款。说到这里可能有人不信，信用卡跟房贷有什么关系呢？关系大了。信用卡都有免息期，短的45天，长的2个月，也就是说你用信用卡去支付日常开销，比如水电煤气衣食住行娱乐，最长有2个月不用给利息。钱白给你用。在没有信用卡的情况下你可能在用对冲账户去支付这些开销，但是如果变成用信用卡支付，钱可以留在对冲账户里面冲抵房贷利息，同时还不用支付信用卡利息。在信用卡到期还款的时候再用对冲账户里面的钱一次性还完。这样可以更有效率地使用银行信贷，少还房贷利息，早点还完房贷。
信用卡除了免息期限，有的还能提供各种额外的好处，比如里程积分兑换奖品甚至是积分折现和免费旅行保险。还能提供消费保护，保证你拿到应得的退款。以上随便一样都值得你拥有一张信用卡。
5. 有效使用资金 (Diligent Money)
钱分成2种，懒惰的钱 (Lazy Money) 和勤奋的钱 (Diligent Money)。懒惰的钱就像一个躺平的人，天天不干正事，在那里呆着一直贬值，就像你存在银行的钱一样。我们最喜欢的是勤奋的钱，让这些钱帮我们赚得更多。拿我们放在对冲账户里面的钱属于哪种呢？答案是看情况。如果这些钱能够对冲掉比如6.3%的利息，拿出来做投资的话，你的收益率比6.3%更低，那这些钱还不如放在对冲账户里面来得更勤奋。但是如果你能找到这些资金更有效率的使用方法呢？比如投资到股市，买基金，或者投资买房产。我们是房产频道，没法讲金融投资。只能讲讲房产投资，如果你把这笔钱投入到房产市场里面，只要房子买对了，收益要远远超过银行利息，跑赢股市和基金也没有任何悬念。
对冲账户里面有些积蓄，再留好备用金之后，剩下的钱完全可以拿来再投资一套房产。澳洲房产本身的增值幅度就达到了年化7.3%，已经跑赢了银行利息，再加上买房子的时候可以借贷8成，相当于给资金加了4倍杠杆，实际资金使用效率可以达到年化回报28%。在房子增值之后，卖掉，赚到的钱实实在在地给原来的房子额外还一笔贷款，这绝对是更快地还完房贷最好的方法之一。对这部分内容有兴趣的话，可以看一下【澳房策247】里面有详细讲解。
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4. 多还点钱 (Pay A Little More)
如果你每个月能够比银行规定的还款额度多还一点点的话，可以大幅度降低贷款年限，提前还完贷款。还是上面那个例子，50万贷款，5%利息，每月还款额$2,685，30年还完。如果你每个月多还100，28年就能还完，如果每月多还$1,000，只需要17年就能还完。所以在有能力的情况下，每个月多还一点点，坚持下来就能让你的房贷提前很多还清。
除了这种方法，还可以一次性做一笔数额大一点的额外还款，比如你年底发奖金了，副业赚钱了，或者彩票中奖了，拿到一笔外财， 完全可以考虑做一笔额外的房贷还款。注意不是放在对冲账户里面而是真正的还到贷款里面冲抵本金。额外还款还得越早，还得越多，房贷就能更早还清。这些额外的钱还可以从你平时的非必要消费和奢侈品消费里面节省出来，奢侈品本身是非常差的投资品，资金使用效率非常低，我在【艾财说074】里面做了详细的分析，有兴趣的话可以去看看。如果你能改变自己的消费习惯和消费观念，房贷肯定还得更快。
3. 提高还款频率 (Pay More Frequently)
在我接触过的买房人之中，大家都是在挑房子，而对与贷款本身的选项并不是很关心，最多也就是看看利率而已，对于房贷是25年还是30年，是每个月还，还是2周一还没有什么概念。银行默认还款频率都是1个月，并没有人告诉借款人不同的还款频率对财务情况和财富目标有什么影响。还款频率更高能让你更快还完贷款，因为2周一还或者1周一还能让你每年多还1个月的贷款，而且你可能都没有察觉到。
比如你的贷款月供是1000澳币，每年还款额12000，而2周一还，每次还款500，每年还款额就来到了13000，多还了1000。每周还250也是同样的情况。原因就出在1个月并不是4周上面。4周是28天，1个月有时28天有时31天。所以精确计算周还款的方法如图，应该是$1,000乘以 12个月除以52周。这种还款方法利用了人们普遍的错误理解，在没有造成任何心理压力的情况下，不知不觉中每年多还了一个月贷款，可以提前大概2年还完房贷。
除此之外，增加贷款还款频率，还能降低利息支出。房贷利息是每天计算的。如果月还款变成2周还一次，那么当月上半月计息基础就是50万，而在还了500之后的下半月，计息基础就变成了49万9千500，自然利息支出就会变少，相应贷款更早还完。还是50万贷款5%利息30年本息同还的例子。2周还一次比月还款在整个贷款周期中省下了86,000澳币的利息。
2.税务安排 (Tax Deductions)
如果在税务方面能够节省一点，或者说多退一点税回来，就相当于赚到了更多的钱，可以多还一些贷款，早点还完。如果房子新一点买或者刚刚做完装修，可以申请折旧。80万的新房折旧每年大概15000-18000。这部分折旧从你每年的个人所得税计税基础 (tax base) 里面扣除，再计算个人所得税。按照边际税率45%计算，相当于帮你每年省掉了6,750 - 8,100。把这些省下来的钱，每个星期多还150，可以少还20万利息，还能提前8年还完贷款。
除了折旧之外还有一项就是利息支出。投资房贷款的利息是可以抵税的，所以很多有投资房的人都尽量赶紧还完自住房，投资房能不还就不还。不过还是要看资金使用的效率，同一笔资金，你要在几个选项中对比一下哪个对你更好，1，自住房还款，2，放在自住房对冲账户，3，放在投资房对冲账户。具体的数字最好请你的会计师结合你自身情况，帮你计算一下。
1.使用贷款经纪人
现在来到了澳房策推荐的最好的，早点还完贷款的方法，你一定要用一个好的贷款经纪人。贷款经纪人这个职业跟房产中介有些相似的地方，都是入门非常容易，想要做到最好，难上加难。有些澳洲本地贷款经纪人，脑子不会绕弯子，收集好你的真实原始材料之后，就会递交到他最熟悉的银行，如果银行不批，再换第二家最熟悉的银行，没有考虑客户自身情况，在不了解各个银行政策的情况下，只是随机地在尝试。另外一些贷款经纪人，只会做工资收入的贷款，经验多一点的话，可以做自雇人士贷款，小生意贷款，海外收入贷款。最高级的贷款经纪人懂得信托贷款，自管养老金贷款，并且跟各大银行和金融机构都有直接联系。你看出来区别了吧。这还只是经验和资历的区别。另一方面的区别是在职业道德上面的。经纪人有没有乱写材料，把你在银行的记录写坏掉，有没有为了自己拿更多一点的佣金，推荐给你更贵一些的贷款产品，甚至在贷款期2年之后，有没有继续维护客户为客户争取更低的利息。如果你没有在贷款圈呆过，这些门道是看不出来的。所以我们澳房策提供了一站式解决方案VISION会员，帮您做房产投资托管服务，里面就包括了匹配的贷款规划服务。我们战略合作贷款公司排名全澳第三，华人圈排名第一。欢迎大家到澳房策官网预约咨询。
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