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最近澳洲房市各种利空政策出台，打击澳洲房产投资者。不管是限租政策，短租附加税政策，还是大幅度提高土地税政策，每一个都有明确目标，那就是打击房产投资多收税，力挺租客和首次置业。很多房产投资老手都被打个措手不及。而不依靠房产投资者，还要在5年内建造的那120万套房，很大一部分是花纳税人的钱建造的政府廉租房和公屋，建造的地点还大都在繁华地区的好地段，可能会拉低这些区域的房价。看来澳洲房产投资的逻辑已经改变，而这个趋势将会至少持续到2025年5月。到底为什么会发生这些投资政策转向，房产投资还能赚钱吗，投资者怎样保护自己的利益，回避风险？你一定要学会这新框架下房产投资成功的5大原则，尤其是541法则。
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政策转向
疫情这个特殊时期, 打破了澳洲房产市场的原有规则。经济不好的情况下，房产市场大涨，各大城市房价上涨了20%-40%不等，买不起房子的人更多了。当时由于澳洲封城封国，移民和留学生离开澳洲，租房市场一落千丈，原本很受欢迎的市中心和大学附近公寓楼，巅峰时期有30%房产无人居住。想要在疫情期间找租客，根本就不是降低多少租金的问题，而是没有人租房。除了在疫情初期政府刺激首次置业者购买全新土地别墅，激发了一批新房开建潮之外，后来公寓，联排，土地别墅申请审批的数量严重下滑，导致了新房供给下降。疫情期间人们为了适应环境，很多人从高密度近公司的出租房，搬回来跟父母同住，因为交通不变，人员不能聚集，整个市场的居住习惯发生改变。不少投资房业主也调整了策略，减持房产，应对出租困难。
从2022年初开始，因为战争爆发，国际物流受到限制，澳洲锁国状态下又缺乏人工，导致通货膨胀，物价上涨，建筑材料和人工上涨，生活成本极速上升，又恰好赶上澳洲打开国门，迎接移民和留学生，企业让员工回到办公室上班，原来出租萧条的地区，开始爆火，澳洲本地人的需求撞上了移民和留学生的需求，租金暴涨，现在澳洲本地人连租房都租不起了。生活成本上涨，租金暴涨，房价上涨，工资不涨，可以说澳洲民怨沸腾。直接反映，就是在2022年5月的大选中，工党击败了连续执政9年的自由党。工党代表的是打工族利益和所谓的社会公平，所以上台之后我们看到各种要求加薪的游行，各个行业的工资水平上涨，和发各种社会福利，包括建造廉租房和公屋。钱从哪里来呢？一部分是所有纳税人的钱，还有一部分是在投资者和企业身上额外搜刮来的钱，完美诠释了劫富济贫。
目前打击投资者已经成为澳洲各级政府的都要做的事情，包括联邦政府和州领地政府。这个趋势能持续多久呢？我想要从两个方面看。一是历史，二是经济。
从历史上看，在过去的40年中，联邦政府在自由党和工党之间轮替。1983年开始，霍克和基庭的工党政府执政13年，1996年开始, 霍华德自由党政府执政12年，接下来的2007年开始了6年的工党政府，2013年开始自由党政府执政9年。还没有发生过国家层面3年政党轮替的情况。如果按照这个趋势和规律的话，目前的工党政府也许还能再执政一个任期一共6年。那么现在整个社会左转，和对投资者的打击就会持续下去。除非发生一件足以改变社会的大事，而这个大事一定是经济层面的。
现在的澳洲经济摇摇欲坠，很多人觉得澳洲可能会进入经济萧条，很多企业主甚至希望来一场经济萧条，让失业率上升，改变现在打工人的傲慢。傲慢就是指“老板能找到自己工作，那是老板的幸运”。所以要求加工资，要求降低工作强度，甚至主动降低生产效率。生活成本危机方面，政府一直说要建120万套房子，但是几乎所有的房产行业大佬都认为不可能。如果房价不降，房租不降，房子供给量上不来的同时，澳洲发生一场深入的经济危机，推高失业率，人们的幻想和希望破灭，那么这个时候，就是政党换届的时候。如果2025年5月自由党胜出，将会对企业和投资者利好。
当然这都是分析和猜测，大家就当娱乐听听就好。不管能不能发生，我想追求稳健的长期投资人都必须要做好最坏的打算，不论目前的政策势头持续还是未来转向，自己都要留出应对方案。以下这5个原则，就是在未来我建议大家参考的房产投资法则。
5.及时了解各州政策调整策略
按照目前的节奏，大概每3个月就会传出一项新政策。大家可要盯紧，早知道，早规划，早打算。比如维州相继出台了不少房产投资利空的政策，但不是一棒子打死，只是从投资者身上强制多收点钱而已。对于某些领域的房产投资确实不利，比如投资别墅地税起征点太低，长租有限制，短租也在打压。不过就像我说的，并没有动到投资者根本，只是少赚点而已。好房子还是可以投资的。新州在封堵税收漏洞，也算是在压榨一些投资者的盈利。但是基本上无关痛痒，还没有像墨尔本那么深入的改变。昆州雷声大雨点小，叫得凶，但是最后都没怎么落实，所以目前投资逻辑没有多大变化。西澳变化也不大。但是现在不变不等于未来不变，现在变得少，不代表未来就变得少，你必须要实时跟踪政策变化。当然如果大家希望简单一点，省时间，准确的话，最容易的方法就是关注澳房策频道了。
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4.澳洲房产投资注重长期增值
很多房产投资者的终极目标都是获得被动现金流，有选择任何时间退休选择自己生活方式的权利，随时随地来一场说走就走的旅行。所以有些投资者买房只看现金流，但是房产投资的游戏规则并不是这样的。我们应该注重在前期和中期增值，加杠杆，建立起投资组合，拓展自己的资产规模 (Asset Base), 在投资末尾再转型注重现金流。在投资初期就只注重现金流的人，确实有可能获得每个月多一些收入，但是房产增值会非常有限。这只能让你平时的生活轻松一点点，并不能让你摆脱工作。资本增值才是房产投资里面最大的财富，能够改变你的生活让你脱离激烈竞争，这才是投资的根本目标。资本增值不交税，租金收入要交税。如果让我选择的话，只要能够继续持有房产，即使有一点点负现金流，我都会选择资本增值作为首要目标。
3.人口流动分布决定房价涨跌
有人的地方就有房产市场，人越多房价越高，这个道理再简单不过了。在澳房策，我们实时检测澳洲人口动向，包括来澳洲的国际移民数量，各个州的分布，澳洲国内移民，和同州各个区域之间的人口流动和增长。一般来讲，新移民首选悉尼墨尔本，国内移民首选布里斯班，城市人口增长太快就会流向开发区。我们会根据人口流动的历史和预期，为VISION会员寻找目前价格低但是未来将会房价大涨，并且能够经受住市场下跌压力的区域，保证会员能够占到房产投资的先机。只要多做调研多花时间研究，每一个人都可以了解到人口流动趋势，对未来做出自己的预测。各位可以尝试观察一个区域是老龄化还是年轻化，区里面住的是精英阶层还是难民阶层，包括受教育的程度等等，这些都是判断区域在人口方面推动房价上涨的要素。
2.留好金融缓冲(小金库)
这个小金库可不是让你偷着出去浪的，也不是用来买房的，而是用来缓冲负现金流。房产投资短期有涨跌，长期一直涨，这句话说的是房价。房产的持有成本也随时在变化。比如最近一年加息周期，让房贷利率上涨了将尽4倍，保险费上涨60%，租金上涨20%。确实租金在涨，但是算下来，很多投资房都从当年的正现金流变成了现在的负现金流。一部分投资者每个月都要往房子里面添钱。这是好事还是坏事呢？要看你从那个角度去想。发现自己房子负现金流，其实是一个非常好的自我反省的机会，静下心来想一想，自己买的这套房子真的跟当年中介吹的一样好吗？如果不好的话，就要承认，反思，行动，必要的话，割肉止损，拿回现金和贷款能力，重新买入好的房产，这是好事。但是怕就怕，房子本身是好房子，长期潜力非常好，只是目前负现金流压力太大，不得不忍痛卖掉。因为只有时间够长才能获得投资的复利效应(Compound Effect), 卖出房产打断了复利效应，这样就得不偿失了。所以小金库能够在危机关头，保证你有能力继续持有好的房产。
1.541法则
在澳房策长时间调研和为众多VISION会员解决实际问题的过程中总结出了一套方法，可以帮您做好买房决策时候侧重点的优先级排序，这就是澳房策的541法则。澳洲的住宅房产投资有自己的特点，跟世界上任何一个国家都不一样。想要投资成功，地点的重要性占5成。如果地点买得对，你就已经成功了一半。就像一辆开往财富自由的列车，选对站台是你搭车的第一步。其次，4成决定因素是房产持有的时间。我们分析了澳洲房产市场2战到现在的走势，发现澳洲住宅房产短期有涨跌，长期一直涨。即使房子买得稍微贵了一点，只要房子本身没问题，持有时间足够长，照样能够为你带来可观的增值。投资理念中，很多人认为最重要，而我认为最不重要的就是买房时机，只占1成重要性。你是愿意等待5年，等那个所谓的房产市场最低点入市，还是愿意在自己充分准备好的情况下，在当下市场中找一套合适的投资房长期持有呢？在澳洲房产投资的框架中，持有时间的重要性远远高于入场时机。当然如果恰好你财务和心里准备好的时候，正是好的时机，那就锦上添花了。
如果我们回顾过去的24个月房产市场走势的话，很明显，目前的房产市场已经进入了一个全新的阶段，全新的周期，截止8月底，全澳洲的住宅房产价值总和达到了惊人的10万亿澳币，比一个月前增加1000亿，比两个月前增加2000亿。
整个澳洲的住宅房产市场价值，比澳洲养老金，澳洲全部上市公司，再加上澳洲商业房产总和还要高30%。可见澳洲人大部分的财富都在住宅房产里面。我们正在高通胀高利息低工资增长的经济形势中，很多人勒紧腰带，节衣缩食，在为即将到来的经济寒冬做准备。而整个媒体和公共信息领域的意见两极化，很多人说现在不适合买投资房甚至是自住房。另外一些经验老道，经历过几波市场涨跌，崇尚长期投资的人，认为目前是入市的好时机。我自己也认为现在是长期投资者的投资窗口期。不懂投资或者只想赚快钱的人，想的是几个月后的利息走势市场走势，而长期投资者想的是几年甚至十几年后的房产市场走势。希望大家能够眼光放长远，早日达到财富自由。
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