【澳洲房产】加息+CGT改革+APRA收紧! 三大利空因素齐聚! KPMG的7.7%涨幅还靠谱吗？澳洲闭眼买房的时代已过! 到底房价怎么走？【澳房策413】
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KPMG（毕马威）说2026年澳洲房价要涨7.7%。珀斯（Perth）涨12.8%，布里斯班（Brisbane）涨10.9%。听着特别美好？不少人看完已经开始盘算哪个城市该上车了。但这份报告出来才一个星期，RBA（澳洲储备银行）就加息了。2025年才降了三次，刚让人松了口气，结果突然调头往上走，全球主要央行里头一个这么干的。市场一下子懵了。更要命的是，APRA（审慎监管局）的贷款新规2月1号已经生效，CGT（资本利得税）改革正在参议院讨论，5月预算可能宣布。三颗"定时炸弹"，哪一颗炸了都不是小事。
那到底信谁的？今天我帮你把2026年的澳洲房产市场从头到尾拆一遍。最后还要扒一扒KPMG过去十年的预测成绩单——他们的预测到底灵不灵。哪些城市还能冲，哪些得小心。
六大机构集体喊涨
先说个大背景：不光KPMG看涨，包括银行在内的六大权威机构，全部看涨。没有一家说2026会全面下跌。
但今天我重点讲KPMG，因为他们的报告确实是里面做得最扎实的。首席经济学家Brendan Rynne在1月28号那份报告里用了个很重的词——"massively undersupplied"，翻译过来就是"严重供不应求"。而且他特别强调，这不是最近一两年的事，是几十年累积下来的。
KPMG用的预测模型叫ECM（误差修正模型），核心思路就是拿人口和住房存量的比率来推算长期均衡价格，再叠加利率、就业、移民这些短期变量做修正。他们自己说这个人口住房比率能解释将近80%的租金变化。所以底层逻辑很简单——房子不够住，价格就得涨。
具体数字呢：KPMG预测，全国独立屋涨7.7%，公寓涨7.1%。分城市看差距很大——珀斯12.8%，达尔文（Darwin）10.5%，布里斯班10.9%。悉尼（Sydney）只有5.8%，墨尔本（Melbourne）6.8%。
其他五家呢？快速过一下：Westpac（西太银行）说涨6%，PropTrack说6到8%，SQM Research基准情景6到10%。就连加息之后最保守的ANZ（澳新银行），也给了4.8%——他们是唯一在加息后更新预测的，把之前的5.8%砍了一个百分点。
但这里有个细节特别关键——KPMG那份报告是1月28号发的，RBA加息是2月3号。也就是说，7.7%这个数字，压根没把加息算进去。
六大机构都在说一件事：缺房。但光看利多还不够。接下来三个利空，是真正决定今年走向的重要变量。
利率逆转央行变脸
2月3号，RBA全票通过加息25个基点，现金利率从3.6%升到3.85%。
2025年RBA还在降息。2月降、5月降、8月降，从4.35%一路降到3.6%。很多人觉得降息通道打开了，房价要起飞了。结果12月季度CPI一出来——3.8%，核心通胀3.4%。RBA行长Michele Bullock原话翻译过来就是："通胀太强了，不能让它再次失控。"
利率就像房贷的油门，踩重了月供就贵。加息25个基点，60万贷款月供多大概90块，70万多110块。听起来不多。问题不在这90块钱——问题是风向变了。就好比你开车刚上高速准备提速，突然发现前面在修路。踩刹车是小事，掉头才是大事。
CBA（联邦银行）和NAB（国民银行）都预测5月还要再加一次，到4.1%。ASX（澳交所）利率期货更激进，隐含年底到4.41%，相当于还要再加两次。如果真到4.1%，加上APRA的3%评估缓冲，银行拿来算你还款能力的利率就是9.1%。借贷能力比去年底直接缩水将近8%。
再给你一个直观的感受：一个月前市场上还有43家贷款机构提供低于5%的固定利率，现在只剩29家。
利率往上走，而另一边APRA又出手了。双面夹击。
APRA信号大于杀伤力
2月1号，APRA的DTI限制正式生效。DTI就是债务收入比（Debt-to-Income ratio），说白了就是你欠银行的钱最多能是你年收入的几倍。新规定是：银行发出去的新贷款里，DTI超过6倍的不能超过20%。
有人可能觉得，6倍挺宽松的。这个确实，目前只有大约6%的新贷款超过这条线——投资贷款里大概10%，自住大概4%。评级机构Fitch（惠誉）直接管这个叫"安全网"，不是"急刹车"。
但重点来了。APRA主席放了一句狠话："如果投资者贷款的风险继续上升，我们会考虑额外的投资者专项限制。"
听到了吗？"投资者专项限制"。就是说6倍只是起步，将来完全可能对投资客单独加码。而且这次有一个很聪明的设计——买新房的贷款不受DTI限制。监管在告诉你：钱可以借，但最好去买新房，别跟自住买家抢二手房。
所以APRA这一刀，短期杀伤有限，但信号非常大。它意味着监管从"看看再说"变成了"先下手为强"。这是质的变化。
话说回来，利率也好APRA也好，影响好歹能算出来。真正让我最不安的，是接下来这个。
CGT这把剑悬在头上
这是2026年房产投资者面临的最大政策不确定性。没有之一。
先说现在的规矩。你持有房产超过12个月再卖，赚的钱只有一半要交税，这就是50%的CGT折扣（Capital Gains Tax discount）。从1999年开始执行到今天，每年让政府少收大约230亿的税。那现在怎么了？
去年11月，绿党（Greens）推动参议院成立了CGT折扣调查委员会。今年1月30号，OECD（经合组织）在年度澳洲报告里直接建议"取消住宅投资的有利税收待遇，包括CGT折扣和负扣税（Negative Gearing）"。2月初，AFR（澳洲金融评论）报道政府正在"积极考虑"改革。好几位高级部长被问到这事，没有一个人说"我们不会改"。
在政治语言里，"不排除"三个字，基本等于"正在认真考虑"。各方立场是什么？工会联合会ACTU建议折扣从50%降到25%；德勤（Deloitte）建议降到33%；NSW（新南威尔士）财政部提交材料说这个折扣"已经不符合原始政策目标了"。房产行业协会HIA和Property Council当然反对，但这次他们的声音明显被盖过去了。
跟你算一笔账。假设卖房赚了30万。现在的规定，应税部分是15万。折扣降到25%的话，应税部分变成22.5万。按39%的边际税率算，你多交差不多3万的税。如果是50万的利润，多交5万以上。这是实打实的钱。
关键时间节点记好：3月17号，参议院调查报告截止。5月12号，联邦预算日。如果要改，5月预算就是最可能宣布的时候。
三个利空讲完了。那到底怎么判断今年的市场？光盯着利空不够，得看基本面。我用澳房策独家的黄金11法则帮你一条一条过。
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黄金11法则逐条拆解
我们澳房策的黄金11法则，就是从11个维度来判断一个市场的走势。今天逐条过一遍，每条都拿最新数据说话。
法则一：人口。还在涨，但慢下来了。
2024-25年净海外移民（NOM）是30.6万。比峰值53.8万是降了不少，但你要知道，疫情前才19万。现在还是高了37%。2月2号刚生效的反"签证跳板"新规，预计12个月内减少8.5万临时签证持有者。但截止2月初，临时签证持有者还有232万人，创纪录。AHURI（澳洲住房与城市研究所）的研究说了，过去20年三分之一的租金涨幅跟移民直接相关。人少了一些，但还是很多。
法则二：建筑批准量。缩减。
12月审批只有1.55万套，同比跌了14.9%。公寓审批暴跌将近30%。这意味着未来12到18个月能交付的新房会更少。联邦政府的Accord目标是五年造120万套新房，照现在的审批速度，连一半都悬。目标很丰满，现实很骨感。
法则三：建筑完工量。造不出房才是硬伤。
2024年全年建好的新房只有17.7万套，需求是22.3万套，每年缺口将近4.6万套。你想想，这缺口积累个三五年是什么概念？建筑行业现在是既缺人又缺钱，CSQ（昆州建筑技能中心）预测未来8年平均缺工1.82万人，2026-27年峰值缺5万。房子造不出来，短期内没解。
法则四：央行现金利率。3.85%方向逆转。
前面讲过了，CBA和NAB预测5月到4.1%，ASX隐含年底4.41%。不再展开。
法则五：商业银行房贷利率。实际利率在上升。
四大行浮动利率：Westpac 5.49%、CBA 5.59%、ANZ 5.75%、NAB 5.94%。固定利率窗口在快速关闭。每加息25个基点，借贷能力大概下降4%。借不到钱自然没钱买房，那房价上升的动力就会小一点。
法则六：贷款收入比。门槛在升高。
APRA的DTI限制刚生效，加上3%的评估缓冲，评估利率已经到8.49%到8.94%。5月再加息的话就突破9.1%了。高杠杆投资者的压力是实打实的。
法则七：实际可支配收入。在改善但很慢。
GDP第三季度0.4%季增、2.1%年增。工资涨了3.4%，但CPI是3.8%。实际工资还是负增长，购买力没有明显改善。好在失业率4.1%，经济没衰退，就是被通胀压着喘不过气。
法则八：政府补贴。在加码，而且方向很明确。
Help to Buy去年12月5号开放了，政府出资最高40%，买家只要2%首付，每年1万个名额。Home Guarantee Scheme取消了收入上限。各州也在加码：NSW首置免税门槛80万，VIC 60万，QLD新房直接无上限免税，SA承诺废除印花税。你注意到没有？这些补贴绝大多数只针对新房。政府在用真金白银告诉你一个方向，鼓励新房。
法则九：二手房供需。分化极其严重。
Cotality的数据，1月全国中位价91.2万，年涨10.2%。但城市之间差距大得吓人：达尔文涨18.9%，珀斯17%，阿德莱德（Adelaide）13.8%。悉尼只有6.4%，墨尔本更惨4.8%。拍卖清盘率呢，悉尼上周末79.6%是去年8月以来最高，有钱人还在抢。墨尔本只有69.6%，加息后明显下滑。Westpac消费者信心指数2月跌到90.5，连跌3个月，超过80%的人觉得利率还会继续涨。你看，这就是典型的分裂市场——有钱的还在抢，观望的越来越慌。两头在拉扯。
法则十：政治倾向。不确定性拉满。
工党在推CGT改革。5月预算是关键。两党在住房政策上的分歧越来越大——工党想限制投资者优惠来增收，自由党要维持现状。
法则十一：国际环境。稳中有忧。
全球通胀反复，美联储（Fed）2025年12月最后一次降息后也暂停了。特朗普政府的关税政策给全球贸易带来不确定性。好消息是中国经济刺激政策持续推出，对大宗商品需求有支撑。但整体来说，外部环境不算好。
好，11条全过了一遍。画面应该很清楚了——结构性短缺是铁打的，但需求侧正在被利率和政策两面挤压。那关键问题来了：KPMG的7.7%到底靠不靠谱？别急，接下来这部分可能是今天含金量最高的——我拿历史数据帮你拆。
KPMG灵不灵
这部分可能是今天最有意思的。我翻了KPMG从2017年到2025年所有能验证的预测，跟实际数据逐年做了交叉比对。结论可能让你意外——KPMG有一个极其稳定的"偏差模式"。
我分四个问题帮你拆。
第一个问题：方向准不准？
11次可验证的预测里，KPMG猜对了10次涨跌方向。91%的方向准确率。唯一翻车的那一次，是2017年预测悉尼会继续涨到2019年。结果呢？悉尼已经见顶了，后面直接跌了15%。所以KPMG说涨，大概率就是涨。但判断拐点？不行，差得远。
第二个问题：牛市的时候报高还是报低？
每一次都报低。100%的低估率。全国层面平均低估3.7个百分点。城市层面就更离谱了——2025年珀斯，预测涨4%，实际涨了16.4%，差了12个百分点。达尔文预测涨2.5%，实际18.9%，差了16个百分点。
为什么？因为KPMG的模型本质上是一台"均值回归机器"。它假设房价贵了人就不买了。但在澳洲，FOMO、政府刺激和借款人那种"死都不松手"的心态，每次都打模型的脸。2025年下半年Help to Buy扩大之后，实际增长的62%到76%集中在下半年——模型完全没想到。
第三个问题：熊市准不准？
也不准。每次都说"软着陆"，结果跌幅通常是预测的2到3倍。2017年说悉尼会"温和回调3到5%"，实际跌了15%。2022年全国，说"增长放缓"，实际跌了5.3%，悉尼跌了12.1%。所以KPMG说"降温"的时候，你得做好降得更狠的准备。
第四个问题：什么时候最准？
市场"无聊"的时候。2024年就是典型——RBA利率一年没动，没有大政策冲击，市场老老实实按基本面走。KPMG预测独立屋涨5.3%，实际5.1%，只差0.2个百分点。公寓预测4.5%，实际也是4.5%。完美命中。
偏差模式很清楚了——牛市低估，熊市也低估，只有"无聊市场"才准。它是一台"中庸预测机"。
回到2026年。KPMG给了7.7%。怎么理解？如果没有重大负面冲击，实际涨幅可能在8到10%——因为他们历史上牛市永远报低。但如果RBA真的继续加到4.1%甚至更高，这可能是KPMG罕见的预测偏高的一次。利率逆转是模型最难处理的变量，因为它的基准假设就是利率会降。其他的变量，比如政治，消费者情绪，利率走向，这些因素也没有考虑在内
结论/建议
2026年澳洲房产市场，说到底就是一场结构性利好和周期性利空的拉锯战。
供给这边——每年缺将近5万套房子，建筑商破产创纪录，劳动力短缺到见底，Accord目标基本不可能完成。这些东西短期内翻不了盘。也是为什么就连最保守的ANZ都还预测全国涨4.8%，没有任何一家主流机构预测全面下跌。
但需求这边的三重压力是真的。利率逆转是最大变量——5月如果再到4.1%，借贷能力和市场信心都会被明显打击。CGT改革是最大的尾部风险——5月预算一旦宣布改革，投资者的收益预期会被根本性改写。
KPMG的7.7%呢？根据他们的历史偏差规律，如果利率不继续升，实际涨幅可能比7.7%还高。但如果利率继续走，这可能是KPMG少有的报高的一次。
对于普通投资者来说。
第一，选城市比选时机更重要。珀斯、中小城市供给极度短缺，加息也大概率两位数增长。悉尼墨尔本压力最大，个位数增幅。
第二，死盯3月17号和5月12号。5月预算之后，政策面才算真正明朗。
第三，买新房比二手房多了两层保护。APRA的DTI限制豁免新房，未来CGT改革也大概率只限制二手房。这政策在引导你，跟着政策走赚钱更容易。
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