【澳洲房产】澳洲房产投资提前退休的秘密公式! 退出朝九晚五的最短路径! 分享数百位会员的经验总结! 看到就是赚到! 【澳房策396】
- 澳房策
- 17小时前
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你有没有想过,为什么只有不到1%的澳洲人拥有超过5套投资房? 而且这1%的人之中,有人在24个月内就买下5套房产, 投资组合价值超过600万澳元。他们到底用了什么方法?
如果我告诉你, 有一套经过验证的投资公式, 能让一套90万澳元的房产, 在10年后每年给你带来72,000澳元的被动收入你相信吗？(7%CG+4%RY)。这只是一套房子的收益。那如果是5套、10套呢? 但这里有个很残酷的真相: 大多数人永远不会踏出第一步。不是因为他们买不起房子, 而是因为他们根本不知道从哪里开始, 或者被市场上的信息误导, 最终白白浪费了12-18个月的时间, 最终还买错房。
今天这期影片, 我会拆解一套完整的房产投资策略，从你为什么要投资, 到如何精确计算你需要多少套房产才能退出朝九晚五的打工生活, 再到如何用专业团队把购房周期从6-18个月压缩到2-4周。这可不是随便讲讲，而是我和我公司投资策略师个人经验加上数百位VISION会员的实操经验的汇总精华! 看完这集, 你会比95%的人更清楚自己的财富自由路径。
为什么要投资
大多数人买第一套房子的原因，是看到身边的人都在买。现在的自媒体时代是因为看到各种大小博主说要买房。其实这是最危险的信号，因为每个人的情况不同。你没有计划，没有目标，就很容易被市场上各种宣传洗脑，买了对自己未来没有任何帮助的房产。
我最喜欢的投资方式就是只做一次购买决策，买入持有不卖，把房子放在那里就不用管了(set and forget)。这样我就有更多的时间做自己喜欢做的事情。我就喜欢简单和被动投资，不是那种一开始就做最复杂的大地破房翻新改建加建，推倒重建，甚至是小型开发。从我个人的经验和身边听过见过的案例里面看，一开始就走复杂道路的人，赔钱的可能性可不算小。如果你想搞复杂的事情，等后期再说也不晚。
房产投资的第一步应该是“设定目标”。就是你要问自己“为什么要买房”。如果你还没有想过的话，可以跟着我的思路来回答三个问题。
1.生活方式。你退休之后想过什么样的生活？是早上要在海边别墅里喝咖啡，还是环游世界，旅居，或者只是想有个大房子每天在后院种花？
2.物质目标。就是你一定要在退休的时候住在完全没有贷款的海景豪宅里面，还是有个小房子舒舒服服没有压力就行？豪车，名表，这些对你重要吗？
3.地理位置。你会在哪里生活呢？在悉尼生活和在巴厘岛生活的成本可是天差地别啊。当然也可能是吉隆坡，新加坡，甚至里斯本这些地方。
你发现规律了吗？这三个问题背后的底层要素，就是大多数人不想做没意义的工作，而且不想被绑在同一个地方，而偏偏我们很多人上班只是为了赚钱，还要天天去公司办公。如果钱赚到了，一堆人会选择工作少点，或者换个地方工作，要不就是干脆什么都不做。总之就是要摆脱朝九晚五固定时间固定地点的无聊生活。这个改变的底气是需要足够的被动收入支持的。
我在疫情前曾经退休过大概小一年的时间，就去打打高尔夫，去世界各地旅行，拍拍照片，体验当地的生活。但是不到6个月，我就快受不了了，因为没有挑战，没有成就感。所以不久之后，我就从退休状态出来再次创业。我就属于那种没法停止工作，但是想要工作时间和地点自由的人。有没有发现我们澳房策的生意模式也是这样？我们的员工基本都是通过视频会议跟会员见面，员工和会员的地理位置没有任何限制，经常出现那种员工在国内住一段时间，会员在海外旅行，开视频会议，做资产配置的情况。要不为什么我们的目标是“财富自由，退休自由，旅行自由”呢。
财富目标
知道了你想要的生活方式，物质目标和地理位置，剩下的就是要算一算，要过上这种生活，每年需要花掉多少钱呢？是10万澳元，15万澳元，还是20万澳元。你现在离这个目标有多远，怎么通过房产投资来达到这个目标。
首先就是要给自己的财务状况做个彻底的梳理。现在的税后收入-家庭开销-房贷车贷-备用金，每年能攒下多少钱？这个可不能随便用脑子一想，得出个数就行的。必须要拿到所有的账单，一项一项仔细核对。过程之中，你会发现不少根本用不到，但是还在交钱的项目，比如本来可以省掉的银行账户月费，根本不看还在持续交钱的Netflix，还会发现不少降低开销同时能够保持生活质量的方法。其实就相当于给自己的财务情况做一次彻底审查。
然后你要算出几个数字。1，在不包括贷款还款或者房租的情况下，你每年的正常开销是多少？这个数字就是你财富自由需要的被动收入的最低标准。能接受没有压力的普通生活的人，一般每个月10000澳币足够了，1年12万澳币被动收入就好。粗略计算一下，按照3.8%的租金回报率，没有贷款的情况下，想要今天退休，就需要持有价值316万澳元的投资房。因为通胀，这个数字之后还会往上涨。2，算出未来12个月，你能攒下多少钱，然后加上你现在的储蓄，就是你能负担的最高买房首付金额。因为普通人买第一套房子基本都要看个至少6个月，甚至看12个月的都不少见。
其次在不同的年龄段要做个策略微调。如果你在25岁到40岁阶段，年轻有活力，有干劲儿，能承担更大的风险。这个时候就需要用更激进的策略。比如多打几份工，让自己赚钱的速度提高一些，或者在业余时间尝试创业，给自己一个未来财富爆发可能。投资方面可以使用Rentvesting，就是自己租房，钱都用来买投资房的策略。这样能够把工作便利，省税和最大化投资收益无缝衔接。开始房产投资的时间越早，随着时间的推移，复利效果越强。如果你在40-60岁这个阶段，有家庭，有孩子，各种生活开销很大，开始投资到退休的时间比年轻人少，房产投资也是没有问题的。比年轻人的优势在于，已经有了一些财富的积累，起点更高。这时可以尝试使用家庭信托，尤其是自管养老金投资房产。把税收优惠和贷款上限发挥到最大。
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入门资金
现在想要在澳洲买投资房，偏远小镇确实还能买到30-50万澳币的独立别墅。但是大一点的中心和城市，基本要80万起了，还算可以的入门别墅要90万以上。如果看中位价的话，悉尼别墅170万，布里斯班，珀斯，阿德莱德都100万以上。按照20%首付算，加上印花税，90万的房产，你就要准备24万澳币现金。而那种50万的小镇独立别墅，也要准备13万澳币现金。所以还没有这些现金储备的朋友，大概率是会被挡在房产投资大门之外的。而你能做的，就是提高自己赚钱的能力，想什么办法都要把首付凑齐。天天盼望房产市场下跌，然后抄底上车，在澳洲根本不现实。即使遇到短暂的市场下跌，你都不一定敢买。我自己都没法准确判断市场大底，更不用说第一次买房的普通人了。
执行策略
在定好了策略之后，就到了执行阶段了。很多人的第一选择是自己做一切，也有些人喜欢让专业的人做专业的事情。两种选择的结果可能完全不同。
选择自己做，最高成本是时间成本，我们在一线观察的结果是，买第一套房子平均要花6个月时间，这还是乐观的情况。有不少人是看了两年，才终于买到房子，只是价格就不那么完美了。两年内同一套房子涨价20%我一点都不觉得奇怪。100万澳元的房子，两年的时间成本就是20万澳元。如果又买到了不对的房子，比如后院有违章建筑，或者不是增值类房产，那就更惨了。
然后是学习成本。个人买家能去哪里学习知识呢？自媒体平台，看各个博主的视频。长视频还好点。短视频平台，比如某音，某号，某书，尤其是某书，虚假信息，宣传信息，偷换概念的内容，保守说也有80%。同行的视频我基本都不看，因为看了就想骂人，基本上都是屁股决定脑袋的言论，卖什么就吆喝什么，跟事实到底是怎么回事一点关系都没有。只有一小部分同行是认真做事的，但是在短视频平台上就没竞争力，因为内容不讨喜。短视频平台有很多受众，本身没判断力，认知也不够，还特别喜欢找捷径，找秘籍。那当然就会有人出这类内容来迎合了。所以用我的话说，短视频平台就是不守规矩的博主找低认知客户的地方。这两类人特别搭。因为聪明人的生意不好做么。
如果用专业团队的服务，上面两个问题完美解决。别的公司不知道，我们公司从详细了解客户财富状况，制定目标，包括建立信托和自管养老金，申请贷款，找到好房源，快的2周，慢的4周就搞定了。省下时间成本和学习成本比我们那点服务费可多太多了。
可能会有人问，我想要自己做所有的事情，就做不成吗？可以的。只要你做到下面这些事情，就能成为房产投资大咖，自己搞定所有事情。
1.有大把时间学习。有个10000小时定律，说任何人只要能力够，花10000小时学习和实践，可以成为任何领域的专家。如果你朝九晚五，下班学2个小时，周末每天8小时的话。一周有26个小时学习和实践。那么在384周也就是7年之后，会成为这个领域的专家。如果你像我一样全职做房产投资的话，每周60小时投入，需要166周也就是3年多以后，能够成为专家。
2.组建专业团队。房产投资需要专业人士辅助。你需要优秀的贷款经纪人，会计师，法务和财富规划师。假设你找对了人，除了必要的费用之外，还要跟他们1v1沟通，他们之间还要沟通，达成一致才能往前走。需要你有非常好的团队协调能力。
3.拓展范围。你的投资视野需要达到澳洲全部地理范围，覆盖全部房产类型，懂得每个州领地不同税收和法律，理解不同实体下持有房产的优缺点，什么情况下能贷更多的款。实际上是需要吸收上面4个专业人士的知识储备，综合运用的。能掌握到这个程度的人，说实话，在我将近20年职业生涯之中，几乎没遇到过。
积累财富
我们假设你购入一套价值80万的房产，首付16万，贷款64万，平均每年增值7%。两年之后这套房子值90万7千。你让银行重新估价，然后按照新的估价贷给你80%，贷出来72万5千，还掉原来的贷款，手里还剩8万5千现金。你再添点钱，就可以买入下一套房子了。持续买下去，到第七年买入第四套房子的时候，首付用其他三套转贷出来的钱就足够支付，还有得剩。第四套房子就是你的平衡点，之后再买房不用掏钱出来，变成了0首付。所以前7年会有点压力，之后就完全没有买房的压力。
另一个是问题是现金流。我们帮客户找房子的时候，一般要去找高于市场平均租售比的房子。比如布里斯班大平均是3.8%，我们就要去找高于3.8%的房子。但是在现在的市场中，想要让租金和持有费用打平非常难。80%LVR持有独立别墅做长租，几乎肯定是负现金流，除了达尔文。但是也有让现金流更好的方法。
1.降低杠杆，少贷点款，比如LVR降低到70，还不行的话就60。总能找到一个平衡点的。但是要注意，低杠杆虽然能增强现金流，降低风险，但是在上涨的市场中也会大幅度降低净收益。
2.长租改短租。我自己经营短租公司，所以这个有发言权。凡是适合短租的房产，毛租金一般是长租的2倍。1.8-2.2倍都算正常。能有效提高现金流。风险点在于一年有淡季有旺季，没有长租稳定。还有并不是所有房产都适合做短租。旅游区，开发区，产业园区，市中心附近学生和新移民区，这些都比较适合。
3.使用负扣税。如果你个人工资很高，个人名下买的是新房，结合省掉的税收，现在大概就能打平现金流。
4.等待。租金也会上涨的。比如两年前买的房子每周租600，当时回报率是4%，现在每周能租800，利率还更低了，自然现金流就会更好。但是你得有耐心。
其实大多数普通人不会成为房产领域的专家，可能因为没时间，也可能是能力不够。而针对上面所有的问题，我们的解决方案就是VISION会员，你不用学习，不用组织团队，不用拓展范围，因为我们提供了一站式房产投资托管。
很多朋友问什么时候买房最好。买房最好的时机是昨天，第2好的时机是今天。你看看澳洲房产价格的历史就知道了。短期有涨跌，长期一直涨，就是澳洲房产市场的最好总结。
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