11月初, 澳洲央行决定第13次提高利率。在4次暂停加息之后，上调利率0.25%达到了澳洲本轮加息的高点4.35%。在加息的2周后澳洲央行终于公布了当时的会议记录，隔天，行长站出来公开解释了当时加息的原因。在利率来到高点的同时，澳洲房价大盘经过V形反弹，目前已经超过了疫情期间的房价高点，达到了历史新高。而就在这双高的时期，央行行长罕见发表言论，警告未来澳洲经济可能会经历更大的挑战。到底加息进程已经结束，还是第2波加息进程刚刚开始？澳洲房产市场到底会如何发展，现在到底应该买房还是应该再等等呢？
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本次加息原因
在加息之前，其实已经放出了各个经济数据，比如通胀和失业率，金融市场和各个经济学家也都有自己的猜测。可是央行到底为什么加息，做了那些考量，我们只有到加息会议2周之后，官方放出会议记录的时候，才能读懂央行的考量。这也为我们对未来利息走势，和由此引起的房价走势做出有根据地判断提供了依据。我阅读了整篇会议记录，包括隔天央行行长的发言。央行的考量主要包括这几个方面。
首先，就是通胀因素。在过去的几个月里面，澳洲的通胀数字一直在下降，方向正确，但是幅度比央行的期望值要小，下降速度有点慢。如果继续下去的话，央行怕在2025年前没法达到设定的，通胀回到2-3%区间的目标。所以要进一步加息，保证通胀下降的速度跟预期相符合。
其次，跟其他国家相比，相似的体制，相似的问题，相似的经济情况下，澳洲利率最低，通胀最高，其他国家的综合情况都比澳洲更好。美国利率是5.25%-5.5%，通胀3.2%，英国利率5.25%，通胀4.6%，加拿大利率5%，通胀3.1%。而澳洲利率在加息之前只有4.1%，通胀却有5.4%。所以从国际情况上看，澳洲加息进程已经算是相当温和的了。相对其他国家来说，还有不少的加息空间。
据央行职员估计，按照家庭可支配收入比例来看，房贷还款的压力并没有15年前那么高。这句话翻译过来就是，相对于2008年次贷危机之前的升息周期，人们兜里面还是有钱的，即使还了钱，剩下的可支配收入还是比当时要多。央行这么讲我不意外，因为经济学上整体效率第一，人性其次。但是央行把目前的经济情况跟2008年相比较，说实话我吓了一跳。读到这里我就在想，会不会发生像2008年次贷危机相似的经济崩盘呢？我们继续往下看。
央行在这里还补了一句，说还有相当一部分有固定利息房贷的人，将会滚入更贵的浮动利息贷款，但是不会在还贷能力上产生明显的负面影响。翻译过来就是央行认为，所谓的“固定贷款悬崖”，根本就是个臆想或者所纯猜测，实际上对绝大多数的人不会产生负面影响，因为人们手里面有钱，能承受更高的贷款还款。
综上，央行做出了加息的决策。我个人认为这次加息的决策相当正确，虽然让人们的还款压力增加，生活成本增加，但是可以抑制需求，降低消费，从而压低通胀。我在直播里面曾经预测过这次加息，个人感觉是现在的行长行动非常果断，不像之前那个扭扭捏捏，能不加就不加，或者慢慢加，导致澳洲加息进程没完没了。要是现在的央行行长早点执政，可能利率早就加到5%，通胀早就打下去，就不会在停止加息4个月之后，又突然开始加息。再次打击房产市场的信心了。
澳洲房市热度减退
澳洲二手房市场的反应非常直接，大家都能看得到。二手房市场热度的衡量标准非常简单，那就是拍卖清空率，全国平均清空率，悉尼清空率，和墨尔本清空率，都进入短暂跳水状态。
而新房市场一向不太好判断，因为新房销售量都只有开发商或者建筑商掌握，如果他们不主动说的话，没人知道。不过这次开发商，也是澳洲上市公司AV Jennings接受了澳洲金融观察采访，说这次加息直接打击了新房需求。新房在过去的4-5个月之中销量非常好，因为利率保持不变，大家的信心逐渐积累起来，认为不会再加息，月还款额已经不会再变了。但是这次加息打破了人们的幻想，很多买家开始重新估计市场走势了。AV Jennings在澳洲和新西兰都有开发项目，在本财年有20%房产卖给投资者，虽然他们没有说自己的新房合同在加息之后减少了多少，但是在整个采访里面透露出对央行满满的恨意，应该是销售下降得比较明显。其中新州悉尼销量下降最多，即使是已经注册的土地也不好卖，说明房产的可负担性已经来到了一个临界点。
那么按照目前的澳洲经济形势，我们到底是来到了加息尾声，还是刚刚进入第2轮加息的起点？澳洲房市到底走势如何，我们现在应该买房还是再等等呢？
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澳洲经济3个观察点
在央行发布会议记录之后的第二天，行长发布了自己的补充说明，在疫情初期和中期，澳洲的的通胀确实是由于物流和国际供应链所引起的，这时候，澳洲本地的利率因素，对于控制通胀起到的作用有限。但是目前的澳洲通胀主要原因已经不是国际的输入性通胀，而是澳洲本地因素引起的，这时的利率因素对于控制通胀能起到更大的作用。
如果把通胀里面的衡量项目逐个审核的话，我们看到大概有80%的项目，现在的通胀水平超过3%，所以通胀并不是只由于一两个因素所引起的，而是在经济中的大多数方面都存在。
目前由于澳洲国内需求所引起的通胀，已经从商品项目上面转移到了服务，包括租金，保险，金融，餐饮，居家服务和电信，几乎每一样服务的通胀水平都居高不下。人们购买实体商品的欲望已经大幅度降低，而是把重心放在了服务性消费上。历史上看，服务性消费上涨的时期都是经济增长最弱的时期，因为这个时候人们更愿意花钱买快乐而不是商品。
服务性通胀上涨，是由于澳洲本地因素引起的，比如说人工成本和商铺租金，如果澳洲再次加工资的话，服务性通胀还会持续，那么央行可能会被迫再次加息，压制通胀，那么最可怕的工资上涨和通胀上涨同时发生又相互为原因和结果的死亡螺旋就会形成，通胀和高息环境将会持续。
第3点观察是澳洲的劳动力空置率，跟服务性通胀水平呈反比，劳动力空置率越低，服务性通胀就越高。翻译过来，就是人工不好找，所以公司的人力资源都被已经被发挥到最大效率。这时候如果市场需求上升，相对与扩大生产规模再找人，企业更愿意提高商品和服务的价格，或者说用涨价来降低需求压力，并且提高利润最简单。所以解决通胀的方法，要不然就是人工更好找，失业率升高，要不然就是需求下降，人们在高息的环境下不再消费。
澳洲本地因素是目前和未来决定通胀的主要因素。想要通胀下降不再加息，需要满足，工资上涨速度低于通胀，劳动力更加充裕，失业率上涨，家庭可支配收入下降。要不然就会持续目前的高通胀高息环境。但是大家不用很担心，因为这种现象即使出现，可能澳洲也不得不开始降息刺激经济。
澳洲加息的尾声
到底目前是加息尾声还是第二轮加息的起点呢？我个人倾向于前者。最明显的观察点就是美国，英国，加拿大等主要国家加息已经进入尾声。作为世界利率风向标的美国利率，已经来到了本轮高点，美国上个月通胀月环比是0，也就是0通胀，而季度同比只有3.2%，几乎所有的行业大佬和金融业界人士都一致认为没有必要再次加息。英国和加拿大的通胀水平也一路下行。尤其是英国通胀进入自由落体阶段，不久可能就会开始担心通缩的问题了。澳洲的利率设定必须要参考美国，如果不同步的话，就会发生澳元波动，国际贸易波动，国际投资变动等等情况，这是比澳洲国内通胀更可怕的事情。再加上最近美元走低，澳元上涨，强劲的澳元让澳洲的国际购买力上涨，国际商品和服务相对更便宜，这会减缓澳洲国内的通胀压力。
综上，我认为这次的澳洲加息很可能标志着加息周期的结束。当然我有可能猜错，因为首先央行的利率相对于其他国家还有上调空间，其次澳洲的罢工文化没准还会把工资上涨继续推高，同时推高通胀水平，引起再次加息。不过无论是哪种情况，我们都应该重新审视自己的购房决策，打好提前量。
现在买房还是再等等
目前澳洲房价已经来到了历史新高，尤其是悉尼，布里斯班和珀斯更是明显。那你会不会想，既然已经都历史新高了，不如等房价降一降再入手把，毕竟现在利率也这么高。有这种想法的人一定不在少数。在我看来，这种想法就是瞎扯淡，完全是主观唯心地瞎猜，认为世界都绕着自己转。目前的房价大盘在好几个城市都是历史最高，这点没错，但是你怎么知道未来是变得更高还是更低呢？另外你怎么能猜准这个转折的时间点呢？从澳洲房价历史上看，房价短期有涨跌，长期一直涨，几乎在每一次房价短期下跌之后，下一轮的房价涨幅都会超过上一轮的价格最高点。目前的利率是近10多年最高也是没错，但是我们没人能预测未来是利率变得更高还是变得更低，所有经济学家，金融顾问，包括我这个资深房产投资者所做的预测，都只是在知识和经验的基础上的猜测而已。不过大趋势已经形成，我认为我猜对的面儿大。其实房产投资，不应该过度关心短期的市场走势和利率走势，而应该在历史经验的基础上，用平均利息，平均增长率，平均租金回报率作为参考标准，做长期规划，赚15年到20年投资的钱，比赚1-2年投机的钱要容易得多。我个人的建议不变，如果是自住房，看到好的，满意的，可以随时买进，只要自己负担得起就好，现在利率这么高你都能负担的话，说明未来你只会越来越轻松。投资者应该多关心自身的情况，在符合自己投资计划同时有充足现金和贷款能力的情况下，持续买入，长期持有就好。当然如果能离市场机遇近一点的话，就更好了。
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