这个真是太突然了，没想到春节长假刚结束，就出事儿。如果这项法案真的通过的话，可能澳洲房产投资的整个体系，又要发生重大变化了。负扣税和增值税优惠可能会被取消！而对于很多投资者来说，这两个税务优惠是在目前高利息环境下生存的最后救命稻草，也是未来第三阶段减税计划实施之后，高收入人群减免税收的重要手段。说是澳洲房产投资的核心理念之一，也毫不为过。这两项税收到底如何影响投资回报，如何影响房价，政府为什么要废除，到底有没有可能执行，这项改变到底对什么人影响最大，对哪些人毫无影响。这一系列的问题，我们就用一个影片来做出完整解答。只要你在澳洲有投资房，甚至想要买投资房，这一期一定要看完！
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今年2月5日，联邦工党向国会提交了一份法案，在今年推行Help to Buy Scheme 帮买计划。帮买计划就是政府出4成的买房资金，买家最少出2%，剩下的由银行贷款支付，目标是帮助没钱的年轻人买房。具体条款和对房市的影响大家可以看看【澳房策277】后半部分有详细解说。
如果想要在国会参议院通过“帮买计划”法案，现在的联邦执政党工党(Labour Party)，需要反对党(Opposition)也就是自由党(Liberal Party)，或者是中立议员（Crossbench）的支持才能通过，而恰好绿党(Greens) 加上工党能在参议院形成多数，可以通过任何法案。所以绿党看到了一个碰瓷儿的机会。如果你工党想要推行“帮买政策”，好，我绿党可以支持你，但是作为交换条件，你也要支持我提出的“废除负扣税和增值税优惠的政策”，你看多鸡贼。绿党原来主要关注的是气象问题，现在已经变成了为没钱买房，没钱租房的人代言的政党了，所以我叫他“没房党”。
这个负扣税和资本增值优惠是什么东西呢？普通澳洲人买个投资房，注意自住房不行啊，只能是投资房，几乎所有的投资房产生的费用，包括物业管理，地税，一大堆，都可以用来冲抵持有投资房时候的收入，也就是租金收入。如果你收入多费用少，赚钱了，盈利的部分再交税。税率跟当年个人所得税一样。也就是把投资房净收入和个人收入加总交税。
举个例子，如果你当年个人收入是10万澳币，个人所得税应该缴纳$24,967。投资房净收入5000, 那么这一年你个人总收入是10万5千，个人所得税应该缴纳$26,692。也就是说投资房给你赚的$5000里面，要拿出$1725来交税。税率34.5%。同一个例子，如果房子费用多收入少，当年亏了$5000。当年个人收入就来到了$95,000, 个人所得税应该缴纳$23,242。亏损5000块，让你少交了$1725。让房子的投资亏损冲抵个人所得税，这就叫负扣税了。
但是这些都是实打实的出租亏损，你是要真金白银填进去的。不过如果考虑到折旧这种账面亏损，能退回来的税务就会更多。还可能有房子没有实际出租亏损，也能退税回来的情况。这就是为什么澳洲高薪打工人特别喜欢买房子的原因，尤其是新房子，因为折旧更多，能在得到房价上涨好处的同时，每年都少交个人所得税。买房子也是打工人为数不多的抵税方法之一。
资本增值税优惠是说，你买投资房，持有超过一年以上，卖房比如赚了5000澳币，那么打5折，只需要计算2500澳币收入，按这个交个人所得税就好了。在上面的例子里面，只需要多交$862.5。数字方面对不对，要取决于你什么时候看这期影片，因为税法税率年年变。顺便说一下，海外人士可以使用出租亏损抵扣，但是没法享受CGT优惠。
关于上面税务信息，要感谢一下我们税务团队的Winnie老师，有澳洲税务方面的需求，报税，企业税，税务框架设计，家庭信托，自管养老金等等可以在澳房策官网找她咨询。是澳房策VISION会员的话，可以通过你的专属策略师，向Winnie老师咨询。
很多房产投资者都是依赖这两项税收优惠，来提高房产回报率，赚更多钱的。很多人说房产涨价这么凶，负扣税和资本增值税减免功不可没。你想想，如果被废除，会怎么样呢？在我们本期影片截稿的时候，法案还没有通过。工党政府一再表示自己不会考虑废除这两项税收优惠，2019年选举的时候，工党坚持废除这两项税收优惠，但是失败了，没选上。2022年大选，工党政府一开始跟绿党一样，主张废除这两项税收优惠，但是眼见不受欢迎，就放弃了这个纲领，才选上的。所以工党政府打心眼里是支持废除的，只是迫于形势所逼，才妥协，竞选时许诺两项优惠不变。
如果你一直关注澳房策的话，一定知道，工党政府已经推翻了竞选时候的2项承诺，1，对超过300万余额的养老金多征税，2，第三阶段减税计划，就算是现在工党一直坚持说不改，到最后一刻说，“不改不行”，我都不会惊讶。因为一个政府失信一次，就不再值得信任。法案目前还在国会辩论阶段，相信不久就会有结果了。
那么政府究竟会不会通过法案废除这两项税收优惠呢？大概率不会，即使万分之一废除了，也不会从根本上动摇房产投资的逻辑。
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房产投资者组成的政府
澳洲联邦众议员(Member of the Parliament )有151人，其中102个也就是⅔，拥有至少2套房产，其中至少14位众议员有4套房产或者更多，总理本人有3套房子。换句话说，参与制定澳洲行政和税务法律的各位议员们，本身就是房产投资者，或者说澳洲联邦政府是由房产投资者组成的，都一点不为过。这就是负扣税政策在过去40年都没有变的最深层原因。即使是未来有任变动，所有的政策走向都会向着房产投资者一端倾斜，即使暂时受到打击，修正的力量并没有削弱，政策制定根本上会向房产投资，或者说议员本身的利益倾斜。跟着大树好乘凉说的就是这件事情。
负扣税受益者众多
澳洲税务局统计，澳洲有240万房产投资者受益于负扣税政策。这240万人即是票仓的重要组成，也是为市场提供出租房源人，得罪了这240万人，对于现政府连任，和现政府积极解决出租房供应量问题都没有任何好处。
澳洲社会稳定性
刚刚出炉的澳洲失业率，来到了近几年的新高4.1%, 而利率仍旧保持在高点。现在经济不好，失业率开始上升，贷款利率高让很多背负高额贷款的投资者喘不过来气，如果没有负扣税撑着，恐怕那批高杠杆的人早就挺不住了。这个时候改变税法，可能会引起房产抛售，房价崩盘。当然对买不起房子的人是好事，对手握现金的投资者是好事，但是会引起社会动荡。这对执政党来说可不是好事。如果投资人撂挑子不玩儿了，那就只剩下政府自己去解决租房问题吧。
所以说，我认为大概率这两项税收优惠不会变动。大家可以耐心等待国会那边的结果。
澳洲税务改变=房市不稳定？
澳房策的VISION会员在加入之后，第一个90分钟的策略会议里面，经常会问我这样一个问题。澳洲现在的税务政策有可能会改变吗？如果可能改变，那我的投资会不会就不稳定了呢？在这里我想统一回答一下。澳洲未来房产投资相关的税务一定会改变的，我们唯一不知道的是什么时候改，和改成什么样。像是负扣税政策已经实施了40年，看着很稳定，但是未来还是有可能会改变的。
我的观点是，1，房产投资能赚钱，并不是因为负扣税才赚钱，而是通过租金现金流和房价上涨赚钱，任何税务都可以看作是投资成本的一部分，只要最终净利润为正，而且利润率，或者更准确地说，现金回报率ROI可以的话，那房产投资的本质就没有改变。2，任何投资都是有风险的，包括你存银行的钱还有可能取不出来呢，银行还可能倒闭呢。风险就来源于你的知识量和经验，同样的投资标的，人家觉得没风险，因为人家懂，知道如何控制风险，而你觉得全是风险，因为你不懂，不懂就会担心，不敢往前走。所以要不然你就自己学习提高，要不然就找个厉害的团队帮你投资，没有其他选择，3，现在的世界只有不确定才是确定的。我们没人知道未来，能做的事情就是等改变来了，积极应对，或者像澳房策一样，让VISION会员随时都有投资的“红线保障”和通过大量调研得出的“市场预判”，比普通投资者抢先一步准备好应对可能到来的改变。
春节长假刚结束，我们的咨询量又开始爆炸了，光是上个周末，我们就接到了将近30个咨询，其中，中国大陆的直接咨询量居然占了一半。我真的没想到。明知道澳洲房产投资对于海外人士是有加税收的，但还是来咨询，看来国内出境投资的需求并没有减弱。
我们给这波加入VISION会员的一位朋友，做澳洲资产配置，根据不同房产类型和城市，计算了12种排列组合，75万的房产，5年税前总收益可以达到42万澳币，这是全额现金支付的情况下的结果。我们考虑了印花税，印花税附加，土地税，土地税附加，其他交易和持有的所有成本...现金回报率年化回报率在9%，还是不错的，比投一些ETF，基金回报都要高，关键澳洲经济和政策比较稳定。我们还计算了各种贷款的情况，如果在澳洲本地贷款，按照8%利率计算，同时考虑到各种申请费维护费，假设贷款50%，5年总回报降低到27万，但是现金回报率提高到11%。所以海外人士在澳洲本地贷款，实际上更赚钱了，这一点是打破很多人认知的结果。
这跟国内房产2002-2019年，一线城市动不动15倍18倍房价疯长绝对没法比。但是现在对比下来，澳洲的房产投资回报可比国内好太多了。新时代已经开始，我们思维也要跟上时代啊。
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