top of page

【澳洲房产】墨尔本"全球最宜居"? 我要吐了! 犯罪率九年最高! 欠债还不起！5组数据拆穿排名真相! 留学移民房产中介永远不会告诉你的秘密! 【澳房策426】

最后更新：2026-04-24

墨尔本全球最宜居排名真相：犯罪率九年最高、维州债务1870亿、房价首府第六的数据拆解


TL;DR / 核心要点

  • 排名方法论有硬伤：EIU宜居指数最初为跨国公司外派员工设计，完全不测房价、生活成本和犯罪趋势；Time Out靠2.4万份问卷，咖啡和涂鸦加分，安全不归它管

  • 犯罪数据触目惊心：2025年维州63万起犯罪，犯罪率每10万人8,885.5起，九年最高；青少年犯罪25,275起创1993年以来纪录

  • 维州财政深陷泥潭：净债务预计2028年达1,870亿澳元，信用评级AA全澳最低，2014年以来债务涨415%而经济仅增长29%

  • 房价首府排第六：墨尔本全类型住宅中位价82.6万澳元，比2022年3月高峰仍低1.3%，同期珀斯涨80%、布里斯班涨65%

  • 投资者在跑：2024年维州流失24,000套出租房，22%墨尔本投资者在2023-24财年至少卖掉一套房，全澳最高


目录



引言

2026年3月，Time Out杂志评选墨尔本（Melbourne）为全球最宜居城市第一名。同一个月，维州犯罪统计局（CSA）公布最新数据——63万起犯罪，犯罪率九年最高。一边全球第一，一边九年最差，这两件事放在一起，你不觉得魔幻吗？

本文基于Alex老师在YouTube频道澳房策发布的深度视频整理优化

排名到底在测什么、谁在拿它赚钱、以及作为投资者你应该用什么标准看一个城市——接下来用5组官方数据，一层一层拆开这个"全球最宜居"的包装。


墨尔本"全球最宜居"排名到底在测什么？

EIU全球宜居指数最初是为跨国公司计算外派员工"艰苦补贴"而设计的，它完全不测房价、不测生活成本、不测犯罪趋势走向，与你在一个城市扎根、买房、承担房贷的决策维度完全脱节。

至少7个国际排名把墨尔本排在前列：EIU全球宜居指数第四、QS最佳留学城市第五、牛津经济研究院第六、Mercer生活质量第二十。但被中介引用最多的EIU指数，衡量的是"一个外国人被公司派到这个城市，生活方不方便"。你是要在这里扎根买房养孩子的人——这个排名根本不是给你设计的。

EIU测的是稳定性、医疗、教育，但完全不测房价，完全不测生活成本，完全不测犯罪趋势。它管你的城市有没有好医院，但不管你去好医院的路上安不安全。54%的墨尔本居民说生活成本是最大压力——排名把这条最要命的指标给忽略了。Time Out呢？2.4万人填了问卷，咖啡好喝加分、涂鸦好看加分、酒吧氛围好加分。晚上走在街上安不安全？不归它管。政府基建有没有钱？它不管。用一个"咖啡评分"做人生决定，挺魔幻的。

排名机构

测什么

不测什么

对投资者的参考价值

EIU全球宜居指数

稳定性、医疗、教育、基础设施

房价、生活成本、犯罪趋势

低——为外派员工设计

Time Out

咖啡、美食、文化、夜生活

安全感、政府财政、住房压力

极低——问卷式生活方式评分

QS最佳留学城市

大学排名、学生体验

毕业后就业、房产市场

仅限留学参考

Mercer生活质量

39项生活因素

投资回报、租金收益率

中等——维度较全但不含投资


谁在靠墨尔本宜居排名赚钱？

从政府到房产中介到留学机构，排名一出来就启动了一条完整的利益链：政府拿它招商引资，中介拿它推销房产，留学机构拿它吸引国际学生——而你是最后一个知道真相的人。

第一层是政府。墨尔本市政府花了大几百万做"Only in the City"营销活动。Business Victoria排名出来当天就发指南，教企业怎么拿排名做广告。Live in Melbourne官方移民门户首页挂着"Move to one of the world's most liveable cities"。Study Melbourne挂着EIU排名标签，口号是"A welcoming and safe city"。维州有超过25.8万国际留学生——这是一个几十亿澳元的产业，排名就是这门生意的广告牌。

第二层是房产中介，尤其是只做墨尔本业务的买家中介。Knight Frank（莱坊）说墨尔本是澳洲"最强长期增长城市"，CBRE说"宜居声誉支撑着繁荣的商业地产"。逻辑清晰——宜居→人搬过来→房价涨→快来买。但他们不会告诉你：墨尔本的住宅房价现在在首府城市里排第六，比布里斯班、珀斯甚至阿德莱德都便宜。

第三层是移民和留学中介。"宜居"两个字被当成万能广告。但就在排名被到处引用的同时，2025年8月中国驻墨尔本总领馆发布了安全提醒——"减少夜间外出""增强安全防范意识""避免正面冲突"。一边领事馆让你注意安全，一边中介跟你说全球最宜居。谁在说实话，你自己品品。


墨尔本的犯罪数据有多严重？

2025年全年维州发生63万起犯罪事件，犯罪率每10万人8,885.5起，是九年来最高水平；青少年犯罪25,275起，创1993年有电子记录以来的纪录。

63%的抢劫案、超过一半的劫车案和入室抢劫由未成年人所为。 警方全年缴获17,400把刀和砍刀，又是创纪录。政府2025年不得不把砍刀（machete）列为违禁武器。

这不是统计表上的冰冷数字。2025年9月，墨尔本西区Cobblebank，两个男孩——一个12岁一个15岁——打完篮球走在回家路上，被一群人用砍刀袭击，没能活着回家。2023年墨尔本CBD两周内至少10起抢劫，受害者大部分是华人留学生。SBS中文报道的标题是："不要穿戴或携带奢侈品"。这就是"全球最宜居城市"给你的安全感。

Numbeo全球城市安全数据库的安全指数对比一目了然：堪培拉73.6、悉尼66.1、布里斯班62.5、珀斯58.2、墨尔本55.8——首府城市里垫底。

首府城市

Numbeo安全指数

排名

堪培拉

73.6

第一

悉尼

66.1

第二

布里斯班

62.5

第三

珀斯

58.2

第四

墨尔本

55.8

垫底


维州为什么被称为"债务之州"？

维州净债务预计2028年达1,870亿澳元、2029年飙至1,940亿，自2014年工党上台以来债务涨了415%，同期经济仅增长29%。信用评级AA，全澳各州最低。

标普、穆迪、惠誉三大评级机构轮番警告还会再降一级。IMF2025年Article IV文件直接点名："联邦政府可能需要出手救助高负债州——尤其是维州。"这是IMF几十年来对澳洲州财政最严厉的一次表态。

钱是怎么烧掉的？英联邦运动会2023年7月宣布取消，仅"不办"这个动作本身就浪费了5.89亿澳元。East-West Link公路取消，违约金11亿。West Gate Tunnel原预算55亿，现在超过100亿，晚了三年。Suburban Rail Loop总造价估计2,000亿澳元，Grattan研究所直接叫它"a money sink"。

钱不够怎么办？加税。2014年到今天，维州政府推出或上调了55到63项税费。土地税起征点2024年1月从30万降到5万，缺席业主附加税从2%翻倍到4%，COVID债务附加税名义"临时"实际收到2033年。在我的实操经验中，这些税费叠加对投资回报的侵蚀是真实可感的。ABS数据显示2023-24年超过12.9万家维州企业关门——全澳第一。 维州2024年一年流失24,000套出租房，PIPA最新调查评维多利亚为全澳对房产投资者最不友好的州。22%的墨尔本投资者在2023-24财年至少卖掉了一套房，全澳比例最高。


墨尔本的生活成本到底有多高？

墨尔本一杯flat white现在6澳元起步，比疫情前涨了37.5%。单身人士每年需要9万到13万澳元才能"过得舒服"。54%的墨尔本居民说生活成本是他们最大的压力来源。

La Marzocco Australia的Future of Coffee Report（2025年数据）显示，澳洲一杯咖啡平均价从疫情前4澳元飙到5.5澳元。Single O的CEO在2025年11月接受The Nightly采访时直说，2026年一杯flat white全澳均价会到6-7澳元，"要不然我们肯定亏本"。"全球最好咖啡文化"——前提是你掏得起这个价。

快速入门澳洲房产投资，请参加直播公开课《选好投资房开启创富之路》，了解普通人如何通过澳洲房产投资实现财富自由。想理清投资起点，请预约"蓝图之旅"45分钟一对一诊断。咨询报名链接请看YT影片说明栏，或到澳房策官网。

Broadsheet 2025年调查显示，四分之三的餐饮老板说成本一年内涨了10%以上，三分之一说涨了20%以上。关门潮正在发生。Time Out调查里94%受访者给美食打高分、92%给艺术文化打高分——但这些打高分的场景，很多已经关门了或者马上要关门。用一个正在消失的场景给一个城市打满分，这个排名的保质期有多久？

Numbeo全球生活成本指数中，墨尔本2025年排到全球第84位。CityLink是全澳最贵的收费公路，单程超过12澳元。一家人每周杂货212澳元，水电气每月300-500澳元，中位租金周租570澳元约合月2,280澳元。当一个城市的"宜居"需要你掏得起7块钱一杯咖啡、一顿晚餐40块起步、一年9万块基本开销——那"宜居"到底是对谁来说宜居呢？ 排名评的是有能力消费这些东西的人的宜居，对大多数普通人来说完全是两回事。


墨尔本房价在首府城市里排第几？【澳洲房产】

2026年第一季度Cotality数据显示，墨尔本全类型住宅中位价82.6万澳元，在首府城市中排第六。房价到今天还比2022年3月高峰低1.3%，而同期珀斯涨了80%、布里斯班涨了超过65%、全国大盘涨了近15%。

独栋别墅中位价将近98万澳元。重点不是绝对价格，重点是方向。墨尔本是唯一一个没有回到上一轮高点的首府城市。CBD写字楼空置率19%——全澳最高也是1997年以来最高，疫情前才3.7%。五分之一的办公室空着。在黄金21法则里面，"出租空置率"和"现金流平稳"是两个硬指标。城市的经济引擎在熄火的时候，你的租金回报靠什么撑？

我自己的判断是，墨尔本不是便宜——是基本面在走弱。便宜和"便宜货"是两码事。如果打折是因为性价比高，那叫捡漏；如果打折是因为没人要，那叫清仓。你得分清楚。

还有一个不能忽视的大背景：RBA在2026年2月和3月连续加了两次息，现金利率推到4.10%。贷款更贵了，借贷能力在缩水。这种环境下，基本面弱的城市受伤最深——因为钱变贵了，资金会往回报更确定的地方跑。

指标

墨尔本

珀斯

布里斯班

住宅中位价（2026 Q1）

82.6万

高于墨尔本

高于墨尔本

较2022年3月高峰涨幅

-1.3%

+80%

+65%

CBD写字楼空置率

19%（全澳最高）

显著更低

显著更低

首府排名

第六

前列

前列


墨尔本居民自己怎么评价这座城市？

2025年10月Committee for Melbourne与Ipsos对1,000名墨尔本居民的调查显示：居住满意度跌至77%（同比降4个百分点），对犯罪和反社会行为的担忧从29%飙至41%（一年暴涨12个百分点），54%说生活成本是最大问题。

35%的人说过去一年生活变差了，只有20%觉得变好了。78%的人说"感觉安全"是选住处的第一考量，但只有46%的人觉得自己住的地方安全——你看这个落差。三分之一说自己"勉强过得去"，五分之一说自己"活得很挣扎"。连"不认同自己是墨尔本人"的比例都几乎翻了一倍。

你可能觉得满意度才降了4个百分点，至于吗？要看方向。犯罪担忧一年暴涨12个百分点、三分之一说变差了、归属感断崖下跌——这不是波动，是趋势逆转。趋势逆转对投资者意味着什么？逻辑很简单：城市吸引力下降→优质人口不来或者走了→住房需求减弱→房价承压。 墨尔本房价掉到首府第六，不是被低估了，是基本面在走弱。


你的钱到底该不该放在墨尔本？

用黄金21法则做"城市体检"：墨尔本人口增速放缓（2.7%降至2%）、基建严重超支且滞后、CBD空置率偏高、维州财政全澳最紧张。在RBA连续加息到4.10%的环境下，基本面弱的城市受伤最深。同样100万澳元，三年前放珀斯涨了80万以上，放墨尔本不但没涨还缩水了。

人口增长方面，2023-24年墨尔本新增14.3万人全澳最多，但ABS数据显示2024-25年增速从2.7%放缓到2%。增长里面一大块是留学生和临时签证，大多租房不买房，对房价支撑有限。基建方面，拥堵全澳第二差，一个隧道超支一倍多，外围城区基建严重滞后。541法则怎么说？50%在地点。地点选错了，你持有再久，复利也是在一个更低的基数上跑。 时间能帮你赚钱，但前提是方向得对。

具体怎么办？在我们的实操经验中，分三种情况——

已经在墨尔本有房子的： 不用恐慌。自住或已持有多年有正现金流的，短期波动不用太紧张。但如果投资组合里墨尔本仓位过重——比如两三套全在维州——应该认真考虑跨州再平衡。VISION全天候投资的第一条就是"全澳洲"——不把鸡蛋放在一个篮子里。

正打算去墨尔本买的： 不要因为"便宜"就冲。问自己一个问题：同样的预算，在其他城市能不能找到基本面更好的标的？同样100万，放对了地方叫投资，放错了地方叫捐款。

考虑移民或留学的： 排名给你的是一张营销画面。做自己的调研——去看CSA的犯罪数据，去看Committee for Melbourne的居民调查，去看Numbeo的安全指数。别拿一个"咖啡评

分"排名来做改变人生的决定。


常见问题 (FAQ)


墨尔本真的是全球最宜居城市吗？

2026年3月Time Out评选墨尔本为全球最宜居城市第一名，但该排名基于2.4万人问卷，侧重咖啡、美食和文化体验，不测安全趋势、房价和生活成本。同月维州犯罪率达九年最高，两组信息需要放在一起看。


EIU全球宜居指数到底测的是什么？

EIU宜居指数最初为跨国公司计算外派员工"艰苦补贴"而设计，衡量稳定性、医疗、教育和基础设施，完全不测房价、生活成本和犯罪趋势走向。它评估的是"外派方便度"，不是"扎根生活质量"。


墨尔本的犯罪率有多高？

2025年维州全年63万起犯罪事件，犯罪率每10万人8,885.5起，九年最高。青少年犯罪25,275起创1993年以来纪录。Numbeo安全指数墨尔本55.8分，在澳洲首府城市中垫底。


维州政府的债务有多严重？

维州净债务预计2028年达1,870亿澳元，2029年飙至1,940亿。自2014年以来债务涨415%，经济仅增长29%。信用评级AA全澳最低，IMF2025年点名警告联邦可能需要出手救助。


墨尔本的房价现在排第几？

2026年第一季度Cotality数据显示，墨尔本全类型住宅中位价82.6万澳元，在首府城市中排第六，比布里斯班、珀斯和阿德莱德都低。房价比2022年3月高峰仍低1.3%。


墨尔本的生活成本高吗？

墨尔本单身人士每年需9万到13万澳元才能"过得舒服"。一杯flat white 6澳元起步，比疫情前涨37.5%。中位租金周租570澳元，CityLink单程超12澳元。54%居民说生活成本是最大压力。


谁在靠墨尔本宜居排名赚钱？

三层利益链：政府拿排名做招商和留学推广（维州有25.8万国际留学生），房产中介拿排名推销房产，移民和留学中介拿"宜居"做万能广告。同时中国驻墨尔本总领馆2025年8月发布安全提醒。


墨尔本CBD的空置率有多高？

墨尔本CBD写字楼空置率19%，全澳最高也是1997年以来最高，疫情前仅3.7%。五分之一的办公室空着，直接影响周边商业活力和投资公寓的租客来源。


墨尔本投资房还值得持有吗？

取决于你的持有状况。自住或正现金流长期持有的不用恐慌，但仓位过重（多套集中维州）应考虑跨州再平衡。不建议因"便宜"盲目入场，应对比其他城市基本面后再做决定。


维州加了多少税？

2014年至今推出或上调55-63项税费。包括土地税起征点从30万降至5万、缺席业主附加税翻倍至4%、COVID债务附加税收到2033年、空置住宅税扩展至全维州、短租税7.5%等。



结论

一个城市值不值得你砸几十万、上百万进去，不是看Time Out排第几，不是看EIU给几分。看的是人口质量、供需结构、基建承载力和经济基本面。墨尔本犯罪率九年最高，维州债务全澳最重，房价首府第六且三年没回到高点。给你排名的人和卖房子给你的人，用的是同一套逻辑：让你看到他们想让你看到的。投资者的工作不是相信排名，是穿透排名看到基本面。

如果你想知道自己的投资组合里哪些城市亮绿灯、哪些亮红灯——你需要的不是一个排名，而是一套专业的评估体系。我们在展望黄金会员里，把利率、供需、租金、政策这些变量做成了持续更新的决策系统。澳房策业务覆盖全澳洲，100%买方立场，不受任何州领地和房产类型限制。


关于作者

Alex老师 | 澳房策创始人

澳房策专注"一站式澳洲房产投资托管"，帮助会员实现财富自由、退休自由、旅行自由。基于黄金21法则、541法则和VISION全天候投资等自研框架，为华人投资者提供从定位、贷款、选房到管理的全流程服务。业务覆盖全澳洲，100%买方立场。

留言

bottom of page