【澳洲房产】突发！澳洲通胀飙升降息没戏！西太银行(Westpac)紧急改口！2026年买房的人要哭了？自住投资买房两套打法缺一不可【澳房策410】
- 澳房策
- 2天前
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前两天澳洲统计局放出一个炸裂的数字——12月CPI（消费者价格指数）同比涨了3.8%！上个月还是3.4%，一个月时间，直接蹿了0.4个百分点。你知道这意味着什么吗？2025年好不容易降了三次息，从4.35%降到3.60%，大家刚松口气准备上车，结果——可能白高兴了。就在数据出来几个小时后，Westpac（西太银行）紧急发布声明，说："12月季度通胀数据投了决定性的一票，加息。"四大银行里头，现在已经有三家预测下周RBA（澳洲储备银行）要加息了。2025年的降息红利就此打住，甚至要开始往回走了。
那么这份最新的通胀报告到底说了什么？其中的电价为什么涨了21%？四大银行认为加息概率到底多大？最关键的一点，2026年想买房的人，不管自住还是投资，现在应该怎么规划呢。
3.8%半年新高
先看数字：3.8%。这是ABS刚发的12月CPI同比数据。上个月还是3.4%，一个月功夫，蹿了0.4个百分点。这个跳升幅度，是过去一年里最大的一次。
关键是，RBA最看重的那个指标——Trimmed Mean，也就是把波动最大的项目剔掉之后的核心通胀，现在是3.3%。
RBA的目标区间是多少？2%到3%。就说现在的通胀还在目标区间之外，通胀根本没摁住。RBA一直说要把通胀拉回2%到3%的区间，结果现在不但没回去，还在往上蹿。
再看季度数据。2025年第四季度整体通胀3.6%，是过去六个季度里最高的一个。你没听错，不是在往下走，是在往上。很多人以为通胀已经被控制住了，这组数据直接打脸。
那到底啥东西涨得最凶？答案是住房类，同比涨了5.5%，是CPI里头贡献最大的。新建住宅成本涨了3%，租金涨了3.9%。就这三样，把整个通胀数字往上拽。住房相关的开支，基本上占了普通家庭支出的三分之一，这块一涨，整个生活成本都跟着涨。
各个城市也不一样。Brisbane（布里斯班）CPI高达5.1%，Sydney（悉尼）3.4%，Melbourne（墨尔本）3.0%，Perth（珀斯）最低，只有2.8%。所以你看，住在不同城市，感受到的通胀压力是完全不一样的。
但这还不是最刺激的。你知道什么东西涨得最离谱吗？电价涨了21.5%！而且这里头还藏着一个更大的坑。
电价涨21%咋回事
21.5%。这是12月CPI里电价的同比涨幅。听着吓人是吧？但我告诉你一个更扎心的数字，涨的价格里面，有17%是因为政府撤销了电价补贴造成的。
意思就是，这21.5%的涨幅，绝大部分是因为补贴没了。政府之前给每家每户发的电费补贴，相当于帮你挡了一大块账单，现在这块遮羞布被扯掉了，电费的真实面目就露出来了。
联邦政府的能源补贴——每户300澳元——2025年12月31日到期。财长Chalmers（查默斯）已经确认，2026年不会再有新补贴。说实话，这波操作挺绝的，补贴一停，通胀数字直接原形毕露。之前通胀看起来在往下走，有多少是补贴在帮忙压着？
这对普通家庭意味着什么？根据财政部的估算，2026年的三口之家，电费账单直接多出500块，这还是保守估计。如果你家用电量大，或者住在电价本来就高的州，这个数字可能更高。
电价为什么越来越高？三个原因：
第一，老煤电厂加速退役。澳洲的煤电厂预计2038年前全部关掉，供应在收缩。煤电退了，新能源还没完全顶上来，这个过渡期电价就容易波动。
第二，天然气价格还在历史高位附近。天然气发电占了电力供应的一大块，燃气价格高了电价自然也高。
第三，数据中心用电爆发式增长。Amazon（亚马逊）、Microsoft（微软）、OpenAI这些科技巨头都在澳洲建数据中心。现在数据中心占电网用电量约2%，到2030年预计涨到6%到8%。AI时代，电力需求只会越来越大，这些数据中心可都是用电大户。
不过有个好消息。2026年7月，政府会推出一个叫Solar Sharer的计划——每天中午三个小时免费用电。如果你家有太阳能电池，把用电时间挪到中午，一个五口之家一年能省800到1100澳元。所以现在装太阳能板，可能比以前更划算了。
电价涨了，通胀高了，那问题来了—— RBA会怎么反应？银行又是怎么预测的？这才是你最该关心的。
四大银行三个喊加息
先回顾一下现在的利率。现在的Cash Rate（现金利率）是3.60%，2025年12月10日生效。整个2025年，RBA降了三次息，从年初的4.35%一路降到3.60%，总共降了75个基点。很多人以为2026年会继续降，买房的好日子要来了。
但今天这个通胀数据一出，游戏规则变了。来看四大银行的最新预测：
CBA（联邦银行）：预测2月加息25个基点，利率升到3.85%。说可能加一次就够了。CBA的意思是，加一次息把市场预期稳住，通胀自然就会往下走。
NAB（国民银行）：预测更激进，2月加25个基点，5月再加25个基点，全年一共加50个基点，利率升到4.10%。NAB觉得通胀比较顽固，一次加息不够，得连着加才能把通胀摁下去。
Westpac（西太银行）：这个最有意思。CPI数字出来的当天，西太银行的首席经济学家Luci Ellis紧急改口，从之前的"长期维持不变"直接转成预测2月加息。Westpac之前一直是鸽派，现在也转向了。只有一家银行跟其他三家唱反调——ANZ（澳新银行），他们坚持认为全年利率维持3.60%不变。ANZ觉得通胀上升是暂时的，主要是补贴到期造成的技术性反弹，不需要加息应对。三比一。四大银行里有三家预测下周加息。
再看市场预期。CPI数据出来之前，ASX利率期货市场显示加息概率只有27%。数据一出，概率飙到58%。市场预期已经从"继续降息"转向"加息25个基点"。市场情绪的转变，来得比谁都快。
RBA自己怎么说？去年12月的会议纪要里，委员会明确表示"越来越不确信货币政策还在压缩通胀"，他们还在会议里讨论了2026年可能需要加息的情景。副行长Andrew Hauser（安德鲁·豪泽）1月8日讲话时直接说："通胀超过3%太高了。近期进一步降息的可能性非常低。"
所以你看，三家银行喊加息，RBA自己也在放话。但问题是——加息真的意味着房价要跌吗？接下来我要分析的部分才是重点。
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悉尼跌了珀斯疯了
先看大盘。全国中位房价现在是901,257澳元，住宅市场总价值12.3万亿澳元。一年涨了8.6%，全国平均每套房子增值了大概7万澳元。但12月的数据出现了一个重要信号。
Sydney（悉尼），12月房价跌了0.1%。Melbourne（墨尔本）一样，12月跌0.1%。那这是转折信号吗？不一定，但至少说明悉尼墨尔本的可负担性已经到极限了。房价涨到一定程度，买得起的人就越来越少，需求自然就会放缓。跟另一边比完全是两个市场。
Brisbane（布里斯班）：2025年全年涨了14.5%，12月还在涨1.6%，创历史新高。布里斯班这几年简直是坐火箭，2032年奥运会的预期加上人口流入，把房价推得越来越高。Perth（珀斯）：全年涨了13%，12月涨1.9%，同样创历史新高。更重要的是，珀斯House（独立屋）中位价正式突破百万澳元，加入了"百万俱乐部"。现在全澳六个首府城市，House中位价都过百万了。
这说明啥？市场正在分裂。悉尼墨尔本在承压，布里斯班珀斯在狂奔。用我们澳房策"黄金11法则"的框架来看：人口流向、供需结构、贷款可得性——这三个指标在不同城市完全不一样。珀斯和布里斯班的人口流入强劲，供应紧张；悉尼墨尔本的购买力已经被高房价透支了。
拍卖清盘率呢？12月中旬首府城市综合清盘率62.7%，墨尔本65.7%，悉尼58.1%。跟2024年同期的54%比还是有提升，但比10月峰值的73%已经明显回落。清盘率下降，说明买家的出价意愿在降低，市场热度在退烧。
房价在分化，那租金呢？是不是也到顶了？这关系到投资回报率。
租金增速放缓
2025年全国租金涨了3.9%，不算低，但跟2023年、2024年动不动7%、8%的涨幅比，已经明显放缓了。租金涨幅放缓，对租客来说是个好消息，但对投资者来说意味着租金收益率的增长空间在收窄。
空置率呢？全国1.4%，还是特别紧张。Perth最夸张，只有0.7%，基本上房子一放出来就被抢光。Adelaide（阿德莱德）0.9%，Darwin 1.0%，Brisbane 1.2%。Sydney 1.8%略有回升，Melbourne 2.0%是唯一达到2%的首府城市。健康的空置率一般在3%左右，现在全国都远低于这个水平。
但有一个城市出现了罕见的租金下跌——Canberra（堪培拉），全年跌了1.6%。为啥？公务员回流办公室的需求变化，加上供应相对充足。堪培拉是个特例，不能代表全国趋势。
租金放缓了，但建筑价格在涨——这是怎么回事？
建筑商集体提价
疫情以来，澳洲建筑成本已经涨了太多了。2020年建一栋30万的房子，现在要45万以上。成本涨了这么多，新房价格能不涨吗？
当年的建筑商倒闭潮，就是因为疫情初期签的固定价格合同，根本覆盖不了30%到40%的成本上涨。说白了，签约的时候没想到成本能涨这么猛，做一单亏一单。很多小建筑商撑不住，只能倒闭。
政府说要五年建120万套住房，平均每年24万套。实际呢？截至2025年9月的1年里，全澳开工量只有184,460套，缺口6万套。政府的目标和现实之间，差距还是很大的。
2026年会好转吗？“莱坊建筑成本咨询”的预测是，Brisbane、Perth的建筑成本还会继续涨5%以上。劳动力短缺也是个问题——目前建筑行业工人短缺14.1万人，到2027年预计会扩大到30万人。55岁以上的建筑工人占比已经超过25%，年轻人不愿意干这行。建筑工人老龄化，新人补不上来，这个问题短期内解决不了。
这意味着啥？新房供应会继续紧张，新房价格还有上涨压力。用我们"541法则"的逻辑来看：地点占50%、持有时间占40%、入场时机只占10%。与其纠结什么时候买，不如先把地点选对。
好，数据都摆这了。那问题来了——2026年到底该不该买房？该怎么买？
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不同买家的打法
说到这，你可能会问：Alex老师，道理我都懂，但具体怎么操作？我按不同买家类型给你拆解。
自住买家：
如果你现在能负担得起，不用等。为啥？因为等加息落地，房价可能没跌，但你的贷款能力先缩水了。RBA研究显示，利率每涨1%，借贷能力大概下降10%。
关注悉尼墨尔本的短期调整窗口。12月已经微跌0.1%，如果你本来就锁定了这两个城市，现在可能是个入场机会。卖家预期在松动，议价空间在变大。
考虑锁定3年固定利率。现在很多银行还有不错的固定利率产品，在加息周期里锁定一个相对低的利率，能帮你稳定现金流。至少未来三年你知道每个月要还多少钱，心里有底。
首套投资房买家：
优先考虑现金比较好的市场。珀斯布里斯班部分区域的租售比还不错，空置率又特别低，租金收入能覆盖大部分甚至全部持有成本。现金流正意味着你不用每个月往里贴钱，持有压力小很多。
避免高杠杆。利率上行周期，负现金流的压力会越来越大。借太多钱，一旦利率涨了，月供涨了，你的现金流就会很紧张。
多套投资房买家：
评估整体投资组合的抗压能力。做一个压力测试——假设利率再涨0.5%甚至1%，你的现金流还能撑得住吗？如果撑不住，就要提前做调整。
考虑卖出表现弱的资产。如果你有多套房产，把涨不动又亏现金流的那套处理掉，集中火力在强势市场。不要舍不得割肉，资金要用在刀刃上。
多关注跨州投资机会。用我们"VISION全天候投资"的思路，不把鸡蛋放在一个篮子里——悉尼有，珀斯也要有，分散风险的同时捕捉不同市场的增长。
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