欢迎来到澳房策，我是Alex老师。
前两天有位大哥通过澳房策媒体平台联系到我们，非要到办公室找我聊聊。我说我们线下一般只接待会员。大哥够豪横的，二话没说，直接付款加了VISION会员，当天下午就到我办公室来。聊上了才知道，这大哥是北京的，刚刚拿到永居就到了澳洲，手里有不少闲钱，想要把这些钱用起来，问我到底是投资股票好还是房产好。诶，这个问题真的问到重点了。最近股市的疯狂，大家都知道了吧，尤其近半年，澳股上涨15%，美股上涨32%。个股更夸张，英伟达上涨131%。很多刚刚开始投资的朋友，包括房产投资者，心里都开始打鼓，到底我是投股票好，还是投房产好呢？我和大哥坐下来聊了差不多2个小时，帮他理清了思路，做了投资规划。我就来跟大家分享一下在澳洲买房和买股票的差别，究竟什么人，在什么情况下，适合投哪种投资，您今天可来着了，这都是付费内容，所以你一定要看到最后。
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我们不说废话，直奔主题。
1.资本增值 (Capital Gain)
不论是股票还是房产，最赚钱的部分就是价格上涨，学名叫做资本增值(Capital Gain)，能涨多少呢？澳洲房价过去25年大平均年化增幅大概7%，美股大盘S&P500指数长期年化增幅差不多10%。我们按照25年期，对比一下两边未来的资本增值。
今天你买一套悉尼价值100万的房产，25年后价值543万。
今天买价值100万的股票，25年之后价值是1083万
可能看到这里你就想去买股票了，不过你先不要着急下结论，因为还有很多因素没有考虑到。
2.现金流收益
房产除了本身增值之外，还有租金收入 (rent) 。根据CoreLogic今年2月份的统计数据显示，澳洲房产租金回报率，悉尼是3%，达尔文是6.6%，而8大城市大平均是3.7%。100万的房产每年租金收37000。
另一方面，股票的现金流来源于，分红/股息/股利(Dividend)。我们以美股大盘S&P500指数基金为例，这个基金包含了500家最好的上市公司，每家股票都有各自的分红规则和分红比例，所以S&P500指数也是按照各只股票的占比来综合分红的。自从有S&P500指数以来的大平均分红是2.9%，近年来越来越低，2022年降低到了1.78%，而且趋势越来越明显。我们就算未来25年的平均分红是1.7%好了。每年17000。
3.买入费用
买入费用方面，澳洲房产需要缴纳律师费，印花税和一些杂费。律师费大概2000，印花税每个州领地不同大概4%。这都是一次性的费用。以新州举例，这部分一次性购买费用大概42000.
股票方面不太一样。人在澳洲，想要买美国股票，需要先在一家券商开户，比如找4大银行的证券部，然后入金，然后买入股票持有。买入时需要缴纳交易费和澳元兑美元的换汇手续费一共6700
当然四大银行的证券部并不是手续费和换汇费最便宜的，只是比较方便而已，因为大概率你在4大银已经有账户，操作方便很多，心里也踏实。
4.持有费用
房产的持有费用比较杂，包括水费, 市政费, 物业管理费, 维护费, 等等，具体项目大家可以看一下[澳房策234]. 如果持有房产净亏损，可以冲抵当年个人所得税，如果盈利，就需要跟个人所得税加总一起报税。澳洲房产在没有贷款的情况下，可以肯定是正向现金流的。按照租金回报率3.7%计算，最后实际净现金流大概2.7%, 费用在1%左右。而持有股票基本没有费用。除了拿分红要缴纳15%给美国政府, 还要按照澳洲个人所得税征税。但是双边有协议不会双重征税，所以一共缴纳的，最终还是缴纳个人所得税，我们假设是37%税率。
5.卖出费用
卖房的费用其实就是装修费和中介费了。装修费多少，真的要看具体情况，比如刷墙，重新换地板这种大工程，还是简单清扫这种小工程。中介费一般在1.65%-2.2%之间。股票卖出之后钱以澳元形式回到澳洲银行卡上，跟上面的一样，还是0.67%，但是中转行和托管行的收费要看具体情况。
6.税务
对于澳洲本地房产的税务来讲，第一个就是所得税。其实就是持有房产的收入，也就是租金回报，减去所有费用，比如上面讲过的持有费用，中介费用，还有澳洲神奇的负扣税，不论是盈利还是亏损都要计入当年的个人所得税计算。我们假设个人税率是37%。但是即使产生了收益你也没有办法把钱投资到房子里面去产生复利效应，所以对于房产增值没有影响，最多就是给你留点零花钱。
而美股的分红，首先要在美国缴纳15%给美国政府，然后剩下的钱当年要纳入澳洲个人所得税一并缴纳。考虑到个人税率37%，和分红再投资产生的复利效应。100万的股票，25年之后价值将会达到1380万。
经过计算，上面的例子中，100万澳洲房产VS100万美股，25年年化现金回报率。澳洲房产是6.7%，而美股是11.08%。美股完胜。注意，这没有考虑到卖出之后的资本增值税因素，通胀因素，各种神奇的避税因素等等。只是对比在卖出费用和增值税之前净现金回报率。
有人可能已经开始下结论了，这不是明摆着美股完胜吗？别着急，还有一个非常重要而且大家习惯性忽略的因素没有考虑到，杠杆。
杠杆改变投资回报率
其实杠杆说白了就是贷款。澳洲买房一般都会去银行贷款8成，我们就按照25年长期平均贷款利率5.5%计算，只还利息不还本金。
同样的例子，用20万现金+80万贷款买一套100万的房产，其他条件不变，25年年化净现金回报率就提高到了12.71%。原因是你只用20万现金就控制了价值100万的房产，房产增值是按照100万的%计算，所以落到20万现金计算现金回报率就会高很多。当然如果拿100万现金控制价值500万的房产，你可以赚到更多的钱。
所以我们就可以理解为什么澳洲人更喜欢投资住宅房产了。
看到这里大家可能觉得加了杠杆的澳洲房产已经完胜美股。其实没有那么简单。因为除了数字上面的差别，还有很多因素会影响个人的心里，再影响决策，最终影响投资收益。
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其他因素
这些因素比较杂，但是大都跟性格和做事方法以及风险承受能力相关。
1.手续繁杂程度
买房子，持有房子，卖出房子，每项都是个耗时耗力的事，虽然可以委托房产中介代劳一切，但是只有少部分人愿意花这个钱，尤其是在买房子这件事情上。其实多数人还是喜欢亲力亲为的。看看房子，有时候觉得心情也挺好。在管理房产的时候，你要跟出租中介沟通，卖房子的时候又要跟卖房中介沟通，不少人觉得很麻烦。而股票不一样，只要你把券商选好，股票选好，再投资选项设置好，自动转款设置好，只要每3个月打开手机APP看一看就好了。注意我说的是长期的指数基金投资，不适用于Day Trading一类的短线交易。
2.买入和卖出方式
股票和房产不一样，可以分批买入分批卖出。尤其是在卖出的时候，如果赚了不少钱，可以计划在个人收入比较少的时候多卖点股票，减少个人所得税。还可以选择卖出哪只股票，操作很灵活。变现也很快。房子不一样，不能卖一半儿留一半儿，只能按套卖，什么时候能卖出去，只能取决于市场因素，变现比较慢。
3.税收影响
关于房产和股票投资的税收，减税方式和税务架构，有点杂，这部分个人建议去找个厉害的会计师问问。我就提几点你感受一下。房产可以申报折旧，股票不行。房产有自住房的资本增值税豁免，股票没有。房产和股票都有资本增值税减半优惠。如果你买的是澳洲股票，还会涉及到一个叫做Franking Credit的税收优惠系统，有兴趣的朋友可以自己研究一下。税务架构和免税方面，可以说两种投资各有千秋，不相上下。至于用家庭信托和自管养老金投资达到增值和节税目的，就完全是另一个领域的事情了。这个可以找财富规划师比如说澳房策VISION会员御用的Fei老师聊聊。
4.个体房产VS大平均股市
房产投资没法碎片化，除非你有100套房子，每种都来点。所以一般只能选单套房子，就好比选个股一样。这部分对于普通人来说，相对与直接买个大盘ETF，其实风险更高。所以你需要专业的团队帮你操作，避免掉坑里好几年都爬不上来。
5.风险
股市有风险入市需谨慎，这句话没错，但只是针对不懂股市的人来说的。房产投资也一样，其实风险并不比股市低，只是表现的形式不同。股市波动比较快，房产价格波动会慢一些，也更难卖出止损。如果遇到房价下跌，利率上涨，同时你又丢了工作，没法还贷款，就只能被迫尽快亏本卖出，把账面亏损变成实际亏损。但是另一方面，因为卖房比较麻烦，无形中增加了人们资产的平均持有时间，让这项投资天然属性就是看长期。很多朋友也想在股市里面看长期，但是股价波动对心里的影响不是每个人都能承受的，卖出股票按个键就好，很多人在恐慌时候卖出，终止了复利效应，导致长期回报因为人为因素大幅度降低。
房产投资真的比股票好吗？
房产投资真的比股票好吗？我觉得真不是。去除人们的心里因素导致操作失误，单看回报率，其实股票是更好的投资。一旦加入杠杆因素，房产投资比股票投资明显回报更高。所以决定房产和股票哪一种是更好投资的关键因素不是他们本身，而是杠杆。讲了这么多我们说说结论。
1，如果不贷款，投资美股比较好。但是要注意，这里面还有一些个人的因素，比如学习金融投资的门槛，或者看到股票就觉得风险太大，但是也说不清什么风险，等等吧。股票变现非常容易，也造成了在恐慌的时候卖出股票，账面亏损变成真实亏损。这是个人的心里因素。所以心理素质一定要好。
2，如果贷款，投资澳洲房产明显更好。但是要注意，房产变现比较慢，需要做好长期准备，好处是在房产市场不好的时候，即使你想卖，也要大费周折，所以在结果上降低了恐慌性卖房的几率，被动把房产投资做成了中长线投资。所以房产投资对于心理素质的要求不是很高，同时又看得见摸得着，对普通人来说更能接受。
3，因为涉及到贷款，其实房产投资说到底，跟股票一样，也是一种金融投资，只是载体不是股票而是房产。
4, 如果你刚刚开始工作，正在朝着攒下买房首付的目标前进，但是手里面的积蓄还不是很多，这时候投资股票就是比较好的选择之一了。
5, 如果股市里面的钱和手里面的现金已经足够首付，你的贷款能力也足够的话，别犹豫，直接开始买房子。在贷款利率7%以下，并且现金流能够支撑房贷，手里还有现金的话，与其把钱放房子对冲账户里面，可能还不如放在股市里面好，尤其是利率非常低的时候。如果正赶上澳元对美元高点，又能赚一波汇率差。
6, 如果是带着钱来澳洲的新移民，先买房落脚比较好，资金充裕的话，先把自己的贷款额度用好，各个州领地配置房产，然后再慢慢学习金融投资，接触股市，可能是比较健康的投资方式。毕竟房子是看得见摸得着，大家都能理解的投资品。
我的投资组合
我自己的投资组合里面，大部分资产是放在澳洲房产里，一小部分定投ETF，闲钱放在个别股票和加密货币里面等着中奖。对于我来说，这是比较好的组合，因为我本身就是房产投资专业，能够控制现金流和风险。定投的EFT，是我很久都不会用到的钱。一小部分闲钱放在个股里面，是因为我真的没有精力去分析公司和行业前景，索性就当赌一把了，赢了开心，输了也没关系，只要大部分资产在给我提供稳定投资回报就可以了。以上只是个人观点，仅供参考。对房产以外的国际经济和金融投资感兴趣的朋友，可以看看艾财说频道。
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