欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲房产市场这2天最大的新闻就是，澳洲储备银行本月决定暂停加息，让央行现金利率停在4.1%。这是在过去1年多的加息周期之中，继今年4月份之后，第二次停止加息。有的经济学家认为这次暂停加息是必然，因为澳洲通胀在经历了4月份反弹之后，在5月份从6.8%大幅度下降到5.6%，通胀高峰已经过去了，经济逐渐平稳下来。另一些学者持完全相反的态度，说本轮加息周期还没有结束，至少还会有1-2次加息，并且高企的利率，会持续更长时间，把澳洲经济拖入衰退之中。我们就从数据角度，分析一下目前的澳洲经济情况和未来走势，澳洲央行还会不会再加息？同时澳洲6月份房产数据刚刚出炉，澳洲房价继续大幅度上涨，但是已经出现了一些后劲不足的迹象，影片后半段，我们来具体分析。随后附上对于正在经历还款压力的人7个建议。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
澳洲央行7月份停止加息
其实在这次加息之前，我就有所猜测，觉得这次加息的可能性不大。6月份加息其实就已经在加和不加之间很难抉择了，结果在加息前几天，联邦政府通过了提高最低工资，将近5%的议案，一下子加大了通胀压力。因为如果人们手里面钱多了，自然消费上涨，接下来必然通胀上涨。结果6月份，出乎很多经济学家和分析师的意料，央行再次加息。
而7月加息之前没有提高最低工资，同时通胀从4月份的6.8%一下子降低到5月份的5.6%。再考虑到美国的通胀大幅度减缓，1个月内通胀从4.9%降低到了4%，已经很接近美联储想要达到的通胀率2-3的区间，所以加息进程可能放缓，甚至在下次的加息会议之中暂停加息。这么多的正面消息，已经预示了这次澳洲央行可能暂停加息，当然结果也跟我的预计相符合。
我特别阅读了这次澳洲央行暂停加息的发布稿件，发现了几个有意思的事情，这里的每一个要点，都可能影响未来的加息进程，每个都非常重要。
首先，这次暂停加息，并不意味着澳洲加息周期已经结束。央行认为澳洲经济仍然面对很多不确定性，这次暂停加息，只是要给央行更多的时间来观察经济运转情况，看看之前的多次连续加息对于澳洲经济产生了什么影响，再做打算。
虽然澳洲的通胀已经过了顶峰，并且在5月份又开始下降了，但是通胀率还是太高，很可能会维持高位一段时间。通胀高，人们工资涨幅又赶不上，生活水平就会下降，经济运行也会慢下来。比如我们想买的东西，可能要等等再买，想出去旅行也要取消，用电用手机都要四处比较才知道哪家更便宜。人们在生活开销上截流，生意也是一样，原先的投资和扩建计划需要搁置了。同时贫富差距也会加大。因为通胀打击的都是中低收入人群，对于富人来说，赚钱和保值增值的渠道太多了。
央行在报告里面还提到，未来加息还是可能的，不过要看经济表现和通胀水平。澳洲下次发布通胀数据是456月的季度通胀数据，在7月27日发布，所以如果通胀表现不好的话，8月份还是有可能加息的。
我在做调研的时候，注意到一个容易忽略的点。为什么说未来的通胀还有不确定性呢？不是很明显通胀已经下来了吗？没错，5月份通胀确实从6.8%下降到了5.6%。但是衡量通胀是有不同指标的，如果看得更仔细一些，你就会明白。通胀里面有不同衡量要素，比如占通胀比重很大的房租，上涨了8.4%，而汽油价格下降了8%。在去掉价格波动最大的项目比如水果，蔬菜和汽油等等，核心通胀从4月份的6.5%只下降了0.1%到6.4%，其实相当于没有变化。所以就有不少分析师指出，这次央行决定停止加息，其实是在跟市场赌博，在通胀没有实际变化的情况下选择停止加息，然后期望下次的通胀数据出炉时，有比较好的表现。在我看来，其实央行已经为减少人们生活上面临的困难做了应该做的事情，给了市场喘息的机会，让我们有1个月的时间调整自己的支出习惯，做出相应的财务安排。这对于已经进入债务陷阱，和财务状况堪忧的人们非常重要。但是对于房产投资者来说，短期是利空消息，而长期是利好消息。
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澳洲房产市场近期走势
最新的澳洲房产市场数据刚刚出炉，不出所料，澳洲房市又一次整体上涨，5月份全澳洲房价平均上涨1.1%。悉尼再次领涨1.7%，布里斯班1.3%，珀斯0.9%，墨尔本0.7%。看来虽然澳洲持续加息，也没有打击人们买房的信心。大家如果想要看历史数据和最新的房价走势，可以到澳房策官网“走势”页面查看。
但是值得注意的是，澳洲4大城市的房价涨幅在6月份都有轻微下降，悉尼房价涨幅从5月份的1.8%下降到1.7%，墨尔本从0.9%下降到0.7%，布里斯班从1.4%降到1.3%，珀斯从1.3%降到0.9%。
显然房产市场上行的动力有所减弱。另一方面，清空率也印证了这一点，悉尼下降到l71.2%，其他城市也都有相应的调整。看来多次加息带来的房贷压力，还款压力，都在上升之中，人们已经真实感觉到痛了。其实清空率下滑不是这一周，而是从6月初就已经开始。如果未来加息过多，或者更加频繁，清空率可能会进一步下降，房产市场近期价格可能会趋于平缓。毕竟投资者感受到的还款压力，只有一部分能被一房难求的租赁市场所抵消，我们最近也观察到了澳洲全国租金上涨速度减缓的现象，所以未来市场上推出的房源会逐渐增加。如果您手里面有投资房，还面临着越来越严峻的还款压力，我总结了7个方法帮您缓解。
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如何调节房贷还款压力
从1年多以前利率上涨开始，人们先是对利率莫不关心，毕竟很多人在疫情期间买了房子，在利率最低点固定2年，之后随着时间推移和10多次连续加息，越来越多的人意识到自己的固定利息贷款马上就要从2%左右的利率变成现在6%左右，利息还款额度直接上涨3倍。全澳洲现在有140万人，有比较大的还贷压力。整个家庭支出中，各项费用都在上涨，房租，水电煤气网络，包括菜价，日用品，房贷还款也在上涨，但是工资上涨却跟不上，可想而知压力有多大。
RBA发布的一份报告显示，澳洲借了房贷收入最低的那部分人，要花掉收入的至少1/3还房贷，这还是今年年初的事情，现在房贷和生活费用上升了这么多，同样一批人要花掉大概1半收入供房子。从这一条信息，如果你能想到应该买什么房子的规则，说明你对投资澳洲房产逐渐开窍了。收入低的人对房价非常敏感，敏感到什么程度呢？5000澳币可以决定买一套房还是不买，这些人一般住在成熟，而且房价低的区域，距离市中心比较远，这样的区域没有规划没有未来发展，还面临着附近开发区的竞争，房价上涨速度有限。所以澳房策其中一条不变的房产投资策略，就是同样价位，不买二手低端区，要买开发区。
那么现在房贷还款压力这么大，有什么方法可以减轻压力吗？有的。
1.问一下你的贷款经纪人或者银行经理，看看是不是因为有offset account和redraw account而多支付了费用呢？如果你有这两个账户，同时银行还对提供这两个账户收取费用，1百万贷款很有可能每个月要多支付1500澳币。
2.看看有没有机会找到一家银行或者金融机构做个转贷，但是记得要找到那种利率更低，并且压力测试更容易通过的金融机构。
3.如果你不想麻烦转贷的话，打电话给自己的银行经理或者贷款经纪人，看看能不能要到一个更好的利率。目前几乎所有的银行都在给自己的贷款产品打折，利率打折的幅度要看银行，你的信用记录和贷款金额。大多数银行已经不再提供现金返还 cash back，所以用打折的方式留住老客人同时吸引新客人。如果您有这方面的需求，欢迎预约澳房策贷款策略师咨询。
4.要对自己的生活习惯或者消费习惯做一次升级。很多人面临贷款利息上涨，生活成本危机，还在维持原来的生活状态，该喝酒喝酒，该买包买包。经营个人生活在我看来就像经营一个企业一样，面临危机的时候，费用该砍就砍，只是没法随便换人而已。
5.增加贷款年限，降低每个月还款额度。用时间换空间，先度过这段特殊时期再说。但是要注意，延长贷款年限意味着你在整个还款期内要还更多的利息。比如25年贷款延长到30年，会降低月还款金额，130万的贷款总共要多还27万利息。
6.看看能不能换成只还利息的贷款。这个方法跟上面的一样，用时间换空间，只是个暂时的方法。每个月还款少了因为不用还本金，但是利息率会更高，实际利息还款更高。
7.寻找市面上还在提供现金返还cash back的金融机构，虽然已经不多了，但是努努力，还是找得到的。
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