欢迎来到澳房策，我是Alex老师。大家还记得【澳房策174】里面说昆州政府要从2023年6月30号，对在昆州持有房产的人的其他州投资房征收跨州地税吗？这可能是对澳洲房产投资者的一次重大打击！从那之后各种新闻报道铺天盖地，昆士兰居民都争相卖掉其他州的房产来避免被双重征税，新州维州的房产投资者对昆州投资意愿也逐渐减少。
就在上周，昆州政府决定把已经以法律形式通过的跨州地税政策全面废除，而且再也不启用。这180度的改变究竟是怎么回事，期间发生了什么，更重要的是为什么这将会是对澳洲住宅房产投资者，尤其是跨州投资者是一次重大的利好，将会迎来一个房产投资的黄金时代呢？本期影片，我们就来详细帮大家分析一下。如果您喜欢本期影片，请您点赞收藏，打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。
昆州跨州地税
想要分析这次跨州地税政策的改变和给投资者带来的重大利好之前，我们稍微回顾一下昆州跨州地税是怎么回事，在做解释之前要有个前因后果么。昆州征收跨州地税这件事情，用这2点就能概括。1, 从2023年6月开始投资者全国的投资房土地部分价值，需要按照昆州土地所占比例在昆州缴纳土地税。2, 在其他州的房产仍然需要向该州政府缴纳土地税。比如你除了自住房之外在新州有一套别墅，在昆州也有一套，而且我们假设两套别墅的土地价值都超过了所在州的地税起征点。正常情况是新州的别墅在新州交税，昆州的别墅在昆州交税，但是昆州政府想要再多收一点税，可能财政赤字太多了吧，结果就搞出了这个跨洲土地税。还要房主自己在昆州网站上注册账户，申报自己在其他州，比如新州的土地值多少钱，如果不申报的话，昆州政府就直接跟新州政府要数据。你说这不是流氓做法么。这个政策具体解释，如果您有兴趣的话，请看一下【澳房策174】，里面说得很详细。
昆州投资者开始离场
昆州出台跨州地税政策之后，几乎所有在昆州有房产的投资者，都一边骂娘一边开始行动了。人就住在昆州的投资者，开始出售其他州的房产，避免被昆州征收双重地税。住在其他州的投资者，也开始计划出手昆州的投资房，而转投维州或者西澳。这些卖房行为对市场下行的趋势绝对是贡献了自己力量的。因为市场上卖房的人多了，自然房价就会有下行压力。当然还有些投资者把卖房提上了日程，但是还没有准备好上市出售，比如说租客合同没到期的情况。澳房策也跟自己的VISION会员全部进行了沟通，告知了这次税改对他们投资组合的影响，有些投资组合比较复杂的会员我们还专门做了计算和现金流分析。出乎意料的是如果把成本上涨转嫁给租客，再做一些税务优化，其实对整个投资组合的收益影响不是很大。当然这是用理性看待问题。市场上的投资者有很多人还是很感性的，即使是理性投资者可能也不知道怎么落在笔上算算。我们看到的市场趋势确实是越来越少的人对跨州投资买昆州房产有些犹豫。关键是昆州政府是一个很奇怪的政府，因为他们在制定政策的时候往往只看到了表面利益，而忽略了政策对整个经济和产业链条的影响。
昆州政府积累民怨
昆州政府政策出台之后，房产市场有了几个明显的改变。昆州的空租率本来就很低，这下租金涨得更高，同时空租率降到了1%以下，尤其是布里斯班城区20公里范围，还有黄金海岸几乎所有地方。租客就开始骂政府。反正人们一旦生活上出现困难第一个骂的肯定是政府。澳洲是民主体制，人们对政府有意见政府会直接感受到压力，因为澳洲人直接决定下届政府换不换。其次几乎所有跟房产市场沾边的行业领袖都站出来公开反对昆州政府的地税政策，这就包括了昆州房产协会，建筑协会，银行，还有各种材料供应商，因为他们知道一旦政策上线，势必影响整个房产行业，其中每个涉及到的环节利润都会降低，员工薪水也会降低或者被裁员。最后是政府和商界名流站出来反对，因为他们本身就是跨州房产投资者，自己利益受到影响，当然不愿意了。
这里面我们重点说一下出租端将会发生什么。没钱买房只能出租的人，都明显感受到了房租上涨，为什么？因为供给量跟不上，供给量低是因为建造速度跟不上，同时也是因为没有那么多的投资者去昆州买房，而这有很大一部分原因是跨州地税上线。所以昆州政府其实只看到了眼前的一点多收的地税，而没有想到投资者减少带来的供给减少使租金上涨，留下来的投资者也会提高租金平衡自己的支出，政府最后可能不得不掏钱给这些租客补贴，来平息人们的愤怒，最终绕了一圈，政府感到了租不起房子的昆州民众的压力。经过整个政策链条传导，最终的买单的还是政府，相当于自己点火烧自己。
跨州地税政策180度大转弯
上面说的这些还都是量变而已，真正临门一脚产生质变，让昆州政府破防而全面取消跨州地税政策的是来自其他州政府的直接反对。
上周4，各州州长齐聚一堂参加晚宴，新州，维州，昆州，塔州等等这些州长都来了，难免就聊到这个跨州税务的问题。站出来第一反对跨州地税的就是新州州长。大家还记得影片前面提到的，昆州让房产投资者都建立网上账户，自己申报在其他州有多少土地价值，如果不如实上报，会跟其他州政府索取相关数据，还会给隐瞒申报的投资者罚金。新州州长跳出来说，我们不会向昆州政府提供数据，其他州州长全都跟进，说不提供。这样一来，这个游戏还怎么玩下去，都靠投资这自觉申报吗？反正其他州政府不配合，倒时候我填0，你昆州政府还法查，没有执行力啊。所以基本上就直接打了昆州州长的脸。当晚昆州州长顺着这个形式，宣布放弃跨州地税政策。我想这对所有人都是一个好消息。除了有一个人还在反对，就是当初提议跨州地税都昆州财长Mr. Cameron Dick。当然Mr. Dick 反对也没用。还是要听州长的。到我们发出这期影片为止，昆州政府网站关于跨州地税的内容还没有更改，什么时候全面更改，我们还要拭目以待。
房产投资者迎来黄金时代
可能有人说Alex你这期影片的标题是不是太夸张了，什么房产投资者将会迎来黄金时代？只不过是对澳洲房产投资市场的一个利空政策被取消了而已，最多算是回归原位，对整个市场不会有太大影响的。肯定有人这么想，但是您可能只看到了眼前而已，没有看到这次政策180度大转弯深层次的意义。
首先，不知道你发现了没有，以前对澳洲房产投资者的利空政策出现过不少，但是最终都只是说说而已。比如在上上次联邦选举中工党推崇的废除负扣税政策，就不得人心，成为了最终导致工党竞选失利的重要原因之一。而在上次联邦大选初期，工党很识趣地宣布不再推崇废除负扣税政策，而结果是工党赢得了大选上台执政。要知道传统意义上看，澳洲自由党代表的有点钱的人，生意主和投资者的利益，而工党代表的是工薪阶层的利益。工党赢得选举是不是说明工党所代表的选民也有很多是房产投资者或者想要成为房产投资者，所以也不支持废除负扣税政策呢。这次昆州政府放弃跨州地税政策，又一次说明对房产投资者的利空政策不得人心。也就预示着未来政府出台打击房产投资政策都可能性将会大幅度降低。
其次，在澳洲如果任何人动了房产投资者的利益，各种行业的各种人都会起来反对，比如占澳洲GDP将近1/3的房产行业，包括了建筑，材料，人工，管理，各个涉及到的行业。这些行业好坏不但关系着澳洲经济，还关系着失业率。投资者如果不买房了，受到直接影响的就是建筑工人，失业率增加可不是任何政府都能承担得起的。
反对的人群里面也包含政府官员自己，因为他们大多数也是住宅房产投资者。他们会想尽办法不让影响自己利益的法律通过。同时这也会影响到很多选民的利益。因为投资者是选民，租房的人也是选民，投资者不投资不买房，出租房租金肯定大涨，到时候租房的人起来闹，对政府选举不利。所以能经过法律定下来的也就只有对没有投票权的房产投资者的利空政策，比如海外投资者。对澳洲本地人房产投资利空的政策向来都是不受欢迎的。未来的任何利空政策也不太可能顺利实施。昆州不喜欢跨州投资者，新州不喜欢海外投资者，现在昆州已经退群了，下一个什么时候轮到新州呢？
然后是房租危机。现在房租涨得这么凶，想要解决澳洲的出租市场危机，不是控制人口，不是控制房价，不是限制投资，而是要增加供给。而增加供给的前提条件就是要增加需求，人们愿意投资买房，尤其是买新房，市场上才会出现更多房子，更多的出租房，出租市场危机才能得到缓解。所以我猜测在未来的3年内，政府可能会出台更多的对新建房的补贴和优惠政策，刺激新房需求，解决房产供给端的问题。同时也会为房产投资者打开一片全新的领域。
我们还需要考虑到的一点是目前的市场下跌趋势之中，已经包含了昆州跨州地税的影响，人们开始抛售或者准备抛售房产，避免昆州征收跨州地税。现在昆州放弃了征收跨洲地税，那些已经开始卖房或者计划买房的人，第一反应肯定是不卖了，房市供给将会减少。让澳洲房价不至于雪崩式下跌。可能有人不相信我说的。其实在9月份，澳洲房产市场整体的下跌趋势已经缓和，很可能预示着澳洲房产市场反转比想象中更快来到，澳房策这个月的澳洲房产市场更新直播，会具体做出分析，直播注册链接在影片描述栏，没有注册的话赶紧注册一下。
昆州改变跨州投资规则，遭到所有其他州政府的直接反对。这就意味着跨州投资的规则可能很长时间之内不会改变。房产投资者们已经使用了很久的跨州投资策略还会持续更久。我们跨州投资都原因，首先是为了避免把鸡蛋放在一个篮子里面。澳洲各个城市都有不同的房产投资周期，悉尼房产上涨，可能别的州在下跌。在各个州都有投资房的话，会平衡投资组合，获得长期并且更稳定的收益，不至于所有房子价格一起波动。这样在任何时间点几乎都能找到好的投资房买入，任何时间点都可以找到自己投资组合里面增值好的房子做转贷或者卖出套现。其次是能够利用各个州的地税免征额度为自己投资组合做合理合法的避税安排。同时能够用不同州的不同实体持有不同州的房产做财务安排。如果您想了解澳洲房产市场，欢迎加入免费的澳房策基础会员领取5大新会员礼包。也欢迎您来参加澳房策直播公开课Master Class学习投资理念《普通人购入10套投资房实现财富目标》以上所有报名链接都在在影片描述栏，如果你不是在TY看到影片，请您私信我们咨询。 如果您喜欢本期影片，请您点赞收藏，打开小铃铛选择全部，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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