欢迎来到澳房策，我是Alex老师。自从疫情以来，澳洲的房租上涨越来越快，后来全面解封，打开国门，新移民和留学生陆续回到澳洲，澳洲的住宅出租市场迎来了的前所未有的危机，要是不去竞价，根本租不到房， 即使有钱，有的区域也没有出租房源。这直接加剧了澳洲本地人租房的难度。昆州今年没有固定居所的人群增加了22%。承受高租金压力，找不到房子，和已经露宿街头的人，整个昆州大概有15万，光是昆州城镇Townsville就有4000人在等待政府分配公屋。这些数字比澳洲其他州领地都高出太多。而昆州政府的解决方案是“强制不让房东涨租金”。你没听错是强制。这个政策到底是根据什么提出来的，会不会通过，如果通过了会对昆州房产市场产生什么深远的影响呢？如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
政策内容
昆州目前的租房危机，有一部分是由于澳洲内部的州际移民，比如新州，维州...这还没有算上国际移民。而昆州政府估计2023-2024，由于国际移民数量会回到疫情前水平，昆州的租房危机只会越来越严重。房租还会上升，可以租的房子还会减少。
我们先看看政策的具体情况。去年年底，有人向昆州政府提案，说昆州住宅房产租金，在2年内不能涨价。2年之后每隔2年只能上涨2%。这里说的出租是特指1年租期以上的长租，那种渡假房，酒店，Airbnb不在提案范围。昆州州长，就叫这个名字，长这样的，名字特长(Annastacia Palaszczuk)，我也不知道怎么发音，但是她给自己取了个中文名字，叫白乐琪，69年生的，我给送了个外号，叫白姨。这白姨，这周1居然跟媒体说，自己最近在议会里面会非常正式地，重点讨论房租管制提案。
我不知道你们听到白姨这么说是什么感觉，大家可以在影片描述栏发表自己的看法。但是我的第一反应是白姨又发神经了。为什么呢？因为不光我一个人，昆州很多当地人都觉得她是整天发神经，政策改来改去的。
远的不说，说近的。白姨去年年底还想要增加跨洲地税这个新税种，简单说，就是你只要在昆州有房子，在其他州的房子交当地地税的同时，还要交昆州的地税。具体分析在【澳房策174】和【澳房策189】2期节目里面，没看过的朋友可以去补补课。为什么要分成2期节目讲呢，因为在法案提出之后，注意，跨洲地税已经成为法案了，但是时隔2个月之后，各个州长的见面会谈上，这项法律被其他所有州领地集体否定，你昆州要拿到投资人在别的州的房产数据，我不配合，最后白姨没辙，跨洲地税的事情只好不了了之。所以我对白姨的印象是，脑子天马行空，不遵守经济规律，就想着割投资者韭菜，补贴穷人，还不受其他州领地政府待见的这么个人。
政策推演
懂点经济学的人应该都知道，人为干预市场的结果，一般都是按下葫芦起了瓢，表面的问题可能解决了，但是对于整体经济的伤害会用另一种方式表现出来。比如计划经济的弊端就是经济效率极端地下，生产力得不到释放。禁酒令，会导致酒类走私。限制产品价格，就会导致黑市，等等。这些现象在不少国家已经出现过案例，因为我们澳房策不是经济类频道，就不一一列举了。
我们现在就来推演一下，如果昆州政府发疯，真的实施租金管制政策，这个房产市场强行压制的力量，会在什么地方，用什么方式爆发出来。
1，绝大多数房东，也就是房产投资者，买房子都是为了赚钱，所以第一反应都是想要找个对策，把强加在自己身上的管制，找个方法化解。政策么，肯定不可能今天公布明天就实施，一定是有一个缓冲期的。而在这个缓冲期里面，房租一定会大幅度上涨，因为房东会赶在政策实施之前，来一波租金调整，未来2年不能涨，现在不涨价不是亏了么。所以结果就是，租客必须支付更高的租金，房子更难找到。
2，还有一些房东会走另外一条路。政策限制的是住宅长租，你没有限制渡假房和短租房吧。那我房子到期，我不续租了，把租客全都赶走，把房子变成airbnb，收更高的租金。所以结果就是可以长租的房源再次变少，想要抢房，租客必须提高租金竞争。
3，有一小部分房东在清走租客后很可能在市场上出售，我房贷这么高，你又不让涨租金，那好，爷不完儿了，市场上房源，被自住者买走，这样市面上的长租房源又会减少，租金继续往上飙。
4，当然也会一些房子被机构投资者，像是养老金或者黑石集团这样的买家抢到，然后房子经过简单整修，放到市场里面出租。租得可能会便宜一些，跟市场租金的差额由昆州政府来填补，这些政府出的钱还不是纳税人的钱，相当于昆州政府在割富人韭菜，补贴给穷人，到头来还是劫富济贫，那还有谁愿意努力创造价值赚钱，提升社会阶层，经济怎么发展？靠那些拿政府补贴的人吗？
所以你看看，我们推演的几种可能性，没有一种能够解决出租房紧张，租金上涨的问题。唯一的作用就是让那些租不起房的人或者找不到出租房又买不起房的人，感觉上好一点而已。而实际上，政策不但没有解决问题，在长期上来看，还会让问题更加严重。
如果房租管制政策成真，说明昆州现在的政府不是对经济一窍不通，就是为了达到目标，去拉底层人的选票，而故意牺牲经济，因为2024年昆州又要大选了么。再不然就是昆州政府明知道政策对经济的损失，也没有真的想要实施，只是拿出来摆摆样子，告诉人们，诶，我们有做事啊，有认真考虑大家的感受。针对出租房紧张的问题，解决方法只有一个，我们来脑补一下。
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解决方案
解决方案很容想到，有需求，那就从供给端去解决。这样才能解决根本问题。昆州政府应该做的是鼓励人们购买投资房，让投资者有更多的盈利空间，这样有了购买的需求，房产价格就会上升，开发商就会有钱赚，愿意建造更多的房产，供应市场。另外一方面，还需要鼓励地方政府放出更多的土地，加强批文发放的效率，从增加利润和降低费用方面鼓励开发商拿地建房。
当然这样做的话，初期房价可能上涨，更少的人买得起房，但是租房问题确实解决了啊。建房子建多了，供给量上升后，房价又会下降，自由市场会起到自我调节的作用来达到供需平衡的。那么下一个问题，就是政府必须承认，这也是全世界国家都应该承认的问题，贫困阶层是没法消灭的。即使是世界上穷人比例最少的冰岛，也有4.9%的人口，生活在贫困线以下。减少贫困人口的最好方法就是提升经济效率，让国家财富总量上升，穷人才有可能分一杯羹。要是经济总量不变，总搞这种强制财富再分配，时间长了，哪还有人愿意去赚钱啊，都躺平算了，不用干活还有钱收，富人赚了钱，政府替我出头抢过来分给我，那我多开心。
没房VS有房
其实政策向着租房的人，我并不反对，但是不应该忽略了投资者正在承受的痛苦。普通家庭没法负担租金没错，因为租金上涨太多了。但是真的很多吗？租金上升太多，只是从租客的角度来说，从房东角度来说，我觉得上升得还不够多，因为房东多数背着贷款，利息上升可不止1倍了，租金平均上涨才不到50%吧，这种情况下，除了那些学校附近，主城区附近，因为新移民和留学生回来，而租金暴涨的区，这些区租金上涨超过了贷款利息上涨幅度之外，多数房东的现金流净亏损还在逐渐加大，因为加息还在继续。所以我真不觉得租金上涨得很多。包括那些跟租客签了长租协议的房东，看着市场租金往上飙，又不能涨租金，真的是苦不堪言。
在议会层面提出房租管制，说明有一些人是支持这种思考方式的。比起努力改变现状让自己生活变得更好，这些人更愿意感觉上自己过得更好。我给这些人下个定义，叫做DayDreamer，做白日梦的人。提案房租2年不涨，之后每2年涨2%。你怎么不提议澳洲经济必须每年增长2%，或者通胀不能超过2%，或者利息上涨不能超过每年0.25%，或者房贷还款额度管制，地税管制，市政费管制，保险费管制呢？
房租管制其实是有先例的，我们邻国新西兰，在2022年2月政府就正式表示不再考虑租金管制政策。还有已经施行租金管制的爱尔兰，搞得房产市场一塌糊涂。
所以我真心认为昆州政府不会实施这么蠢的政策，当然如果真的开始实施，它也会在强大的压力或者现实面前，取消这些政策，就像上次取消跨洲印花税政策一样。
没房的人只能去高价租房，可能嘴里骂着房东，行动上还不是赶紧赚钱买几套房么？所以对同样问题的看法，会随着你的个人情况而改变的。不过骂归骂，大家还是要赶紧赚钱，争取早日开始房产投资，跟着澳房策一起赚钱。如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
最近我做了几期影片，里面涉及到预测澳洲房产走势的的内容。有些人就过来酸，说你前两天不是说跌吗？怎么又说涨？我觉得有必要在这里做个说明。
多数对澳洲房产投资不了解的人，尤其是刚刚看到澳房策频道的人，可能只是看个标题，或者看了1-2分钟影片，就在下面留言。我一个影片10多分钟，关于市场分析的影片最近有5-6期。你看个标题就来留言，还说什么前两天不是说跌吗怎么又说涨呢，那说这个话就很没意思了。你都没看全，就不要急着下结论了吧。
还有一些故意过来酸的人，等着看我出丑的人。这里我想强调一下，我不是每次都正确，也从来没说过自己每次都正确。预测这种事情，出错才是正常的吧。未来的事情有谁知道呢。不过目前来看，我之前2年的2次预测都准，这次的预测很可能也会准。当然，如果你认为我说的东西有1次错了，我们澳房策的牌子就砸了，没法抬头做人了，那你太小看我了。我是一个可以承认自己问题，学习，改进，让自己变得更好的人。这才是我们澳房策在过去几年里一直在澳洲华人房产投资领域稳稳站住脚的重要原因。包括我们的投资课程，每年都会有一次大更新，也正是这个原因。
大家看我的频道，我非常感谢。如果你没有加入付费会员的话，欢迎观看，但是说实话，不针对任何人啊，对我公司经营的影响并不大。你看我的影片，投资赚了钱又不分给我的吧。然后我本着奉献的精神，在公开场合发表自己对澳洲房产市场的看法，希望更多的人能够赚钱，但是反过头来很多人过来酸我。后来想想，挺没有营养的一件事情。所以澳房策今后在公开渠道会减少评论对澳洲房产市场走势的看法，而把这部分内容，放在付费会员区和每个月的直播里面讲解。毕竟付费会员和愿意注册参加直播的人，在行动上对澳房策的理念和内容已经认可了，对我们的市场分析心存感激，还会认真参考我们的预期做出自己的投资决策，赚了钱还会送我礼物，那我讲起来多带劲啊，我也愿意讲，总比对着空气讲好吧。
最近市场慢慢热起来，不少人刚刚接触澳房策，开始从头恶补澳房策影片，非常认真。我建议大家从12个月之内的影片开始补看，太久远的影片内容有些跟现在的市场形势不符合了。更好的方法是直接来听直播，因为直播肯定是最新最准的内容。最后祝大家在未来的牛市行情中赚大钱。
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