欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲经济越来越糟糕，在未来的2-3年，人们生活水平会进一步下降，而房价可能会再次暴涨。先给你看一组数字，截止9月30日，澳洲年通货膨胀，在经历8月份微幅回调之后，暴涨到7.3%，创下下32年以来的新高。而同期的工资涨幅只有2.6%。在周二公布的联邦财政预算案之中，政府预测未来18个月内电价上涨56%，天然气上涨44%。而住宅房产行业将会迎来重量级选手价值3.3万亿澳币的澳洲养老金行业和机构投资者下场炒房！本期影片，我们就来分析一下这些惊人的数字对我们普通人的生活会产生什么深远的影响，本次联邦预算案对房产市场的将会产生哪些巨大改变。全是干货你一定要看完。如果您喜欢本期影片，请您点赞收藏，打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。
澳洲通胀爆表
我们一个一个来讲，先来说一下澳洲通货膨胀的事情。澳洲通胀自从去年3月份开始一路飞涨，尤其是从今年一月份开始，保持大概每个月上涨1%的节奏。截止9月30号的过去12个月内，物价累计上涨了7.3%，达到了1990年以来的通胀最高点。其中上涨最明显的部分有好几个。首先就是房屋建筑成本上涨让新房房价继续上涨，包括劳动力短缺和建材涨价。但是最近已经有迹象表明建筑成本上涨的速度已经慢下来了，这一点可能跟国际物流价格大幅度下跌有直接关系。其次是澳洲的租金上涨，虽然上涨速度已经缓和但是上涨比例仍然保持在近几年的最高位。包括日常消费品上涨也非常明显，水果蔬菜上涨16%，奶制品上涨12%。还有一个项目大家都有体会，就是油价。经历过去连续2年的油价上涨，最近已经开始有回落的迹象了，不过不久之后就会减半的油价补贴，很可能让油价再次上涨。
在今年8月份我们曾经看到过通货膨胀有小幅度回落，从7月份高点7%下跌到了8月份的6.9%，紧跟着，在这个月的澳洲央行加息会议之中，出人意料地只加了25个基点。很多人都认为这是市场拐点了，但是我在当时制作的澳房策直播节目中就有过判断，说可能通货膨胀会反弹，同时加息速度会再次加快。现在应验了前半句，至于利息上涨会不会加快，还要看一周以后央行利息会议的决策了。我猜这次，至少会加50基点，甚至有可能加75个基点。加息幅度变大或者更频繁都会给市场带来震动。但是如果要我选择单次幅度变大还是每次少加点，多加几次，我肯定选择后者，因为对市场的影响会相对更小。加息幅度变大的预期对房产市场是利空消息，但是如果央行能够很好把控，对市场的影响很快就会被消化。我们现在唯一确定的，就是通货膨胀一时半时下不来，加息也不会很快停下。
澳洲生活水平下降
这次联邦预算案里面非常明确拿出来讨论的一点，就是澳洲人实际工资在过去的几年之中一直在降低。实际工资上涨还是下降涉及到两个变量，一个是货币形式的工资，你一年赚50000澳币还是80000澳币，第二个变量是通货膨胀，白菜5块一斤还是10块一斤。这两个变量都考虑进去，就得出了实际工资，衡量的是人们工作一年，买到的同样产品和服务是变多了还是变少了。很不幸，澳洲过去20年的实际工资基本没有变化，而这两年明显降低。过去12个月，澳洲人实际工资下降了3.5%，这已经是考虑了加薪因素的情况下，说明人们的生活水平在下降。工资上涨低于通胀的现象，可能要到2024年才会有转机。
跟其他州相比，实际工资降幅，新州最少只有2.7%，而珀斯最高达到了4.7%。
更可怕的是澳洲平均实际工资，现在已经退回了2011年的水平。也就是说澳洲过去11年人们生活水平没有任何改变。如果你有一些财富意识的话，应该能理解为什么老老实实上班赚工资，根本不可能变得富有。1是你的工资会首先被税收吃掉，2是被通胀吃掉，你必须要有一个在工作之外的赚钱的方法才能为自己将来退休积攒一笔足够的资金。如果大家对国际经济和财富财商有兴趣的话，可以关注我另外一个频道“艾财说”，频道链接在影片描述栏。
工党第一个联邦财政预算案
这周二最，工党政府丢出了一个无聊的财政预算案，媒体的评价是，这次预算案让澳洲经济向前爬行“take baby steps”
我们快速把重要的事项过一遍。第一是政府会把明年永久移民配额从16万增加到19万5000，应对澳洲劳动力短缺的情况。对于工作签，配偶签，雇主担保签，都是利好消息。其次对澳洲人来讲尤其是澳洲家庭来讲，这次的预算非常友好。带薪育儿假津贴将会延长6周，变成一共26周，并且再额外补贴6500澳币。估计澳洲是真的缺人了，生个孩子给的好处越来越多。同时再教育方面，政府将会委托TAFE免费提供48万个学生位置，培训就业技能。领域主要集中在医疗，护理，建筑，IT领域。对于想要拿某个行业的从业资格证，又不想花钱去学的人，绝对是利好消息了。联邦预算对我们普通人的影响最主要的方面已经讲完了。
联邦预算亮点-房产市场利好(或者利空)
我特别要强调的一点就是，在房产方面一个非常重大的政策改革。我们在上一期影片中已经有过提及了，但是这几天又有了新的发展。一定要再更新一下。
联邦政府将会建立一个新的联盟，成员包括联邦政府，州政府，银行，养老金和机构投资者，共同出资或者出贷款，购买经济适用型的全新房产，这样可以极大刺激澳洲建筑行业，增加就业。买完房子之后，养老金或者机构投资者持有，并且通过联邦政府的social housing 或者affordable housing计划出租给有需要的人，比如残障人士，军人，或者低收入的人。租给这些人的租金，要比私人租赁市场便宜很多，然后政府的角色就是把市场租金和实际租金的差额补齐，同时再支付一部分额外的奖励金给参与联盟的房东，也就是养老金和机构投资者。州政府的角色就是协助锁定土地，和对土地开发行个方便。这个联盟还没有个正式的名称，但是媒体都管他叫做 “The Housing Accord”。
我们换个说法，就是价值3.3万亿澳币的养老金行业，和大型机构投资者比如说基金，甚至银行，可能都要在政府的号召下开始下场炒房了。这还没算政府通过自己的刺激政策跟买家一起“联合拥有”住宅房产的措施。就是买家出5%，政府出15%，银行贷款80%。政府占房产15%股份，但是不承担任何持有成本，同时房子的资本增值在卖掉之后，政府要按照比例分成。其实就是政府下场炒房。
这个计划正式开始实施的时间点定在2024年。工党通过这个计划预计将会在5年内向市场增加100万套全新住房，这跟疫情之前每年新增20万套住房的速度差不多。而政府已经在预算里面留出了3.5亿澳币种子资金，就是为了让这个联盟能够开始运行。
我上一期影片发出来之后，还有人怀疑，怎么可能有机构投资者响应政府号召下场买房呢？我频道的理念是再准确的逻辑推测，再怎么完美，也不如直接看事实来得简单和直接。
再财政预算按里面，养老金将会每年收到7000万澳币的联盟补贴，并且将会持续25年。
其实早在上个月，财长就宣布过，已经形成了一个由重量级机构投资者参与的圆桌会议，目的就是要帮助澳洲政府推广相关的财政政策。这个圆桌会议，包括了四大银行，麦考瑞银行，Cbus，国际货币基金组织投资者IMF，澳洲退休基金，和，注意这个厉害了，美国黑岩集团（BlackRock）。
这个黑岩集团是全球最大的资产管理公司，总资产超过10万亿美元。相当于4个苹果公司。通过持有各个上市公司的股票成为包括苹果，麦当劳，壳牌等等公司的最大单一股东。在美国最近几年的机构投资者买住宅房产的潮流中，BlackRock是最大的玩家。有很多华尔街人士做了很好的总结，“BlackRock，The Company that Owns the World”，黑岩拥有全世界。这么厉害的资产公司都在帮助澳洲政府实行财政计划，下场购买住宅房产，我觉得计划肯定会顺利施行，但是总有有一种澳洲政府把澳洲卖给黑岩的感觉。
毫不夸张的说，这个圆桌会议将会决定澳洲住宅房产市场的走势，下个月他们就会召开第一次会议，澳房策将会跟踪报道。不想错过的朋友，赶紧订阅频道。如果您想了解澳洲房产市场，欢迎在澳房策官网加入免费基础会员，领取5大礼包。也欢迎您参加澳房策直播公开课 Master Class 学习投资理念《普通人购入10套投资房实现财富目标》。以上所有报名链接都在在影片描述栏，如果你不是在TY看到影片，请您私信我们咨询。
财政预算案对房市的影响
如果这次的财政预算案，尤其是房产市场的政策一路执行下去，会发生什么结果呢？首先就是澳洲将会有更多的人买不起房子，本来可以用来支付首付的钱，都用来缴纳养老金了，然后养老金到市场上买住宅房产抬高价格，让缴养老金的人买不起自己的房子，只好去租房。其次就是对已经购入经济适用类房产的投资者是一个重大利好。养老金和机构投资者花这么多钱进入住宅房产市场里面的经济适用类房产这一块，房价不涨才怪呢。新联盟在2024年开始运转，所以我们现在还有一些缓冲的时间去赶上这班车。您对这次的房产政策改革怎么看呢，欢迎在影片下面留言参与讨论。您喜欢本期影片的话，请您点赞收藏，打开小铃铛选择全部，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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