现在自媒体上有这么多讲澳洲房产的人，不专业的账号咱不说，那些做得比较专业的账号一般都是房产中介，而他们之间又有各自不同的理念，有说买豪宅的，有说买开发区新房的，还有说一定要全澳洲买30-50万二手房的。有意思的是，持有这些不同理念的媒体账号，基本的套路都是捧一种房产，骂其他所有房产。你要是仔细听听，好像他们说得都有些道理。投资老手，绝对不会受到这些信息干扰，因为知道自己要的是什么，但是刚刚开始房产投资的朋友很难做出选择。这回我们就来一口气说完那些澳洲房产的投资理念，到底买什么类型的房子好，哪一类人适合买哪种房子，后半段送上澳房策服务会员的时候一直在使用的4步选房法，这是我们经过4年多磨合，试错和完善得出的适合大多数人的方法，您可以做个参考。今天的影片有些烧脑，如果你看到，而且看懂了，绝对是有缘人，之后的房产投资之路一定更加顺畅。看不懂也没关系，多看几遍就好了。今天是纯干货分享，这期你要是看进去了，比看我100期影片都有用，咱们马上开始。
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楼花中介 VS 买家中介
澳洲的房产中介大概分三种，1.是二手房卖家中介，就是各位去二手房开放参观遇到的中介。到周六周日穿得西转笔挺，在房子门前晃悠的，基本都是二手房卖家中介。他们代表的是卖家，职责是把房子想方设法卖出去，向房东收佣金。2.是楼花中介，先去跟开发商建筑商拿货源，然后想辙卖给任何有能力买房的人，再跟开发商建筑商拿佣金。3. 买家中介. 帮助买家找房子，买到之后，跟买家收佣金。
这三种类型的中介，不论他们自己怎么想，通过自媒体等等渠道向外面输出的投资理念都有自己的特色。同一种中介的买房理念，赚钱理念，都差不多。我这里没有褒贬的意思，就是说说实际情况。
1.二手房中介
二手房中介对买家输出的一般是，只有眼下这一套好，这套大别墅，地多大，房子有特色，住得多舒服，采光好，学区好，供应有限，这个区就能住这么多人，一个人出去，一个人才能进来，所以肯定赚钱...讲完这套房子就结束了，不会再往下讲，下一套买什么样的不会跟你多说，因为他下一套能拿到什么货源，他自己可能都不知道。
2.新房中介
楼花中介对买家输出的是，买6套公寓就财富自由，当然这是多年前的说法，后来因为公寓市场大平均涨价不理想，这个理念变成了8套就财富自由，后来又变成了12套就自由，只要不自由，就用多买几套来填补。他们的货源肯定都是从上百个项目里面筛选的，公司拿到的3-5个项目都是最的好项目，或者什么独家团购很便宜之类的。楼花中介的销售话术和操作模式，澳房策早期的节目里面就有过很深入的探讨，大家可以回看一下。楼花中介讲究的是你买一套不算完，还得一直跟着他们买。如果买到手之后贬值了怎么办呢？没事，只要不卖就没有亏损。你遇到一个楼花中介，他肯定会说楼花比二手房强太多了，千万别去买二手房，楼花怎么怎么好，后来传统楼花中介看市场形势不对，又把房源范围拓展到联排别墅，单合同土地别墅，因为销售方法都一样，培训成本很低。
3.买家中介
买家中介分2个级别。1，是一套一套帮你买的，并没有统一的致富理念加持，这种拿钱办事，一般不怎么出脑子。买家自己要懂，然后告诉买家中介去买什么样的房子，买家中介去干活儿，比较佛系。2，这种厉害了，有完整的投资理念，知道如何最大化买家中介自己的利益，比如50万左右的二手别墅，全澳洲去买，买个10套8套你就财富自由了，还有些买家中介对外宣传，说有自主研发的数据分析软件，甚至还有用人工智能做市场包装的，实际上用的只不过是每个月付几百块澳币，谁都可以付钱使用的公开数据平台而已，远没有自己吹得神奇。“中介吹牛”这个行业行为准则不可能改变。买家中介一定会说新房有多么多么不好，千万不能买，买了就赔钱。对啊，如果买家中介说新房好，还怎么卖旧房呢。
有意思的是楼花中介和买家中介都在说自己绝对中立，绝对站在买家利益上。这个我要多说一句，没有绝对中立的生意，澳房策也不可能做到绝对中立。凡是生意就肯定是要赚钱的，所有生意都是这样，我们的诉求是帮助客户赚钱的同时自己也能赚钱，能达到这种双赢的局面就最好了。
楼花中介和买家中介的理念基本上处于两个极端。一个打压旧房捧新房，另一个打压新房捧旧房。但是我们在现实之中，看到过投资新房的，有人赚，有人赔。投资旧房的也一样。买家买新房买旧房都一定有各自的原因，都一定是在解决各自的问题，理性的投资者选择的方案一定是对自己更适合的。对这件事情，我自己的总结就是一句话“殊途同归”。目标是财富自由。达到目标的方法是澳洲房产投资。至于怎么投资，投资什么房产，什么时候投资，我认为要从买家自身的情况出发，量身制定投资方案。而每个投资者适合的投资策略和房产类型都不同。
房产投资领域有一种策略“主动投资”，就是自己要动手干活儿花时间的那种，比如旧房翻新，改建加建，推到重建，1开2，1开多。这种主动策略我们就不做讨论了，因为不是澳房策推崇的策略。我们的主打策略是“被动投资”。通过房产投资获得被动收入达到财富自由辞职自由旅行自由，而且在整个过程中，降低您的主动参与度，把时间找回来，享受生活。这个才是澳房策在做的事情，也是适用于绝大多数人的投资方式。
被动投资里面有两个非常典型的投资策略。1.高增值，2.高现金流。这两个策略处在两个极端，大多数人的综合策略都是介于这两者之间。
高增值
我们先说高增值。整体的逻辑是在主流区买主流房产，通过房产未来几年的升值，加贷套现出来，再去买下一套，如此往复，通过增加杠杆，就是贷款量，让投资组合里的房产总价更高，放大增值的速度，提升本金的收益率。赚钱的是房子涨价部分。在利率比较高的情况下，比如现在，租金收入很难完全抵消房产持有费用，持有房产负现金流的可能性更大。其实是在用每年的负现金流来博房产高增值。当然现金流是正还是负，正负多少，因素很多，比如长租还是短租，短租一般租金收入高点，所在州领地的土地税，保险，维修，利息支出。还有一个就是，贷款比例LVR。同样的利率你贷款多，还款就会更多，现金流就会更紧张。用我的话说，LVR就是一部车的档位，房市好涨得快，就换高档位，多贷款，多赚点。房市不好就换低档位，降低杠杆，稳一点。
主流区的意思并不是特别贵的区，而是处于大市区范围或者周边开发区的房产。当然每个城市的主流区房价相差很大了。有80万的，有300万的。这类区域的特点是，房子多，买的人更多，交易量大，规律容易抓，未来的增值速度和幅度，我们猜得更准一些。当然如果买入之后，你发现增值没有那么快，说明入场的时间点没有抓好，这在实际操作之中很常见的。不过没关系，只要持续持有，同时在其他城市不同周期的市场买入就好了。最终你的投资组合年收益率会越来越稳定，什么时候转贷套现，套出来多少钱，很容易估算。
买下一套房子的现金，有一部分是转贷获得的，另一部分是你自己平时攒下的钱。房子越往后买，首付之中套现的部分越多，自己攒的钱越少，直到最后，可以全部用套现的钱买下一套房子，自己不用再掏钱。
如果你有完整的规划的话，就像我们VISION会员一样，从买第一套房子就要开始做贷款规划了，以免后面想买房，银行不给你贷款。澳洲每个人的贷款都是有上限的，问题是你有没有能力找到方法提高上限。澳房策的贷款团队是澳洲最强的，这个“最‘字当之无愧，你去查查我们贷款策略师的个人贷款量就知道了，全澳洲第一，包括澳洲本地人。我们一起开发的提升贷款上限的5大方法，还没全用完，房子已经买了好几套，你已经财富自由了。所以在现实之中，我们VISION会员，只要按照贷款策略走，很难遇到贷款瓶颈。
等到个人的投资组合到达一定规模，也过去5-10年了，就要开始想想怎么去转换成最终的目标，有随时退休的选择，同时有足够的被动现金流。需要在买入下一套房产的时候，转换策略，变成现金流为重点，增值为辅助，毕竟我们不工作的时候，需要有持续被动收入的么。然后在真正退休的时候卖掉几套投资房，把贷款还完。完美。
高现金流
高增值策略的对立面是高现金流策略。很多买家中介都是使用这种策略教育买家。就买50万左右的房产，别墅优先，找那种你没听说过的区（没听说过跟好不好没关系），毕竟听说过的区哪有50万以下的别墅呢？
整体的策略是，买第一套只要10万澳币左右就可以动手了，然后现金流还不错，持有没压力，那就留着呗，坐等着升值就好，不升值也没事。我听过有一些买家中介的客户，在澳洲各处买40-50万的别墅，一买就是10来套，买房的钱和贷款都不是通过房产投资赚来的，而是自己本来就有这么多钱。我心里想，你买个豪宅自己住不好吗？当然人家可能已经有了豪宅了。
50万左右的低端房产，有一定机会是持续平盘多年，然后有一波快速上涨，再进入长期持续平盘，再上涨。所以如果想要买入之后短期比升值快，买入的时间点抓得要非常准才行，比如珀斯和阿德莱德2022年时的一些低端区域。2年之内差不多涨了40%。但是35万涨到50万，也就上涨了15万，转贷出来只有10多万，勉强够再买一套50万的房子。这时候就涉及到了你在买第一套之后的2年，在全澳洲还能不能找到50万，还能在未来2年爆发的房产。基本上低端二手房策略，想要走增值转贷再投资这条路，前期每一步都要走对，每一个时间点都要踩对，才有可能为自己的投资组合资产规模带来本质的提升；才能把通过房产投资赚到的钱，再次投入到房产投资里面去，不用省吃俭用攒钱去投资。低端二手房跟高增值策略不太搭，但是跟高现金流策略很搭。
你想想，一开始投资的时候，手里没有多少钱，预算不够买主流房产，工作中又赚不到很多钱，顶不住负现金流的压力。那就只能买低端高现金流房产，长期持有。我们接触到在澳洲的普通上班族很多使用这个策略。单亲妈妈们需要很多安全感，对这种投资策略情有独钟。快要退休的人也有喜欢这种策略的，毕竟现金流高么。
高现金流策略有2个问题，1, 没法迅速扩大自己投资组合。不是说肯定会发生，但是可能性偏高。因为房产单价比较低，即使是暴涨了一波，买入下一套房子的价值也不会很高。如果买的房子不行，平盘一段时间，买入下一套房子的时间点就要往后拖，因为没法加贷套现么。也就是说，通过房子增值，再买入下一套房子，不那么给力。当然如果你手里原本就有1000万澳币存款，那另当别论，但是你有这个钱，为什么还要去买低端房产，你得自己去想了。2，更快达到贷款上限。现金流策略一般适用的是当下赚钱能力一般的人。靠一般的赚钱能力，很快就会达到贷款上限。即使房子增值，理论上可以加贷套现，买下一套房子，能不能贷到款，还是个问题。我们的VISION会员中，使用现金流策略的人，都需要在买第一套房子的时候，就开始搭建贷款架构，提升贷款能力，这一点普通人自己去做，有些难度。
高增值策略看涨价，达到财富自由的速度相对快一些。高现金流策略，会逐渐增加财富，用起来很舒服，但是达到财富自由的速度慢一些。两种方法各有千秋，适用不同的人群，但是殊途同归。
在选定了适合自己的投资策略之后，就到了选房环节。如果你觉得买个房子么, 简单。那是你想简单了。澳房策在帮助VISION会员选房的时候，要332经过4个步骤。我说说，您听听，想要自己操作的朋友可以参考一下。
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选房的4个步骤
选房子并不是一件容易的事情。房子都是好房子，只是在不同时间点适合不同的人而已。在选房子的时候，按照范围由大到小的顺序，澳房策会遵循4个步骤，您可以参考一下。
1.澳洲经济和国际形势
比如澳洲政党轮替，国会在讨论什么移民留学房产的法案，美国经济走势，国际冲突等等, 都是这第一步里所包含的方面...这一点是很多房产投资者所缺失的，尤其是只关注自己工作，或者家庭的人，几乎不看新闻，不关注政治经济国际形势。这些大趋势，都跟澳洲房产有着千丝万缕的联系。但是没关系，只要您关注澳房策，我们每一期节目都看，这第一步们就已经替您做到了。
2.州领地政策市场周期
第二步的范围缩小了一些，关注点从国际和国家变成了各个州领地，比如新州悉尼，维州墨尔本。需要了解各个城市的房产市场走势大方向，政策改变，税收，财政补贴，移民留学。在看新闻报道调研之外，还要在加上看各个城市的房产市场整体数据这一步。同样，澳房策粉丝可以通过紧跟澳房策视频和月度直播的方式把这一步搞定。
3.全国范围内选区
第三步的范围更小，到了suburb区域一级。澳洲全国有15000多个suburb，怎么能够找到最适合自己房产投资策略的那个区呢？
对二手房选区，澳房策的解决方法是，首先向几个数据平台购买全国范围内符合VISION会员预算的房产市场数据，这是从15000多个区里面挑出来的，然后由公司雇佣的数据分析师分析整理挑出10个符合这位VISION会员投资策略的区。顺便说一句，最近我们公司的数据分析师职位已经被AI替换掉了，用AI我每个月花几百块就好了，工作效率更高，结果更准确，何必花钱雇人呢，没办法，时代如此。最后一步是由经手的投资策略师，经过人工调研，挑出3个最适合的区域供会员参考。我们的目标是寻找过去10年年化增值5%-8%，毛租金回报率5%以上，空租率小于1.5%，需求大于供给的区。如果区域是价值洼地，而且刚好在上涨初期，那就更好。所以是，1.买数据，2.AI筛选，3.人工筛选，三步走。
新房选择开发区，我们首先要了解澳洲主要城市的所有开发区，我想关注澳房策的朋友都看过我们实地调研影片吧。不夸张地讲,澳洲所有主要城市周边的开发区我都带队现场调研过，开发区一般历史数据比较少。成熟的二手房区可以看到完整的历史数据记录，但是开发区必须亲自去，搞懂开发区的现状和未来发展，拿到政府开发区的规划文件，水利，电力，煤气，网络, 教育，交通，基建设施等等部门的规划，有时候还要向当地市政部门求证，做完整的开发区发展潜力评估。
为什么我们不是完全依赖数据而是最终要有人工筛选这一步呢？其实澳房策刚开始的时候确实是完全依赖数据的，但是后来发现数据调研的结果跟实际有偏差，比如数据预测不到政府财政政策，基建发展方向，黑天鹅事件，甚至也不知道移民和留学生政策怎么改变，疫情期间城市人口减少，都往乡下聚集这也是没法预测到的。所以必须由人工做最终筛选。
这些是澳房策使用的方法，我们认为用这些方法，足以对VISION会员投资回报负责。如果您要自己动手调研的话，一定要往我们用的方法上靠。当然每个人情况不同，能靠多近，就看您自己的精力和分析能力了。
4.选房
找到了目标区域之后，就到了选房的阶段了。如果是买二手房的话，可以在公开渠道寻找房源，或者从未上市渠道找，能从哪个渠道找到，有时要看运气。有了目标房源之后，需要分析这套房子的投资潜力，代入基本数据，计算出购买成本，持有成本和现金流。这一步还没有问题的话，就可以进入购买阶段，包括谈价格，谈条件，买入合同，以及后续的长短租和出售。如果买的是新房，在选房之前还要多一步，就是选项目和开发商。土地开发商和建筑商最好是中大型，有经验，有阅历，公司存在超过7年，经历过至少一波房产市场涨跌也没有倒掉。这些背景调查，普通人花点时间也能做到。澳房策更进一步，需要认识开发商和建筑商大老板或者高层，对他们的人品和行事风格熟知。因为一个企业的行为模式一般是老板个人性格的反应。老板人好，公司就不会去欺负买家，卷钱跑路，赖账。少了这一步其实普通人很容易被市面上的宣传带偏方向，看上去每一家开发商和建筑商都挺好，但这也是没办法的事情。VISION会员就没有这个风险了。开发商和建筑商这一关过了，就是看户型，建筑价格，交割日期这些细节了，同一时期的新房和新房之间其实相差不多。
澳房策专门为了选房，开发了“黄金21法则”，将会在明年2月份我个人发布的新书里面首次跟大家见面。敬请期待。
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