
现在的澳洲面临很严重的经济问题,包括实际工资降低,物价上涨,消失的福利,失业等等,根源全都来自澳洲夸张的房价!“澳洲房产市场是一个彻头彻尾的庞氏骗局!” 这话不是我说的,而出自Freelancer.com创始人,悉尼大学兼职教授Matt Barrie。
上周Matt参加了谈话节目,刚看开头,我的感觉是 “又一个疯子出来唱空房市了”,但是不知不觉中我完全看了进去, 忘了时间, 51分钟的节目全部看完之后,我长出了一口气,Matt对经济的理解和深入的观察结果,本质上跟澳房策很相似,他的角度非常刁钻,很多方面我是赞同的。让我感到惊讶的是,我一部分看法居然被Matt改变,澳洲房市确实是一个接盘侠的游戏。但这也再次坚定了我投资澳洲房市的信念。本期影片,我们就来看看,澳洲经济是如何一步步走到今天的。为什么说房价是澳洲经济问题的根源。大多数企业,银行,媒体,政客和6-7成有房的澳洲人,包括那3成没房的人,是如何或主动或被动,加入这场超过20年的“炒房”运动的?澳洲房价未来还能涨吗?泡沫什么时候会破?我们房产投资者应该如何应对呢?
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Matte说的没错。澳洲社会学家说,如果房价中位数与家庭收入中位数的比值在3倍以下,房子就是可以负担的。1980年代,澳洲房价是人们收入的3倍左右。3到4倍是难以负担的,4到5倍是特别难以负担的,而超过5倍就是天价了。现在悉尼房价是收入的13.3倍,普通悉尼人需要存钱45年才能付得起均价别墅的首付。如果你今年20岁,存45年的钱,到了65岁法定退休年龄,才有可能买得起现在的均价别墅。悉尼房市世界上第二贵,仅次于香港。
澳洲这种高房价还会传导到经济的各个方面。想买房就要赚更多工资,企业就需要付出更多成本。澳洲的最低工资差不多24澳币一小时,全世界最高。但是为什么每次进超市100澳币还都买不到什么东西?人们吃饭租房子都成问题呢?

工资提高,发工资的企业成本上升,物价就会上涨,医疗,药品,衣服鞋帽,出外就餐,保险,生活的各个方面价格都在上涨。这种情况下,政府就需要通过财政方法支持人们的生活,给钱,给优惠,给补助,要不就收更多的税,要不就借更多的债。这就是现在的联邦政,维州政府,新州政府,昆州政府负债越来越高,税收越来越高,年年财政赤字的根本原因之一。
如果你留意澳洲媒体的话,会发现一个现象,什么事都能扯到房产上去。布里斯班申奥成功,媒体会写文章做访问说申奥成功对布里斯班房市的影响。不久之前结束的巴黎奥运会,澳洲人拿金牌,会说对澳洲房价的影响。中国推出了经济刺激政策,对澳洲房市的影响。好像任何事情都跟澳洲房价相关。
直到现在还没有一个权威的统计说明澳洲从2000年到现在到底建造了多少套房子,但是按照2023年的数字每年16万套算,这24年,澳洲大概多出来300-400万套房子。现在关键问题来了,澳洲本地人对这些新建出来的房子有多少需求呢?
澳洲人对于额外住房的需求是0. Matt的说法是,每位女性平均需要生2.1个孩子才能维持人口数量,而澳大利亚女性的生育率是1.5到1.6,自1975年以来,这个比例就再也没有超过2.1。而工资的上涨速度远远赶不上房价的上涨速度。目前工资的实际购买力正在经历有史以来最大幅度的下跌。对于20到24岁的年轻人来说,工资购买力已经倒退到了2008年的水平,但商品的价格却没有倒退。购买力下降又压缩了人们生孩子的欲望。所以澳洲本地人对于额外住房的需求是0.
这一点我并不认同,因为澳洲家庭的规模正在逐年变小,比如原来一家人住10个,现在住1个,那9个人,每个人都出去自己住一套房,原生住房需求就会越来越大。现实中,澳洲的家庭人口数量从1980年代的每户2.9个人,下降到2023年的每户2.5个人,光是这一点这就释放出了上百万套的额外住房需求。不过Matt想要说明事情我是认同的。这些额外住房最主要的需求群体是谁呢?对了,就是海外移民。

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对于澳洲新建住房的需求,大部分来自海外移民。 现在每年来到澳洲的新移民有8-90万,离开的人有2-30万,净移民5-60万。澳洲目前的2700万人口里面,有250万人持有临时签证。根据UNESCO数据,整个世界有640万国际留学生,澳洲有80万,澳洲一个国家就占了世界留学生数量的12.5%。在新州只有33%的人双亲都是澳大利亚出生的。全国范围内,30%的人出生在国外。新州人口800万,去年来了73万人,离开45万人,大多是因为生活成本太高,移居昆士兰或海外。而且近些年移民越来越多,房价也越来越贵,政府还在大量建房子去满足新增人口的需要,整个澳洲房产市场发生的事情怎么看都像是一场接盘侠的游戏。
所以说为什么会有大移民政策和大批建房政策呢?因为在过去的20-30年间,澳洲政客根本不知道怎样去运营澳洲经济,就选择了最容易的方式。澳洲支柱经济是卖文凭,卖矿石,卖能源,卖身份。这些东西都能赚到外汇,但是澳洲本身经济并不能高效创造价值。把铁矿石和煤炭卖给中国,让中国炼钢造房子推升GDP,把天然气卖给日本,然后日本再卖给别人,搞得东海岸还要进口天然气。澳洲本地不太用煤炭,因为煤炭污染大气,没错,但是煤炭卖给中国,让中国污染大气,对大气的影响会不一样吗?还有卖文凭这件事情,到是一个一本万利的好生意,但是现在不让留学生来澳洲,还有多少人愿意拿澳洲文凭呢?澳洲不是跟印度签订了自由贸易协定吗?里面规定澳洲每年要从印度引进19000个瑜伽教师,但是澳洲瑜伽协会也就有4-5000人。所以整个移民体系并不是为了澳洲引进人才用的,并不是为了提升澳洲生产效率创造原生财富用的,而是增加澳洲整体GDP和政府政绩的筹码而已。那么结果就只能是澳洲内部生产效率持续降低,越来越依赖外部输血。
澳洲政府在过去的20年中的执政方向是,推升澳洲整体GDP,让澳洲房价上涨,让澳洲实际工资下降。只要能做到这些,就能保证澳洲企业开心,澳洲投资人开心。这些全都是以大量接收移民为前提的。新移民需要住房,还会跟本地人竞争工作机会。这样房价上涨,工资下降。如果你仔细看看ASX100上市公司的话,绝大多数公司,除了采矿公司之外,都能从房价上涨中获益。澳洲银行只有一个产品,就是房贷,所以房价上涨有利于整个澳洲金融行业。建筑公司更不用说。房价涨,建筑公司就能建更多房子赚更多钱,房地产上下游的18类企业都能得到实惠。房价上涨,所有媒体都开心,因为大家更关心房子,能吸引更多流量。甚至澳洲6-7成有房的人都会开心,因为房价涨了么。那么政客呢?有了这些大企业和澳洲6-7成有房一族支持,执政那还不是稳稳的。而所有公司都能从被挤压的工资中获得更多利润,投资人又开心了。
澳洲本地正在经历生活成本危机,房子无法负担,移民大量涌入压低了实际工资,而从银行到企业,再到政府都希望用 “移民+房价上涨+压低工资” 的模式来获得利益。澳洲房产市场变成了一个几乎全民参与的庞氏骗局。那么这个吹起来的泡泡到底什么时候会破掉,又是什么原因呢?
庞氏骗局的终结
泡沫破裂有3个可能原因。
1,直到澳洲人抛弃“享受主义”,抛弃懒惰,愿意身体力行拼命工作,高效创造价值,让社会财富上涨。这时候政府才有本钱去改变现有的经济结构和移民政策。没有替代财富来源的话,政府不可能下狠心对自己下手。让政府放弃卖资源卖文凭卖身份吸引移民这条致富捷径,就会立竿见影让澳洲经济大幅度下滑,那么政府离下台就不远了。与其政治自杀还不如将错就错。但是我不认为澳洲人会突然间改变观念,愿意开始拼命工作,你看看现在的工会运动,人们生产效率下降还要求增加实际工资,下班断联法,这一切都在降低效率,抑制创造力...澳洲人在没有经历过贫穷之前,是绝不会改变的,澳洲真的需要一场深入的经济危机来重启。但是没改之前,就需要持续使用这种方便简单不用努力就能致富方法,过一天算一天。改变,需要至少一代人的时间。
2,直到其他国家的人,再也不愿意移民澳洲为止。如果没有了对移民的吸引力,就相当于澳洲被动关上了移民大门,逼着澳洲经济从内部开始自我调整,不调整的话就会越来越穷。到了这个时候,澳洲所有人都再也找不到理由埋怨别人,什么新移民抢了自己工作啊,新移民推升了房价啊,只能从自己身上找原因。这就是澳洲重启的时间点。那什么情况下,没有移民愿意来澳洲了呢?对于不富裕的人来说,他们肯定愿意来澳洲,虽然澳洲千般不好,总比他们自己国家的生活环境要好。所以这一部分人是不可能放弃移民澳洲的,除非澳洲主动禁止。大多数国家的人和资本都可以自由流动,只有少数国家会禁止人和钱出境。如果这些少数国家选择和世界脱节,那里的中产和富人可能就出不来了,但是对其他大多数国家的人没有影响。中产和富裕阶层什么情况下会主动放弃移民澳洲呢?那就是澳洲为中产和富人提供的福利,财产保护,赚钱机遇变得很差的时候,甚至澳洲社会中仇富情绪持续高涨的时候。这种社会根本的改变也不可能一朝一夕完成,而且有可能永远不会改变。
3,还有一种情况,就是澳洲政客下狠心自己捅自己,关闭移民。首先澳洲那些感受到生活不易租房买房不易的人会特别开心,社会正义得到伸张了么。然后就会引起澳洲所有跟建筑相关的行业进入萧条,包括银行金融产业。开始公司倒闭和裁员潮,澳洲本身创造财富和创新的能力这么差,注定会陷入一场深入的经济危机。这时候政府会面临2难选择,1,为了让澳洲摆脱经济萧条,重启大移民计划,2,死扛然后到任期下台。你猜政府会选择哪条路呢?
我同意澳洲房产市场是个接盘的游戏的说法,就跟很多国家的房产市场一样。只要澳洲人还懒惰,只要还有人愿意来澳洲,澳洲就会是个靠移民生存的国家。只要移民制度不根本改变,澳洲房价就会一直上涨。这个游戏确实有玩不下去的可能,但是我完全不认为根本性的市场调整,在我退休之前会生。那么在这段时间里,你可以选择,不玩儿房产游戏;抱着澳洲房产市场必定完蛋的“梦想”,勤勤恳恳的去工作赚钱谋生,跟新移民争工作,看着自己的实际工资水平逐渐下降;没事去各大媒体自媒体平台留言喷一喷发泄怨恨;甚至到退休年龄还要继续工作养家;跟澳洲媒体,大多数企业,所有银行,大多数政客和6-7成有房的澳洲人站在对立面。或者可以跟着澳房策一起加入游戏,通过房产投资快速积累财富,把那些不买房的人远远甩在身后,把他们羡慕嫉妒的眼光作为我们成功的标志,实现财富自由,退休自由和旅行自由。
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