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【澳洲房产】澳洲各大银行为何提前降息! 市场预计央行2月开启降息周期! 4大银行对央行的降息预期再次提前!【澳房策342】

作家相片: 澳房策澳房策

澳洲4大银行和一些中小银行,几乎都加入了降低定期贷款利率的行列。为什么央行还没有开始降息,商业银行就提前行动了呢?是不是意味着整个银行业都预期澳洲央行会更早降息?有一个利率指标已经开始闪红灯,难道金融市场也对澳洲央行降息的预期发生了改变?在澳洲房产市场整体下跌的大前提下,更早降息到底意着这什么?可能今天澳洲统计局放出的数据将会决定一切。


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这期影片发出来正好是蛇年大年初一,我代表澳房策给粉丝朋友们拜年。祝大家蛇年吉祥如意,身体健康,家和万事兴。拜完了年,说正事儿。


各大银行降低房贷利率


从去年11月开始澳洲4大银行纷纷宣布开始降低定期房贷利率。比如NAB就对自己的本息同还定期房贷产品降息0.5%,只还利息的定期房贷降息最高0.65%,而且对自住房和投资房都适用。

从今年1月中旬开始,不但澳洲4大银行降息,小一些的银行也开始快速行动,包括澳洲排名第5的麦考瑞银行,对于央行利率走势的预期直接来了个180度反转。

麦考瑞银行去年10月还认为央行会加息,所以提前抢跑,把贷款利率调上去,加了0.3%。但是今年1月份,麦考瑞银行居然下调了贷款利率0.14%-0.16%。说明预期已经转变。如果你贷款100万,每年少还1400澳币,不算多,但是一部新手机的钱出来了。去银行贷款,送你一部新手机不是挺好么。

如果商业银行认为,央行将会上调利率,通常会提前调高定期贷款利率。如果商业银行按兵不动,而央行加息的话,在央行加息之前,商业银行放出去的那些定期贷款就会赔钱。相反,如果商业银行预期央行会降息,就会提前下调定期贷款利率去市场抢客人。如果一家商业银行A没降,其他银行降,最后央行也降的话,A银行没有抢到客人,其他银行在抢到客人的同时也没有减少营业利润,那A银行可就赔大了。


在下调之后,麦考瑞银行的利率已经处在市场最低梯队。比如最基础的自住房2年或者3年定期贷款,本息同还,贷款比例7成,利率已经调整到5.55%,算是银行中很低了。对于其他定期贷款产品有不同的降息比例,但是都在0.14%-0.16%之间,新利率在5.55%-6.15%之间。

以上都是自住房贷款产品。这次的降息也包括了投资房贷款。最低利率来到了5.69%。一般来说,贷款比例越高利率越高,投资贷款利率比自住高,只还利息比本息同还高。

定期房贷利率确实降低了,那有多少人买账呢?看一下这张图,说的是全新房贷里面,定期贷款占的比例是多少。横轴是时间,纵轴是定期贷款占比。我们看到从2023年9月份开始,定期贷款在所有新增贷款中只占2-3%,而且一直徘徊在这个区间,没有变化。


其实在过去6个月时间里面,各个银行分别不同程度开始下调定期贷款利率,但是市场中根本没人买账,想在澳洲央行降息之前,用更低的固定利率来吸引大家提前锁定贷款利率这招没效果。

去年年中的时候,市场普遍预计,到2024年底会有一次利率下调,不过眼下的预期已经推迟到2025年上半年左右。为什么会出现这种现象呢?如果你去银行贷款肯定会想,反正央行都要降息了,到时候各大银行肯定会再降,那我现在锁定2年定期贷款利率不是傻么,所以浮动利率高一点就高一点吧,挺一挺就过去了,大家都这么想。

对于第一次买房的朋友我还是要说两句,定期贷款,比如2年定期,就是你在未来2年,不管市场怎么走,央行加息还是降息,你都按照签贷款合同时候的利率支付。如果你选的是浮动利率,市场利率上涨,银行肯定第一时间给你加息,如果市场利率下降,银行肯定拖着不给你降,还得你自己打电话去跟银行申请,反复折腾才可能给你降。

很久之前,我就遇到了这样的贷款经纪人,也不提醒我银行已经降息了,可以去向银行申请然后省点钱,还要我自己从各种渠道知道银行的情况,反过来叫贷款经纪人去帮我跟银行申请降息。当时是银行降息周期,让人家第一次去帮我降息,他还愿意,第二次,就不理我了。后来从其他渠道了解到,其实他根本就不想给我操作,具体原因不知道,我猜是他觉得不是自己该做的事,做了也不赚钱,或者太麻烦了吧。当然之后就再也没有合作。

大家在选贷款经纪人的时候,一定要找那种不做一锤子买卖,崇尚持续服务的人。就是都不用你问,固定时间给自己的贷款客户做利率重审,主动去跟银行争取更好的利率和条件。当然我们澳房策给自己的VISION会员匹配的都是这一类的贷款经纪人,无形中能够为会员省下不小一笔钱。

麦考瑞银行这次降息,打开了中小银行降息的序幕,那是不是说明澳洲央行可能提前降息呢?我们先来看看另一个指标,存款利率。


存款利率降低


在麦考瑞银行和Judo银行下调定期存款利率之后,澳大利亚最大的银行CBA,最近也下调了定期存款利率。现在的CBA定期存款利率最高的是8个月定期,年利4.75%。很多人都说这是CBA预测2月央行降息的有力证据。

根据CBA报告显示,去年12月澳洲家庭支出下降了1.8%,在11月黑五之后明显下降。现在的状况是支出下降,通胀也在下降,那么降息的预期自然越来越明确,支持了CBA最近降低存款和贷款利率的决策。

CBA的首席经济学家 (Stephen Halmarick) 说CBA认为澳洲央行将会2025年的第一次议息会议,2月18日降息,而且全年将会降100基点,也就是降息4次。

四大银行中的另外一家ANZ也加入了CBA的队伍,预测央行将会在2月会议中降息。

Westpac和NAB还是坚持之前的看法,认为央行会在5月份降息。

如果是平常的我,肯定会毫不犹豫说CBA和ANZ扯淡,因为银行预测经济和预测降息不靠谱,在过去5年的预测历史中找,在我记忆中他们就没猜对过。不过看了下面的数据,我居然有点相信了。

澳洲股票交易所ASX有一项统计工具,在预测RBA利率走向的时候相对更准确。叫做RBA Rate Tracker,统计的是RBA利率指标(RBA Rate Indicator)。这个指标反应的是澳洲金融市场对于央行调整官方利率的预期。根据ASX同业拆借现金利率期货市场的定价来计算出的官方调整利率可能性的百分比。你就简单理解成,这是澳洲金融圈集体用钱投票的结果。


这张图上展示的是截止1月23日的10个交易日内,每个交易日市场对于2月18日降息0.25%的预期。我们看到预期的降息概率已经上涨到了接近80%。

如果2月份能降息的话,将会给澳洲的房产市场带来一针强心剂,因为现在的房产市场已经失去动能,开始掉头向下了。


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澳洲房市惨淡早该降息


2024年12月份,澳洲房市已经开始下跌,虽然跌得不多,只有0.1%,但也是过去22个月连续上涨之后的第一次标志性市场反转。跌幅以悉尼和墨尔本两个澳洲最大城市为首,其他城市虽然在上涨,速度也是越来越慢。今年第一期节目里面我就聊过这个事情,12月房市和1月房市其实不那么重要,只有2月3月才能看出来全年的房产市场趋势。那如果2月开始降息的话,很有可能更有效让澳洲房市大盘止跌回升。现在有些城市的情况已经很差了,比如维州墨尔本。

墨尔本在过去的2年中经历了持续的房产市场阴跌趋势,很大一部分原因是维州政府在疫情中花了太多钱,财务亏空,解决方法就是向房产投资者收更多的税,最让人诟病的就是墨尔本的土地税。对澳洲买房的17项费用感兴趣的朋友可以看看【澳房策297】。


在这些政策调整中,房产投资者受到了很大的冲击。大家一算,墨尔本租金回报率不高,资本增值近2年是0,然后还要交更多的土地税,那还是卖掉,然后去买其他州的投资房划算。结果墨尔本投资者大量抛售投资房,进一步压低了房价,同时每卖掉一套房几乎等同于市场上少了一套出租房源。整个维州在过去的18个月里面,出租房供应减少了20000套,相当于整个市场的4%。同一时期昆州出租房源增加了4000套,新州增加了3800套。当然有一些人会卖掉维州房产,去其他州买房,还有一些维州人只是卖掉投资房而已,拿回来的钱,去供其他房子的贷款,压力非常大。

我们跳出维州看看整个澳洲,房价上涨,租金上涨。人们买房和租房的压力越来越大,甚至影响到了澳洲经济。有人说买房难租房难,跟经济有什么关系呢?关系可大了。大公司的CEO们已经开始集体抱怨,说有才华的年轻人因为房价房租太高,没办法到市中心上班,只好去郊区住,然后在附近就业。确实有一些工作可以远程做,但并不是所有工作都可以,还是有很多工作是必须要人到公司的。应聘的人一算,接受聘用到CBD上班赚得多点,但是扣除在那附近买房租房的费用之后,手里面没剩下什么钱,还不如接受乡下那份工作呢。

房价贵房租贵,说到底都是人多房子少的问题。澳洲人口大部分增幅依赖海外移民,本地生育率实在太低。移民留学生多了,自然房价房租上涨。而澳洲本地人工越来越贵,建筑材料成本也没有变便宜,政府土地审批速度还是不够快,几个因素合起来造成了供给瓶颈。除非5月大选之后政府关闭移民通道,专心增加房产供给,要不然,这种供需不平衡,长期内房价房租上涨的趋势是不会变的。不过关闭移民通道这么极端的事情,澳洲近几十年就没出现过,澳洲还要依赖移民维持经济和劳动力增长呢。


我们影片发出是周三,除了是蛇年的大年初一,也是澳洲统计局ABS发布最新通胀数字的日子。如果这次的通胀数字延续之前的下降趋势的话,2月份降息的可能性就又高了一些。利好有房子的人,因为利息还款会变少,房价会上涨,同时利空没房子的人,因为买房租房会变得更难。


赶紧报名澳房策2025年开年直播,2月8日周六悉尼时间晚上8点,北京台北时间下午5点。直播中我会详细分析24年12月和25年1月澳洲房市,讲解澳洲国内经济和国际大环境对澳洲2025年的影响。这次是闭门直播,必须先注册才能通过ZOOM或者腾讯会议参加。大家现在就可以在官网直播页面预约订位。YT频道可以在影片说明栏链接报名,某书某音加粉丝群报名,蝴蝶号和其他平台请私信。

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