最近一条消息吓到我了，新州政府已经批准了大悉尼地区171个站点，建造112,000套中密度公寓和联排别墅。注意，这是在去年11月新州政府推出8个迷你城市，建造60,000万套高层公寓的TOD (Transport Oriented Development Program) 规划之后，再次推高现有规划住房密度的方案。悉尼已经在停止平铺发展, 开启叠罗汉模式的路上越走越远了。用现有市区土地加高密度为房市提供更多住宅的方案，将会在未来的5-10年彻底改变悉尼的城市面貌，同时改变的还有悉尼的房产投资底层逻辑。在这场大开发运动之中，我们房产投资者应该如何应调整自己的投资策略，在保证投资安全的前提下抓住赚钱机遇呢?
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政策原文
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这次171个区大开发的信息源头在哪里呢？新州规划官网上能看到原文。新州政府对大悉尼地区171个区域中心和火车站点附近重新规划。800米范围内，大概走路10分钟，可以建造双拼别墅(Dual Occupancy)，独立地契联排别墅(Terraces)，共用地契联排别墅(Townhouses), 中密度公寓楼(Fesidential Flat Buildings)，说是要在高层公寓和独立别墅之间补上中密度房产。这项规划已经在2月28日正式实施。
400米范围内可以建造6层24米中密度公寓，400-800米范围建造最高3层9.5米建筑。这一整套中低密度政策 (Low and Mid-Rise Housing Policy)分成两个阶段。
第一阶段针对低密度, 允许在悉尼R2低密度规划住宅区建造双拼别墅，这项政策已经在24年7月1日开始。
第二阶段针对中密度，允许建造联排和小型公寓楼。
说171个站点你要是还没有什么概念的话，可以看看这张官方地图。北边到Asquith，东北方向到Mona Vale，西边到Penrith，西南到Camden，南边到Engadine, 东南到Maroubra Junction。你可以理解成凡是能叫悉尼的地区都已经包含在内。
据说政府在选地点的时候，考虑了公共交通的班次和行程时间，关键基础设施的容量限制，买东西方便程度等等。其实第二阶段的政策，还没有完全释放潜力。目前只有171个地点被选中，未来还有可能增加更多站点，因为光是大悉尼的电气化铁路站点就有306个，更不用说公交走廊，轻轨站和其他城镇中心了。不过在选址的时候确实考虑到了一个重要因素，就因为这个因素，受到影响的站点，以后开发的可能性大大降低了。这个因素就是航道限制。
悉尼机场航道限制
悉尼内西区的大部分原本被政府列入住房改革规划，但因为在飞行航道下面被排除在外，其中包含了不少大家耳熟能详的区。但是比如Lilyfield，Petersham，St. Peters，Stanmore，Marrickville，这些受到到噪音影响的区，并没有被排除在外。这些地方已经有不少公寓了，再建公寓再做开发，也是量变而已，趋势已经确定，未来我们都能猜到。中密度越来越多，而且几乎每套的头顶上都有飞机飞过，最直接的就是噪音上的反应。话说回来，我完全不担心这里的公寓卖不出去，什么样的房子都能卖出去，只要有需求，价钱够低。
新州政府在整个大悉尼地区搞中高密度大开发，再过5-10年，悉尼还是我们印象中的悉尼吗？街道，交通，设施会不会来个大变样？每个站点居民的文化背景和社会背景会不会改变？更重要的是，悉尼的房产投资底层逻辑会变成什么样呢？
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悉尼会变成什么样
为了加快新房审批的速度，新州政府通过筛选，预批了中低密度各类房产的设计方案。只要开发商在新州预批的设计中选择，开发审批就会一路绿灯畅通无阻。我们看看这些设计都长什么样。
这是其中一个独立地契联排别墅(Terraces)的设计，看着特别单薄，感觉上是40年前流行的设计，画风灰突突的。
这个是中密度公寓设计，你要是现在去Macquarie购物中心北边靠近树林的地方看，都是这种3-6层中密度公寓，而且至少20年了。现在还要拿出这种设计，有点时空错位的感觉。
还有这个中密度公寓，我实在忍不了，那个是防火楼梯吗？还是正常的楼梯？这个设计感觉是回到了70年代的中国。
我真心不知道这些建筑师是怎么想出来的，更不知道新州政府怎么就能接受。哪个开发商真的要是用这些设计去造房子，那我我完全不想去这些区，躲着走，太辣眼睛。
上面是从建筑设计角度看未来的悉尼，那么从住宅密度角度来看，悉尼会变成什么样呢？
第一类，就是高密度交通枢纽TOD8大中心项目，分别是Bankstown，Bays West，Bella Vista，Crows Nest，Homebush，Hornsby，Kellyville，Macquarie Park。这8个TOD站点都会大兴土木建造高层。
离火车站最近的1环是高层公寓，2环是最高6层的中密度公寓，3环是双拼别墅，4环是独立别墅，但是都能开发成双拼别墅。第二类是中低密度项目，就是上面我们讲过的171个站点和区域中心项目。1环是6层中密度公寓，2环是双拼别墅，3环是独立别墅。你脑补一下，悉尼的大开发新计划就像是雨水滴在水面引起的一堆波纹一样。没准儿未来的悉尼不再有独立别墅这种房子存在了，全都至少开发成双拼别墅，其他的开发成中高密度公寓。
那问题来了，我们只听说了悉尼要大开发房产，你听过要搞配套设施大升级或者大基建项目吗？
基建无法可依
没错，目前只有建房计划，没听说要升级现有设施或者兴建新的基础设施做配套。现在的悉尼大开发，是在“盲飞”状态。很多人不知道的是，新州政府居然悄悄取消了6大城区规划(Six City Regions)，这个规划规定了悉尼20年的基础设施发展方向。
规划是由“大城市委员会（Greater Cities Commission）”制定，这个委员会的前身是“大悉尼委员会（Greater Sydney Commission）”，由之前的联盟党政府成立，在悉尼范围内划定六座“城市”，分别规定了住房及基础设施计划。但是在现任州长把这个委员会并入规划部门后，这些计划便遭到冻结。具体原因不知道，可能是因为没钱了吧。
如果这项议案通过的话，悉尼将会成为全球少数几个没有20年发展愿景的城市之一。废除规划意味着整个悉尼不再有任何统一的长期基础设施策略。这一点是我最担心的。悉尼大开发也就算了，好歹也要把基础设施跟上才行啊。要不然原本一个幼儿园接纳50个小孩子，未来要接待100个怎么办。原本超市购物环境很轻松舒适，未来天天人满为患怎么办。原本进出城区开车通畅，未来开1公里要2个小时怎么办？这个问题现在不但没有解决方法，连基本的规划都没有。我们只能希望他们有一天想得起来去做基础配套设施了。
未来几年的趋势(猜测)
讲了这么多，大家可以静下心来想想，未来5-10年，悉尼房产市场可能会发生些什么变化。如果你能看到的话，说明你有一定的发展眼光和投资眼光了。我说一下我自己的看法，不一定会成真，我也不希望成真，但是我觉得很有可能。
首先就是高密度公寓泛滥，来悉尼的移民留学生这么多，再加上本地人需求，而悉尼房价又这么贵，怎么能更便宜地解决住房问题呢？好像目前只有这一个方案，在近城区，交通方便运力强的地方比如Metro站点，搞高密度公寓大开发，稍微离开站点一些的地方做中密度公寓，再远点建双拼别墅。公寓供应量在未来几年很有可能成暴涨的状态。公寓会不会涨价我不好说，有时候在绝对价格上还是会有上调的。但是澳洲房产投资的基本逻辑之一，稀缺性，对高层公寓，中密度公寓，联排别墅来说，只会越来越差。你可能觉得，我买公寓不是为了涨价，而是为了拿现金流。现在租金还不错，但是在公寓大开发的浪潮下又能持续多久呢？即使能持续，悉尼的租金回报率长租3%-4%，短租好点但是挑地方挑房子。我的观点是，如果你看长租现金流，那不如去买高分红股票或者基金，买入和持有成本极低，兴许现金流还会更好些。反过来说别墅的供应量有减少的趋势，因为城市边缘扩展的速度慢了，开发区建房量可能也会逐渐慢下来，当然这个要按照不同的地点和区域具体分析不能一概而论。如果是老区，又不是交通大站，可能州政府就会高抬贵手，不去搞大开发，那这里的别墅就会一直稀缺，尤其是适合家庭居住区域的别墅，更会变成有钱人争抢的对象。
我能想到的未来，如果按照现在的趋势发展下去的话，就会产生明显的两极分化。穷人高密度，富人大别墅。那些只能买得起公寓的人，虽然有了一个家，但是这套房子没法带来财富，真的只是一个家而已。别墅因为稀缺性，社会上产生的新贵争相购买，价钱上涨，不但是个家，也成为了创富的工具。
房产投资者需要怎么做
房产市场里面赚钱的方法很多，但是我们澳房策只做一件事情，被动投资，也就是买入持有转贷策略。自媒体上不少人说房产里面真正赚钱的是小型开发，比如旧房翻新，改建加建，1开2，1开多，土地银行等等。这些领域如果做得好是可以赚大钱的，我完全同意。这也叫主动投资，就是你要挽起袖子下场干活儿，脑子要快，直觉要灵，对信贷，市场，上下游行业，税务，建筑，施工，甚至出售，都要掌握。完全就是一个门槛很高的全职工作，或者说是个生意。主动投资适合的是有钱，有闲，特别聪明好学，能力超强的人。有这个能力还愿意去做房产主动投资的人实在太少。而被动投资是适合所有人的投资方式。不知道别人，我就不想去弄主动投资，给自己多找一个事情，因为我还想要享受生活呢，人生苦短，钱是赚不完的。
在面临大开发的环境下，已经在规划区里面有低密度房产的朋友，恭喜你赚钱了。这就是买入加持有被动投资策略的好处。等着就行了。知道这些消息之后再在这些地方买房的人，就要支付消息税，已经比市场价高了一块。至于想要开发完成之后买成品的朋友，尽量买低密度。如果非要买高密度的话，要买有稀缺性的，可惜这些大开发的产品一般都没有稀缺性。住住还行，想赚钱的话，你真想多了。
2月份房市走势出炉
我刚拿到2月房市数据，可以用“震惊”两个字来形容，看来我还是低估了降息的威力。2月房市全面反弹，全澳洲大盘一扫前2个月的颓势，单月上涨0.3%。其中悉尼上涨0.3%，墨尔本更是夸张，直接从-0.6%上涨到0.4%，相当于反弹了1%。其他城市也类似。为什么会出现这样的反弹呢？是不是意味着澳洲各个城市暴涨期即将来临呢？我们投资者需要做好那些准备？
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