折腾了2年，联邦政府的“帮买政策”终于在周三通过了参议院三读，正式立法。澳房策过去的节目中多次聊到这项帮买政策，包括【澳房策277】【280】【323】。从提案到立法遇到了各方阻力，修改了好多次，但还是在澳洲越来严重的住房危机和央行保持高利率向经济施压的大背景下通过。这项政策坐实了政府下场炒房赚钱这件事，解决底层人们的住房问题只是附带效果。这个帮买政策到底是什么，具体怎么运行，对房市会有什么重要影响呢？对澳洲8个城市中的这个城市会有最大的房市推升作用。后半段送上2025年澳洲8大城市房市走势预测。剧透一下，可以说是冰火两重天。
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“帮买政策”通过
Help To Buy (Federal)
“帮买政策”就是联邦政府出钱，和中低收入的人一起买房，跟你和你朋友把钱合起来一起买房差不多。实际上政府是拿钱出来拥有房产的一部分，就像是股东一样。所以我叫它“政府下场炒房法”。
具体是这么操作的。联邦政府指派“Housing Australia”去管理和执行这项政策。凡是联邦级别关于房产的补贴，都是由这个机构操作的。所以想要看在联邦级别各位买房的朋友能拿到什么好处，直接到它网站看就好了。
联邦政府将会给买房人贡献一部分资金，最多贡献新房房价的40%，旧房房价的30%。买家最少拿房价2%的现金买房。剩下的部分，申请银行贷款。注意，这是政府出钱跟你合伙买，不是借给你钱，你不用还政府利息或者支付房租给政府。既然是合伙买，政府跟你一样，也是房主之一。政府如果出资40%，就是40%的房主，它不帮你还贷款，但是如果房子卖掉赚钱了，它要拿相应的收益。
买房人贷款的时候必须去政府指定的银行，没办法自己选银行，所以在贷款这一步，贷款经纪人能够操作的空间非常有限。帮买计划的框架内，任何房产类型，包括独立别墅，联排别墅，或者公寓都适用，新房旧房都可以。每年会批准购买10000套房子的申请，一共持续4年。但是申请可不是那么容易，需要满足一堆条件。
首先你必须是澳洲公民。永久居民和新西兰公民不适用。这个就跟各州的首次置业补贴政策不一样了。首次置业补贴也适用于永久居民。目前还没有文件确认帮买政策和首次置业补贴能不能同时用。如果能同时用的话，那申请的人一定会挤破头的。
如果申请人在没有帮买政策的扶持下也能买得起房，那帮买政策就不会批了。这个政策不是让你省钱用的，而是给没钱，买不起房子的人准备的。
单个申请人年收入必须低于$90,000澳币，2个申请人年收入总和必须低于$120,000。大概率是根据去年向ATO报税的金额评判的。所以各位想要偷鸡瞒报占便宜，我劝你还是打消这个念头，你面对的将会是非常严格的账目审查。
这点很有意思，在申请的时候，申请人不能在澳洲或者在国外拥有住房。就是地球上你不能有房子。澳洲的房产，政府查得到，国外的房产澳洲政府怎么能查到，我就不知道了。大概率是虚张声势。但是如果曾经拥有过住房，没关系，只要在申请的时候没有就好了。
最后一点是必须房子买来自住，这个也合理，为了解决底层人们的住房问题么。
如果普通人没有使用帮买政策的话，自己需要出20%，80%靠贷款。如果是自己出资5%，政府出资35%，银行贷款占比自然会下降到60%，当然还款压力就会小很多。官方说法是，帮买政策将会让申请人少贷38万澳币，大幅度降低财务压力。
虽然房产类型新房旧房不限制，但是房子总价是有上限的。首府城市和区域中心，上限稍高，州领地其他范围，上限稍低。比如悉尼范围房价上限是95万，布里斯班是70万。阿德莱德是60万，珀斯是60万。就这个价钱，能勉勉强强，在首府城市最边缘范围或者开发区买个便宜别墅。离得近一点，只能买联排别墅或者公寓。比较奇葩的是墨尔本的上限定在了85万澳币，这已经比墨尔本房产均价80万明显高了。我猜是因为法案刚出来的时候是2022年，后来可能没改动，这眼看年底参议院又着急干活儿，就给忽略了。85万在墨尔本正经可以选择一些还OK区域的别墅呢。
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帮买政策里面其实暗藏玄机，有好处就有坏处。
1.如果购买的是楼花地花土地别墅，建筑必须在签合同24个月之内完成。也就是说6个月之内交地的土地别墅安全一些，因为建筑期也才8-10个月。其他类型的新房很可能看到楼快建好了，才会吸引申请人，因为大家都想求稳。
2.如果已经使用了州领地级别的帮买政策，就无法适用联邦帮买政策，二选一。
3.政府下场，银行更容易批复贷款，
4.不管什么原因，如果政府决定撤出，就必须在90天之内拿到自己股份的折现。对于申请人来说，本来就没钱，多贷款贷不到，跟亲戚朋友借钱这条路也不靠谱，很可能就必须要卖房。90天内卖掉一套房子还要拿到现钱，在实际操作中非常难，除非一上市就卖掉。市场好的时候有可能，市场一般或者不好的时候就要降价卖。如果卖价比原价还低，政府是不是能够承担相应的损失，这个还不知道。
5.政府可以用安全或者增长潜力的原因拒绝申请人。这条有意思了。政府会去做调研，看看申请人想买的房子，到底有没有增值潜力，会不会有安全隐患，实际上给申请人多了一层保障，买来的房子不至于亏钱。政府对自己花的钱要负责的么。为什么我把帮买政策叫做“政府下场炒房法”呢？这一条就是完美的体现。解决人们的住房问题可以，但是政府炒房也得赚钱。
你想想，如果你跟朋友合伙买房，贷款是不是要一起还，账单是不是要一起付，卖房的时候亏了赚了都按照比例分，这才合理。但是在帮买政策下，政府不还贷款，不付账单，但是有房子一部分所有权，卖房之后的盈利需要按照持有比例分。比如你出资5%，政府出资35%，贷款60%，房价50万，几年之后房价涨到80万，卖掉之后盈利30万，这30万里面个人拿$37,500，估计还要缴个增值税，政府拿$262,500，一分钱增值税不用交，反正交也是交给自己。所以说政府占了大便宜。最终的结果，很可能是对申请人来说，有个住房而已，政府解决问题的同时还把钱赚了，占了大便宜。
联邦帮买政策，在首领地和北领地将会马上实施，其他州还需要补充通过法律让帮买政策顺利实施，所以可能还要等等。但是在2025年6月30日前，怎么也应该开始了。
说到这里你可能还没有意识到这项政策将会对房产市场带来什么影响。我只能说会很离谱。离谱到什么程度呢？只要你有2%首付，政府贡献30%-40%的资金，剩下的银行贷款就能买房。你看懂了吗？这是要给买房人加49倍杠杆啊，2%首付么。我们普通人目前的杠杆只有4倍，20%首付，人们手里多1万澳币，就能买贵5万的房子，现在的首付从20%一下子降到2%，你想想。市场将会再次疯狂。这样一来，更多的人买房，政府也相当于下场炒房，银行放贷，建筑和周边行业被盘活。那么历史又将会重演。澳洲经济被拉出泥潭，澳洲房价进入全新次元，最终的结果是房价上涨，能买得起房的人又变少了。如果帮买政策在6月30日前上线，正好是澳洲经济最困难的时候，再配合降息周期开启，效果更佳。
对什么样的房子有利好呢？我们上面讲过的价格上限就是分析的要素。悉尼范围房价上限是95万，布里斯班是70万。阿德莱德是60万，珀斯是60万。这个价钱，能在首府城市最边缘范围或者开发区买个便宜别墅。所以对这些地区的房价将会有推升作用。简单说就是低端别墅利好。而墨尔本房市可能是这波新政最大的受益者。墨尔本上限85万，比均价高很多，那么更多墨尔本周边区域，85万上限以下的那些区域，都有推升房价的作用，这个范围比其他城市要广。更多墨尔本低端别墅价格将会被推升。
这就是我一开头说的2025年房市上涨的1大原因。在2024年快要结束的时候，每家调研机构，包括银行，都会推出自己对2025年房市的预测。这回SQM Research跳出来抢了个头彩。
2025房价预测
SQM Research
简单说SQM Research预测，2025年珀斯房价上涨最多，在14%-19%之间，而堪培拉可能下跌最多在2%-6%之间。假设条件是，2025年5-6月开始降息，人口增长还是超过1年50万，而且通货膨胀没有再次大规模升高。
其他城市都在这两个极端之间，布里斯班上涨9%-14%，阿德莱德上涨8%-13%，悉尼和墨尔本都会下跌1%-5%。这些预测我都能理解，因为跟目前的大趋势没有区别。我比较惊讶的是SQM Research预测达尔文会上涨5%-8%。我特别看了SQM报告原文，这样预测有几个原因。
首先达尔文的人口增长持平，在0.8%左右。海外移民流入很多，但是也有很多人流向其他州领地。失业率是2.47%低于澳洲平均水平3.4%。预计未来2年工资增长会达到每年3.5%，也是比较高的。达尔文房市的起伏，跟矿产和能源行业有直接关系。如果这些商品在国际上价格上升，通常房价也会上升。这个道理跟珀斯房市类似。北领地政府的一个大项目，“Timor Sea Barossa” 天然气项目，2025年将会完成建设。之后北领地政府就可以源源不断收税了。综合来看，2025年达尔文的房市是弱中偏好。当然我自己不是太关注达尔文房市，因为澳房策的投资理念是先求稳，再求爆发。悉尼墨尔本布里斯班黄金海岸珀斯的市场规模大很多，趋势更容易把控，所以我们还没有完全开发达尔文市场。不过我会持续关注。
以上是第一种假设的情形。第二种假设是2025年根本不降息，人口增长稳定，通胀稳定。这可能导致悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉的房价出现更大跌幅，但珀斯、布里斯班、阿德莱德和达尔文则出现增长。综合首府城市平均值将介于-3%到+1%之间。
第三种假设是2025年5月之前降息，这将会将导致每个州的房价增长，包括珀斯增长高达20%和布里斯班16%。在最坏的情景下，人口增长将下降到40万人以下，不降息，商品价格保持坚挺。这可能导致悉尼和墨尔本录得高达10%的更大价格跌幅，因为“这两个城市在新的长期海外移民中占据最大份额”，
准不准的先不说，大家都爱凑这个热闹。在过去的5年各个机构对房价的预测中，大概都能猜对方向，但是对具体数字几乎没有猜对的。大家听个乐呵就好了。
在我们本期影片截稿为止，出了一大堆的新闻。澳洲统计局出了新的通胀数字，不太理想。建筑开工量明显提升。参议院一口气通过了好多法案，包括我们之前聊过的反洗钱法等等。这一期没时间讲了。我会在澳房策年度直播里面具体分析。
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