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澳洲房价还会涨吗?房价上涨的短期和长期动力. 怎么选投资房最靠谱?踩点投机看短期动力, 投资要看长期动力【澳房策222】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。2023年的澳洲房产市场到底会往什么方向发展呢?我想这是所有房产市场投资者都非常关心的问题。记得今年年初的时候,各大媒体和自媒体都在讨论央行可能会停止加息吗?而到现在央行已经加息2次利息。到我这次发布影片为止,央行又吵着下周二还要再次加息。同时央行行长还告诉我们,通胀会持续一段时间,高利息也一样,直到通胀在2025年回到基准线2-3%左右。所以说,在未来的一段时间,有可能高通胀和高利息会吃掉不少人买房的能力和还款能力,导致房产更加没法负担。所以在这种情况下,我最近听到比较多的问题是,未来澳洲房价上涨的基本动力到底来自哪里呢?澳大利亚房价已经很贵了,未来还会更贵吗?2023年房产市场到底如何发展?如果您喜欢本期影片,欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。


其实对于房价的这种担心,不光是现在的人们有,以前的人们同样有。比如在1980年代末期,澳洲刚刚经历过房价暴涨,媒体和评论都在说澳洲房价不可能再上涨了,很多父母都在担心孩子们没法负担已经很高的房价。但是现在回头看看,就知道大家当时的想法有多可笑了。


之后的2000左右年,澳洲又迎来了一波房产市场暴涨。很多人都在想,当时房价已经涨了那么多,未来绝对不可能再涨价了。因为房子不可能一直涨价。但是这些人再次猜错。


到了2016年,经历过房前两年澳洲房产市场暴涨的人,又出现了相同的想法。什么房产可负担性太低了,经济又不好,房价不可能再涨了。然后又到了疫情期间澳洲房产暴涨,直到现在,还是有很多人认为澳洲房价不可能再涨。只是不知道这么多次认为澳洲房产价格不可能再涨的人是不是同一批人。如果是的话,他们的财富估计已经被投资房产的人远远甩在身后了。那么到底澳洲房价增长的根本动力是什么呢?为什么说澳洲房价长期看只涨不跌呢?


澳大利亚结构性发展


在过去的3年之中,我们刚刚经历了疫情期间的澳洲房产疯涨。还记得疫情初期,几乎所有人都认为澳洲房产市场完蛋了,永远没有出头之日吗?不知道当时有这样想法的人,改变了没有。在这一波市场上涨中,澳洲房价上升了20%-30%。这次的涨价根本原因,是政府印钱放水,银行信贷泛滥。后来利息上涨,信贷紧缩,房价下跌。但是现在回头看看,疫情期间房价的涨幅,有不少地方是没有保持住的,但是同样有不少好的城区,价格依旧坚挺,比如一些中高端的老城区,和一些发展非常好的新开发区,房价根本就没有下跌。


这种情况也出现在之前的几乎所有房价暴涨期。比如1970年代澳洲房价暴涨,是因为很多女性加入了工作队伍,创造价值,让家庭收入翻倍,当时经济活力更高,再加上矿业繁荣。房价不涨都难。


1990年代的暴涨是因为银行业放松监管政策,很多非银行金融机构加入了房贷业务领域,充分竞争,贷款限制也大幅度放松。信贷泛滥,让人们可以借到更多的钱,所以高价买房,让房价上涨。‘


1995年到2004年澳洲又一次迎来了矿业繁荣,直接带动了工资上涨。这个现象不只是在西澳洲珀斯,整个澳洲都受到了影响。人们收入增加,贷款能力增加,自然就会买更好的房子,房价又涨。


然后就来到了2012到2016这一波暴涨,当时也是因为澳洲政府放水和银行信贷泛滥,再加上中国人变得更有钱到澳洲炒房。搞得当时房价高得离谱。后来的疫情期间房价暴涨你们都知道了。


所以每一次的房价暴涨,都有一段房价下跌期和平稳期的力量积累,然后借助一个大事件,比如澳洲经济爆发,或者是银行信贷爆发,一波涨起来的。


但是真实工资上涨利率平稳的时期,已经一去不复返了。所以那种大一统式的,所有房产都同时涨价的情况,出现的可能性正在降低之中。更可能出现的情况是,分散的小城区之内的房产上涨,而其他上涨很少或者不涨。这些跟人口分部,旧城改造,邻里环境,还有人们的真实工资涨幅,注意,是要剔除通货膨胀之后的真实工资涨幅,也就是真实财富,跟这些因素关系很大。


在我们过去经历的各个房产周期之中,有升有降,有繁荣,有萧条。但是整体上看,每一波的房产市场周期,澳洲的房价都是在净增长的。


如果从过去40年的数据上看,墨尔本每年增幅8.2%,悉尼7.9%,布里斯班7.6%。墨尔本只是最近几年房子涨价速度才相对悉尼和布里斯班少一些而已。所以影响房子长期和短期涨价的因素到底是什么呢?我帮大家总结了重点,这也是澳房策在服务会员的时候,帮会员寻找好的投资房源的基本参数和分析标准。现在就来逐个讲解一下。


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短期影响房价的5大因素


利率因素


从短期上看,短期就是3-5年左右,影响房价的因素最重要的就是银行利率。这个非常容易理解。银行利率升高,借贷成本上升,还款压力上升,自然人们买房子能够负担的价格就会下降,房价也会跟着下降。但是这个反向相关性是有特例的,在2005年, 和2010年,澳洲的利率上涨同时房价也在上涨,这是因为当时的人们真实工资上涨非常快,抵消了利率上涨和通胀的副作用。


信贷因素


仅次于利率的因素就是信贷。如果更容易获得信贷,也就是说借钱又容易又多,自然人们可以负担的房产的价格就会更高。房价上涨是必然的。而大致上的规律是,如果同样收入下,人们能够借到的钱比之前多了50%,很可能这一波牛市,澳洲房产市场价格就会上涨30%。信贷的难易程度调整,是由澳洲的金融业监管机构APRA来完成的。如果APRA说要收紧信贷,比如说在2014年开始的那一次,房价下跌也同样是必然的。


供需因素


短期之内的供需关系决定房价。这是更加直接,并且每一个人都看得懂的因素。如果100个人想要买房,上个月市面上还有10套100万的房子在卖,如果这个月只剩下1套100万的房子,还是100个人去抢,你猜猜这个房子能涨到什么价格呢?在简单些,你就把短期之内的澳洲房产市场,看成一个拍卖现场,就很容易理解供需关系对房价的影响有多大了。


土地因素


土地开发商的成本也直接影响到房价。如果政府强加更多的税收在开发商身上,或者政府批文的申请难度上升,很自然,想要开发土地,就必须要把这些成本加到地价里面,最终传达到消费者。房子价格上涨是妥妥的。但是如果开发商成本不高,房子获批非常方便,同时土地的储量没什么限制的话,就只会进入开发区成片,开发商和项目扎堆,进入供给大于需求的尴尬境地,涨价就会很难了。


经济环境


接下来就是比较宏观的一点,经济环境。一般来讲,经济环境好,企业发展,失业率不高,同时通胀还不高,这样的话人们都里面就能存下更多的钱。人们富足了,自然消费的欲望就会提高,买房就是顺理成章的事情。但是经济如果太好,我说的是那种经济过热,投机现象非常普遍的时候,可能就是房产市场将要开始下行的开始。但是,这里有一个但是,如果经济很差,其实对于房产投资者来说,很可能是一个利好消息。因为经济环境差,失业率上升,民生不好,如果经济之中没有根本上提升财富总量,人们的财富没有增加,那就只能通过金融手段来挽救经济,央行放水,银行信贷泛滥,就是妥妥的下一步,如果你有眼光能够预见到这种情况的话,在房产投资领域赚钱,就会变成很轻松的事情。


以上是影响房价的短期因素,比较适合喜欢踩点的房产投资者参考,下面说说长期因素,这是我们澳房策特别推荐所有投资者都参考的因素,因为澳洲房产长线稳涨,获得长期稳定的投资回报更有吸引力。


长期影响房价的3大因素


人口分部


人口分部就是指,城区里面居住的人口的特点,比如出生地,自住比例,家庭比例,职业。很容易理解,如果自住比例高,就说明区域房价稳定,如果大都是专业人士,像是医生,律师,护士,IT精英,人家赚钱的能力比普通人强,工资涨幅更快。所以这里的房价涨得就会更快。相反,如果这个区域出租比例太高,说明房价不稳定,如果住户都是低收入人群,就是人家涨工资20%,这个区的住户只涨3%,这种职业的,房价上涨就会慢很多。


人口增长


人口增长是比较宏观的因素,国家的人口增长代表者国家的财富增长,劳动力增长,创造力增长,自然住房需求就会更多。放在小一点的范围也是适用的,如果某一个城区人口长期看涨,还比其他地方涨得快,房价妥妥的上涨跑不掉的。这就是同样价格下肯定买开发区的原因。


国民财富


澳洲如果经济繁荣,效率提高,国家财富快速上升,就像前几次的矿业繁荣期一样,澳洲的公司就会变有钱,员工的工资就会上涨。人们手里的真实财富,即使扣除了通货膨胀因素之外,还是大幅度上涨。人们变得更有钱了,自然就会有提升居住品质的需求,房价就会上涨。这就是在2005年和2010年两次澳洲银行加息,通胀上涨,澳洲房价同时上涨的原因,因为人们的真实财富增加了。


所以讲了这么多,澳洲房产市场2023年会有什么变化呢?这个是大家最关心的问题。


2023年的澳洲的房产市场


澳洲房产市场从2023年开始,可能会经历一些系统性改变。首先人们会更加重视自己居住的城区。疫情之后,在家办公变得更流行了。所以住在CBD附近每天通勤的需求正在减少。而澳洲现在的发展模式,是建立更多的区域性中心或者叫做卫星城。周边都把这个卫星城看作是当地区域性CBD,生活和工作区域化。这也是澳洲人口增长速度快的体现。人多了,原本的城区肯定住不下,卫星城很好的解决了这个问题。所以大家在房产投资的时候可以多多关注这类城区和开发区。


澳洲的房价还会继续涨,而且长期看将会是现在人们想象不到的价格。举个实际的例子,我最近帮很多会员朋友提供买家中介服务,几乎每个星期六都是在看房的路上,其中有一位客人委托我帮他购买悉尼上北区350万左右的别墅。我看到的其中一套,现在是市场指导价是320万,而房东在2016年入手的时候只有200万。据房东本人说,200万买这套房子在当时绝对是高价,但是没有想到6年之后的今天居然涨到这么多。这只是我看到的许许多多实际案例中的一个。所以我100%确定,澳洲的房价还会更贵,不管你愿不愿意承认,这都会发生。


其实目前澳洲房产市场的周期拐点已经非常明显了,澳房策下一次的月度直播里面,会花90分钟时间,详细分析本月房产走势,同时会详细讲解我们前线看到的实际案例,还有你在别处听不到的内部消息。这些都标志着改变已经到来,或者你接受市场改变,或者被市场抛弃。欢迎大家注册参加直播,注册链接在影片描述栏,您也可以私信我们获得报名链接。


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