【澳洲房产】澳洲新资本利得税最受伤的竟是普通人！普通人税收可能涨4倍！高收入的人反而只多交一点！这样的澳洲还能继续生活吗【澳房策463】
最后更新：2026-10-29
🔑 核心要点（TL;DR）
2027年7月1日起，个人卖资产不再打五折，改成通胀指数化加30%最低税
收入低的那一年卖一小笔投资，税可以变成原来的四倍多
30%和45%税档只多交一到五成，涨幅贴着通胀的资产可能一分不交
预算夜以后买的二手住宅，2027年7月起亏损不能再抵工资
人在海外签约卖悉尼自住房约交12.8万澳元，走之前卖为0
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2026年5月12日预算夜，联邦财长宣布用通胀指数化取代资本利得税的五折。这轮澳洲资本利得税改革2027年7月1日起实行。按常理它冲着有钱人去，算下来最受伤的却是普通人：收入低的那一年卖一小笔投资，税可以是原来的四倍多；高收入的人只多交一到五成。
我把新规的三步算法、三档税率、投资房、负扣税和离开澳洲卖房几种情况都算了一遍。本文基于Alex老师在YouTube频道澳房策发布的深度视频整理优化：[前往YouTube观看完整视频→]
澳洲资本利得税改革怎么改？新规分哪三步？
澳洲资本利得税改革是指：2027年7月1日起，个人卖资产的收益不再打五折，改成买入成本按通胀调高、收益全额计入收入，再用30%最低税兜底。
资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）管股票、加密币、投资房和家族信托里的资产；自住房一般碰不到，养老金另有一套规矩。五折改指数化的第一批法律已经通过。
新规分三步。第一步，买入成本按通胀调高：50万澳元买的资产，这些年物价共涨两成，算税时成本按60万算。第二步，卖价减掉调高后的成本，余下收益全额计入当年收入，不再打五折。第三步，把这笔收益要交的税和30%比，取高的那个。
已经在手里的资产，到2027年6月30日为止涨的那段照样打五折。当天价值有两个办法定：按当天市值估，或按持有时间分摊，自己选。
很多人漏看了一条：1985年9月以前买的资产，过去一直不用交资本利得税，2027年7月以后涨的部分也要开始交了。资本利得税1985年9月开征时算税先扣通胀，1999年改成持有满一年打五折，这次等于改回去，还多了一条30%的底。
项目 | 老规矩（五折） | 新规（2027年7月1日起） |
买入成本 | 按原价算 | 先按通胀调高 |
应税收益 | 持有满一年只算一半 | 扣掉通胀后全额计入收入 |
税率 | 个人边际税率 | 边际税率和30%取高的 |
2027年6月30日以前的涨幅 | 打五折 | 照样打五折（市值估值或时间分摊） |
1985年9月以前买的资产 | 不交资本利得税 | 2027年7月以后的涨幅要交 |
谁会因为30%最低税多交四倍？
多交四倍的，是收入低的那一年卖掉一小笔投资的普通人。澳洲金融服务业协会（FSC）的例子里，扣掉通胀后1.5万澳元的收益，税从约1,050澳元变成4,500澳元。
原因是30%的底。收入低的人本来税率就低，老规矩还能再打五折；新规下卖资产赚的这一块至少按30%算。高收入的人本来就在30%以上，多交得有限。
FSC举的是一位53岁被裁员、转做兼职撑到退休的人。他那一年卖掉一笔投资，按现行规矩交1,050左右，按新规交4,500，四倍多。联邦财政部（Treasury）自己的例子也一样：Jack有1万澳元收益，按14%交了1,400，还要再补1,600，补到30%。
那是不是人人都多交四倍？我把三档税率都算了一遍。假设账面涨了10万澳元，持有10年，通胀每年2.5%：
卖资产那一年的税率 | 老规矩要交（10万只算一半） | 新规和老规矩比 |
14%（收入很低的年份） | 7,000澳元 | 约2.4倍到3.3倍 |
30% | 1.5万澳元 | 多一到五成 |
45% | 2.25万澳元 | 多一到五成 |
算例按资产每年涨5%到8%计算，不含2%医保税。资产涨幅跟通胀差不多的，新规下可能一分不交。四倍是真的，可它只落在一类人身上：收入不高的普通投资者，在收入低的那一年卖掉一小笔投资。
低收入的人有照顾，但范围很窄。当年领养老金（Age Pension）、失业救济金（JobSeeker）这类政府补助的人，不受30%最低税影响，完整名单要等部长另发文件。被裁员后自己找兼职的人，往往不在名单上。
政府说这样更公平。联邦财政部也承认，涨幅接近通胀的资产新规交得少，涨得越快多交越多。依我看，这个账算得没错，可落到每个人头上，受影响的程度完全不一样。
投资房按新规卖，要多交多少资本利得税？
按最高税档、个人名下算，2027年7月以后80万澳元买、几年后100万卖的二手投资房，新规约交5.6万澳元，老规矩约4.7万，同一笔买卖多交将近一万。
差别在算法：老规矩不管涨多少，一律只算一半；新规只扣掉通胀，余下全算。房子涨得比通胀快得多，新规就交得多；涨得慢的，未必吃亏。
这几年通胀合计10%。老规矩下，20万收益只算一半，10万按45%税率加2%医保税，约交4.7万。新规下，成本先调到88万，余下12万全额计税，约交5.6万。算例按个人名义持有，不算交易成本和折旧。
算法 | 应税收益 | 联邦税（约，含2%医保税） |
老规矩：20万收益打五折 | 10万澳元 | 4.7万澳元 |
新规：成本按通胀调到88万 | 12万澳元 | 5.6万澳元 |
差额 | 多2万澳元 | 多交约9,400澳元 |
按最高税率算，这笔账是多了，但还谈不上吓人。真正被吓到的，是上一节那类在收入低的年份卖资产的人。
负扣税改了什么？新房和二手房待遇差在哪？
负扣税的分界线是2026年5月12日晚7点半（悉尼时间）预算公布那一刻：之前已经买下或已签合同的照旧；之后买的二手住宅，2027年7月1日起亏损不能再抵工资。
全新住宅可以继续负扣税，卖的时候还能在老的五折和新的通胀指数化之间二选一。新房的具体定义还在议会审议，没有最终定下来。
负扣税（Negative Gearing）是指出租房的亏损可以拿来抵工资收入，少交个税。预算夜以后买的二手住宅，2027年7月1日起亏损只能抵房产上的收入，包括以后卖房赚的钱；抵不完的可以留到以后的年份再抵。
全新住宅指在空地上新盖的，或者拆掉一栋、盖成好几套的。新房定义的细节，我在上一期已经逐条分析过：澳房策462：PR和公民回国卖房的资本利得税算例与新房定义。
房子 | 负扣税 | 卖房时的资本利得税 |
预算夜以前已买（含已签约） | 照旧，亏损可抵工资 | 2027年6月30日以前的涨幅打五折，之后按新规 |
预算夜以后买的二手住宅 | 2027年7月起亏损只抵房产收入，可结转 | 和上一行一样 |
全新住宅 | 继续负扣税 | 五折和通胀指数化二选一 |
在新税法框架下，买新还是买旧、什么时候买、用谁的名字买，算出来的长期税后回报会差很多。每个人情况不一样，要拿自己的数字算。
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公司、自管养老金和家族信托持有，规则有什么不同？
公司和超级年金不受这次五折改革影响；自管养老金从2026年8月10日起不能再用贷款买住宅；家族信托的30%最低税计划从2028年7月起实行，写在第二批法案里。
第二批法案2026年10月14日提交议会，参议院委员会11月13日出报告，现在还没通过。澳洲注册会计师公会（CPA Australia）估计，光是请会计师弄明白这道税，全国就要花20亿到28亿澳元。
这笔钱摊到大约85万个信托头上，每个两三千澳元。用家族信托持有房产的朋友，第二批法案通过以后，收益怎么分配可能要重新排一遍。这件事最好提前跟会计师坐下来谈。
持有方式 | 这次改革的影响 | 时间 |
个人 | 五折改通胀指数化加30%最低税 | 2027年7月1日起 |
公司 | 不受五折改革影响 | 不适用 |
超级年金 | 不受五折改革影响 | 不适用 |
自管养老金 | 不能再用贷款买住宅房产 | 2026年8月10日起 |
家族信托（全权信托） | 拟征30%最低税（第二批法案，尚未通过） | 拟2028年7月起 |
法案进度见澳洲议会法案页（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 3) Bill 2026），截至2026年10月29日。
澳洲一年收多少税？普通人的税负从哪三种地方来？
按统计局季度数据初步加总，2025-26财年澳洲各级政府收税约8,900亿澳元，比前一年多了将近600亿，摊到每个人头上约3.2万澳元。
2010年公布的Henry税制评估算过，澳洲大大小小约有125种税，其中10种收上来的占了九成左右。征收的方法我归成三种：人越进步越要交的税、税上加税、自己会往上涨的税。
人越进步，为什么交的税越多？
买房、创业、雇人、把生意做大，每一步都要交税。在悉尼买一套150万澳元的房子，非首置、不是海外买家，印花税约6.4万。用的还是交完个税剩下的钱，买的时候再交一次税。
全国一年光房产印花税就收了约410亿澳元，比前一年涨了18%。雇了人，还有一道工资税（Payroll Tax）。
税上加税有哪些例子？
新州的房屋保险最典型。保费上先加一道紧急服务费，在这个基础上再收10%的商品服务税（GST），最后还要收一道保险印花税。
加油也一样。燃油消费税每升约53.7分，商品服务税是在含了燃油税的价格上再收。
什么是会自己往上涨的税？
燃油税每年2月、8月跟着通胀自动涨，个税的税档却一动不动，这就是税档爬升。年收入9万澳元的人涨薪4%，多出3,600澳元，个税加医保要拿走约1,150，平均税率从21.5%爬到21.9%。
到手只多了约3.5%，可2026年8月的通胀是4%。名义上涨了薪，实际上是往后退。
很多国家不是这样。按经合组织（OECD）2023年的统计，38个成员国里有17个的个税税档会自动跟着通胀调，澳洲不在其中。
OECD今年的报告还算过，单身、拿平均工资的人，个税约占工资总成本的23.5%，成员国平均是15.5%。也得说句公道话：把社保税算进去，澳洲的总负担反而比平均低，因为澳洲员工不交社保税。
还有一笔账几乎没人算过。房东晚上自己整理折旧表、核对租金记录，花的时间也是成本。会计师公会测算，全国一年花在计算和记录应付税务上的成本约600亿澳元；政府每花1澳元运作这套税务系统，纳税人要花约13澳元来应付它。
收税方式 | 例子 | 数字（约） |
人越进步越要交 | 悉尼150万澳元的房子（非首置、非海外买家）印花税 | 6.4万澳元 |
人越进步越要交 | 全国一年房产印花税 | 410亿澳元，比前一年涨18% |
税上加税 | 新州房屋保险：紧急服务费、GST、保险印花税 | 三道叠加 |
税上加税 | 燃油消费税，GST按含燃油税的价格收 | 每升53.7分 |
自己往上涨 | 年薪9万涨薪4% | 到手多约3.5%，通胀4% |
合规成本 | 全国一年应付税务的时间和费用 | 600亿澳元 |
数据来源：澳洲统计局 Insights into Government Finance Statistics, June 2026（2026年9月8日，季度初步数，正式年度数据2027年4月发布）。
税推得太狠会怎样？有钱人在离开澳洲吗？
香烟是最直接的例子。合法香烟每支光消费税约1.55澳元，统计局估计2025年澳洲人消费的烟草和尼古丁产品约八成是非法的，烟草消费税从约163亿掉到约41亿澳元。
税推得太狠，人就会换条路走，原本指望收上来的钱反而收不上来。有人违法绕开，也有人完全合法地离开；但从机构预测看，谈不上大逃亡。
合法香烟为什么卖不动？
合法一包25支卖到50多澳元，黑市货便宜一大半，换谁都会多想想。统计局的估计显示，非法烟草和尼古丁产品的比例，2017年才一成多，2025年到了八成左右。
烟草消费税收入从2019-20财年的约163亿澳元，直线下降到上个财年预算估计的约41亿。
指标 | 之前 | 之后 |
非法烟草和尼古丁产品占比 | 2017年约12% | 2025年约80% |
烟草消费税收入 | 2019-20财年约163亿澳元 | 2025-26财年预算估计约41亿澳元 |
澳洲百万富翁净流入（Henley预测） | 2023年约5,200人 | 2025年约1,000人 |
有钱人真的在搬走吗？
走合法这条路的，比如比价网站Finder的联合创始人，10月初飞到了新加坡。他说这次资本利得税改革是最后一根稻草，全家打算分阶段搬过去。
新加坡个人所得税最高24%，个人卖资产赚的钱一般不收税；澳洲最高一档45%，加上2%医保税，快到一半了。8月底，另一位做汽车抽奖会员生意起家的富豪创业者，也确认全家搬去了迪拜，理由里既有迪拜个人不交所得税，也有对澳洲政治和媒体环境的不满。
移民咨询公司Henley的预测是，澳洲百万富翁净流入2023年约5,200人，到2025年只剩约1,000人。这是机构预测，方法本身有争议。依我看，谈不上大逃亡，但澳洲对有钱人的吸引力确实在变弱。
人和公司搬走，留下的人少了什么？
创业者搬走了，他的下一家公司很可能就开在新加坡或者香港，岗位跟着走，公司税也收不到。西澳一家大型金矿公司的掌门人10月初在墨尔本的矿业午餐会上说，小型勘探公司的钱主要靠散户，这次改革没顾上这一层；散户少投了，勘探、岗位和工资都会跟着变少。
依我看，留在澳洲的人少的是工作机会，政府少的是税收，最后多半还得靠别的税补回来。
离开澳洲再卖房，资本利得税怎么算？
离开本身就有一张税单。同一套悉尼自住房，走之前以居民身份卖，联邦税为0；人在海外签约卖，按第二批法案现在的写法约交12.8万澳元，交割时买家还先扣下约21万。
差别只在卖房签约那天你是不是澳洲税务居民。在所得税的居民判定上，拿永久居民（PR）和拿公民没有区别。
不再是澳洲税务居民的那天，名下的股票、加密币、海外资产会按当天市值当成已经卖掉，这叫离境视同出售。也可以选择先不算，等真卖的时候再交；选了当天算，一股没卖也要先交一笔税。
澳洲的房子离开那天不算卖掉，麻烦在后边。人在海外签约卖房，签约那天是外国税务居民，自住房免税整套没了，住了多少年都不算，只有遇到人生重大变故才有例外。规则见澳洲税务局：外国居民的自住房免税。
2012年5月8日以后做外国居民的日子，还会让五折打折扣。买家交割的时候，先扣下房款的15%交给税务局，报完税多退少补。
算例：一套2022年以100万澳元买的悉尼自住房，2029年以140万卖出，房主2026年离开澳洲。
卖法 | 签约那天的身份 | 联邦税（约） |
走之前，以居民身份卖 | 澳洲税务居民 | 0（自住房免税） |
离开以后，人在海外签约卖 | 外国税务居民 | 12.8万澳元，交割时先被扣约21万 |
算例假设2027年6月30日市值115万、之后两年通胀共涨6%，只有这一笔收入，按第二批法案现稿计算。
已经通过的第一批法律里还有一条更狠：2027年7月以后，持有期间只要当过一天外国居民，整笔收益就没有通胀扣减。第二批法案打算改成按做居民的天数折算，还在参议院审，以最后通过的版本为准。
还有一种人以为自己走了，其实没走。按税务局的居民判定规则（TR 2023/1），在新加坡住了半年，可房子和家人还在澳洲，就很可能还是澳洲税务居民。离开又贵又麻烦，大多数人会留下来，这一轮改革真正的代价，也就落在留在澳洲的人身上。
澳洲资本利得税改革后，普通人能做什么？
在规则之内合法地少交税，就是这套制度设计好的用法。法律留了几个口子：2027年6月30日的价值怎么定，什么时候卖，买新还是买旧，用谁的名义持有，卖的那天是不是澳洲税务居民。
时间上盯住两个点：2027年6月30日，和参议院委员会11月13日的报告。前一段的五折靠估值就能保住，用不着为了它抢先卖。
很多人第一反应是赶在2027年6月30日之前把资产卖掉，保住五折。我个人的看法是，真正要想清楚的，是每一项资产按哪种办法定价。参议院委员会的报告出来以后，家族信托和外国居民这几条细则可能还会变动。
按你的情况，先做这几件事：
已经持有、打算长期拿着的：先定2027年6月30日的估值办法，持有计划不用因新规改变
准备入市的：看清新房和二手房在负扣税、资本利得税上已经完全不同，政策明显向新房倾斜
收入不高、靠投资补贴生活的：排好哪一年卖，这直接决定会不会碰到30%最低税的底
用家族信托持有的：第二批法案通过后，提前跟会计师重排收益分配
打算离开澳洲的：先算卖房放在走之前还是走之后，上面的算例差了12.8万澳元
常见问题 (FAQ)
自住房要交资本利得税吗？
一般不用，资本利得税主要管股票、加密币、投资房和家族信托里的资产。例外是卖房签约那天你是外国税务居民，自住房免税会整套作废，只有人生重大变故才例外。
30%最低税哪些人不用交？
当年领养老金（Age Pension）、失业救济金（JobSeeker）这类政府补助的人不用交。完整的豁免名单，要等部长另发文件确定。
要不要赶在2027年6月30日之前把资产卖掉？
不用为保五折抢先卖。2027年6月30日以前涨的那段照样打五折，当天价值可按市值估或按持有时间分摊。要想清楚的，是每一项资产选哪种定价办法。
1985年9月以前买的资产也要交资本利得税吗？
要交一部分。这类资产过去一直不用交资本利得税；新规下，2027年7月1日以后涨的部分也要开始交，之前的涨幅不受影响。
离开澳洲那天，手里的股票要先交税吗？
默认要算。不再是澳洲税务居民那天，股票、加密币、海外资产按当天市值视同卖出，叫离境视同出售；也可以选择先不算，等真卖时再交。澳洲房产不在其中。
去海外住半年，就不算澳洲税务居民了吗？
不一定。按澳洲税务局TR 2023/1的居民判定规则，人在海外住了半年，可房子和家人还在澳洲，很可能仍是澳洲税务居民。
外国居民在澳洲的所得税税率是多少？
2026-27财年外国居民税率：13.5万澳元以内30%，13.5万到19万澳元37%，19万澳元以上45%。外国居民从第一块钱起交税，也不交2%医保税。
第二批税改法案现在走到哪一步了？
2026年10月14日提交议会，包括家族信托30%最低税和外国居民按天折算指数化等内容。参议院经济立法委员会11月13日出报告，截至10月29日尚未通过。
结论：澳洲资本利得税改革后，谁的税单变化最大？
税单变化最大的，不是高收入的人，他们只多交一到五成；而是收入低的那一年卖小额投资的普通人，税可以变成四倍多。人在海外签约卖房的，同一套房要多交十几万。
资本利得税的规则这些年一直在改，这一回也不见得是最后一回。规则怎么改，我们管不了。我们能管的，是手里持有什么、用什么方式持有、在什么时候以什么身份卖出。新规之下，这几个决定的分量比以前更重。动手之前，先找一位注册税务代理，把你自己的数字算一遍。
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算例说明：文中税额都是虚构、简化的算例，按个人名义持有，不算交易成本和折旧；离开澳洲的算例按第二批法案现稿计算，法案尚未通过，不构成税务建议。
关于作者
Alex老师，澳房策（AusPropertyStrategy）创始人，澳洲房产投资策略专家，悉尼大学会计硕士、MBA，曾任澳洲上市地产公司总经理。澳房策专注“一站式澳洲房产投资托管”。
我们的实操经验（2026年10月）：做本期时，我对照联邦财政部的税改说明、金融服务业协会的例子和第二批法案，用同一组假设把三档税率、80万买100万卖的投资房、悉尼自住房走之前和走之后卖出的联邦税逐一算了一遍。
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