【澳洲房产】帮孩子买房，赠予房产，还是让子女继承？中国父母最关心的问题来了！如何把澳洲房产传给子女？6种方法轻松搞定房产传承【澳房策400】
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很多华人在澳洲买房的最主要原因就是永久产权，无限传承。但真正到了要传承的时候，很多父母和子女都懵了——原来传承一套房子，不只是改个房产证上的名字那么简单。从赠与到继承，从信托到贷款转移，从印花税到资本利得税，每一个方法背后都隐藏着大量的税务成本、法律风险，甚至可能让你多交十几万澳元的冤枉钱。今天我们就一次讲清楚，在澳洲把房子传给子女，究竟有哪几种方法，每种方法的优缺点是什么。我综合了澳房策团队专家，包括律师，会计师，财富规划师和贷款策略师的综合意见，花了10多个小时分析整理出来，把精华知识分享给大家。
这期影片全都是干货，是澳房策专业团队知识储备融汇贯通的结果，我尽量用最通俗易懂的方式跟大家讲解。简单说，把房产给孩子，有6种方法。1.买房写孩子名，2. 联合共有，3. 家庭信托，4.赠与，5.遗嘱，6.遗嘱信托。我们一个一个说。
1.帮孩子买房-孩子持有
第1种是直接花钱给孩子买房，写孩子名字，那就不涉及传承了。因为特别简单，而且跟国内的思路一样，是大多数华人父母的首选。现在澳洲房价这么贵，如果不帮孩子，光靠孩子自己努力，根本买不上房子。涨价这么快，如果不早点上车，将来买房只会越来越难。
你可以直接给孩子一笔现金，解决房子首付的问题，同时让孩子还贷款。这能让没有任何财富意识的孩子，建立起责任感，努力工作。也有的父母选择给首付的同时，帮助孩子偿还一部分贷款，减轻孩子的财务压力。如果孩子没有足够的贷款能力，父母可以用自己的贷款能力，担保这笔贷款。但是要注意，如果孩子不能还款的话，父母需要偿还。如果你担心孩子和伴侣关系改变的时候，房产权益被分走的情况，在买房的时候就不要直接给现金了，而是借款。找律师起草一分借贷协议，父母按照一定利率借钱给孩子。孩子按时偿还利息。利率的设定可以非常灵活，这样可以保证在孩子和伴侣关系改变的时候，你出的买房本金不受影响，还能让孩子和伴侣的一部分财富，通过利息支付的形式流回到你的手里，一举两得。如果父母是海外人士的情况下，这种借款协议还有一个好处，就是利息收入只需要缴纳10%所得税，对于家庭税收规划有很大帮助。
2.帮孩子买房-联合共有
第2种是联合共有。很多人还是沿用国内的思维，把子女的名字加到房产证上，成为联合共有人。听着又简单又有控制权，想法就是"先把名字加上，反正最后房子也是他的"。但这其实有非常大的隐患。
如果用"联合共有"（Joint Tenancy）的方式持有房产，当一方去世时，房产会自动转到另一方。听着挺好，但问题是，一旦子女的名字出现在房产证上，在法律层面上就是房产的共同所有人。什么意思呢？子女对这个房产有完全的权利，也有完全的责任。
如果子女之后离婚了，原配偶可能会对这套房产提出权利要求。即使这套房子是父母的资产，配偶仍然可能获得一部分。在澳洲家庭法中，婚姻共同财产是受到保护的，而且范围很广。如果房产联合持有，配偶可能会以"贡献"为理由来分割资产。如果子女欠债被起诉，债权人可能会对这套房产提出追索。如果房产在子女名下，债权人可以申请扣押这套房产来清偿债务。这对家庭资产来说是一个巨大的风险。如果子女不幸早逝，这套房产可能会成为子女配偶或其他继承人的资产，而不是自动回到父母手中。按照联合共有的规则，确实是自动转移的。但如果子女有遗嘱，指定了其他的继承人，或者如果有配偶要求分割遗产，情况会变得非常复杂。
所以，虽然加子女名字听起来简单方便，但从风险管理的角度看，敞口太大。如果你真的想这么做，一定要咨询律师，充分理解里面的风险。最好的做法是做一份文件，说明这是为什么把子女的名字加上，子女是否同意承担相应的责任等等。这样可以减少日后纠纷的可能性。
3.帮孩子买房-家庭信托
第3种帮助孩子买房的方法是设立家庭信托(Family Trust)。在澳洲很多家庭用这种方式来传承财富，特别是在资产比较多、结构比较复杂的情况下。但在中产华人家庭中，了解这个方式的人并不多。很多人听过信托，但其实不太明白它怎么运作，也不知道它能带来什么好处。
家庭信托的基本逻辑是这样的：父母不直接持有房产，而是通过一个信托结构来持有。信托有一个受托人（也叫Trustee，通常是父母或子女），有一份法律文件叫信托契约（Trust Deed），还有明确的受益人（Beneficiary，通常是子女）。受托人的责任是按照信托契约来管理和分配信托资产。受益人的权利是享受信托分配的收入或资产。好处是什么呢？
首先，从税务效率的角度讲，信托结构可以让收入和资产分配更灵活。比如，如果房产有租金收入，可以分配给不同的受益人，这样可能使用不同的税率。如果你有两个子女，一个收入高，一个收入低，可以让收入低的那个收到更多租金分配，这样可以降低整体的税负。这是信托的一个很重要的好处。
其次，从资产保护的角度，如果资产在信托名下，而不是你个人名下，某个受益人如果面临法律风险——比如被起诉、被追债——信托资产通常更难被直接追索。这是因为信托资产在法律上属于信托本身，而不是受益人个人。这对需要保护资产的家庭来说，是一个重要的考量。
第三，从继承的角度，信托资产不需要经过遗产执行程序。当受托人需要改变时（比如原来的受托人去世了），只需要按照信托契约中的规定来任命新的受托人。资产可以直接按照信托契约分配给受益人，不需要通过法庭，也不需要漫长的执行程序，不会触发联邦级别的资本利得税，但是按照州领地不同可能触发全额印花税。如果受托人是个公司，而只是把父母的懂事职位变更为子女的话，一般不会触发任何税费，也能实现控制权转移。这种方法快得多，也省钱。
但这种方式也有成本和复杂性。设立一个家庭信托最完整的方法是咨询会计师和律师之后，再建立。总费用在2000到5000澳元之间，具体看复杂程度。如果个人名下已经有房产了，要把房产转入信托，还要支付印花税。最后，信托需要每年做一份信托税务申报，这会增加会计费用。与个人税务申报相比，信托申报会贵一些。
那家庭信托值不值得建立呢？这取决于你的情况。如果你的资产量比较大，或者你想要更复杂的资产分配安排，或者你有多个子女且想要不同的分配方式，或者你想要更好的资产保护，那就值得。但如果就是一套房子，转移给一个子女，可能设立信托就不划算了。
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4.生前转让-赠与
很多人嘴里面说的把房子“转”给孩子，其实说的就是赠予。就是你把房子换成孩子名字，但是孩子没有给你钱。很多人理解中的赠与就是 "这房子就给你了，我们签个协议，改个名字"就行了。理想很丰满，现实很骨感。
在澳洲，赠与一套房产，需要准备一份叫"Deed of Gift"的法律文件，也就是赠与契约。父母和子女两个人都要签字，通常还需要一个公正人或律师见证，确保这份文件的法律效力。听起来很简单，但问题来了——虽然澳洲确实没有专门的赠与税，但赠与并不是免费的。
首先，政府会按照房产的市场价值来计算印花税。没错，即使你一分钱都没收，政府还是要你按照市场价值交印花税。这笔钱谁交？技术上讲是受赠人，也就是子女要交。以悉尼为例，如果父母把一套150万澳元的房子赠给子女，子女需要按照这个市场价值交印花税。根据新州2025年的印花税率，这笔费用大约是6万到7万澳元。
有没有办法避免？这里要特别澄清一个常见的误解。虽然有人说"新州有家庭成员转移豁免"，但重要提醒：父母转给子女的直接赠与通常需要交全额印花税。豁免只适用于非常特别的情况，比如已故遗产转移、主要住所的特定转移、或农业用地。普通的父母赠与子女房产，基本上逃不掉这笔印花税。这个过程需要律师来处理，律师费可能要花1000到2000澳元。
还有一个关键问题，资本利得税。这是很多人忽略的。如果这套房子增值了，父母赠出去的时候，在税务局的眼里，等同于"出售"。假如父母20年前花50万买的房子，现在值150万，那增值的100万在赠与时就要交资本利得税。这个怎么算呢？澳洲的资本利得税是以你的边际税率来计算的。如果你的收入在19万澳元以上，边际税率就是45%。100万的增值，45%的税率，这就是45万澳元的资本利得税。是不是听起来很吓人？这就是为什么很多父母在赠与房产前都会有些犹豫的原因。
不过如果这套房子是父母自住的主要居所，那就完全豁免资本利得税。这是澳洲税制里最大的优惠。只要房子一直是你住的地方，不管它增值多少，赠出去都完全不用交CGT。但如果是投资房呢？那你就逃不掉了。一套投资房从50万升到150万，赠给子女，父母就要交45万的资本利得税。所以，赠与的成本非常高。
5.身后继承-遗嘱
在澳洲做房产传承，最常见的方式其实不是赠与，而是通过遗嘱继承。为什么很多人会选这个呢？因为从税务角度看，继承是成本最低的方式。
澳洲早在1979年就已经完全废除了遗产税。澳洲是发达国家中第一个取消遗产税的。这对那些有一定资产规模的家庭来说，是个巨大的利好。但这不代表继承完全不用交税。很多人就是这样想当然地认为"没有遗产税就等于免税"，结果最后吃了大亏。
如果子女继承的是父母的主要住所——也就是父母生前自住的房子——那在大多数情况下，如果子女在2年内出售这套房子，可以享受资本利得税豁免。这是一个很重要的优惠政策。假如一套房子从50万升到150万，子女在继承后两年内卖掉，这100万的增值完全不用交税。相比之下，如果是赠与或出售，父母可能要交45万的资本利得税。从这个角度看，继承确实便宜得多——省了一大笔钱。
但如果超过2年才卖呢？或者一开始就是投资房呢？那就需要按照市场价和继承当时的成本基数来计算资本利得税。这个时候成本就不那么低了。不过，也有一个小优惠——2年的宽限期是从去世之日开始计算的，所以如果父母在某年1月去世，子女在下下年的12月卖房子，就刚好在2年窗口内。
继承还有一个好处——如果是通过遗嘱继承，从名字改变到完成房产登记，通常不需要交印花税。这一点比赠与有利，能省一笔几万的费用。但前提是要有一份合法、有效的遗嘱。如果没有遗嘱怎么办？那就按照各州的无遗嘱继承法来走，流程会复杂得多，费用会高得多，而且可能不是按照你想象的方式分配。在新州，无遗嘱继承是有一套固定的规则的，配偶得到一定比例，然后是子女。但这个过程需要走法庭程序，需要律师，整个下来可能要好几个月，费用也会很高。
还有个现实问题——继承通常涉及遗产执行人的工作，包括评估资产、支付债务、分配遗产等。这整个过程可能需要几个月，甚至一年多。在这期间，房产可能面临额外的税务和管理成本。比如说，如果房产上有贷款，执行人需要处理贷款。如果房产在遗产执行期间出租了，租金收入可能需要单独申报。继承虽然税务成本低，但时间和流程成本可能比较高。
6.身后继承-遗嘱信托
接下来就是终极的传承方法，也是使用最广泛的一种财富规划工具，遗嘱信托(Testamentary Trust). 这种信托是通过遗嘱设立的，在父母百年之后，通过遗嘱自动激活生效。很多地方跟家庭信托类似，但是也有区别。两种情况我们做个对比。
1，生前建立家庭信托，设立公司受托人，父母是公司的董事，用家庭信托购买房产，然后在适当的时候把董事职位换成孩子。
2，在遗嘱里面写好条款，规定在身后自动把父母名下房产放到遗嘱信托里面去，并且事先设定好受托人和受益人。
第一个区别就是建立的时间，家庭信托是父母在世的时候建立的，换董事的动作也是人在的时候做。而遗嘱信托是身后自动完成的。第二是用家庭信托买房的时候，当然该给印花税就正常给。第三，家庭信托在换董事的时候不涉及资本增值税和印花税，自动建立遗嘱信托把房产从父母名下放到遗嘱信托里面这个动作也不涉及这两个税。第四，家庭信托设立费用稍微贵一点，而且需要年检报税。第五，家庭信托对于资产的保护一直持续，遗嘱信托的保护只有在父母去世之后才生效。
所以说综合来看，在以上所有方法之中，我个人最喜欢的是家庭信托这个方法，因为灵活性和保护性都是满分，唯一的缺点是设立和维护的费用，如果这个费用不是问题的话，我实在找不到使用别的方式传承房产的理由。当然个人情况不同，可能6种方法种有一种更适合你也说不定。
最后我想要补充一点，家庭信托只是一堆规则和条款的集合体，理论上只要改一个条款，就有一种信托结构。这就是很多银行员工在批贷款的时候看不懂信托的原因。同时信托的规则跟州领地相关，不同的州领地有巨大差别。举个例子，南澳的家庭信托可以永远存在，昆州125年，其他州领地都只有80年。当然还有其他不少差别。在建立家庭信托的时候，最正统的方法，还是要首先咨询财富规划师，拿到策略之后，再找会计师按照策略执行。如果你直接找会计师建立家庭信托，是可以做到的，而且一般只是按照模版建立，没法微调，你自己还得很懂才行。当然这部分内容和服务，我们留给了自己的付费VISION会员，他们都有专属的财富规划师和会计师服务。欢迎大家加入VISION会员，一站式解决澳洲房产投资路上的所有问题。
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