【澳洲房产】突发! 监管点名“高贷款收入比”信贷! 投资房贷款政策即将收紧! 2016-18房市崩盘要重演了吗? 澳洲房产市场风暴即将来袭【澳房策401】
- 澳房策
- 34分钟前
- 讀畢需時 10 分鐘
这个实在是太突然了，本来澳洲房产市场红红火火，突然就被浇了一盆冷水。知名度不高但是对澳洲房产市场和银行信贷有生杀大权的政府机构，居然说“澳洲商业银行对于住宅房产投资贷款太纵容，高贷款收入比的投资房信贷放款越来越多，整个房贷系统风险越来越高”。很多行业人士的解读是，收紧投资房贷款的政策可能就快来了。而上一次收紧投资房贷款政策直接导致了2016-18年，2年的澳洲房产市场衰退期。无数的房产在这段时间价格暴跌，无数的房产中介在这2年间被迫改行，还直接导致了炒公寓楼花时代的终结。我们来一起看看到底报告说了什么，到底会不会收紧贷款政策，什么时候会开始收紧，2016年那次收紧政策对市场产生了什么具体影响。那次的全澳房产市场调整期会不会重来一次呢？
APRA报告
澳洲审慎监管委员会APRA刚刚推出了《系统风险展望报告》《System Risk Outlook》。报告内容可是把整个贷款行业和房产行业吓得不轻。这个APRA是澳洲联邦政府机构，专门监管银行，保险和养老金行业。你可以理解为澳洲所有金融系统的资金，基本都在APRA监管之下。他们监督，发布指导文件，突击审查，最厉害的是能吊销金融机构的执照。你就理解为所有金融机构的老大就好了。跟我们房产市场和信贷相关的包括，有权利限制银行只还利息贷款的放贷比例，限制投资贷款增速，控制贷款审核的债务收入比，设置还款能力缓冲...简单理解成直接控制银行发放贷款的总规模，进而影响房价。说到这里，你应该理解为什么APRA的每一项动作几乎都能直接决定房产市场的兴衰，有时候我觉得比央行的利率决策还重要。
这份报告每6个月出一次，里面能读到很多信息，能帮助我预测未来的政策走向，所以基本上每次出来我都会读一下。这次报告跟以往有很多不同，而且对于房产市场来说不是什么好事。
APRA确认澳大利亚金融系统总体上保持安全稳定。能够应对国际上的潜在冲击。但是特别提到了会专注监控三个主要风险领域。包括地缘政治和网络风险。当然我们最关心的是第三点。报告说现在澳洲家庭的总债务和可支配收入比例实在太高了。高杠杆家庭容易在经济恶化的时候债务违约，可能会引发系统性危机。同时房价增长加快，尤其是在5%首付计划落地之后。5%首付已经把杠杆比例推高到了20倍，虽然有政府在背后提供贷款保险，但是一旦开始集体违约，政府就要动用储备还钱，同时买房的人将会拥有负资产，非常危险。对于其他投资者来说，高债务收入比（High DTI）贷款的份额在某些银行中已经开始快速上升。银行间市场竞争加剧，可能会压低贷款审批标准，增加风险。
如果APRA认为风险加大会怎么样呢？跟RBA不一样，APRA的政策工具包非常多，每一样拿出来，都够房产市场和银行系统受的。虽然现在还没有改变任何政策，但是APRA已经开始做背后调研了，出台政策只是早晚的事情。报告里面明确说，APRA最近已经跟受监管的各个银行接洽，协商如何具体增加住宅贷款限制，包括高债务收入比的贷款，和只还利息的贷款。确保APRA的工具能够在需要的时候马上开始使用马上见效。如果真的开始的话，那效果绝对够强。为什么呢？因为2016年那次APRA出手，直接让市场躺地上2年多没起来。经历过当年危机的人，还心有余悸。
2016-18房产市场萧条
时间倒回2013年，中国来了个新人开始反腐，地沟油，老鼠肉，北京雾霾...记得这些的人都有些年纪了。同一年也是澳洲最后一波炒公寓楼花时代的开始。
当年的悉尼Eastwood别墅拍卖，居然高出底价100万，是个中国陪读妈妈，后来因为拿不出这么多钱，合同作废了。注意那时候拍卖只要是个人到拍场就行，都不用看身份证。随后中国人参加拍卖，拍到之后反悔的事情越来越多，才导致新州2016年改成拍卖实名制，维州2017年开始。2013年下半年，其他国家的人到澳洲买房的越来越多，尤其是中国人。全都盯上了公寓楼花。悉尼和墨尔本的公寓楼花火到什么程度呢？300套一栋楼，一个开盘能卖掉280套。如果是个1000套的楼盘，分4期开盘，每一期隔2-3个月，每期单价调涨10%，就连悉尼麦考瑞大学附近垃圾处理站和坟地对面的楼盘也一样的火。也不知道为什么中国人到了澳洲之后突然不讲究这些了。紧接着就催生了炒楼花的风潮。
一个楼盘4期，第一期买入，首付10%还能收利息，然后在楼盘第四期卖完之后，开工建到¾的时候再转手一卖，轻轻松松赚个房价的30%-40%，还不用给印花税。当时是没有海外人士附加税的，海外人士贷款也相当容易。这么一算，1套房子100万，用10万的现金，不到2年就能套出来30-40万，年现金回报率150%-200%。很多人可不是买一套这么简单。当时一下买个10套8套的人大有人在。这么一搞，房产市场不火才怪呢。
到了2014年第三季度，APRA发现了房产市场中的关键风险信号。投资贷款处于历史高位，年增长率从2009年的2.5%飙升到2015年的10%，APRA的评价是“疯狂”。同时只还利息的贷款占新批准贷款的40%，同样是历史高位。超过80%的高LVR贷款量暴涨。
同年11月，APRA对4大银行做了个压力测试。这个行为本身就是个明确的预警信号，说明APRA已经开始担心，开始准备行动了。测试结果显示，如果房价大幅度下跌，5年内银行房贷损失会达到45亿澳元。如果同时利率升高，借款人的违约风险将会集中爆发。到这时整个行业其实还没有反应过来，因为只是停留在报告阶段，并没有实际的政策调整。
12月APRA跳出来开始给市场施压。做了两个改变，1，把银行投资者贷款年增长率限制在10%。2，更加严格的还款能力评估，比如降低高LVR贷款比例，还有提高还款能力缓冲(Servicability Buffer). 这些政策在2025年第一季度开始实施。
但是房产市场的反应并不大。2015年第一季度和第二季度，投资贷款增长仍然保持高位。因为银行首先采用的措施是内部贷款审批更严格，而不是用价格手段。包括提高审核标准，内部额度限制。并没有上调投资贷款利率。房价继续一路上涨。
快速入门澳洲房产投资, 请参加直播公开课《选好投资房开启创富之路》揭秘普通人如何购入10套房产实现财富自由；有相关问题请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’；房产投资想安全省心, 请使用1号服务“VISION会员”。澳房策帮您定位, 贷款, 选房, 管理, 搭建投资组合与财富传承，一站式澳洲房产投资托管。想学习房产投资并且独立实践，请使用2号服务“VISION俱乐部”，获得澳洲顶级房产投资人知识经验和所有工具，买房辅助与持续培训, 省下买家中介费，澳洲房产投资到财富自由不求人。也可使用澳房策3号“买家中介服务”, 数据为先导帮您全澳买好房。咨询报名链接请看YT影片说明栏，或者到澳房策官网。其他平台请先关注再私信。
看着房价一路涨，APRA觉得不行，在2015年5月对外公布，说已经联合商业银行做了一次“贷款人测试”(Hypothetical Borrower Exercise)。这个也是不能再明确的信号了，就是说APRA认为政策还不够强，需要加码。这次测试发现同一个人在不同银行的贷款额度差别居然有50%。紧接着，大招来了。
2015年第三季度，商业银行同一时间集体开始对投资贷款提高利率，上升了0.25%。这是澳洲历史上第一次根据贷款用途，区别定价。自住贷款利率不变，投资贷款利率上升。现在看是很正常的，但是在当时，引起的轰动可不小。眼看着新增投资者贷款比例从高位下跌。也就是说买投资房的人变少了。从APRA在5月给信号，到11月看到市场效果，大概6个月。
2015年9月，APRA又来了一次“贷款人测试”，而测试的结果在2016年3月正式公布。发现，最大贷款额度，自住房下降6%，投资房下降12%，一些银行下降的比例达到了25%。这个时间点也是澳洲房产市场大盘由胜转衰的转折点。当然还有一些其他的原因辅助，比如，对海外人士的印花税附加在2016年引入，主流银行2016年开始对海外人士贷款收紧。随后的2年间，澳洲房产市场进入了调整期。等到整个澳洲房产大盘开始松绑，触底反弹，已经是在2018年4月了。APRA把之前的政策全部撤销，银行才开始批更多的贷款，澳洲房产市场才开始稳定下来。
所以说从APRA给信号到真正开始影响房产市场，是有迹可循的。从APRA开始调查金融市场，到出政策，再到最后因为商业银行提升利率导致房产市场下行，一共用了18个月的时间。那么这次APRA的行动会对市场会哪些影响，什么时候开始真正让市场降温呢？
APRA行动轨迹
这次APRA公布的报告是个明确的信号，已经在跟主要银行接洽了。虽然还没有具体出台政策，但是已经在酝酿之中。市场越火，信贷越泛滥，APRA调整政策的动力就会越强。我们先说说短期，也就是未来6-12个月的发展。
现在的澳洲房产市场增速达到了2年内最高点，这是10月份的数据。同时投资者贷款比例也达到了历史记录。现在的央行利率是3.60%，预计在明年5月之前不会再降。还有那个政府的5%首付计划10月1日开始生效，让更多没钱的首次置业者进入市场。同时建筑业劳动力缺口达到了20万人，新批准房产数量10年低位。APRA在报告里面明确说，供应增加需要时间，房价上涨的势头可能在近期继续。因为人们买不起房，澳洲可以明显看到银行加码的迹象。比如Great Southern Bank上线不久的40年房贷，AMP推出的10年只还利息贷款，还有CBA在贷款人租房期间提供额外的4万澳元借贷上限，这些都是市场在鼓励没钱没还款能力和风险承受能力的人买房的证明。APRA是不是在短期内就让政策收紧，这个没人知道，要看市场变化。
从中期角度看，也就是1-2年内，APRA已经准备好了工具包，准备随时应对市场变化。比如高DTI贷款限制，投资者贷款限制，只还利息贷款限制，银行保证金比例上调，贷款比例LVR限制等等。每一条都对市场有强大的杀伤力。关键要看有什么触发条件。如果下面这些情况出现，那就非常有可能收紧政策了。1.房价上升的同时杠杆增加，2，高风险贷款比例上升，3，失业率大幅度上升，经济问题开始出现，还款能力预期受到挑战。那么之前2016年的市场走势可能会再次出现。政策实施之后，我猜乐观的情况，房价上涨会减缓到每年3-5%，悲观情况，房价将会调整5%-10%。当然这些都是我猜的，事情到底怎么发展没人知道。
在这次的APRA报告里面，有一句话，让我松了一口气，至少在近期出现政策调整的可能性比较低。报告里面说，APRA在2026年5月份左右，会再出一个报告，说明第二阶段压力测试的结果。也就是说APRA还在监测市场的过程中，不过新报告出来之后，会不会开始收紧政策就不好说了，至少现在不会。而且即使政策开始收紧，市场反应也需要有段时间。
整个时间线跟我在8月初月度直播中，对于本波市场周期走势的预期一致。我当时的猜测是澳洲房产市场大盘在2026年Q3之后有一定可能会进入调整期，同时各个城市的表现不同，城市间有房产周期错位，仍然会有投资机会。目前的房产投资者还不必太担心，现在入场的话，还是能够在短期就获得一定的增值，让投资房获得一定的安全边际。之后市场变得慢一点也不怕。
赶紧报名澳房策年度直播，12月6日周六悉尼时间晚上8点，北京台北时间下午5点开始。直播中我会总结25年澳洲房市，预测26年房市走势，还会送出价值一共6,270澳元的大奖。这次是闭门直播，必须先注册才能通过ZOOM参加。大家现在就可以在官网直播页面预约订位。YT频道可以在影片说明栏链接报名，某书某音蝴蝶号和其他平台请私信。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
加入1号服务“VISION会员”, 澳房策为您打造专属房产投资组合, 更快买入5-8套投资房，获得被动收入，实现财富自由，退休自由，旅行自由。澳房策在”VISION会员”服务中整合了5位专业人士，包括房产投资策略师，贷款策略师，财富规划师，房产会计师和法务顾问。5方面专业知识融会贯通，5位专业人士无缝沟通。凭借自身强大的调研能力，数据分析能力与实践投资经验，澳房策根据您自身的情况建立房产投资组合规划，贷款规划，财富规划，税务规划。赶快下载“VISION会员”服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨加入事宜。
成为2号服务“VISION俱乐部”学员，小白也能轻松学会，澳洲房产投资到财富自由不求人。学习课程，买房实践，培训支持。从高端谈判技巧到未上市房源信息，打通澳洲房产投资渠道。基于AI辅助的数据调研，让您精准筛选澳洲最佳区域，轻松抓住未来暴涨机会。加入后立刻获得澳洲顶级买家中介所有资源与工具。赶快下载VISION俱乐部服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨加入事宜。
使用3号服务”VISION买家中介”, 数据调研为先导，帮您全澳买好房。如果您工作非常忙没空自己买房，想要跨州投资，或者想要让专业的人办专业的事，澳房策“VISION买家中介”服务非常适合您。根据您的买房诉求，现金情况，贷款情况，资产情况和财务目标，帮您确定买房的目标和预算，制定买房策略。赶快下载VISION买家中介服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨服务细节。
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，
留言