【澳洲房产】突发！5大银行联手封杀信托贷款，APRA新规DTI限制2月1日生效，你的借贷通道还剩几条？【澳房策411】
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2026年2月1日，APRA（澳洲审慎监管局）憋了整整一年的DTI（债务收入比）新规，正式生效了。直接限制房产投资贷款上限。但这还不是最狠的。过去3个月，Macquarie（买考瑞）、CBA（联邦银行）、Westpac（西太）、ANZ（澳新）、FirstMac——五家金融机构排着队对信托贷款下了封杀令，3个月关了5扇门。你要是用信托结构投资房产，或者正打算用信托去借钱买房——这期视频你必须完。
这5家银行到底改了什么规则，网上泛滥的信托贷款"漏洞"，到底是怎么回事，银行为什么突然全堵上了。APRA的DTI新规，对你能借多少钱到底影响多大。最关键的，贷款的路还有吗，替代方案在哪。看完这期，你做贷款和买房决策的时候，至少心里有数。
三月关了五扇门
直接上时间线。第一扇门。2025年10月31日，Macquarie（买考瑞银行）——所有信托和公司名义的新房贷申请，全面暂停。注意，不是限制，是直接不接了。只提前了1天通知经纪人，很多经纪人当天下午才收到邮件，手里的申请直接作废。Macquarie自己说得挺直白：社交媒体上太多人在教别人用信托绕开还贷审查，申请量暴增，扛不住了。
不到一个月，2025年11月22日，CBA（联邦银行）跟了。不过CBA没一刀切：你是老客户，持有CBA贷款或信用卡超过6个月，还能做。新客户？不好意思，门关了。
第三个出手的不是银行，是监管大佬APRA（澳洲审慎监管局）。2025年11月27日，APRA正式宣布：从2026年2月1日起，银行新增房贷里面，DTI达到6倍以上的，不能超过贷款总量的20%。你年收入10万，全部债务不能超过60万，超了就算"高风险"。而银行的额度池子里，只留了20%给这类人。
你觉得到这儿就完了？没有。第四扇门，Westpac（西太平洋银行）。2025年12月18日，零售渠道彻底关闭信托贷款。只有商业银行和私人财富通道还能做，而且你得是自雇收入超过50%，或者达到私人财富客户门槛。说白了，不是高净值客户，请绕道。
第五扇门，ANZ（澳新银行）。2026年1月8日，新年刚开工就出手：信托贷款仅限老客户，而且LVR（贷款价值比）上限从90%砍到70%。本来你首付10%就能做的事，现在要拿出30%。你要么持有ANZ贷款超过6个月，要么有存款账户超过12个月。新客户？一律不做。
还没完。1月16日，连非银行机构FirstMac也跟进了。要求所有信托担保全部披露，纳入还贷能力计算。以前能拿会计师信函糊弄过去的日子，结束了。
你注意看这个节奏——10月、11月、12月、1月——跟多米诺骨牌一样。而且越到后面越精准。Macquarie是一刀切，CBA卡老客户资格，Westpac卡渠道和收入门槛，ANZ卡首付比例，FirstMac卡信息透明度。角度不同，方向完全一致：不让你用信托绕过审查。三个月，五道门，一扇比一扇关得快。连非银行都跟进了——这不是巧合，这是围剿。
但你可能好奇：银行为什么突然集体出手？因为有个漏洞，被太多人发现了。接下来要讲的这个机制，很多贷款经纪人不会主动跟你说。
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银行看不见的贷款
信托贷款怎么就变成了"漏洞"？我给你拆开讲。你去银行贷款买房，银行会看你名下所有债务——房贷、车贷、信用卡——然后做压力测试，看你扛不扛得住。现在还有3%的还贷能力缓冲（Serviceability Buffer），就是说银行假设利率比实际高3个百分点，看你还撑不撑得住。这是APRA规定的，铁律。
但信托结构不一样。房产归信托所有，你个人只是担保人。关键来了：这笔担保不出现在你的个人信用报告上。你去银行B申请新贷款，银行B查你的信用报告，看不到你在银行A通过信托借的那笔钱。
这意味着什么？你可以在银行A借一笔、银行B借一笔、银行C再借一笔——每次银行都以为你是"干净的"。英文社交媒体上的理财网红，英文叫finfluencer，把这个套路包装成"无限借款能力"，到处教人这么干。Macquarie停贷的时候说得很直白——就是因为这帮人把申请量搞爆了。
这些网红教别人用信托无限加杠杆，杠杆加爆了他不替你还房贷，但你还真得谢谢他让你"开了眼界"。加杠杆是房产投资的必要环节，但不是说可以一直加，后面必须要有“现金流红线管理”保护整个投资组合的。我们的会员都有这一道保险机制。
所谓"无限借贷"，是夸大了的。每家银行内部审核标准不同，担保人收入有上限，物业估值有限制，利率成本更高。真正玩得转的人，极少数。而且用信托买房，不是借到钱就完事了。信托名下的房产，土地税起征点通常更低，管理费更多，贷款利率也更高。你搞10套房，利率再往上走2个百分点，现金流全线转负——那可不是闹着玩的。而且在整个加息环境下，现金流会越来越差。
在我们澳房策的"VISION全天候投资"体系里，有一条核心原则：全实体架构。个人、公司、信托、SMSF（自管养老金）——不是随便选的，得根据你的整体投资规划、贷款策略和税务结构来组合。说白了，信托不是不能用，但它不是万金油，更不是绕过银行审查的"作弊码"。乱用，迟早出事。
漏洞讲明白了。那APRA的DTI新规，对你的钱包到底意味着什么？我帮你算一遍。
你的DTI是多少
接下来带你做个计算。算完你就知道自己属于哪个阵营了。DTI公式很简单：你的全部债务，除以税前年收入。注意，是全部债务，不只是房贷——信用卡额度、车贷、个人贷款，全算进去。
举个例子。你年收入10万，已有房贷40万，没有别的债务。DTI等于4。恭喜，安全区。再算一个。同样年收入10万，房贷40万，你还想再借25万买第二套。总债务65万，DTI等于6.5。不好意思，你已经踏进APRA定义的高风险区了。
现在银行只有20%的额度给高DTI借款人。怎么理解呢？每家银行每个季度的新增贷款就像一辆公交车，100个座位，但高DTI的乘客只有20个位。排队的人太多，后面的人不管信用多好、收入多高，也上不了车。银行会把这些珍贵的座位，优先留给最优质的申请者。
这里有个坑很多人没注意——银行算你收入的时候，租金收入通常只按80%甚至更低来算。所以你自己算的DTI可能是5.9，觉得挺安全，银行那边一过系统，出来6.3——直接归到高风险。这种"影子偏差"（Shading Gap），踩坑的人不少。
但是，这里有个很多人都没提到的重要信息。APRA的DTI限制只管ADI（Authorised Deposit-taking Institutions，持牌存款机构），也就是银行。非银行贷款机构——比如Liberty、Pepper Money、La Trobe、Resimac——不受这个限制。从去年10月信托贷款收紧以来，非银行那边的业务量已经明显涨了。当然，非银行利率通常更高，条件也可能更严，但通道还在。
还有个好消息：APRA特别豁免了新建住宅的购买贷款和建筑贷款。买全新房子或者在建项目，这笔贷款不计入20%的高DTI配额。所以目前利好投资新建住宅。
算完DTI，你可能有点焦虑。别急，我给你一个更高维度的视角——因为监管收紧这件事，不是第一次了。
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历史会重演吗
很多人觉得监管只会越来越紧。其实不一定，因为监管也是看市场的。2014年12月，APRA出手，给投资者信贷增长设了10%的上限。2017年3月，再出手，仅付息贷款（Interest-Only）不能超过新增贷款的30%。那几年投资者日子很不好过——利率被抬高，很多人续贷续不了，被迫从只付息切换到本息同还，月供一下子跳了好几百。当时不少投资者被迫卖房，悉尼房价一度跌了将近15%。
然后呢？2019年1月，APRA把这两条限制全部撤掉了。收紧了大概3到4年，又放开。再然后，房价在2020年到2022年之间，狠狠涨了一波。当年在低谷坚持住的人，反而成了最大赢家。
这说明什么？监管是有周期的。APRA不是要把你逼死，它是在风险积累的时候踩刹车，等风险消化了，会松绑。当然，这次未必完全照搬上次的剧本。但历史告诉我们：规则是会变的。
我自己的判断是：与其赌规则什么时候松，不如在现有规则里找到最优解。这也是我们澳房策"541法则"的核心——50%看地点、40%看持有时间、10%看入场时机。时机只占10%。利率在变、政策在变——但好地段还是好地段，持有时间够长，复利就在那。你的策略不该建在"抢在监管收紧前冲进场"上，该建在"不管监管怎么变，我的组合都扛得住"上。不是押注单一政策窗口，是构建穿越周期的体系。政策松的时候不冒进，政策紧的时候不恐慌。
那现在到底该怎么做？
新规下怎么办
三步走。第一步，算清家底。 打开你的贷款清单，所有债务加起来，除以税前年收入。DTI低于6，暂时不受新规直接影响。DTI在5.5到6之间的要特别注意——银行的收入打折可能把你推到6以上。提前搞清楚你在银行眼里的真实DTI。
第二步，搞清通道。 已经有信托贷款在四大银行里的，不用慌。现有贷款不受追溯影响，各银行都确认了。但要新增贷款的话，你得知道哪些银行还在做、什么条件。非银行机构Liberty、Pepper、La Trobe目前不受APRA DTI约束，值得了解，但利率和条件要提前对比。
第三步，最重要——不要被恐惧牵着走。 社交媒体上到处喊"窗口要关了、快上车"。听我一句：紧迫感有时候是真的，但更多时候是营销工具。信贷收紧也意味着一部分冲动买家被筛出去了，竞争变小了，你反而可能拿到更好的谈判空间。CoreLogic（核心逻辑）的数据显示，2025年12月全国房价月涨幅放缓到0.7%，悉尼（Sydney）和墨尔本（Melbourne）甚至微跌了0.1%。市场暂时降温，这对有准备的买家来说，不是危机，是机会。央行现金利率是资金价格的总闸门。闸门怎么动，直接决定你的月供压力和借贷能力。现在利率走向不明朗，APRA又在收紧——最差的决策就是在恐惧中冲动买入不合适的资产。
我们澳房策一直说：买得对、拿得稳、调得准。这9个字，什么市场环境都适用。尤其政策调整的时候，稳比快重要。我们要做的是看清楚下一班车在哪。
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