【澳洲房产】震惊! 卖房利润多交50%税. 资本增值税CGT折扣被砍. 澳洲房产市场将会进入震荡期! 投资者将会受到全面打击! 【澳房策412】
- 澳房策
- 1天前
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澳洲房产投资圈彻底炸了。2月3号，澳洲金融评论报（AFR）扔出一颗核弹，澳洲今年5月的联邦预算里面，可能会把CGT（Capital Gains Tax）资本增值税的折扣，从50%砍到25%。同一天，澳洲央行RBA（Reserve Bank of Australia）宣布加息25个基点，现金利率直接升到了3.85%。一边加息，一边动税。什么操作？这不是左右开弓打投资者的脸吗？你卖投资房赚了100万，以前折扣50%，只有50万算应税收入，最高税率47%算下来大概交23万5。改了之后呢？折扣只有25%，75万要算应税收入，税变成35万2。凭空多掏将近12万。一次多掏这么多钱可不是一般人能承受的。
那么这次CGT改革到底怎么回事，谁在推，图什么。历史上4次类似的改革全部失败，为什么这次可能不一样。各路权威机构怎么看、怎么预测。如果真改了，你的投资房、你在的城市、甚至开发商和建筑商，短期和中长期到底会怎样。2026年还能买房吗？
一周引爆
我们先捋清楚这事儿到底怎么爆出来的。2月3号AFR首发，第二天财长Chalmers（Jim Chalmers）就上了ABC广播。记者直接问：CGT折扣会不会改？他的回答很有意思——说政府关注住房供应，继续减所得税，让养老金更公平。他特意把"遗产税"和"家庭住房安排"放进了不会碰的清单。
注意啊，CGT折扣不在这个"不碰"的清单里面。这就是政治话术的精髓——我没说要改，但我也没说不改。你细品。
副总理（Richard Marles）呢？也没有明确排除。2024年讨论负扣税（Negative Gearing）的时候，副总理的原话是"不会改，没有开任何门"的。那个态度多坚决。这次呢？门虚掩着，风都吹进来了。
2月5号，AAP通讯社报道政府在考虑两套方案：折扣降到33%或者25%。住房部长O'Neil（Clare O'Neil）说年轻人有权对住房问题感到愤怒。2月6号，前工党领袖Shorten（Bill Shorten）直接站台——他说，工薪阶层的工资被狠狠收税，可拥有房产什么都不干，卖掉的时候反而能少交税，这对1350万打工族不公平。
2月7号，Chalmers再接受采访，还是不排除。短短一周，从AFR首发到财长三次拒绝否认再到前领袖背书，CGT改革从"不可能"变成了"正在谈"。
但这事儿能不能成，得看推力到底有多大。过去27年政府尝试了4次，全部夭折。为什么这次完全不一样呢？
四股推力
要看懂这次改革能不能成，你得搞明白背后到底有几股力量在推。
第一股，财政黑洞。Treasury（财政部）的数据，CGT折扣每年让联邦预算少收210亿。什么概念？相当于每年白白扔掉了一整个NDIS（National Disability Insurance Scheme）的预算。国会预算办公室的数据更吓人——过去25年这个折扣一共"花"了纳税人2050亿，未来10年还要再花2470亿。说白了，政府太缺钱了。
第二股，住房危机。1999年CGT折扣刚出来的时候，澳洲房价收入比大概6倍。今天呢？11倍。投资住房贷款从2000到2013年暴涨了230%，自住房贷款只涨了165%。到2025年9月，全澳一年新增投资贷款笔数达到205,533笔，史上最高。投资者和首次置业者在抢同一块蛋糕，年轻人越来越买不起房。
第三股，国际压力。OECD在2026年1月的澳洲经济调查里白纸黑字写了——建议澳洲移除住宅物业的优惠税收待遇，包括CGT优惠和负扣税。国际社会直接指着你鼻子说，你的税制有毛病。
第四股，也是最关键的一股，政治窗口。2025年大选Labor以创纪录的94个下院席位和55.22%的两党优选票大胜。今年1月国家党退出联盟，反对派分裂了。参议院算术很简单：Labor 29票加Greens 10票等于39票，刚好过半。
钱不够了，房价太离谱了，国际上有压力了，政治上终于凑齐了票。四股力量同时汇聚，27年来头一次。
但别急。有力量推不代表能推成。CGT改革是澳洲政治里最难推行的，因为过去已经尝试过4次。
四次惨败
CGT折扣这东西，1999年Howard政府搞出来的，替代了原来的CPI通胀指数化（CPI Indexation）机制。当时说法是简化税制、刺激投资。说白了，把一个相对公平但麻烦的制度，换成了一个简单粗暴但严重偏向有钱人的制度。
税务学者Chris Evans 2002年就写过，这个决定"出乎大多数人意料，许多人怀疑更多是政治考量"。引入之后呢？1998到2003年，主要城市房价中位数飙了66%。投资者一看，这税收这么优惠，赶紧上车。结果把房价给抬上去了。
第一次想改是在2010年。前财政部秘书长Ken Henry搞了个大型税务审查（Henry Review），建议折扣从50%降到40%。138项建议，最后只有3项落地。Rudd政府直接拒了。为什么？同期矿业税改革已经搞得焦头烂额了，再动CGT政治上实在扛不住。
第二次第三次，2016年和2019年大选。Shorten带着"折扣砍到25%"的方案连续两次上阵。2019年那次叫"不可能输的选举"，所有民调都说工党赢。结果呢Morrison逆风翻盘。
这里有个很多人搞错的细节。大家以为2019年工党输是因为CGT改革不受欢迎。其实不是。Grattan Institute（格拉坦研究所）后来分析发现，竞选期间负扣税和CGT改革的支持率反而在上升。真正阻碍工党的是什么？Franking Credits（红利税收抵免）政策——那个直接动了退休人员的钱袋子。再加上改革清单太长了，CGT加负扣税加红利税加养老金税加取消高收入减税，一口气想改五样东西，等于同时得罪了所有有点资产的人。战线拉太长。Albanese接任后迅速"去Shorten化"，2021年7月影子内阁正式确认不碰CGT和负扣税。
第四次，2025年大选。工党再次明确排除CGT改革。但赢了之后一切都变了——去年11月绿党推动成立了参议院CGT特别委员会，今年1月国家党退出联盟，2月RBA加息把住房问题推到了风口浪尖。
4次全部失败。那这次各路权威机构到底怎么判断？支持的凭什么，反对的又在怕什么？
大佬站队
这次改革辩论最让我意外的是，支持方的阵营太广、声浪太大，过去27年里真的没见过。我给你把正反两方都拆清楚。
先说支持方。
最有分量的是Grattan Institute（格拉坦研究所）。建议折扣降到25%，5年逐步过渡，不搞新老划断，就是想一棒子打死所有人。他们自己的研究说：每年增收65亿，全国房价影响不到1%。ANU（澳大利亚国立大学）建议降到40%，Deloitte（德勤）建议33%，Australia Institute（澳大利亚研究所）更猛，直接说全部取消，每年能多收190亿。
最有意思的是McKell Institute（麦凯尔研究所），搞了个差异化折扣方案——新建公寓70%折扣、新建独立屋50%、现有房产35%。用税收杠杆把投资者的钱往新房上引。e61 Institute说干脆回到1999年以前的CPI通胀指数化机制，现在有现代数据系统，技术上完全跑得通。
Westpac（西太平洋银行）首席经济学家Luci Ellis也提了类似思路——按每年2.5%通胀率算实际收益再征税，持有越久税负越低。
经济学家这边就更不用说了——Chris Richardson、Saul Eslake、前财政部秘书长Ken Henry、AMP首席经济学家Shane Oliver、UNSW教授Richard Holden，清一色支持。ACTU（工会联合会）说得最狠——CGT已经变成了"避税计划"，好处大部分流向最富的1%。
再看反对方。
Property Council（房地产协会）说房价高是供应问题不是税收问题。HIA（住房产业协会）说税后回报哪怕小幅下降也会让项目搞不下去。PIPA（投资者协会）拿问卷说大概一半投资者会"退出市场"——不过说句实在话，问卷里说退出和真退出完全是两码事。嘴上说不干了，真到那天大多数人该买还买。反对党参议员Paterson直接说这是"收入掠夺"和"违背承诺"
你看，支持方从智库到工会到国际机构到前政府高官，形成了一个包围圈。反对方基本就剩房地产行业组织和反对党在扛着。跟2019年比，力量对比完全不一样了。
那核心问题来了——最终会走哪条路？我自己的判断是什么？
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三种结局
我来做最硬核的分析。三种情景，我给你拆开。
情景A，全面改革到25%。概率我给35%到45%。
怎么走？3月17号参议院特别委员会报告出来给政治掩护，5月预算宣布，5年逐步过渡，2027年7月1号生效。参议院路径很清楚：Labor 29票加Greens 10票等于39票，过半没问题。甚至不需要争取中间派，自己就能投票通过。
最强下院多数席位、反对派分裂、经济学家空前共识、OECD施压、住房危机、每年多收65亿的诱惑、离下次大选还远得很有充足时间消化冲击。但是阻力还是有的，2019年失败的阴影、2025年竞选时说过不改、RBA刚加息投资者本来就喘不过气了、建筑审批也在下滑，这么一高供给又要下降了。
情景B，折中到33%左右。概率20%到25%。
2025年12月建筑审批降了15%，公寓审批暴跌30%，政府被吓到了选择妥协。折扣降到33%的话，最高实际CGT税率大概31.5%（实际税率就是一共要交的税占总增值的比例）。如果降到37.5%，实际税率29.4%，刚好卡在30%心理门槛以下。这个门槛很关键，做税务规划的都知道，一旦过了30%这条线，投资者就开始往保险债券、公司结构、SMSF（Self-Managed Super Fund）这些方向跑了。这个方案大概率会搭配差异化方案——新建房保持甚至提高折扣，现有房产折扣降低。胡萝卜加大棒。
情景C，改革搁置。概率35%到40%。
建筑业继续滑坡、房地产游说太猛、政府觉得在加息环境下再加压风险太大。结果就是投资者贷款继续破纪录，住房可负担性继续恶化，工会和绿党去狠批政府错失良机。
关键时间记好：3月17号参议院报告是转折点，5月12号预算是最终决定。
我自己觉得会走B方案，温和改革，然后针对不同的房产做个差异化方案，可以去加速刺激新建房，但是在投资房现房折扣降低一些。既兑现了改革姿态，又给建筑行业留口气。
当然不管哪种结果，你最关心的肯定是：我的投资房到底会怎样？下面我按城市、房型、身份、时间四个维度帮你拆。
四维影响拆解
这是大家最紧张的部分。我综合了多个独立模型，四个维度给你讲清楚。
先按城市看。
总体上，Grattan估计全国房价影响不到1%，Chris Richardson给的区间是1%到4%。为什么这么温和？因为自住买卖免CGT，他们才是大多数市场的主力，投资者只占总购房活动的30%到40%。
但各城市差别很大。Darwin（达尔文）最脆弱，投资者占房贷需求将近49%，全国最高，可能面临2%到5%的调整。你想想，将近一半买家都是投资者，哪怕10%的人撤出，这个小市场就吃不消了。Brisbane（布里斯班）和Perth（珀斯）投资者占比超38%，但有硬底——Brisbane靠2032奥运基建管线在持续输血，Perth靠矿业经济和极度紧张的供应撑着，有些区空置率低到0.5%以下，房子根本不够住，估计影响1%到2%。Sydney（悉尼）投资者占比约35%，冲击集中在80万到150万的投资房。这个价位段恰恰是投资者和首置者正面对抗的地方，竞争最激烈。Melbourne（墨尔本）投资者占比约33%，本来就是去年最弱的首府城市，CGT改革只会雪上加霜，特别是内城公寓过剩的那些区域。Adelaide（阿德莱德）占比28%，影响会小一些。
再按房产类型看。
内城投资型公寓冲击最大，投资者浓度最高，折扣一砍首当其冲。中价位独立屋80万到150万影响中等，这是投资者和首置者的主战场竞争最激烈的地方，改革后首置者的竞争压力会明显减轻。高端住宅300万以上影响非常小，那个价位的买家有足够的税务架构来消化冲击。对于新建住房的影响要看最终方案——McKell差异化方案下折扣反而可能提高，那就是对新房利好；但是如果真的一刀切就会同样受到影响。
那按身份呢。
首次置业者明显受益，投资者竞争减少，NSW Treasury估计自住率能提高4.7个百分点。小型投资者持有一两套的，有效税率从23.5%升到35.25%，持有策略会拉长。但想清楚，卖不卖房取决于整体财务规划，不是单纯盯着CGT税率。持有期越长触发越少，不太可能出现大面积抛售。大型专业投资者有应对空间，保险债券、公司结构、SMSF，重新组合一下就行。公司税率固定30%，CGT有效税率升到35.25%的话走公司结构反而更划算。自住业主基本没影响，自住房免CGT不变。开发商可能间接受损，投资者减少影响期房预售，特别是面向投资者的内城公寓项目。建筑商就要看方案了，差异化下可能受益。高杠杆投资者风险最高——RBA刚加息到3.85%月供涨了，再叠加CGT折扣砍掉退出时税负增加，两头挤。杠杆超过80%、现金流紧的，赶紧做压力测试。卖家方面，有过渡期的话部分人会抢在生效前卖出，短期挂牌量可能增加。但如果有grandfathering（新老划断）条款，这个效应会小很多。
最后看时间维度。
短期一年内，宣布后会有一波情绪冲击，拍卖清盘率可能降2到5个百分点，投资者贷款申请降10%到15%。但全国房价大概率不会转负，是增速放缓。首置者会看到一个难得的竞争减弱窗口。
中期三到五年，房价增速放缓每年1到2个百分点，从过去平均6.4%降到5%。注意，是涨得慢了，不是跌了，绝对值还是正增长。投资者行为会有两个变化：持有期拉长，大家不会频繁倒腾了，"锁定效应"增强；持有结构往SMSF、公司、保险债券转移，税务规划其实会变成房产投资的出发原点，没有做过详尽税务筹划就盲买的房产投资者大概率变成输家。整体市场会慢慢回到更健康的状态——自住比例高一点、投资者比例降一点、首置者份额增加。Perth和Brisbane因为基本面强劲中期影响最小，Melbourne内城公寓调整最大。
从我们VISION全天候投资（VISION All-Weather Investment）的角度看，这恰恰印证了几条核心原则。541法则——50%在地点，40%在持有时间，10%才是入场时机。不管CGT折扣怎么调，选对城市区域、长期持有的逻辑都不会变。黄金21法则里面"自住比例高"和"出租空置率低"这两条，在新的税务环境下变得比以往更关键。投资者浓度高的市场波动风险更大，自住者主导、供应紧张的市场更抗跌。选区的时候，这两条要优先考虑。
我在上周的澳房策月度直播2026开年版里面做了个调研，问大家对CGT改革的第一反应。挺有意思——大概六成人说不会改。说明我们的粉丝群体整体是理性的，心态非常平稳，这也是你看长视频的好处，因为短视频讲究的是调动情绪，没什么真东西。
我的看法，三句话总结。
第一，如果CGT改革在5月预算中宣布，一定会是温和版本。不会是最激进的方案。3月17号参议院报告出来之后形势会更清晰，到时候我第一时间给大家分析。
第二，不要因为恐慌做决策。就算最激进的方案落地，全国房价影响也就1%到4%。你要是因为这个消息急着抛，交易成本加时间成本，大概率亏得比税改多。
第三，现在该做的是压力测试，不是恐慌操作。算一下你的现金流在3.85%甚至更高的利率、CGT折扣降到33%的情况下还撑不撑得住。撑得住，继续持有就是最优策略——长期持有在新税务环境下只会更有利。撑不住，你要解决的是现金流问题，不是CGT问题。
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