欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲房市已经由熊转牛，不少朋友都开始逐渐加入找房大军。澳房策之前的节目里面讲过新房怎么找，这次来讲讲二手房。在买二手房的时候，如何确定区域，搜索房源，看房底要看哪些地方，跟中介如何打交道，问中介哪些问题可以试探出来房主底线，合同里面藏了哪些坑人的条款等等，一系列问题，将会是房产买家在接下来的牛市中急需了解的问题。本期影片，为大家浓缩了澳房策买家中介服务中，无数次前线操作的经验，要点和精华，串起来讲一遍。请你注意收藏转发，让你想买房子的朋友也能看到影片受益。如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
买二手别墅的条件
我们这次重点放在购买二手独立别墅上面，如果各位希望我讲一期关于买公寓的节目，记得在影片下面留言给我。言归正传。
你要买2手独立别墅，需要满足几个条件，这几个条件没有满足的话，没法进行下去。澳洲买二手别墅，你需要已经是澳洲PR或者Citizen，是新西兰公民也可以。绝大多数情况下海外人士不可以买二手别墅，除非人在澳洲，持有长期签证，比如学生签，可以买，但是有些限制。必须买来自居，不能租出去，在回国的时候必须卖掉，不能继续持有。所以并不像是有些中介跟买家讲的海外人士就不能买二手。在这种情况下需要征求自己移民律师和过户律师的意见。
其次是资金和贷款要到位。二手房跟新房不一样，买二手房从签合同(exchange)到收房(settlement)，只有6周到12周时间。收房就是指一手交钱一手交货。比如你买的房子是100万，在收房这个时间点，就必须付给房主100万。至于100万里面的现金和贷款比例，就看你自己的意愿了。一般来讲，在签合同之前，就必须手里面有20%的现金，和银行贷款预批信。签合同之后，再去做贷款，不太保险，有可能贷不出来，或者贷得不够多必须用现金填。所以买二手房前资金要到位。在确定了现金和贷款之后，就相当于确定了买房的预算，接下来就是按着预算筛选城区。
确定城区
在买二手别墅的时候，最重要的一点是预算以外的城区不要看，这样能省去你大半时间和精力。房子不会因为你看得多，价钱就会降下来，你看的房子超出你的预算，只能让你心里受到打击，没什么好处。还不如务实一点，看看自己买得起哪些区的房子。
如果是自住的话，要考虑的事情确实很多。因为一家老小都要住得舒服，住得方便。比如孩子是不是要上好学区的公立学校，或者离孩子录取的精英学校和私立学校近一点呢。不管是从数据上还是经验上，凡是好学区的房子，一般就是比不是学区的房子房价涨得快。除了孩子之外，还要考虑自己上班，比如你要是在市中心上班，最好保证自己通勤时间在30分钟内，我还见过那种硬核通勤的打工族，单程时间超过1个小时的。这个就涉及到财富观的问题了。我说两句。人们为什么很难脱离贫穷呢？其中有一点就是不少人在用时间换空间，住得远一点，但是便宜，不过通勤加上等车，每天就要花掉2个半小时，你在这期间用来学习还好，但是多数人都是用来睡觉的吧，这是坐火车的情况，如果自己开车，就别想学习的事情了，纯浪费时间。你哪还有时间去反思，学习，进步，做点生意，或者投资呢？那就没法跳出贫穷的圈子了。当然这个有点扯远了。个人建议，如果你是还年轻想拼一拼，尽量不要住得离上班太远。
言归正传。如果家里有老人的话，离医院近，离社区近，离菜市场近就是又一种考量了。总之想用一套房子，让家里每一个人都满意，是一件非常难的事情。总要有人做出一些牺牲的。如果再加上房产投资的考量，事情就会变得更复杂。
你要是没法决定房子到底是赚钱更重要还是自住更重要的话，就问自己一个问题。A选项是，如果你买的房子自住非常合适，但是在卖的时候，不赚钱，比别人赚钱少，甚至赔钱。B选项，是房子根本不适合自自住，又远，又破，但是确实涨价很快。你选哪个呢？不管你是选A还是选B，只要你做出选择，其实买房子的方向就已经能定下来了。还没定的朋友，不妨做作这个测试。在确定城区之后，下一步就是搜索房源了。
搜索房源
澳洲两大网站Realestate和Domain可能大家都知道，很多人是只用其中一个的。我个人的建议是两个都要看。因为在实践中，我们发现，有些房源，只出现在一个平台上。还有些情况下，会先出现在一个平台，然后再出现在另一个平台。背后的原因，可能是广告费用的问题，也可能是中介太忙了，先上一个平台，另一个等等再说。所以大家在搜索房源的时候，一定要两个平台都看。
不少人还想着能不能找到没有上市的房源。如果你是个人来操作的话，我只能说希望很渺茫。除非你跟某个中介个人保持良好的关系，人家有好房子才会告诉你。我们在做买家中介实际操作中碰到的例子，基本都是因为我们买房的量比一般人大，所以中介有好的房源会第一时间通知我们，你就把我们理解为很多中介的VIP客人就好了。所以你要是没跟这个中介买过几套房子的话，人家理你的可能性怕是不高。
这样的话，你只能跟大多数人一样，去筛选已经上市的房源了。找到感兴趣的房源，下一步就是排定看房时间表周6去看房了。
排定看房时间表
看房的形式一般就两种，开放参观和预约参观。开放参观就是中介定时间，你按照人家时间去看房。预约参观，就是你单独跟中介约时间。前者占大多数。有些房子是周3和周6都开放，有的只开周6。为什么呢？可能是里面有人住，不愿意1周被打扰2次，有的是中介懒，但是这2种我都不担心，怕就怕只在周末开放的房子，有些东西不想让你在周3看到。比如说街上车多，太吵，或者房子旁边开个什么生意，比如美容院了，私人诊所了，修车厂了，周6不是休息吗，所以就周六开放参观。我就遇到过一个例子，房子只在周日开放参观，后来才知道，背后是个修车铺，周一到周六都有那种打磨钣金的刺耳的声音，所以不能在平时开放。这个大家要注意。排定了时间表以后，就来到了大家都喜欢的步骤，实地看房。
在澳房策频道您将会学到最棒的澳洲房产投资知识。初学，欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。铁粉，欢迎加入澳房策YT频道会员领取福利并加入专属交流社区。高手，欢迎参加80分钟直播公开课Master Class，学习最有效的澳洲房产投资理念，买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏，如果不是在YT看到影片，请您私信我们获得报名链接。
房子看什么
到了看房这一天，大家要做好战斗的准备，什么充电宝，水，甚至是午饭，都要提前准备，很可能你忙得没空吃，只能一边开车一边解决。
个人建议提前10分钟到房子附近兜几圈，看看环境，看看邻居家都长什么样子，如果邻居家门口收拾得特别整齐干净的话，给这条街的气质都能提升一个档次。房价自然有上涨动力。
到了开放的时候，中介会让你登记。可不可以不登记呢？一般不行，不登记人家不让进，但是你来看房不登记，那人家就没法联系你，有好房子也没法发给你，实际上你就是不想买房才不去登记的吧。那人家不让你进，对他们来说好像也没什么损失。如果你实在怕打扰，就留下个能联系到自己的方法，但是不要给主要联系方式就好了。
进门的时候一般中介会给你一个手册，里面最重要的就是户型图和朝向标识。看房子的时候一定要把户型图和房子放在一个方向看，一个房间一个房间走，有必要的话，用手机照照片，然后做些笔记。你房子看多了，真的会忘掉。
看房子的时候要注意这么几点。1，看看房子有没有做过装修，一般刚做完装修的都是肯定想要卖的，不是那种卖也行不卖也行的房子，那种不好谈价，2，找找扩建加建的痕迹，如果手工不好的话，在老房子和加建的地方可能会出现裂缝，影响以后房子的整体结构。3，如果房子是铁皮顶的话，有一个问题，就是下雨的时候，可能会有很明显的滴水声。如果你晚上睡觉的时候，卫生间在滴水睡不着的话，对这个声音会特别敏感。一般老房子不会有这个问题，因为都是瓦顶，新的房子有些是水泥瓦，就怕房主因为利益驱使，花很少的钱搞了一个加建，用的料很差，这种房子买来有点操心。4，如果你的第六感很敏锐的话，在每个房间稍微停留一下，感觉阴冷的话，你多考虑考虑，尤其如果阴冷的房间是卧室，我会给房子减分。当然即使你不迷信，住在没阳光还潮湿和冷的地方，身体也会出问题么。5，要闻闻房子里面有没有霉味，有的话，说明房子漏水，并且排湿气不顺畅。即使表面看不出来，将来你住进来也有一些隐患。6，看看阳光覆盖率，绝大多数人都喜欢每个房间有阳光的吧，这样的房子加分。7，看地形，我自己给地形的排序是，最好是平地，第2是后院高，第3是门脸高。8，树。树的学问太多了，如果院子里有树，一般认为不是什么好事。树根生长可能长到你家房子下面，这个你需要处理，如果长到你家邻居房子下面把人家房子搞坏了，你还要赔。树枝和树叶长到别人家里的话，有点讨人厌，对邻里关系不好。如果要改建加建，还要砍树，砍一棵树少说也要1万澳币。这还是在树木不是保护树种让你砍的情况下。所以有树的房子一般会减分。9，感受屋里面的噪音，尤其是卧室。你记住中介给你看的一定是房子最好的状态，如果这个时候还能听到噪音，其他时候只能更吵。看完了房子，如果你感兴趣的话，临走的时候，一定要花1-2分钟跟中介聊聊。
要问中介的问题
问中介问题，绝对是很深的学问。这个只能给大家提几点，跟人接触是没有固定公式的，只能看自己的经验积累。
1.问问房子想卖多少钱，这个价钱可不是房主能卖的最低价，最多只是个试探市场的价格。2.问问房子要不要上拍卖，如果房子一定上拍卖的话，你就不用事先尝试出价了，因为人家会把你的出价最为自己参考的标准，绝对不会同意你的出价的。如果中介说，不一定上拍卖，才涉及到你之后的出价问题。3.已经开放几周了？在你看房的时候，有可能房子已经上过拍卖，然后流拍了，这时候，你不要高兴，因为没有人认为房主的要价符合市场期望，这种房子肯定是房主不着急卖的房子，比如房主还在里面住，或者房子没有做任何整理，破房子就放出来卖，这种都是房主无所谓的表示。这样的房子比较难买，因为价钱不好谈。4.问问房主为什么要卖。其实潜台词也是看你有多大胜算，为出价做铺垫。如果房主着急卖，对你来说绝对是个好消息。比如房主想要换房，已经找到房子了，手里钱不够，需要卖掉这套才能买另外一个。又或者房主已经搬到别的州，这套房子还在还贷款，不想留，要赶紧卖。只有房主着急卖，才有可能接受更低的报价。如果你对房子感兴趣的话，可以让中介发你一份合同，让你的律师看看。有些中高端的房产，有可能房主已经做过结构报告和白蚁报告了，这样你就能省点钱，要不然还要自己去做一份，2000澳币左右。
合同看什么
看合同本来是律师的工作，但是我提几点你需要注意的，1是看地下的管线，比如排污管从哪里走，或者下面有没有高速隧道。2要看Easement，比如电业局管线，维修通道，信号塔，车道这些。3.要看成交期限，一般来讲越晚越好，对你越安全，但是这个看个人情况。
二次看房(房子要看4次)
在让律师看合同的时候你别闲着，还有个事情要完成，就是再看几次房子。个人建议，如果你想像我们买家中介专业服务一样做到极致，一间房子需要看4次。第一次是在晴天，看的是阳光，第二次在雨天，看的是漏水，滴水声，附近有没有积水，第三次是在早上8.30，看的是附近的车流噪声，还有飞机航线噪声，最好挑一天孩子上学的周一去，因为早上是最忙的，问题会暴露出来。第四次是在周五的晚上8点，看看邻居是不是喜欢开party吵闹。
如果以上流程都走完了，就放心大胆地出价吧。和中介砍价，拍卖的技巧，还有成交时的考量因素，我们已经放在《澳洲房产小白课》里面详细讲过了。在会员区和直播时候也会不定时跟大家讨论。欢迎大家使用澳房策全澳买家中介服务，细节在官网上。以上其实还都只是购买自住房需要考虑的问题，我们在实际操作中，会更多从投资角度为会员筛选房产，那就要看城市房价涨幅，城区涨幅，街道涨幅，开发前景，出租前景，还有现金流分析，贷款分析。很多层次。包括我们使用的一些专业调研和数据工具。喜欢这部分内容的话，欢迎大家留言给我。
如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
现在加入澳房策会员！"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息，与志同道合的房产买家交流，系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利！
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，