【澳洲房产】悉尼房价跌回5年前! 全国房价连跌七个月, RBA还是第五次加息！这次是最后一次加息吗?【澳房策464】
最后更新：2026-11-04
🔑 核心要点（TL;DR）
2026年11月3日，RBA加息0.25个百分点到4.85%，今年第五次，2008年以来最高
Cotality 10月数据：全澳房价连跌七个月，首府城市七个月跌8.1%，下跌速度四十年来最快
悉尼比2021年10月还低1.5%，布里斯班、珀斯从领涨变成领跌
测试利率到9.7%左右，一个借款人能借到的钱少了约11.5%
房价什么时候停，要看利率什么时候涨到头，先盯11月25日的10月通胀数据
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2026年11月3日下午两点半，澳洲央行RBA宣布今年第五次加息，现金利率到4.85%。前一天，Cotality刚公布10月房价：全澳房价连跌七个月，悉尼跌回了五年前。这轮RBA加息和澳洲房价下跌，其实是同一条链上的两头。
一笔100万澳元的房贷，今年这几次加下来，每月比年初多还800多澳元。我把Cotality十月报告和这次加息放在一起做了分析，本文基于Alex老师在YouTube频道澳房策发布的深度视频整理优化：[前往YouTube观看完整视频→]
RBA 11月加息到多少？今年已经是第几次加息？
2026年11月3日，RBA把现金利率加了0.25个百分点，到4.85%。这是今年第五次加息，4.85%也是2008年以来的最高水平。
五次加息分别在2月、3月、5月、9月和11月，每次0.25个百分点。年初现金利率还是3.6%，一年不到加了1.25个百分点。
2008年那会儿是全球金融危机，RBA从7%往下砍，砍的路上经过了4.85%这个位置。这一次是一级一级往上爬，爬到了这里。2008年以后才开始还房贷的人，从来没见过这么高的现金利率。
时间 | 加息幅度 | 加完后的现金利率 |
2026年初 | 不适用 | 3.6% |
2月 | 0.25个百分点 | 3.85% |
3月 | 0.25个百分点 | 4.10% |
5月 | 0.25个百分点 | 4.35% |
9月 | 0.25个百分点 | 4.60% |
11月3日 | 0.25个百分点 | 4.85%（2008年以来最高） |
这次加息，市场一点都不意外。会前四大行，CBA、Westpac、NAB、ANZ全部预测会加到4.85%，期货市场给加息定的概率大约八成。10月28日9月份通胀数据一出来，原来说不加的CBA和NAB当天就改了口。
落到每个家庭的账上，我按30年期本息贷款、今年加的1.25个百分点全部传到房贷利率上算了一笔：100万澳元的房贷，月供从约5,647澳元涨到约6,453澳元，每月多还800多；只付利息的投资贷款，每月利息多1,000多。
Cotality 10月房价指数：澳洲房价跌了多少？
按Cotality（原CoreLogic）2026年11月2日发布的10月房价指数，全澳房价10月跌1.2%，比3月高点低6.7%，已经连跌七个月。全国中位数少了约6.3万澳元，现在约88.5万澳元。
首府城市这一轮七个月跌了8.1%，下跌速度四十年来最快。从3月到10月平均下来，一套中位价的房子，每天睡一觉起来就少了约300澳元。
这一轮比以前几轮跌得快多少？
2022年到2023年那一轮，同样的七个月跌了7%；2017年到2019年那一轮，同样的时间只跌了1.2%。2017年那一轮从最高跌到最低一共跌了8.2%，是有记录以来最大的一次。
这一轮离这个纪录只差0.1个百分点。比速度，这一轮已经跑在最前面；比深度，就差最后这一点点。Cotality预测，这一轮正朝着至少四十年来最大的一次市场下跌发展。
下跌周期 | 首府城市前七个月跌幅 | 整轮跌幅 |
2017–2019年 | 1.2% | 8.2%（有记录以来最大） |
2022–2023年 | 7.0% | 稿件未提 |
2026年这一轮 | 8.1% | 还没见底 |
市场冷到什么程度？
最近三个月的成交量比去年同期少了23%。卖家平均让价4.7%，是2019年5月以来最大的。首府城市的拍卖清盘率一直在50%以下，说白了，上拍卖的房子一半以上当场卖不掉。
悉尼房价真的跌回五年前了吗？墨尔本呢？
是的。Cotality把悉尼现在的房价跟五年前比，比2021年10月还低1.5%。悉尼10月跌1.6%，从2月高点算已经跌了10.1%，跌幅进入两位数，中位数约117.9万澳元。
墨尔本10月跌0.8%，比五年前还低7.3%。墨尔本的高点在2022年3月，这一轮开始之前，墨尔本就没怎么涨起来过。
五年前在悉尼上车的朋友，等于坐了一趟五年的过山车，转了一大圈，又回到了起点。悉尼最近三个月就跌了4.7%。
这些都是全城的大平均。具体到你那个区、你那套房，有的好一点，有的差一点。Cotality这份报告里还有各区、独立屋和单元房、租金回报的细节，我在月度直播里一页一页讲。
布里斯班、珀斯房价为什么从领涨变成领跌？
布里斯班10月跌2%，是全国八个首府里跌得最快的；珀斯10月跌1.7%，从4月高点算跌了8.9%。今年3月，珀斯一年还涨24%多，布里斯班涨19%，半年时间就从领涨掉进了领跌的那一拨。
Cotality的说法是，布里斯班、珀斯、阿德莱德几乎每个区最近三个月都在跌，这几座中型首府已经实打实进入调整。
中型首府为什么跌得最快？
先看布里斯班。今年3月，周末开放日门口还排着队；现在从5月高点算已经跌了8.3%，成交量比去年少了29%，买家说不来就不来了。
珀斯按过去一年算还是涨的，年涨幅接近4%，可3月时这个数还是24%多，全国最猛。阿德莱德10月跌1.2%，过去一年还涨了3.7%。
涨得有多猛？按Cotality的数据，过去五年珀斯涨了将近七成，阿德莱德涨了五成多，布里斯班涨了四成多；同样五年，悉尼和墨尔本都比五年前还低。依我看，涨得越猛，回调起来就越快。
城市 | 10月涨跌 | 从这一轮高点算 | 过去五年 |
悉尼 | -1.6% | -10.1%（2月高点） | -1.5% |
墨尔本 | -0.8% | 高点在2022年3月 | -7.3% |
布里斯班 | -2.0% | -8.3%（5月高点） | +46.1% |
珀斯 | -1.7% | -8.9%（4月高点） | +68.3% |
阿德莱德 | -1.2% | -4.4%（5月高点） | +54.2% |
八个首府里，哪里还在涨？
还在涨的只剩两个：霍巴特10月涨了0.5%，达尔文涨了0.6%。这两座城市恰好是八个首府里房价最低的，霍巴特中位数约74万澳元，达尔文约64万澳元。
珀斯、布里斯班的业主要不要慌？
先别慌。Cotality算过一笔账，珀斯就算从最高点跌掉两成，也只是回到2025年年中的水平。前几年买房、价格涨得多的业主，账面上的缓冲更厚。
真正难受的，是最近一两年在高点进场、贷款又贷得满的那批人，尤其是买了二手现房的人。
📌 想看自己所在城区的数据？
Cotality十月报告里各区、独立屋和单元房、租金回报的细节，我会在11月7日（周六）悉尼时间晚上8点的澳房策月度直播里一页一页讲（闭门直播，需先报名，限100人）；想理清自己的贷款能力和购房方向，可以预约15分钟免费基础咨询；想长期跟进利率、供需、租金、政策这些变量，可以了解展望黄金会员。
房价都在跌，RBA为什么还要加息？
RBA的任务只有两个：把通胀控制在2%到3%，让想工作的人都有活干，房价不在任务清单上。9月季度截尾平均通胀涨了1%，高于RBA自己预测的0.8%，一年算下来是3.7%，离目标还差一大截。
目标区间的中间是2.5%，3.7%比中间高出将近一半。RBA要的是回到中间，摸到3%也还不算完成任务。
截尾平均通胀是什么？
截尾平均是RBA最看重的通胀数字：把涨得最猛的、跌得最狠的那几样先拿掉，剩下的再算平均，看的是大部分东西普遍涨了多少。
10月28日，澳洲统计局（ABS）公布了9月份的通胀数据。9月的物价比一年前涨了4.3%，8月这个数还是4%。
房价在跌，通胀里的“住房”为什么还在涨？
推着通胀往上走的，一个是油价，交通这一项一年涨了8.7%。另一个特别反直觉：通胀里最大的推手偏偏是“住房”，一年涨了5.2%。
原因在统计局的算法。通胀里的住房这一项，算的是房租、新房的造价、水电这些，二手房的房价根本不算在里边。房价跌得再狠，只要房租和造价还在涨，通胀这个任务就没法完成。
数据来源：澳洲统计局：CPI rose 4.3% in the year to September 2026，2026年10月28日。
就业在降温，RBA为什么还是先压通胀？
就业这边其实已经在变弱。9月失业率升到4.7%，2021年以来最高，一个月少了3.9万个工作。10月消费者信心指数只有80.4，100是乐观和悲观的分水岭，现在低了快20个点。
失业在往上走，信心在往下掉，经济明显在降温。降温不等于衰退，官方没有衰退这个说法。通胀没完成，就业在下滑，两头顾不过来，RBA的选择是先压通胀。
RBA知道房价在跌。9月议息会议的纪要里，委员们讨论过房价下跌对经济和消费的影响；讨论完，最终还是加了息。
我个人的看法是，在RBA眼里，通胀比房价危险得多，房价往下走是它愿意付出的代价。涨价一旦传到工资上，工资涨了商家再涨价，循环就转起来了，到时候要用更高的利率、更长的时间才压得下去。所以RBA宁可现在多加一次，也不想等通胀起来了再加好几次。
指标 | 最新数字 | 对照 |
9月CPI年率 | 4.3% | 8月为4.0% |
9月季度截尾平均（环比） | 1.0% | RBA 8月预测0.8% |
截尾平均年率 | 3.7% | 目标区间2%–3%，中值2.5% |
CPI“住房”分项 | 一年涨5.2% | 通胀里最大的推手 |
9月失业率 | 4.7% | 2021年以来最高 |
10月消费者信心指数 | 80.4 | 100为乐观、悲观分界 |
加息后能借的钱少了多少？加息怎样一步步传到房价上？
加息最先压的是借款能力。银行按实际利率再加3个百分点测你还不还得起，自住房贷平均浮动利率约6.7%，测试利率就到9.7%左右。Cotality测算，这一轮加息下来，一个借款人能借到的钱少了约11.5%，约10.5万澳元。
能借到的钱减少得比房价还厉害，所以房价在跌，想买的人反而更够不着。我把加息传到房价的路径拆成三环：借款能力、投资者、信心。
第一环：借款能力为什么缩得比房价还快？
这3个百分点叫服务能力缓冲，是澳洲审慎监管局（APRA）定的规矩。你的收入得扛得住接近10%的利率，银行才敢借给你。
为什么跌得最快的是中型首府？我的判断是，这几座城市前几年涨得最猛，房价离普通家庭能借到的额度最远，额度一缩，最先被甩下的就是它们。
Cotality的说法是，现在的买家选择更多了，议价筹码也更多了，可就是不出手。买家不进场，卖家只能降价。
第二环：负扣税改革怎样影响投资者？
负扣税（Negative Gearing）是指投资房亏的钱，可以拿来抵工资收入的税。5月联邦预算里的负扣税改革已经立法，新规则2027年7月1日起实行。
2026年5月12日晚上7点半之前已经持有的房产，负扣税不受影响。受影响的是之后再买二手房的投资者：这些房子亏的钱，以后不能再拿来抵工资收入。买二手房的投资者少了一批，二手房市场就少了一批买家。
Cotality说，预算从5月中旬开始，给房价又加了一把下行压力。数据也对得上，6月季度新增投资贷款少了8.6%。
负扣税新旧分界、新房和二手房的区别，我在上一期逐条讲过：澳房策463：澳洲新资本利得税最受伤的竟是普通人（含负扣税新旧分界）。规则原文见澳洲税务局：负扣税和资本利得税改革说明。
第三环：信心低落，已经有房的人先受什么影响？
消费者信心这么低，落到行动上就是观望，大家都想再等等看。
这三环说的都是买家。手里已经有房的人，违约还没出现，先没的是借款额度和换贷款的空间。投资房东想换一家银行，要重新过一遍加3个百分点的测试。
房子估值往下走，贷款占房价的比例（LVR）就往上走。比如当初按八成贷款买的房，贷款一直只还利息，房价跌了一成，LVR就变成将近九成。超过八成，很多银行就要你交贷款保险，或者干脆不接，换贷款就难多了。
钱在海外的朋友更要留意：用海外收入申请贷款，银行本来就会打折计算，额度会更紧。
环节 | 发生了什么 | 关键数字 |
第一环：借款能力 | 测试利率＝实际利率＋3个百分点 | 约9.7%；能借的钱少约11.5%（约10.5万澳元） |
第二环：投资者 | 2026年5月12日晚7点半以后买的二手房，2027年7月起亏损不能抵工资 | 6月季度新增投资贷款少8.6% |
第三环：信心 | 买家观望，卖家降价 | 10月消费者信心80.4 |
已经有房的人 | 估值下跌，LVR上升，换贷款变难 | 八成贷款、房价跌一成后约89% |
澳洲房价会跌多少、什么时候见底？
下面全部是机构预测。摩根士丹利预计，这一轮全国房价从最高点到最低点跌10%到15%，谷底在2027年下半年；RBA从现在起不再加息，跌幅大概一成，照市场预期继续加，就往一成半去。
AMP的预测也是跌15%左右，见底时间在2027年9月季度前后；CBA预测全国跌9%左右；Cotality的判断是从现在到2027年，市场都会偏弱。
机构给的是一个区间，不是答案。光是今年下半年，摩根士丹利和AMP都把预测往下调过，所以看方向比看数字更有用。
机构 | 峰谷跌幅（预测） | 见底时间（预测） |
摩根士丹利 | 10%–15%（RBA不再加息约10%，继续加接近15%） | 2027年下半年 |
AMP | 约15% | 2027年9月季度前后 |
CBA | 约9% | 稿件未提 |
Cotality | 没给具体跌幅 | 2026年余下时间到2027年都偏弱 |
见底要看哪几个信号？
摩根士丹利列了五个见底信号：
市场开始押注降息
政府放松政策
成交量涨得比挂牌量快
拍卖清盘率回升
买房比租房便宜
他们判断，2027年年中之前，这些信号都不太会出现。
会不会出现大面积的负资产？
负资产，就是房子值的钱比欠银行的还少，卖掉房子还要倒找银行钱。RBA在金融稳定报告里算过：现在负资产的房贷不到1%；房价就算再跌两成，也只有大约5%的房贷会变成负资产。
所以这是一轮调整，银行体系的缓冲垫还很厚。我个人的看法是，垫子厚还有一个原因：这几年银行放贷本来就按更高的测试利率测过压力，这期间借钱的很多人，当初被测试的利率比今天的实际利率还高。
11月这次会是最后一次加息吗？
现在还没有定论。会前CBA、NAB、Westpac的基本判断是加完这次先停一停，ANZ却提醒12月或明年2月有加到5.1%的风险。RBA这次投票6比3，9月声明里那句“必要的话进一步加息”这次删掉了，加息的门没关，但也没再明说还要加。
四大行怎么看下一步？
CBA管这次叫“保险式加息”，意思是与其等通胀坐稳了再去追，不如现在先多加一次。NAB也说，接下来几个月再加不能排除；Westpac提醒，明年2月再加的风险在上升；ANZ喊得最凶。说要停的银行，心里其实也没那么有底。
RBA的声明释放了什么信号？
这次9个委员里有3个主张不加。声明最后一段说，会继续做必要的事，让通胀持续回到目标，接下来看数据再决定。9月的声明里，这句话后面还跟着一句“必要的话进一步加息”，这次删掉了。
RBA自己预测，通胀要到2027年底前后，才能回到3%以内。
接下来要盯哪几个日期？
日期 | 发布什么 | 为什么要紧 |
11月19日 | 统计局10月就业数据 | RBA第二项任务（就业）的最新成绩 |
11月25日 | 统计局10月通胀数据 | RBA 12月开会前能看到的最后一份通胀数据 |
12月8日下午两点半 | RBA下一次议息结果 | 看加息是不是到头 |
为什么10月的通胀这么要紧？因为这次加息，就是被9月的通胀数据逼出来的。RBA这次又说了要看数据，10月这份就是它12月开会前能看到的最后一份。
持有投资房和准备买房的人，现在该做什么？
这一轮房价什么时候停，答案不在房市里，在利率什么时候真正涨到头。持有投资房的，这个月就按银行的测试利率把现金流重算一遍；准备上车的，出价之前先让银行把额度批下来。
按你的情况，先做这几件事：
持有投资房的：按9.7%左右的测试利率重算现金流，换贷款前先算算过不过得了测试
贷了八成、只还利息的：算一下房价跌一成后LVR会不会超过八成，提前问清贷款保险和转贷门槛
准备上车的：别光盯着房价跌了多少，出价之前先让银行把额度批下来
用海外收入贷款的：海外收入会被打折计算，先确认自己实际能借多少
打算买二手投资房的：先算清2027年7月以后亏损不能抵工资时的现金流
想判断利率走向的：盯住11月25日的10月通胀数据和12月8日的议息结果
常见问题 (FAQ)
RBA现在的现金利率是多少？今年加了几次？
4.85%。RBA在2026年11月3日加息0.25个百分点，这是今年第五次（2月、3月、5月、9月、11月），年初是3.6%。
银行的测试利率是怎么算的？
银行在实际利率上再加3个百分点测还款能力，这个缓冲是APRA定的。自住房贷平均浮动利率约6.7%，测试利率就在9.7%左右。
房价在跌，CPI里的“住房”为什么还在涨？
统计局算的住房分项包括房租、新房造价和水电，不含二手房房价。9月住房这一项一年涨了5.2%，是通胀里最大的推手。
负扣税改革影响已经持有的投资房吗？
不影响。2026年5月12日晚7点半之前已经持有的房产，负扣税照旧；之后买的二手房，2027年7月1日起亏损不能再抵工资收入。
贷款占房价比例（LVR）超过80%会怎样？
很多银行会要求交贷款保险，或者干脆不接，换贷款难度明显变大。八成贷款、只还利息的房子，房价跌一成，LVR就到将近九成。
现在澳洲有多少房贷是负资产？
RBA金融稳定报告估算，目前负资产房贷不到1%；房价就算再跌两成，也只有约5%的房贷会变成负资产。
澳洲八个首府里，哪里房价还在涨？
按Cotality 2026年10月数据，只有霍巴特（涨0.5%）和达尔文（涨0.6%）还在涨，两地也是八个首府里房价最低的。
下一次RBA议息是什么时候？
12月8日下午两点半公布。开会前要看11月19日的10月就业数据和11月25日的10月通胀数据。
结论：RBA还会加息吗？澳洲房价什么时候止跌？
这一轮房价跌得比以往几轮都快，RBA却还在加息，因为在它眼里，通胀比房价危险。房价什么时候停，答案不在房市里，在利率什么时候真正涨到头。
下一张考卷是11月25日的10月通胀数据。机构预测的数字一直在改，方向更值得看：摩根士丹利列的见底信号，像成交量涨得比挂牌量快、清盘率回升，现在都还没出现。持有的人先按测试利率算现金流，想上车的人先把额度批下来，再谈出价。
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数据说明：文中房价和市场数据来自Cotality 2026年11月2日发布的房价指数（10月数据）；机构的跌幅和见底时间都是预测；月供、每天约300澳元、测试利率和LVR是按公开数据推算的示意，不是某个人的真实贷款，不构成投资或贷款建议。
关于作者
Alex老师，澳房策（AusPropertyStrategy）创始人，澳洲房产投资策略专家，悉尼大学会计硕士、MBA，曾任澳洲上市地产公司总经理。澳房策专注“一站式澳洲房产投资托管”。
我们的实操经验（2026年11月）：做本期时，我把Cotality 10月房价指数和RBA 11月3日的加息决定放在一起，对照统计局的通胀、就业数据和几家机构的预测，用同一组假设算了100万澳元房贷的月供、银行测试利率和LVR的变化。
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